パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[8521: 匿名さん]

とは言え、タワマンに住むなら角部屋じゃないとなぁ。
開放感といいラグジュアリー感といい、そりゃあもう全然違うから。

[8522: 匿名さん]

でもここは南東角部屋全部地権者がかっさらって行ったんでしょ？

[8523: 匿名さん]

角部屋のリビング使い勝手悪い。

[8524: 匿名さん]

74とか78とか、コーナーサッシ全域に2100かつ幅広の下がり天井て。しかもオフィス棟がガッツリ西南西を塞いでる。
そういえば言いたい放題が売りの某Mレジさん、タワマンとしては開口部の高さ2100はふつうです、みたいなコメントしてたな。闇は深そうだ。

[8525: 匿名さん]

>>8524 匿名さん

モモレジさんこんなこと言ってますね。
でもここを買うんでしょうね。

>パークコート浜離宮ザ・タワーぐらいまでは非常に良かったのですが、パークシティ武蔵小山ザ・タワーあたりからおかしな感じになってきています…。

[8526: 匿名さん]

彼が購入するかどうかは知らないが、投資目的で購入はアリだと思うよ。エントランス階の豪華さや駅直結は資産価値維持させるのにこの上なく有利。
ただし住むには３次元クオリティが低すぎるし、設備仕様もPCとしては最底辺。駅直結とうたいながらラッシュ時間は実質ホームまで10分、ランニングコストも明らかに割高で実需向きではない。
2、3年別宅として使ってから売るのが最良かな。春日だとすぐに飽きるだろうし。

[8527: 匿名さん]

グレード低いって言われてるけど、タワマンでこの価格帯では普通じゃない？

[8528: 匿名さん]

みんなパークコートタワーに厳しいんだよ

モモレジさんが言う通り、今までが凄すぎたんだ

下がり天井も 一度ツルツルを知ってしまうと、気になって下がり天井が許されなくなる

文京区だから妥協して、価格を抑えて売りやすさを重視したのかな

価格に対しては立派だと思うよ

[8529: 匿名さん]

駅直結でかなりの優位性が出せてるからね

最高を目指して欲しかった気がするな

[8530: 通りがかりさん]

>>8048 eマンションさん
モデルルームに来た人の成約率が確か2割ちょっとなので、申し込み率はもうちょっと高くて2.5-3割くらいあるかと。400/180で2倍ちょっとだと、多少盛ってるかもしれませんが人気の間取りは5倍くらいにはなるとは思います。

[8531: 通りがかりさん]

>>8487 名無しさん
その通り。しかも引き渡し2年半後の物件に転売屋なんて来ないですよ。その間資金が回転できないし機会損失が大きすぎて。

[8532: マンション検討中さん]

>>8530 通りがかりさん
成約率高すぎませんかね
都心エリアは10パー越えれば優秀ですよ

[8533: デベにお勤めさん]

パークシティ武蔵小山　129万円/平米
地区計画による容積率上限700％
1種単価18.4万円/平米

パークコート浜離宮　125万円/平米
高度利用地区による容積率900%
1種単価13.9万/平米

パークコート文京小石川　124万円/平米
高度利用地区による容積率950%
1種単価13.1万/平米

よく比較される3つの三井物件の平成30年度固定資産税路線価を比較した。固定資産税路線価は、土地の固定資産税額を計算する際の元になる土地価格で不動産鑑定士により客観的に評価されている。実勢価格とは価格水準が異なるが、課税の公平性から実勢価格の高低に沿うように決められている。複数間の土地価格の高低や価格比を検討する際には大変に有用となる。さらには、再開発事業において地権者が有する土地の従前資産評価においても活用される重要な価格である。

3物件は再開発事業により容積率の緩和を受けているため、実効容積率100%当たりの土地単価で比較することで物件ごとの1種単価を算出した。この単価はマンション分譲価格における土地価格の基準であり、単価そのものは実勢価格ではないが、3物件の土地価格の相対的な高低（価格比）を表している。分譲価格に占める土地価格、すなわち土地原価と考えれば良い。

マンション分譲価格は土地価格に建物建築費とデベロッパーの利益を乗せた額であることは周知の事実である。建物建築費はグレードの一段下がるパークシティ武蔵小山がやや安いと思われるが、デベロッパーの利益は3物件でそれほどの差がない。分譲価格の高低、建築費の高低、そして上述した土地価格の高低を踏まえ、どの物件がお得かを考えれば良い。

この論点は土地価格の高低、マンションの原価であって、マーケットでの評価（転売価格）はまた別であることは付け加えておこう。

[8534: 通りがかりさん]

