パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[8541: 匿名さん]

>>8502
ハザードマップは荒川が決壊したケースじゃなかったっけ、冠水

渋谷の地下道みたいにゲリラ豪雨程度では冠水しないね。
ここが冠水したら千代田区丸の内近辺や港区赤坂近辺もただでは済まない。

丸の内は平成5年に日比谷濠が氾濫した後だいぶ対策をしたようだし
渋谷も浸透枡を増設しているから今後はだいぶ良くなるだろうとは思うけど

[8542: 匿名さん]

ここ、かなり熟年率高そうだけど、管理組合高齢化でスラム化のリスクは大丈夫？

[8543: 匿名さん]

>>8542
ここぐらいに良質な都心物件については郊外物件と違って買い替えも容易で介護付き物件や老人ホームに流れるだろうし、適度に新陳代謝が起きそうだけどね。

[8544: 匿名さん]

>>8534
容積率の緩和を受ける時などに公開緑地を作るのは良くあることなので、都心部のタワーでは珍しくない。だいたい庭付き一戸建てとかに住んでいる人は建物以外に庭の土地の固定資産税も払っているわけで、それが嫌な人は大船辺りの築30年を超える自主管理のマンションに住めば税金も安いと思われるのでオススメだ

[8545: 匿名さん]

[No.8456～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信

[8546: eマンションさん]

>>8541 匿名さん

ここは坂の下だから茗荷谷や白山の水も流れてきて溜まるのよ

[8547: 匿名さん]

昔は沼だったんですよね。この一帯は。

[8548: 匿名さん]

>>8547
陸軍参謀本部が作成した明治時代の迅速測図によると春日通りから水道橋駅側は低湿地だったようだね。江戸時代のこの近辺の代表的湿地としては飯田橋の大曲近辺にあった旧白鳥池、それと名前が小石川なので紛らわしいが小石川大沼というのが現在の千代田区神田三崎町から先に広がっていた。今の神保町近辺は海が入り込んで汽水域となり牡蠣がよく取れたらしい。おそらく稲作を目的とした灌漑水路はあったようだがここが建っている場所に関しては乾いた土地であったことは間違いない。

[8549: 匿名さん]

>>8546
そう言われるんだけど、この場所よりも水道橋駅の方が低いせいかわからないけれど冠水を見たことがない。何年か前に東大前の本郷通りが冠水した時もビクともしなかった。確かにゲリラ豪雨や雨台風が通過する時にこの近辺の坂を歩いていると水が流れ下っていくのを見ることができる。だが、よほど雨水枡や下水道がデカいのか、坂の下で綺麗に下水に吸い込まれているのは見事だねえ。

[8550: 匿名さん]

江戸時代の大規模な土木工事によって神田川の流路が代わり、小石川大沼も埋め立てられて大名屋敷が建ち並ぶようになった。実は千代田区の北側よりも文京区の南側の方が地盤はいいんだよね。

[8551: 匿名さん]

杭の長さが40mもあるのは、その為なんですね。

[8552: 匿名さん]

杭長40mもあったっけかな？
公式HPによると

「鉄筋コンクリート造の杭を現場でつくる場所打ちコンクリート杭（68本・長さ約21ｍ～31ｍ・直径約1.7ｍ～2.4m）により、地下約36ｍ～40m以深の強固な支持地盤に伝えています。」

となっているね

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/structure.html

[8553: マンション掲示板さん]

>>8551 匿名さん
湾岸並みだね

[8554: 匿名さん]

免震でもないのにこれだけ杭が長いとなると、大地震が来たら杭はあっさり折れるやろね。
制震ダンパーの範囲もしっかりけちってあるし。

エントランスだけ豪華にして、こんなハリボテ感満載のものを名前だけパークコートにして売りつけようとはね。
武蔵小山といい、最近の三井は一体どうしちゃったんだ。

[8555: マンション検討中さん]

