アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: 匿名さん]

ももレジさんもこのエリアのマンションは別格だと言っています。
https://www.sumu-log.com/archives/7188/
この写真はマンションだけですが、その周辺の雰囲気は行って見ないとわからないでしょう。
この物件のエントランスの写真を見ても@３００超えは十分あると思いますね。

[142: 匿名さん]

加賀の魅力は整然とした街並みが緑と調和していることだと思います。
学校は保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校、専門学校、大学。
公共施設は、体育館、プール、図書館、庭球場、少年野球場、こども動物園。
公園は東板橋公園、加賀西公園、板谷公園、加賀第二公園、加賀公園。
病院は帝京大学付属病院。
こういう施設が同じ町内に全部あるのはとても便利ですよ。

[143: 匿名さん]

>>141 匿名さん
エントランスがカッコイイですね。高級感あります。

[144: 匿名さん]

地震や豪雨災害のリスクという点も考慮すると、ここは海抜20m以上で武蔵野台地上であることはメリットだと思います。

[145: 匿名さん]

南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川に隣接、なかなかない環境ですね。

[146: マンション検討中さん]

>>135
場所の来歴によって守られる街並み・景観というものは間違いなくありますけどね。
ここがそのいい例です。
価値がわからない人が入ってくるには勿体ない場所です。
その為にはある程度の価格が必要ですね。

[147: 匿名さん]

長谷工は二重床だとリビング天井が250未満だったり寝室の下がり天井が激しい話があるので、そこだけ心配ですね。

[148: 匿名さん]

例えばこのGタイプは廊下側がアウトフレームではないので、室内に梁がかかります。部屋の2〜3割くらいは下がり天井になりそう。

[149: 匿名さん]

間取りはいまいちなのが多いね。

共用廊下側は基本的にインフレームですし、L1タイプの1616の風呂も一般的じゃない
（こっちのほうがいいって人もいると思うけど）
スパンも狭くて、ざっくり見た感じでは6mに見える。

あんまりお金をかけずに、ちょっとでも安くしようとしているように見えますね。

坪単価280とかだと苦戦しそうですし・・・

[150: 匿名さん]

ナロースパンで廊下側インフレームのリビングin洗面なんて、ダメ間取りの典型ですよ。

[151: 匿名さん]

トイレと寝室が壁一枚だと、遮音は難しいでしょうか？

[152: 匿名さん]

用足し音の漏れはあるでしょうね。
壁１枚ですから・・・

[153: 通りがかりさん]

加賀に住んでますが、ここが｢別格｣とか｢希少｣とか思ったことないですねー。板橋区内の一つの町にしかすぎません。実際、｢私、加賀に住んでるんですっ☆｣なんて思ってる人いるのかなぁ…いたとしたら、｢で？｣と私は思います。

朝鮮学校が近くにあるおかげで、年に数回、街宣車が騒いでます。そんなところです。
大規模マンションが多い割には保育園が少ないから、保育園入園は激戦です。
帝京大学病院があるので、救急車がよく通ります。気になる人は気になるかもです。

[154: マンション検討中さん]

まぁそうですよね
加賀がどうこうとかは、売り主側の価格を上げる（もしくら価格に納得感を出させる）ための言い訳みたいなもんですよ
所詮板橋
所詮駅近ではない
ただ周辺が公園で地質も良さそう
それだけのことですよ

[155: 匿名さん]

程よい利便性、程よい価格、それが加賀の良いところだと思います。駅まで歩くけど電車に乗れば10分で新宿。駅近が良いなら加賀はやめた方が良いただそれだけ。

[156: あ]

プレミスト志村三丁目の最多価格帯が坪265位らしいですね

[157: 匿名さん]

>>156 あさん

プレミストは環八の外側ですが、こちらは環七の内側なのでもっと高くなりそうですねぇ。。

[158: 匿名さん]

今ってそんなに高いのかな？

江古田が坪300ぐらいで絶賛売れ残りでしょ？

ここは江古田ほど条件は良くないから、
坪280を超えてきたらかなり長期戦になりそうだけどね。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん

志村三丁目は坂の下ですからだいぶお安いのが相場ですね。

[160: 匿名さん]

>>158 匿名さん
280ならサクッと売れそうですね。でも最近のトレンドは竣工前完売にはこだわらないみたいですから300あるかもしれませんね。

[161: 匿名さん]

>>154 マンション検討中さん

加賀を検討する人達は板橋に住んでる人が中心だから所詮板橋とかは思っていないと思います。ただ、地元板橋で良さそうな所を探しているんだと思います。

[162: 匿名さん]

>260

平均で280超えなら苦戦だと思いますよ。
今のトレンドとは大幅に離れていますし・・・

野村のプラウドシティですら苦戦してましたから、
280なら長期戦覚悟の値付けでしょう。

[163: 匿名]

平均面積はこちらが広いので、280万でも中心
価格帯が6000万を大きく超えますよね。
志村は面積を抑えめにして単価を稼いでる感じも
あるかもしれません。

[164: 周辺住民さん]

駅遠とはいえ環境いいし、加賀では当分マンション計画無いからから坪300でも瞬殺でしょ。
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙ってます。

[165: 匿名さん]

