アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

>>120 匿名さん
280期待です。仕様もプラウドより高いし。

[122: 匿名さん]

>>120,121
なんかあんた、お恵みを〜って言ってる物乞いみたいだなw
坪300でヒーヒー言うようなお金無い人は天井相場のこの時期に東京でマンション探すの諦めたら？
買えたとしてもどうせいい買い物できないだろ

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
そういう抽象的なコメントはいらないです。
あなたは、港区のタワマンいくつも所有してんの？

[124: 匿名]

>>122
なぜ上に立った目線で書き続けているのかはわかりませんが、一連の文脈を読み違えてませんか？
まあたんなる掲示板なのでいいんですけど...

地元の方で、住んでるエリアのマンションの価格がプライドの拠り所なのですか？
我々の予想、そんなにおかしなものでは無いと思いますが。

[125: 匿名さん]

大手町発4路線の記事がありましたのでご参考まで
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_tokyojohodo/20180425-9000...

[126: 匿名さん]

>>122 匿名さん
でもやっぱり城東とか城北を価格面で選ぶ人もいるわけなので価格面は大切かなと。

[127: 匿名さん]

東十条と王子神谷最寄りのガーデンズ東京王子の最終期は坪単価が270でした。
ひとつの目安になるかなと思います。

[128: 匿名さん]

お隣のシティテラスの購入者は６割が板橋区とその周辺区の在住だったそうです。ここも地元の実需層が中心になるでしょうからそこまで高くならないと思うんですけどね。

[129: 匿名さん]

>>85 匿名さん
アーキサイトメビウスデザイン監修
二層吹き抜けエントランスホール
二つのラウンジ
@300の時代が来たのではないでしょうか。
デザインも素敵な感じですので。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
確かに二層吹き抜けエントランスホールは素敵ですよね。

[131: マンション検討中さん]

加賀100万石の藩邸跡地で設備仕様もハイグレードだから坪単価300万は行くと思います。
せめて330万付近の価格設定で藩邸跡地としてある程度の品位を保って欲しい。
その為に可能な限りグレードを上げてもらって構わない。
ここは板橋区のただの一町域ではなく希少で別格の場所。
ここに建つマンションが庶民的なマンションになるのは勿体ないです。
安いマンションが欲しければ他の場所を買えばよい。

[132: 匿名さん]

>>131 マンション検討中さん

板橋区でも300だろうが330だろうが、仕様や需要に見合う適正価格であれば良いと思います。
問題は、適正価格でない場合230戸が捌けず、叩き売りが始まることです。最近の売れ残り新築は、初回から値下げをオファーあれますからねー…

[133: 匿名さん]

まぁ無いとは思いますが。。
坪400のようなKY価格だとそうなるかも知れませんね。

[134: マンション検討中さん]

藩邸といっても下屋敷なので江戸のはずれですから、そこら辺も考えて妥当な値付けをして欲しいですよね。

[135: マンション検討中さん]

藩邸跡地とか正直なんの価値にもならない
そんなものどうでもいい

[136: 匿名さん]

希少で別格の場所って　苦笑
江戸城のおえらいさんが鷹狩りにきて飛鳥山で遊んだ単に当時の大宮みたいな
レベルの場なのに

[137: 匿名さん]

加賀の近くに10年住んでいましたが、庭や建物の佇まいが美しい資生堂の美容専門学校を中心に周囲のマンションも含めて、このエリアは板橋区の中でも突出して特別な景観と雰囲気があります。購入を検討される方であればぜひ現地を見てください。一年以上前に私は都心のマンションを購入しましたが、もし今ならば購入を真剣に考えていたでしょうね。

[138: 匿名さん]

>>131 マンション検討中さん

まあ、そこまでたいそうなものではないかと思います。プラウドが@243そこから10%上昇で@270、20%上昇で290。高くて290だと思いますがどうですかね。

[139: 匿名さん]

>>137 匿名さん
資生堂と加賀レジデンスは本当に特別な雰囲気を醸し出していますよね。現地を見た後に真剣に購入を考えた方多いと思います。

[140: 匿名さん]

>>132 匿名さん
値下げはやめて欲しいですよね。
みっともない。

[141: 匿名さん]

