アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/
所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-09 21:57:49
アトラス加賀ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2018-09-03 18:33:09
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削除依頼
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| No.102 |
>>96 通りがかりさん
加賀は広大な軍需工場の跡地だけに、学校、公園、分譲マンションが整然と配置されています。下町というか、木密地域となっている周辺とは雰囲気が違います。 ステータス云々ではなくて好みの問題なんだと思います。加賀好きな人は多いですけどね。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
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| No.105 |
>>96 通りがかりさん
同感です。 このスレでも「加賀の良さがわかる人だけが買えばいい」なんて誰か言ってましたね。 排他的というか閉鎖的というか。 所詮同じ板橋区なのに周囲より格上だと思ってる感じがある。 |
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| No.106 |
>>98
立地のいい方が大幅にあがるんですよね。 だから、工費や人件費以上のプレミアムが 乗っかってるわけですよね。 その代表的なものが駅近の資産価値説みたいな ものじゃないかという文脈で書いてるのですが。 平均300でこの戸数は売るの大変ですね。 ここのデベはそれはやらないのでは。 |
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| No.107 |
歴史的に地位はあるけど、今日現実的には工場-
作業場跡地だったり用途地域が工業系だったりと いうややちぐはぐなところが、いわゆる歴史的な 邸宅地とは違ってると思われます。 一方でだからこそ大きな敷地にこれだけの規模の マンションが集積して整った環境を構成してる とも言えますね。 排他性は少なくとも、マンションのコミュニティ の一員となれば気にならないかもですね。 周辺旧住民層との意識さみたいなものは出てくる のかも知れません。 |
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| No.108 |
>>105 マンション比較中さん
常盤台とか中台のサンシティとか板橋にはたくさん魅力的な街がありますよね。 良さがわかる人というか、自分に合う街に出会えたら良いですね。 加賀もそのうちの一つだと思います。 他人にとって良い街が自分に合うわけじゃないですもんね。 |
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| No.109 |
今日みたいな荒天の日には地下鉄だと帰りを心配しなくて良いですね。志村坂上から高島平までは地上ですが。
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| No.110 |
>>106
あなたの言う「駅近の資産価値説」がここ数年の相場上昇の原因じゃないでしょ？ 駅近・立地のいい物件の資産価値が高いのは今に始まった事じゃなく昔からそうで当然の事。 相場全体が押し上がってるんだから都心駅近以外は上がらないなんて甘い幻想捨てなさいな。 |
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| No.111 |
かつては三田線は空いていて通勤も楽だったのが最近は結構混んできていましたが、朗報です。
8両編成化が決定し2021年度に新車投入だそうです。混雑率が120%台に軽減するそうです。 三田線沿線の価値向上が期待できますね。 http://itabashi-times.com/archives/mitasen8plan.html |
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| No.112 |
こんな台風の日に思うのは、帰宅困難者が増える中いかに都心からのアクセスが良いかが痛感させられる日。
この物件ならこんな日も安心だね。 |
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| No.113 |
都心から？
勤務地でしょ。 |
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| No.114 |
三田線の物件の中でも、意外になかなか個々までの駅近で、
整っている物件は見かけないと思います。 会社勤めはもちろん、買い物にもすぐに行ける環境になっているので、 女性でも安心して生活出来そうな印象があります。 |
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| No.115 |
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| No.116 |
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| No.117 |
>>113 匿名さん
大手町の駅の位置がやや残念だけど、逆に言えば丸の内に近いとも言える。日比谷を使えば有楽町も利用できる。大手町、丸の内、有楽町まで20分で行けてそこまでマンション価格が高くないこの地域はある意味穴場かなと思います。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
駅近を享受するなら加賀アドレスではなく板橋アドレスですね。
パークタワー板橋なんてどうでしょう。 新板橋駅徒歩１分、板橋駅徒歩5分。 大手町まで16分、池袋まで3分、新宿まで9分。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
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| No.122 |
>>120,121
なんかあんた、お恵みを〜って言ってる物乞いみたいだなw 坪300でヒーヒー言うようなお金無い人は天井相場のこの時期に東京でマンション探すの諦めたら？ 買えたとしてもどうせいい買い物できないだろ |
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| No.123 |
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| No.124 |
>>122