パークコート「タワー」にすればおのぼりさんが釣れるって、味をしめたんだろ。
二次取得者にもおのぼりさんはいるから5年で売るつもりならいいが、その後は修繕積立金の高騰に加えて大規模物件特有の中古売り出し部屋のダブつきで壮大なババ抜きの始まり。
そんな未来は誰しも予測できるのに、永住向きかのような幻想を抱かせる売り方で73m2の3LDKなんて非パークコート的なプランをさばいている。
タワーでないパークコートがいかなるものかすら知らない文京区案件の検討者を、三井不動産完全にエサにした。これはデベに対する純粋な誉め言葉であるが。

[8556: 匿名さん]

>>8553
湾岸の物件ってあまり知らないんだけど杭長50mが普通だと聞いているけど

[8557: 匿名さん]

>>8554
長周期地震動の影響を考えるとベタ基礎の武蔵小山は免震で正解だけど、杭が必要なここはおそらく制振で正解。

[8558: 匿名さん]

>>8554
実際に杭が折れてどうにかなっちゃった例ってあるの？

[8559: 匿名さん]

>8557
杭が長いと免震じゃないと杭が折れますよ

[8560: 匿名さん]

1964年の新潟地震の時に折れたことがある

海岸沿いなどで起きることがあるみたいだが...

[8561: 匿名さん]

>>8559
それ間違い。
免震と杭は関係がないよ、地層がずれて折れるんだから...

[8562: 匿名さん]

杭は上に乗っている建物に引っ張られて揺られます。
免震なら実質は、免震層の上に乗っている建物から伝わるパワーはゼロに近いので、杭が長くても影響は軽微です。
地層がズレる力も影響しますが、そちらは免震も制震も関係ないですね。

湾岸より長い杭にもかかわらず、制震なんですねここは。

[8563: 匿名さん]

>>1964
で、1964年の新潟のマンションはどうなったの？
ただ、1964年って50年以上も前じゃ規制も技術も今と違いすぎますよね。
最近のはないってことかな。

[8564: 匿名さん]

正直なところ、こんな長い杭が実質的に何十年ももつなんて誰も思ってないし、どこかで妥協すべきだよ

[8565: 匿名さん]

免震だろうが制振だろうが、地震心配して、タワーマンション買うというのがズレてる。
「家族の命がなにより大切！」と言いながら、眺望と利便性に目がくらんでタワーマンションかい？
地震がどうしても心配な人は地盤の良い土地に堅牢な戸建てを建てるべき。
億だせれば、郊外なら立派なの建てられるよ。

[8566: 匿名さん]

免震は杭にかかる引き抜き力がゼロだとか、戸建ての方が堅牢だとか、杭が何十年も持つはずないとか、よくもまあ思い込みだけでここまで断言できるものだわ。

[8567: 匿名さん]

>>8565 匿名さん
正論。
心理的に後ろめたさがあるから、真っ当な指摘にさえも過度に攻撃的な姿勢をとる。

[8568: 匿名さん]

杭の長さが40m。
40mとは13階建てマンション相当。
あの長さのコンクリートの柱が大地の歪みで折れないものなのかどうかは、想像すると容易。
あと制震の場合、地震くらうと壁面のクラックは必発。
外壁をコストカットの吹き付け仕様にしたのは、その為か。

[8569: 匿名さん]

>>8563
東日本大震災の後の検討では多くが旧耐震で新耐震のものも一部あった。しかし２１世紀になってからの物件はほとんどなかったと言われている。小さい低層の建物に多かったというので大半は杭の強度が弱かったからだと想像する。ただ基礎が折れても傾く程度で倒壊にまでは至っていないようだ。老朽化で建て直すための取り壊しの時に杭を発掘してようやくわかったものもあるからだ。

最近は側方流動のシミュレーションもある程度できるようになっていて、当然対策は済んでいるものと考えていいだろう。直基礎が可能な場所と違ってやはり長周期地震動の影響は受けやすい地盤なので免震が本当にこの場所のタワーに合っているかどうかはよくわからない。単なるコストダウンが目的でこの構造になったものではないと思う。

[8570: 匿名さん]

