パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[8451: 匿名]

>>8449 匿名さん
ほんとにお金持ちの家族で3LDKか、子供がいない夫婦で利便性を求めて2ＬDKか、年金ぐらしで2ＬDKもあるかな？

[8452: マンション検討中さん]

>>8443 マンション検討中さん

[8453: 匿名さん]

70平米台の3LDKは住めたもんじゃないけどなW

[8454: マンション掲示板さん]

>>8453 匿名さん

私は余裕でいけると思う
間取りは2LDKにもできる

[8455: 匿名さん]

モデルルームが80平米。
すごく狭く感じた。
70平米台を3LDKにするのは カツカツファミマンだけでは。

[8457: 匿名さん]

ここも大半は70平米台の3LDKですよね
本当にファミリー向けなんでしょうか…

[8458: マンション掲示板さん]

>>8457 匿名さん
70平米あれば2-4人住めるよ
将来子供が出ていけば余裕できるし

[8459: マンション掲示板さん]

>>8457 匿名さん
いまどき子供いないか、いても1人の家庭が多いしね

[8460: 匿名さん]

>>8457 匿名さん

好むと好まざるに関わらず70m2台の3LDKファミリー向けなんて今時普通でしょ？もう昔とは違うって頭切り替えないとどんどん置いていかれるよ。

[8461: 匿名さん]

４人で７０平米だと、収納スペースがほとんどありませんから、相当に断捨離の生活ですよ。

ピアノは偽物の電子ピアノ、スキー、キャンプ、ゴルフその他の道具なし、お雛様も端午の節句の兜も、クリスマスツリーもなしです。

子供は年中半袖短パンの同じ服でも良いかもですが、流石に奥様はそうもいかないのではないでしょうか？

[8462: 匿名さん]

子供2人、70㎡台でも、色々と切り詰めれば、暮らせなくはないです。

物って、増やし始めると本当いくらでも増える。

ゴルフセット、キャンプセット、お雛様、兜、クリスマスツリー、等々。幼稚園や小学校で作った工作の数々。

そういうのは不要だし、レンタルするか、どんどん捨てる。

奥さんがバック好き、衣装好きとかになると途端に収納スペースが増えるので、質素な女性に限る。普通に質素な女性でも大小合わせて、バック１０個くらい持っていますからね…。

子供服も、爆発的に増えていきますが、友人知人にあげると無駄にならなくて良いです。

サッカー、野球、テニス、みたいな感じで子供があれこれ手を出すと、物が増えるので、一個に絞らせると良いです。マルチスポーツとかは、欧米の文化。

ちょっとレベルが進んでくると、グラントピアノでないと弾けない曲が出てきますが、その辺りは、気にしないことです。別に音楽で生きていく訳でないし。

兄弟、個性や志向も違いますが、その辺りは気にせずに、同じことやらせる方が良いです。

[8463: 匿名さん]

3LDKならまだ狭いけどマシかな
60m2そこそこの2LDKで家族3人以上とかで住むならちょっとヤバいけど
60m2でも億ションなんだよね、少し探せば80m2超の都心物件も買えるけど、何が何でもパークコート！駅直結！って人もいるんでしょうね

[8464: 匿名さん]

子供2人だったりグランドピアノ置きたいなら普通に4LDK買えばいいじゃん。何を迷ってるの？

[8465: 匿名さん]

狭いと思うならやめときな。子供がかわいそう。

[8466: 匿名さん]

年収1200万円だと手取り820万円くらいか。

ここが年間600万円かかるなら余力は220万円か。
一人暮らしなら余裕だけど家族持ちは貧困生活だな。

[8468: 匿名さん]

若い時に60平米そこそこの3Lに住んでた。バブル期には普通の間取りだけど親子四人収納家具を駆使すれば案外住めるもんだよ。70平米で狭いとかまだまだ甘いね。

[8469: 匿名さん]

ソファは置けない。デベ推奨は、コタツで飯食うスタイルだろう。天井2.1mの圧迫感を回避するには、昔風の日本式生活に回帰するしかない。
しかし、二段ベッドは高さ制限により置けないから、どちらにしても子供は一人までだな。

断捨離のお手本となるコンパクトマンション。

[8470: 匿名さん]

>>8469 匿名さん
確かに２次元(面積)でなく３次元(容積)で評価するとコンパクトマンションになるでしょうね。

[8471: 匿名さん]