ももレジさんもこのエリアのマンションは別格だと言っています。
https://www.sumu-log.com/archives/7188/
この写真はマンションだけですが、その周辺の雰囲気は行って見ないとわからないでしょう。
この物件のエントランスの写真を見ても@３００超えは十分あると思いますね。

[142: 匿名さん]

加賀の魅力は整然とした街並みが緑と調和していることだと思います。
学校は保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校、専門学校、大学。
公共施設は、体育館、プール、図書館、庭球場、少年野球場、こども動物園。
公園は東板橋公園、加賀西公園、板谷公園、加賀第二公園、加賀公園。
病院は帝京大学付属病院。
こういう施設が同じ町内に全部あるのはとても便利ですよ。

[143: 匿名さん]

>>141 匿名さん
エントランスがカッコイイですね。高級感あります。

[144: 匿名さん]

地震や豪雨災害のリスクという点も考慮すると、ここは海抜20m以上で武蔵野台地上であることはメリットだと思います。

[145: 匿名さん]

南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川に隣接、なかなかない環境ですね。

[146: マンション検討中さん]

>>135
場所の来歴によって守られる街並み・景観というものは間違いなくありますけどね。
ここがそのいい例です。
価値がわからない人が入ってくるには勿体ない場所です。
その為にはある程度の価格が必要ですね。

[147: 匿名さん]

長谷工は二重床だとリビング天井が250未満だったり寝室の下がり天井が激しい話があるので、そこだけ心配ですね。

[148: 匿名さん]

例えばこのGタイプは廊下側がアウトフレームではないので、室内に梁がかかります。部屋の2〜3割くらいは下がり天井になりそう。

[149: 匿名さん]

間取りはいまいちなのが多いね。

共用廊下側は基本的にインフレームですし、L1タイプの1616の風呂も一般的じゃない
（こっちのほうがいいって人もいると思うけど）
スパンも狭くて、ざっくり見た感じでは6mに見える。

あんまりお金をかけずに、ちょっとでも安くしようとしているように見えますね。

坪単価280とかだと苦戦しそうですし・・・

[150: 匿名さん]

ナロースパンで廊下側インフレームのリビングin洗面なんて、ダメ間取りの典型ですよ。

[151: 匿名さん]

トイレと寝室が壁一枚だと、遮音は難しいでしょうか？

[152: 匿名さん]

用足し音の漏れはあるでしょうね。
壁１枚ですから・・・

[153: 通りがかりさん]

加賀に住んでますが、ここが｢別格｣とか｢希少｣とか思ったことないですねー。板橋区内の一つの町にしかすぎません。実際、｢私、加賀に住んでるんですっ☆｣なんて思ってる人いるのかなぁ…いたとしたら、｢で？｣と私は思います。

朝鮮学校が近くにあるおかげで、年に数回、街宣車が騒いでます。そんなところです。
大規模マンションが多い割には保育園が少ないから、保育園入園は激戦です。
帝京大学病院があるので、救急車がよく通ります。気になる人は気になるかもです。

[154: マンション検討中さん]

まぁそうですよね
加賀がどうこうとかは、売り主側の価格を上げる（もしくら価格に納得感を出させる）ための言い訳みたいなもんですよ
所詮板橋
所詮駅近ではない
ただ周辺が公園で地質も良さそう
それだけのことですよ

[155: 匿名さん]

程よい利便性、程よい価格、それが加賀の良いところだと思います。駅まで歩くけど電車に乗れば10分で新宿。駅近が良いなら加賀はやめた方が良いただそれだけ。

[156: あ]

プレミスト志村三丁目の最多価格帯が坪265位らしいですね

[157: 匿名さん]

>>156 あさん

プレミストは環八の外側ですが、こちらは環七の内側なのでもっと高くなりそうですねぇ。。

[158: 匿名さん]

今ってそんなに高いのかな？

江古田が坪300ぐらいで絶賛売れ残りでしょ？

ここは江古田ほど条件は良くないから、
坪280を超えてきたらかなり長期戦になりそうだけどね。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん

志村三丁目は坂の下ですからだいぶお安いのが相場ですね。

[160: 匿名さん]

>>158 匿名さん
280ならサクッと売れそうですね。でも最近のトレンドは竣工前完売にはこだわらないみたいですから300あるかもしれませんね。

[161: 匿名さん]