>>8251 マンション検討中さん
我が家は小石川にちょっと前に新築のマンション持ってますが、同スペックで固定資産税年20万、管理費等月3.2万。ここはMRで聞いた感じだと、ざっくり固定資産税40万、管理費等5万弱。周りより高い理由は、誰でも通行できる周りの敷地もマンションの土地で、そこの管理費と固定資産税を住居者が負担するからその費用が別計上されており、約2倍になってました。未来永劫これを居住者が負担するのはちょっと納得いかない気もしますね。不特定多数の人間を呼び寄せて汚すのは商業テナントなんですから、そちらに大部分を負担してもらいたい気もするのですが。確かに維持費はマンションの設備に比べると高い。

[8535: マンション検討中さん]

>>8533 デベにお勤めさん
結局、どれがお買い得だったのかな？w

[8536: 匿名さん]

>>8535 マンション検討中さん

それはパークシティ武蔵小山でしょう

[8537: 匿名さん]

>>8535 マンション検討中さん
その話が本当なら武蔵小山らしい

[8540: 匿名さん]

>>8533 デベにお勤めさん

よく比較されるって、浜離宮の人には相手にもされていないと思いますが…

[8541: 匿名さん]

>>8502
ハザードマップは荒川が決壊したケースじゃなかったっけ、冠水

渋谷の地下道みたいにゲリラ豪雨程度では冠水しないね。
ここが冠水したら千代田区丸の内近辺や港区赤坂近辺もただでは済まない。

丸の内は平成5年に日比谷濠が氾濫した後だいぶ対策をしたようだし
渋谷も浸透枡を増設しているから今後はだいぶ良くなるだろうとは思うけど

[8542: 匿名さん]

ここ、かなり熟年率高そうだけど、管理組合高齢化でスラム化のリスクは大丈夫？

[8543: 匿名さん]

>>8542
ここぐらいに良質な都心物件については郊外物件と違って買い替えも容易で介護付き物件や老人ホームに流れるだろうし、適度に新陳代謝が起きそうだけどね。

[8544: 匿名さん]

>>8534
容積率の緩和を受ける時などに公開緑地を作るのは良くあることなので、都心部のタワーでは珍しくない。だいたい庭付き一戸建てとかに住んでいる人は建物以外に庭の土地の固定資産税も払っているわけで、それが嫌な人は大船辺りの築30年を超える自主管理のマンションに住めば税金も安いと思われるのでオススメだ

[8545: 匿名さん]

[No.8456～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信

[8546: eマンションさん]

>>8541 匿名さん

ここは坂の下だから茗荷谷や白山の水も流れてきて溜まるのよ

[8547: 匿名さん]

昔は沼だったんですよね。この一帯は。

[8548: 匿名さん]

>>8547
陸軍参謀本部が作成した明治時代の迅速測図によると春日通りから水道橋駅側は低湿地だったようだね。江戸時代のこの近辺の代表的湿地としては飯田橋の大曲近辺にあった旧白鳥池、それと名前が小石川なので紛らわしいが小石川大沼というのが現在の千代田区神田三崎町から先に広がっていた。今の神保町近辺は海が入り込んで汽水域となり牡蠣がよく取れたらしい。おそらく稲作を目的とした灌漑水路はあったようだがここが建っている場所に関しては乾いた土地であったことは間違いない。

[8549: 匿名さん]

>>8546
そう言われるんだけど、この場所よりも水道橋駅の方が低いせいかわからないけれど冠水を見たことがない。何年か前に東大前の本郷通りが冠水した時もビクともしなかった。確かにゲリラ豪雨や雨台風が通過する時にこの近辺の坂を歩いていると水が流れ下っていくのを見ることができる。だが、よほど雨水枡や下水道がデカいのか、坂の下で綺麗に下水に吸い込まれているのは見事だねえ。

[8550: 匿名さん]

江戸時代の大規模な土木工事によって神田川の流路が代わり、小石川大沼も埋め立てられて大名屋敷が建ち並ぶようになった。実は千代田区の北側よりも文京区の南側の方が地盤はいいんだよね。

[8551: 匿名さん]

杭の長さが40mもあるのは、その為なんですね。

[8552: 匿名さん]

杭長40mもあったっけかな？
公式HPによると

「鉄筋コンクリート造の杭を現場でつくる場所打ちコンクリート杭（68本・長さ約21ｍ～31ｍ・直径約1.7ｍ～2.4m）により、地下約36ｍ～40m以深の強固な支持地盤に伝えています。」

となっているね

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/structure.html

[8553: マンション掲示板さん]

>>8551 匿名さん
湾岸並みだね

[8554: 匿名さん]