駅直結パークコート新築がいい！山手線内側がいい！70m2台なんて狭い！断捨離も嫌！子供も2人欲しい！なんて全部叶えようってのは虫がいい。
まあ全て叶えようと思うなら土地買って理想の注文住宅建てたらよろし。マンションなんて既製品を買うようなもんなんだから気にくわないならオーダーメイドにするだろ？

[8472: 匿名さん]

その既製品について評価し比較検討するのがこのサイトの目的ですよ笑
ここが３次元的にコンパクトな造りとなってしまっている事実から目を背ける理由にはなりませんね。

[8475: 匿名さん]

ここは80平米で普通マンションの75平米くらいの感じですかね。
地味にトランクルームも専有面積の勘定に入れられていて、なんともけち臭いです。

[8477: 匿名さん]

いま2人暮らし財閥系賃貸専用マンションで100平米超でも2LDKだが、どうやってファミリーで70平米で生活できるのか想像つかんね。
みな子供が中学高校になったらどうすんだろね。自営なら一部屋借りればいいけど、子供もすぐに家出たくなるだろうし、狭いまま我慢させるの可哀想だし戸建てか広いマンションに引っ越しなのかね。

[8478: 匿名さん]

駅直結だとトレーダーや経営者にとってはメリットないな

[8479: 匿名さん]

>>8472 匿名さん
目を背けるとか比較検討とか大笑いだよ。いつからそんな真面目なスレになったの？
抽選までの腹のさぐりあいの書き込みだろ。
基本的には自分の欲しい場所に妥協出来る広さの物が有ればそれで良いの。天井低いから買わないならそれで良い。評論家気取りで何㎡だったら何人家族とかほっといて欲しいね。どーせ買わないんでしょ。

[8480: 匿名さん]

>>8461 匿名さん
ここはトランクルームはないの？

[8481: 匿名さん]

浜離宮は、有料のトランクルームが各フロアにあるよ

[8482: 評判気になるさん]

>>8478 匿名さん
なんでメリットないの？
教えてください

[8483: 匿名さん]

>>8480 匿名さん

ぜんぶの間取りにトランクルームがあるかと
+TRとなってるし
というか最近の三井パークブランドにはだいたい付いてる

[8484: 住民板ユーザーさん8]

浜離宮はまだ竣工前なのに三井不動産リアリティの新聞折り込み広告で山程転売されているのが出ててビックリしました。転売業者さんや個人の資産家の方が何戸も買うから倍率とかついちゃうんでしょうね。この物件は価格がピーク圏という事もあり販売戸数もそこまで多くないので浜離宮程ではないんでしょうけど価格帯によってはそういう人も結構入ってくるんでしょうね。今日の日経新聞の一面トップの記事が世界の住宅地の値下がりや上昇率の鈍化で日本もピークアウトみたいなことが書いてありましたので転売業者が減ってピークアウトでも問題ない実需の人が買えるといいですね。

[8485: 匿名さん]

>>8484 住民板ユーザーさん8さん

浜離宮 住民版から出張ご苦労様
名前が 住民版ユーザーさん8 のままになっているぞ

自称住民が嘘であった事がばれちゃったね

浜離宮は、大人気物件ですな

[8486: 匿名さん]

浜離宮は転売ヤーが利益出すために必死で宣伝してるよね。そろそろ住宅価格がピークアウトしそうだし、建物を見ると雑居ビルや線路に囲まれていて雰囲気がダメダメだからね。今のうちに売っておきたいという気持ちは分かる。

[8487: 名無しさん]

転売益ねらいで今の時期に新築マンションに手を出のは余程の金あまりか情弱しかおらん。

[8488: 匿名さん]

ここも他所の物件を馬鹿に出来るレベルではなかろう。
パークコートで言うと浜離宮よりワンランク格下なのだから。
以前はパークシティ湊にも負けていると揶揄されてなかったか。

[8492: 匿名さん]

今度は浜離宮に喧嘩売っているのですか。
千代田富士見にボコられたばかりでは？

[8493: 検討板ユーザーさん]

>>8488 匿名さん

ここは今販売中の同じ沿線パークシティ武蔵小山よりも大きく劣ると言われてるよね。
武蔵小山は天井高2600あるし、地盤の良い高台で、直基礎免震。
価格も安いので、相当数が武蔵小山に流れているそう。

[8494: 匿名さん]

ココも浜離宮も仲良くしなさい。
固定資産税路線価はほぼ同じ、
泣く子も黙る東京都主税局様が
両者の土地価格は同じと言っているのですから。

[8495: 匿名さん]

浜離宮ディスは武蔵小山の人で、こちらに出張してきただけ

日々熱心に、浜離宮の暴落を願っている方なんで相手にしないで下さい

おそらく小石川ディスにも参加しています

議論にならない方です

[8497: マンション検討中さん]

３LDKの80㎡は人気無いんだよね。

[8498: 匿名さん]

投資目的の人はリスクあるね

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO41681680T20C19A2MM8000?n_cid=NMAIL0...