結論から行きますと、普通の人が普通に住んでいる賃貸物件よりははるかに丈夫であることは間違いございません

[8571: 匿名さん]

タラレバはその辺りでおいといて。
結論としては、敢えて 杭長 非免震 に家族の大事な人生をかける必要があるかどうか という話ですね。

[8572: 匿名さん]

地震も心配だけど都心に核爆弾を落とされた時の方が心配。
特に高層階、周囲に遮るものがなくて、瞬間蒸発しそう。
堅牢な戸建てに核シェルターが最強かな。

[8573: 匿名さん]

隕石が直撃しないかも心配しないといけませんね

[8574: 匿名さん]

>>8571 匿名さん
そうおっしゃる貴方がご家族の為にどれほど堅牢なマンションにお住まいなんでしょうね？

[8575: 匿名さん]

いろいろ心配している人に限ってたいした家には住んで無いの法則。。。

[8576: 匿名さん]

3LDKだと値段と部屋のつくり、方角も含め、
どこが一番良さそうですか？

[8577: マンション検討中さん]

個人的には角部屋より東向きの81Bか80Aが好きですが、値段考えると80Aかな

[8578: 匿名さん]

>>8576 匿名さん
真剣に検討している人がそんな事を本気で教えてくれると思いますか？倍率あげるだけなのに。

[8579: 匿名さん]

東側は抜けてる感がいいよね。毎朝日の出をみられるのも気持ちいい。

[8580: 通りがかりさん]

>>8569 匿名さん

南北は耐震構造でなんら問題ないでしょうね。東西は比率的に免震はないでしょうから、制振が妥当だと思います。免震も耐震も計算上の話でしょうから実際の地震に対応できなかった場合の被害は免震のほうが大きいと個人的には思うな。想定外という名の見積もり不足は容易に想像できるね。振動と構造を同時に解くより、構造だけの方が簡単だからね。所詮作るのは人だからね。

[8581: 匿名さん]

ここの西側は富士山見えますか？

[8582: 匿名さん]

これだけ杭が長いのにもかかわらず、免震ではなく制震なのは、やはり板状マンションなのが影響してますかね？

しかし、湾岸よりも地盤が悪いとは驚きました。
東雲あたりとの比較だと、どうなりますかね。

[8583: マンション検討中さん]

さすが文京区。
60平米2Lが1億で、70以上の3Lは1.6億もするんですね！

[8584: 匿名さん]

>>8582
「湾岸よりも地盤が悪いとは驚きました。」
随分、強引に持って行くね。

[8585: 匿名さん]

>>8582 匿名さん

やはりそうですか。地盤に懸念がありますね。
そうなると都内でタワマンを買おうと思うと今はパークシティ武蔵小山くらいしかありませんね。

[8586: eマンションさん]

>>8581 匿名さん

見えるには見えますが角度の関係で新宿のビル群の隙間から見える形になっており綺麗なシルエットでは見えませんでした。

[8587: 検討板ユーザーさん]

>>8585 匿名さん
売れなくて大騒ぎって話じゃない。
パークシティ武蔵小山のお隣、弱気になっちゃて1期18戸だって。

[8588: eマンションさん]

>8581 匿名さん
ちなみに39階からの眺望なのでそれより下は分かりません。

[8589: 匿名さん]

ぶっちゃけ地震でどうなるかなんて運よ。
このマンションどうかなっちゃうようなビッグウェイブ来て死んだらもう寿命でいいよ。
地震厨は勤務先、子供の通学先、観光先、出張先、逐一地盤で選んでんの？
地震きたとき、まさかゆるゆるの大手町？
要は備えの問題。
事故怖いって車の楽しみ捨てて、歩道で引かれて死んじゃう人にはなりたくないね。

[8590: マンション検討中さん]

この地域は地盤いまいちだけど、このマンションはその中でも大丈夫なところをえらんで杭を打ってるから、液状化は絶対しませんと営業の人がいっていた。三井不動産もそう断言していると。
ほんとかわからんが。