なぜ上に立った目線で書き続けているのかはわかりませんが、一連の文脈を読み違えてませんか？ まあたんなる掲示板なのでいいんですけど... 地元の方で、住んでるエリアのマンションの価格がプライドの拠り所なのですか？ 我々の予想、そんなにおかしなものでは無いと思いますが。 |
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| No.125 |
大手町発4路線の記事がありましたのでご参考まで
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_tokyojohodo/20180425-9000... |
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| No.126 |
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| No.127 |
東十条と王子神谷最寄りのガーデンズ東京王子の最終期は坪単価が270でした。
ひとつの目安になるかなと思います。 |
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| No.128 |
お隣のシティテラスの購入者は６割が板橋区とその周辺区の在住だったそうです。ここも地元の実需層が中心になるでしょうからそこまで高くならないと思うんですけどね。
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| No.129 |
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| No.130 |
>>129 匿名さん
確かに二層吹き抜けエントランスホールは素敵ですよね。 |
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| No.131 |
加賀100万石の藩邸跡地で設備仕様もハイグレードだから坪単価300万は行くと思います。
せめて330万付近の価格設定で藩邸跡地としてある程度の品位を保って欲しい。 その為に可能な限りグレードを上げてもらって構わない。 ここは板橋区のただの一町域ではなく希少で別格の場所。 ここに建つマンションが庶民的なマンションになるのは勿体ないです。 安いマンションが欲しければ他の場所を買えばよい。 |
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| No.132 |
>>131 マンション検討中さん
板橋区でも300だろうが330だろうが、仕様や需要に見合う適正価格であれば良いと思います。 問題は、適正価格でない場合230戸が捌けず、叩き売りが始まることです。最近の売れ残り新築は、初回から値下げをオファーあれますからねー… |
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| No.133 |
まぁ無いとは思いますが。。
坪400のようなKY価格だとそうなるかも知れませんね。 |
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| No.134 |
藩邸といっても下屋敷なので江戸のはずれですから、そこら辺も考えて妥当な値付けをして欲しいですよね。
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| No.135 |
藩邸跡地とか正直なんの価値にもならない
そんなものどうでもいい |
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| No.136 |
希少で別格の場所って 苦笑
江戸城のおえらいさんが鷹狩りにきて飛鳥山で遊んだ単に当時の大宮みたいな レベルの場なのに |
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| No.137 |
加賀の近くに10年住んでいましたが、庭や建物の佇まいが美しい資生堂の美容専門学校を中心に周囲のマンションも含めて、このエリアは板橋区の中でも突出して特別な景観と雰囲気があります。購入を検討される方であればぜひ現地を見てください。一年以上前に私は都心のマンションを購入しましたが、もし今ならば購入を真剣に考えていたでしょうね。
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
ももレジさんもこのエリアのマンションは別格だと言っています。
https://www.sumu-log.com/archives/7188/ この写真はマンションだけですが、その周辺の雰囲気は行って見ないとわからないでしょう。 この物件のエントランスの写真を見ても@３００超えは十分あると思いますね。 |
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| No.142 |
加賀の魅力は整然とした街並みが緑と調和していることだと思います。
学校は保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校、専門学校、大学。 公共施設は、体育館、プール、図書館、庭球場、少年野球場、こども動物園。 公園は東板橋公園、加賀西公園、板谷公園、加賀第二公園、加賀公園。 病院は帝京大学付属病院。 こういう施設が同じ町内に全部あるのはとても便利ですよ。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
地震や豪雨災害のリスクという点も考慮すると、ここは海抜20m以上で武蔵野台地上であることはメリットだと思います。
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| No.145 |
南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川に隣接、なかなかない環境ですね。
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| No.146 |
>>135
場所の来歴によって守られる街並み・景観というものは間違いなくありますけどね。 ここがそのいい例です。 価値がわからない人が入ってくるには勿体ない場所です。 その為にはある程度の価格が必要ですね。 |
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| No.147 |
長谷工は二重床だとリビング天井が250未満だったり寝室の下がり天井が激しい話があるので、そこだけ心配ですね。
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| No.148 |
例えばこのGタイプは廊下側がアウトフレームではないので、室内に梁がかかります。部屋の2〜3割くらいは下がり天井になりそう。
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| No.149 |