>>154 マンション検討中さん

加賀を検討する人達は板橋に住んでる人が中心だから所詮板橋とかは思っていないと思います。ただ、地元板橋で良さそうな所を探しているんだと思います。

[162: 匿名さん]

>260

平均で280超えなら苦戦だと思いますよ。
今のトレンドとは大幅に離れていますし・・・

野村のプラウドシティですら苦戦してましたから、
280なら長期戦覚悟の値付けでしょう。

[163: 匿名]

平均面積はこちらが広いので、280万でも中心
価格帯が6000万を大きく超えますよね。
志村は面積を抑えめにして単価を稼いでる感じも
あるかもしれません。

[164: 周辺住民さん]

駅遠とはいえ環境いいし、加賀では当分マンション計画無いからから坪300でも瞬殺でしょ。
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙ってます。

[165: 匿名さん]

専業主婦世帯＆クルマ持ちには、駅遠の立地やスーパーが遠いのはネックになりませんね。

[166: 匿名さん]

志村三丁目はランドスケープが微妙で、眺望や閑静さにもかなりのハンデがありそうです。アトラスのライバルにはならない気がしてきました。。

[167: 匿名さん]

坪単価はともかく、部屋が広めなので、総額はそれなりに高くなりますよね。7000万とかバンバン超えてきたら、庶民には手が出にくいですね。

かといって非庶民が230世帯も存在するかと言うと、それも疑問です。

そして、富裕層が投資で買うマンションでもない。

よい物件ですが、値付けは難しそうですねー

[168: 匿名]

２ＬＤＫなどのコンパクトな間取りを一切
作らないというのは、DINKSや投資的需要が
無いことを見越してのことでしょうね。
それは住む側にとってはプラスにもなること
ですが、販売側としては、限られた需要層に
多数を売り込まないといけないので厳しそう
です。
70㎡から90㎡台とかなり限られたレンジなの
で、価格づけもかなりのっぺりした感じに
なりそうなんですが、どうなんでしょう。

[169: 匿名さん]

>>167 匿名さん
最多価格が6,000というところが相場なんじゃないですかね。

[170: 匿名さん]

ここの土地は野口研究所から相対で仕入れているから高値でつかんだということは無いと思います。建築費は高いんでしょうがそこは長谷工なんとか抑えられれば260でも利益は出るんじゃないかと思いますが、どうでしょうか。

[171: 匿名さん]

長谷工、低コスト路線だとデザイン事務所は起用しないですからねー。

[172: 通りがかりさん]

坪300でも瞬殺 
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙って

→笑えました！

[173: 匿名さん]

>>172 通りがかりさん
まあ、ジョークでしょうね。

[174: 匿名さん]

事前案内会の11月が待ちきれないです！！

[175: 匿名さん]

坪260とか感覚ズレ過ぎw
そんなんじゃ一生マンション買えないな

[176: 匿名]

260とか280とか、ある程度経験上の判断材料
があってのことだと思いますよ。
いくつかのマンションを検討して、購入した
経験を踏まえてのことだと...

[177: 評判気になるさん]

>>170 匿名さん
志村三丁目で265だからどうでしょうね

[178: 匿名さん]

260では来ないと思います。
過去の状況を見ても・・・

ただ、今の東京で駅徒歩10分の200戸オーバー物件で280なら長期戦になるでしょう。
ある程度覚悟してるのでは？？

正直、このがっかり仕様で280なら加賀の他の中古のほうがいいような気がします。

[179: 匿名さん]

>>177 評判気になるさん

志村が不当に高いだけで、結局売れ残り必至、ということもあります。歴史的に見れば、板橋区で265は異常値です。将来の価格暴落が不安です。

[180: 匿名さん]

＞正直、このがっかり仕様

仕様は未公表ですよね？
間取り的にはかなり良好だと思いますけど。

[181: 匿名さん]

一部のプランが田の字や洗面所入口のリビングインというのを気にする人かな？全てがそうという訳ではないですが。
廊下側インフレーム、バルコニーのスロップシンク無しは普通グレードという感じですかね。プラウドシティ加賀と似てるかも。

[182: 匿名さん]

旭化成は300を挟んだ価格差をつけると予想します。
ももレジさんがサイトで説明されている価格のひずみ、つまりパンダ部屋は早いもの勝ちですかね。

[183: 匿名さん]