専業主婦世帯＆クルマ持ちには、駅遠の立地やスーパーが遠いのはネックになりませんね。

[166: 匿名さん]

志村三丁目はランドスケープが微妙で、眺望や閑静さにもかなりのハンデがありそうです。アトラスのライバルにはならない気がしてきました。。

[167: 匿名さん]

坪単価はともかく、部屋が広めなので、総額はそれなりに高くなりますよね。7000万とかバンバン超えてきたら、庶民には手が出にくいですね。

かといって非庶民が230世帯も存在するかと言うと、それも疑問です。

そして、富裕層が投資で買うマンションでもない。

よい物件ですが、値付けは難しそうですねー

[168: 匿名]

２ＬＤＫなどのコンパクトな間取りを一切
作らないというのは、DINKSや投資的需要が
無いことを見越してのことでしょうね。
それは住む側にとってはプラスにもなること
ですが、販売側としては、限られた需要層に
多数を売り込まないといけないので厳しそう
です。
70㎡から90㎡台とかなり限られたレンジなの
で、価格づけもかなりのっぺりした感じに
なりそうなんですが、どうなんでしょう。

[169: 匿名さん]

>>167 匿名さん
最多価格が6,000というところが相場なんじゃないですかね。

[170: 匿名さん]

ここの土地は野口研究所から相対で仕入れているから高値でつかんだということは無いと思います。建築費は高いんでしょうがそこは長谷工なんとか抑えられれば260でも利益は出るんじゃないかと思いますが、どうでしょうか。

[171: 匿名さん]

長谷工、低コスト路線だとデザイン事務所は起用しないですからねー。

[172: 通りがかりさん]

坪300でも瞬殺 
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙って

→笑えました！

[173: 匿名さん]

>>172 通りがかりさん
まあ、ジョークでしょうね。

[174: 匿名さん]

事前案内会の11月が待ちきれないです！！

[175: 匿名さん]

坪260とか感覚ズレ過ぎw
そんなんじゃ一生マンション買えないな

[176: 匿名]

260とか280とか、ある程度経験上の判断材料
があってのことだと思いますよ。
いくつかのマンションを検討して、購入した
経験を踏まえてのことだと...

[177: 評判気になるさん]

>>170 匿名さん
志村三丁目で265だからどうでしょうね

[178: 匿名さん]

260では来ないと思います。
過去の状況を見ても・・・

ただ、今の東京で駅徒歩10分の200戸オーバー物件で280なら長期戦になるでしょう。
ある程度覚悟してるのでは？？

正直、このがっかり仕様で280なら加賀の他の中古のほうがいいような気がします。

[179: 匿名さん]

>>177 評判気になるさん

志村が不当に高いだけで、結局売れ残り必至、ということもあります。歴史的に見れば、板橋区で265は異常値です。将来の価格暴落が不安です。

[180: 匿名さん]

＞正直、このがっかり仕様

仕様は未公表ですよね？
間取り的にはかなり良好だと思いますけど。

[181: 匿名さん]

一部のプランが田の字や洗面所入口のリビングインというのを気にする人かな？全てがそうという訳ではないですが。
廊下側インフレーム、バルコニーのスロップシンク無しは普通グレードという感じですかね。プラウドシティ加賀と似てるかも。

[182: 匿名さん]

旭化成は300を挟んだ価格差をつけると予想します。
ももレジさんがサイトで説明されている価格のひずみ、つまりパンダ部屋は早いもの勝ちですかね。

[183: 匿名さん]

既存プラウドシティやシティテラスも当時としては高めでした。今は当時より相場が上がっているので、坪300は現実味があります。希少性があるので、都内だけでなく埼玉まで集客できれば数はこなせますね。

[184: 匿名さん]

早く完売したブリリア大山パークフロントが参考になるのではないでしょうか。
価格は251から310までの間でした。
それぞれの特徴は対照的で、
好みは二分されるでしょうしね。

[185: 匿名さん]

>>181 匿名さん
スロップシンクは洗面所についてるんですよ。
結構珍しいと思います。

[186: 匿名さん]

>>184 匿名さん
ブリリア大山パークフロントが@273ということからすると@280くらいが妥当ですかね。
公園隣接で環境が良いところが似てますね。
史跡公園がこれから整備されますからさらに環境が良くなりそうですね。

[187: 匿名さん]

>>181 匿名さん
完全なアウトフレームはガーデンズ東京王子が実現してましたね。直床だったけど。
完全なアウトフレームを実現してたら、それこそ300超えるでしょうね。
そんな物件今時なかなかないですからね。

[188: 匿名さん]

>>179 匿名さん

でも北区とか23区辺縁部が全体的にあがってますからね。過去の常識は通用しないのかもしれませんよ。

[189: 匿名さん]

>>183 匿名さん
この辺りのマンションを買ってる人は板橋に住んでる人が当然一番多いんですけど、北区、練馬区、豊島区から引っ越してくる人も結構います。さいたまの人もいると思いますけど少数派かなと思います。

[190: 匿名]

300を挟む価格展開はありそうですね。
それで平均が270から280で。
デベの規模やカラー、これまでの公表内容から
見て、あまり強気には来ないのかなと。
まあ驚きの展開もあるかもしれませんが。