間取りはいまいちなのが多いね。
共用廊下側は基本的にインフレームですし、L1タイプの1616の風呂も一般的じゃない （こっちのほうがいいって人もいると思うけど） スパンも狭くて、ざっくり見た感じでは6mに見える。 あんまりお金をかけずに、ちょっとでも安くしようとしているように見えますね。 坪単価280とかだと苦戦しそうですし・・・ |
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| No.150 |
ナロースパンで廊下側インフレームのリビングin洗面なんて、ダメ間取りの典型ですよ。
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| No.151 |
トイレと寝室が壁一枚だと、遮音は難しいでしょうか？
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| No.152 |
用足し音の漏れはあるでしょうね。
壁１枚ですから・・・ |
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| No.153 |
加賀に住んでますが、ここが｢別格｣とか｢希少｣とか思ったことないですねー。板橋区内の一つの町にしかすぎません。実際、｢私、加賀に住んでるんですっ☆｣なんて思ってる人いるのかなぁ…いたとしたら、｢で？｣と私は思います。
朝鮮学校が近くにあるおかげで、年に数回、街宣車が騒いでます。そんなところです。 大規模マンションが多い割には保育園が少ないから、保育園入園は激戦です。 帝京大学病院があるので、救急車がよく通ります。気になる人は気になるかもです。 |
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| No.154 |
まぁそうですよね
加賀がどうこうとかは、売り主側の価格を上げる（もしくら価格に納得感を出させる）ための言い訳みたいなもんですよ 所詮板橋 所詮駅近ではない ただ周辺が公園で地質も良さそう それだけのことですよ |
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| No.155 |
程よい利便性、程よい価格、それが加賀の良いところだと思います。駅まで歩くけど電車に乗れば10分で新宿。駅近が良いなら加賀はやめた方が良いただそれだけ。
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| No.156 |
プレミスト志村三丁目の最多価格帯が坪265位らしいですね
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| No.157 |
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| No.158 |
今ってそんなに高いのかな？
江古田が坪300ぐらいで絶賛売れ残りでしょ？ ここは江古田ほど条件は良くないから、 坪280を超えてきたらかなり長期戦になりそうだけどね。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
>>158 匿名さん
280ならサクッと売れそうですね。でも最近のトレンドは竣工前完売にはこだわらないみたいですから300あるかもしれませんね。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
平均面積はこちらが広いので、280万でも中心
価格帯が6000万を大きく超えますよね。 志村は面積を抑えめにして単価を稼いでる感じも あるかもしれません。 |
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| No.164 |
駅遠とはいえ環境いいし、加賀では当分マンション計画無いからから坪300でも瞬殺でしょ。
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙ってます。 |
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| No.165 |
専業主婦世帯＆クルマ持ちには、駅遠の立地やスーパーが遠いのはネックになりませんね。
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| No.166 |
志村三丁目はランドスケープが微妙で、眺望や閑静さにもかなりのハンデがありそうです。アトラスのライバルにはならない気がしてきました。。
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| No.167 |
坪単価はともかく、部屋が広めなので、総額はそれなりに高くなりますよね。7000万とかバンバン超えてきたら、庶民には手が出にくいですね。
かといって非庶民が230世帯も存在するかと言うと、それも疑問です。 そして、富裕層が投資で買うマンションでもない。 よい物件ですが、値付けは難しそうですねー |
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| No.168 |
２ＬＤＫなどのコンパクトな間取りを一切
作らないというのは、DINKSや投資的需要が 無いことを見越してのことでしょうね。 それは住む側にとってはプラスにもなること ですが、販売側としては、限られた需要層に 多数を売り込まないといけないので厳しそう です。 70㎡から90㎡台とかなり限られたレンジなの で、価格づけもかなりのっぺりした感じに なりそうなんですが、どうなんでしょう。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
ここの土地は野口研究所から相対で仕入れているから高値でつかんだということは無いと思います。建築費は高いんでしょうがそこは長谷工なんとか抑えられれば260でも利益は出るんじゃないかと思いますが、どうでしょうか。
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| No.171 |
長谷工、低コスト路線だとデザイン事務所は起用しないですからねー。
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| No.172 |
坪300でも瞬殺
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙って →笑えました！ |
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| No.173 |
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| No.174 |
事前案内会の11月が待ちきれないです！！
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| No.175 |