既存プラウドシティやシティテラスも当時としては高めでした。今は当時より相場が上がっているので、坪300は現実味があります。希少性があるので、都内だけでなく埼玉まで集客できれば数はこなせますね。

[184: 匿名さん]

早く完売したブリリア大山パークフロントが参考になるのではないでしょうか。
価格は251から310までの間でした。
それぞれの特徴は対照的で、
好みは二分されるでしょうしね。

[185: 匿名さん]

>>181 匿名さん
スロップシンクは洗面所についてるんですよ。
結構珍しいと思います。

[186: 匿名さん]

>>184 匿名さん
ブリリア大山パークフロントが@273ということからすると@280くらいが妥当ですかね。
公園隣接で環境が良いところが似てますね。
史跡公園がこれから整備されますからさらに環境が良くなりそうですね。

[187: 匿名さん]

>>181 匿名さん
完全なアウトフレームはガーデンズ東京王子が実現してましたね。直床だったけど。
完全なアウトフレームを実現してたら、それこそ300超えるでしょうね。
そんな物件今時なかなかないですからね。

[188: 匿名さん]

>>179 匿名さん

でも北区とか23区辺縁部が全体的にあがってますからね。過去の常識は通用しないのかもしれませんよ。

[189: 匿名さん]

>>183 匿名さん
この辺りのマンションを買ってる人は板橋に住んでる人が当然一番多いんですけど、北区、練馬区、豊島区から引っ越してくる人も結構います。さいたまの人もいると思いますけど少数派かなと思います。

[190: 匿名]

300を挟む価格展開はありそうですね。
それで平均が270から280で。
デベの規模やカラー、これまでの公表内容から
見て、あまり強気には来ないのかなと。
まあ驚きの展開もあるかもしれませんが。

[191: 匿名]

>>190
埼玉の人は線路で繋がってる埼京線、東上線の
ほうが馴染みがあって選びやすそうですよね。
三田線は高島平で行き止まってるし、池袋には
出られないですし。
いま和光市に新築が出て来てますし、あちらなら
有楽町線副都心線も使えますからね。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん

戸田公園なら価格が安い。武蔵浦和なら値段は高いけど、駅前再開発の整った街並みと通勤快速の利便もありますからね。
埼玉都民って新宿に通ってる人多いと思いますから埼京線は外せないかな。

[193: 匿名さん]

>>185 匿名さん

確かにそうですが、スロップシンクはバルコニーでないとガーデニングに使えないのでイマイチです。洗面所や浴室には最初から水道があるので、そこにスロップシンクは無駄とすら思います。

[194: 匿名さん]

ここは三方を公園と石神井川に接しているロケーションがなんといっても売りでしょうね。敷地形状も四角形でとてもよいです。
駅から距離があるのは加賀ならどこでもそうなので受け入れなければならないですね。

[195: 匿名さん]

>>193 匿名さん
ベランダにつけるよりコストが安いということなんですかね？

[196: 匿名さん]

まあでも、ベランダまで行かなくても靴とかぞうきんを洗えるというのもよいような。

[197: 匿名さん]

>>195 匿名さん

ですね。水周りを局所化できるように単純なコスト削減か、あるいは階高3mゆえに天井裏に水道管を通すスペースを取れなかったのかも知れません。

[198: 匿名さん]

>>196 匿名さん

専有部のスペースが本来の収納などではなく、バルコニーでも構わないスロップシンクに消費されると考えると、やはり微妙と思ってしまいます。

[199: 匿名さん]

まぁ、そうまでしてもスロップシンク有りのグレード・価格として売りたいのでしょうね。

[200: マンション検討中さん]

260万円／坪を超えたらプラウド、シティテラスを中古で買いますね。ブランド的にも。
駅まで坂道・遠い、デメリットも結構有ります。
ファミリー向けなのは有難いですが、それだけ売る対象も少ない中で200戸以上販売しなければならないのは苦戦するでしょう。

[201: マンション検討中さん]

ここだけに限らず荒川超えると一気に値段下がりますね。やはり、川の存在は大きいのか。笑

[202: 匿名さん]

>186

ブリリア大山はもっと駅が近かったでしょう？
今の御時世駅距離の影響が大きいから、それより高い値付だと苦労すると思いますよ。

あと、ここの間取りがイケてないのは
中住戸のL1、G1タイプで
ほぼ柱が1本入ってしまっているところ。
ホームページに掲載する比較的マシな間取りでこれでは、
ほかも期待が持てないと思います。