免震でもないのにこれだけ杭が長いとなると、大地震が来たら杭はあっさり折れるやろね。
制震ダンパーの範囲もしっかりけちってあるし。

エントランスだけ豪華にして、こんなハリボテ感満載のものを名前だけパークコートにして売りつけようとはね。
武蔵小山といい、最近の三井は一体どうしちゃったんだ。

[8555: マンション検討中さん]

パークコート「タワー」にすればおのぼりさんが釣れるって、味をしめたんだろ。
二次取得者にもおのぼりさんはいるから5年で売るつもりならいいが、その後は修繕積立金の高騰に加えて大規模物件特有の中古売り出し部屋のダブつきで壮大なババ抜きの始まり。
そんな未来は誰しも予測できるのに、永住向きかのような幻想を抱かせる売り方で73m2の3LDKなんて非パークコート的なプランをさばいている。
タワーでないパークコートがいかなるものかすら知らない文京区案件の検討者を、三井不動産完全にエサにした。これはデベに対する純粋な誉め言葉であるが。

[8556: 匿名さん]

>>8553
湾岸の物件ってあまり知らないんだけど杭長50mが普通だと聞いているけど

[8557: 匿名さん]

>>8554
長周期地震動の影響を考えるとベタ基礎の武蔵小山は免震で正解だけど、杭が必要なここはおそらく制振で正解。

[8558: 匿名さん]

>>8554
実際に杭が折れてどうにかなっちゃった例ってあるの？

[8559: 匿名さん]

>8557
杭が長いと免震じゃないと杭が折れますよ

[8560: 匿名さん]

1964年の新潟地震の時に折れたことがある

海岸沿いなどで起きることがあるみたいだが...

[8561: 匿名さん]

>>8559
それ間違い。
免震と杭は関係がないよ、地層がずれて折れるんだから...

[8562: 匿名さん]

杭は上に乗っている建物に引っ張られて揺られます。
免震なら実質は、免震層の上に乗っている建物から伝わるパワーはゼロに近いので、杭が長くても影響は軽微です。
地層がズレる力も影響しますが、そちらは免震も制震も関係ないですね。

湾岸より長い杭にもかかわらず、制震なんですねここは。

[8563: 匿名さん]

>>1964
で、1964年の新潟のマンションはどうなったの？
ただ、1964年って50年以上も前じゃ規制も技術も今と違いすぎますよね。
最近のはないってことかな。

[8564: 匿名さん]

正直なところ、こんな長い杭が実質的に何十年ももつなんて誰も思ってないし、どこかで妥協すべきだよ

[8565: 匿名さん]

免震だろうが制振だろうが、地震心配して、タワーマンション買うというのがズレてる。
「家族の命がなにより大切！」と言いながら、眺望と利便性に目がくらんでタワーマンションかい？
地震がどうしても心配な人は地盤の良い土地に堅牢な戸建てを建てるべき。
億だせれば、郊外なら立派なの建てられるよ。

[8566: 匿名さん]

免震は杭にかかる引き抜き力がゼロだとか、戸建ての方が堅牢だとか、杭が何十年も持つはずないとか、よくもまあ思い込みだけでここまで断言できるものだわ。

[8567: 匿名さん]

>>8565 匿名さん
正論。
心理的に後ろめたさがあるから、真っ当な指摘にさえも過度に攻撃的な姿勢をとる。

[8568: 匿名さん]

杭の長さが40m。
40mとは13階建てマンション相当。
あの長さのコンクリートの柱が大地の歪みで折れないものなのかどうかは、想像すると容易。
あと制震の場合、地震くらうと壁面のクラックは必発。
外壁をコストカットの吹き付け仕様にしたのは、その為か。

[8569: 匿名さん]

>>8563
東日本大震災の後の検討では多くが旧耐震で新耐震のものも一部あった。しかし２１世紀になってからの物件はほとんどなかったと言われている。小さい低層の建物に多かったというので大半は杭の強度が弱かったからだと想像する。ただ基礎が折れても傾く程度で倒壊にまでは至っていないようだ。老朽化で建て直すための取り壊しの時に杭を発掘してようやくわかったものもあるからだ。

最近は側方流動のシミュレーションもある程度できるようになっていて、当然対策は済んでいるものと考えていいだろう。直基礎が可能な場所と違ってやはり長周期地震動の影響は受けやすい地盤なので免震が本当にこの場所のタワーに合っているかどうかはよくわからない。単なるコストダウンが目的でこの構造になったものではないと思う。

[8570: 匿名さん]

結論から行きますと、普通の人が普通に住んでいる賃貸物件よりははるかに丈夫であることは間違いございません