坪260とか感覚ズレ過ぎw
そんなんじゃ一生マンション買えないな |
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| No.176 |
260とか280とか、ある程度経験上の判断材料
があってのことだと思いますよ。 いくつかのマンションを検討して、購入した 経験を踏まえてのことだと... |
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| No.177 |
>>170 匿名さん
志村三丁目で265だからどうでしょうね |
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| No.178 |
260では来ないと思います。
過去の状況を見ても・・・ ただ、今の東京で駅徒歩10分の200戸オーバー物件で280なら長期戦になるでしょう。 ある程度覚悟してるのでは？？ 正直、このがっかり仕様で280なら加賀の他の中古のほうがいいような気がします。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
＞正直、このがっかり仕様
仕様は未公表ですよね？ 間取り的にはかなり良好だと思いますけど。 |
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| No.181 |
一部のプランが田の字や洗面所入口のリビングインというのを気にする人かな？全てがそうという訳ではないですが。
廊下側インフレーム、バルコニーのスロップシンク無しは普通グレードという感じですかね。プラウドシティ加賀と似てるかも。 |
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| No.182 |
旭化成は300を挟んだ価格差をつけると予想します。
ももレジさんがサイトで説明されている価格のひずみ、つまりパンダ部屋は早いもの勝ちですかね。 |
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| No.183 |
既存プラウドシティやシティテラスも当時としては高めでした。今は当時より相場が上がっているので、坪300は現実味があります。希少性があるので、都内だけでなく埼玉まで集客できれば数はこなせますね。
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| No.184 |
早く完売したブリリア大山パークフロントが参考になるのではないでしょうか。
価格は251から310までの間でした。 それぞれの特徴は対照的で、 好みは二分されるでしょうしね。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
>>184 匿名さん
ブリリア大山パークフロントが@273ということからすると@280くらいが妥当ですかね。 公園隣接で環境が良いところが似てますね。 史跡公園がこれから整備されますからさらに環境が良くなりそうですね。 |
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| No.187 |
>>181 匿名さん
完全なアウトフレームはガーデンズ東京王子が実現してましたね。直床だったけど。 完全なアウトフレームを実現してたら、それこそ300超えるでしょうね。 そんな物件今時なかなかないですからね。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
>>183 匿名さん
この辺りのマンションを買ってる人は板橋に住んでる人が当然一番多いんですけど、北区、練馬区、豊島区から引っ越してくる人も結構います。さいたまの人もいると思いますけど少数派かなと思います。 |
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| No.190 |
300を挟む価格展開はありそうですね。
それで平均が270から280で。 デベの規模やカラー、これまでの公表内容から 見て、あまり強気には来ないのかなと。 まあ驚きの展開もあるかもしれませんが。 |
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| No.191 |
>>190
埼玉の人は線路で繋がってる埼京線、東上線の ほうが馴染みがあって選びやすそうですよね。 三田線は高島平で行き止まってるし、池袋には 出られないですし。 いま和光市に新築が出て来てますし、あちらなら 有楽町線副都心線も使えますからね。 |
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| No.192 |
>>191 匿名さん
戸田公園なら価格が安い。武蔵浦和なら値段は高いけど、駅前再開発の整った街並みと通勤快速の利便もありますからね。 埼玉都民って新宿に通ってる人多いと思いますから埼京線は外せないかな。 |
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| No.193 |
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| No.194 |
ここは三方を公園と石神井川に接しているロケーションがなんといっても売りでしょうね。敷地形状も四角形でとてもよいです。
駅から距離があるのは加賀ならどこでもそうなので受け入れなければならないですね。 |
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| No.195 |
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| No.196 |
まあでも、ベランダまで行かなくても靴とかぞうきんを洗えるというのもよいような。
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| No.197 |
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| No.198 |
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| No.199 |
まぁ、そうまでしてもスロップシンク有りのグレード・価格として売りたいのでしょうね。
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| No.200 |
260万円／坪を超えたらプラウド、シティテラスを中古で買いますね。ブランド的にも。
駅まで坂道・遠い、デメリットも結構有ります。 ファミリー向けなのは有難いですが、それだけ売る対象も少ない中で200戸以上販売しなければならないのは苦戦するでしょう。 |
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