柱半分はよくある間取りですが、この柱で面積を消費する度合いはひどい。


加えて言うなら、風呂もあまり良くないですね。
謎の1616仕様だったり、面積のあるF3rの間取りで70平米で普通に使われる1418だったり・・・

[203: 匿名]

スロップシンクと浴室面積がトレードオフだと
ちょっと謎ですね。
設備正面は細かくは明らかになってませんが、
バルコニーにつくタイプの腰高のものなのか、
床面に合わせた高さのシンクなのか。
どういう使用スタイルをデベが提案してくるの
かは興味ありますが。

[204: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
立地的にはシティテラスとほぼ同じですから、そことの比較はされますよね、どうしても。
さすがにその辺は旭化成も意識してると思うんですが、どうでしょうかね。

[205: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん

確かに、プラウドシティは比較対象ですね。ここの中古を坪10くらい上回ってきたら、悩みます…

[206: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
>>202 匿名さん

プラウドシティ加賀もシティテラスも、廊下側の柱がガツンとインフレームとか洗面所入口がリビングインというのは同じなので、アトラスも揃えてきている感じがします。シティテラスはバルコニーのスロップシンクがありますが。

ただ、既存の両者どちらも南向きの住戸が無いというのと、対面の建物でリビング眺望に阻害がある住戸が多いというハンデがあります。そこをアトラスがうまく整えると両者にないメリットになりますね。(つまり高くなる)

[207: 匿名さん]

>>203 匿名さん

スロップシンクは床面ではなく普通の腰の高さです。洗濯機と同様に収納の下に設置される形ですね。オプションで良かったんじゃないか・・と思います。

[208: 匿名さん]

緑多くて子育てしやすそうで気になってます

比較的リーズナブルな価格設定だと嬉しいですが、昨今のマンション相場を考えると厳しいですかね、、、

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん

プラウドは洗面所リビングインではないですよ。スロップシンクは量はベランダにあります。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
スロップシンクはシティテラスもプラウドも両方ベランダにあります。

[211: 206匿名さん]

>>209 匿名さん
>>210 匿名さん

あ、すみません。
たまたま見た中古の間取りに記載されていませんでした。あるならプラウドシティが良いですね。
補足訂正ついでに書きますと、両方とも南向き寄りの住戸はあるにはありますが、シティテラスは一部の住戸だったりプラウドは眺望無しだったりなので、ハンデは否めません。

[212: 評判気になるさん]

>>200 マンション検討中さん
普通に超えるのではないかな。
プラウドは新築時平均250位。
その後、1割地価上昇&建築コスト2割上昇。単純計算ならプラウドの15%増しな、285万。共用施設があまりないことを差し引いても280万位でしょうね。

[213: 匿名さん]

新宿まで通勤することを考えると、板橋駅から電車で9分直通です。板橋駅まで徒歩14分。電車の待ち時間が2,3分、新宿駅から会社まで数分。
会社が駅直結だったら30分で着きます。駅から歩いてもドアツードアで40分です。

[214: 匿名]

電車で20分プラス徒歩5分の方がいいような。
板橋駅を日常使いするのはきつそうだなあ。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん
通勤は三田線、週末に池袋、新宿に遊びに行くときは埼京線みたいなスタイルの方が向いてますね。

[216: 匿名さん]

>>214 匿名さん
満員電車の時間が長いより歩く方が好きかな

でも座って通勤できるなら電車の時間長い方がいい！

[217: 匿名さん]

埼京線って悪名高いですけど、混雑も新宿まででそこから先は空いてます。新宿までの10分が結構キツイけど。

[218: 匿名さん]

夏の暑いときに板橋駅まで歩いたら大汗かくでしょうね。

[219: 匿名さん]

この物件は新板橋駅徒歩9分、板橋区役所前駅徒歩10分。新板橋から大手町は16分なのに公式HPでは板橋区役所前から18分と案内されてます。
大手町まで16分と表記できるのに何故に板橋区役所前からの時間をのせてるのか、よくわかりません。なんででしょう？

[220: 匿名さん]

ソライエ成増、成増駅徒歩１１分。坪単価280。これが今の相場ならば。ここは300が妥当になるな。