[8499: ご近所さん]

丸ノ内線まではホームに辿り着くまで、やっぱり5分ぐらいかかりそうですね。

[8500: 匿名さん]

>8497
そうなんですか。高いですからね。
70㎡の3LDKでも、子供も奥様も皆で一致団結して断捨離を行えば、なんとかなると思います。
ウィンタースポーツやアウトドアなんて、以ての外。

[8501: 匿名さん]

>>8499 ご近所さん
ノープロブレム
むしろ優秀
暴風雨の時は、時間かかったて直結で行く。
びしょ濡れになるよりマシ。

[8502: 匿名さん]

暴風雨の時はここは水没するのでどちらにしても地下鉄は使えませんよ。
利便性とはそういうものを含めて冷静に評価しましょう。

[8503: 匿名さん]

>>8499 ご近所さん
5分で着かない

家でてエレベーター待って降りて歩いて、、、と10分はみた方がいい

[8504: 匿名さん]

水没5mだっけ

[8506: マンション検討中さん]

すいません、修繕積立金、管理費って毎月どのくらいでしたか？ 3LDKで70平米くらいだと。

[8508: マンション検討中さん]

>>8506 マンション検討中さん

48000。

[8509: 検討板ユーザーさん]

>>8506 マンション検討中さん
最初5万円くらいじゃない。年々高くなるけど。

[8510: 匿名さん]

修繕管理費5万＋駐車場4万＋固定資産税月割5万の合計 14万 が毎月のランニングコストですね。
やはりタワマンのローンは、年収の4倍までにすべきでしょう。

[8511: マンション検討中さん]

80㎡は割高な感じするよね。

[8513: 匿名さん]

月15万円の部屋を３つ買ってそのうち二つを貸し出す方が資産運用は優れてるのかね

[8514: 匿名さん]

家族で住むなら80㎡くらいは必要でしょう。
モデルルームが80㎡ですから、4人家族ならそれでも狭いです。

[8515: マンション検討中さん]

ここのモデルルームってどこですか？

[8516: 匿名さん]

投資目的に買うならクレヴィア本郷春日ステーションフロントの方が良さそう。
春日駅の上りの駅ホームまでここよりも5分は早く着きそうだし、同じ広さの部屋でもここより3000万安いし、間取りも綺麗だし。

[8517: マンション検討中さん]

>>8516 匿名さん
駅直結じゃなければ、春日には住まないでしょ。他の文京区物件と比較されてもね。

[8518: 匿名さん]

ここは春日に所縁のある人でないと住んでも楽しくないでしょ

[8519: 匿名さん]

楽しいよ

[8520: マンション検討中さん]

角部屋は使い勝手わるよね。その割に高い感じ。

[8521: 匿名さん]

とは言え、タワマンに住むなら角部屋じゃないとなぁ。
開放感といいラグジュアリー感といい、そりゃあもう全然違うから。

[8522: 匿名さん]

でもここは南東角部屋全部地権者がかっさらって行ったんでしょ？

[8523: 匿名さん]

角部屋のリビング使い勝手悪い。

[8524: 匿名さん]

74とか78とか、コーナーサッシ全域に2100かつ幅広の下がり天井て。しかもオフィス棟がガッツリ西南西を塞いでる。
そういえば言いたい放題が売りの某Mレジさん、タワマンとしては開口部の高さ2100はふつうです、みたいなコメントしてたな。闇は深そうだ。

[8525: 匿名さん]

>>8524 匿名さん

モモレジさんこんなこと言ってますね。
でもここを買うんでしょうね。

>パークコート浜離宮ザ・タワーぐらいまでは非常に良かったのですが、パークシティ武蔵小山ザ・タワーあたりからおかしな感じになってきています…。

[8526: 匿名さん]

彼が購入するかどうかは知らないが、投資目的で購入はアリだと思うよ。エントランス階の豪華さや駅直結は資産価値維持させるのにこの上なく有利。
ただし住むには３次元クオリティが低すぎるし、設備仕様もPCとしては最底辺。駅直結とうたいながらラッシュ時間は実質ホームまで10分、ランニングコストも明らかに割高で実需向きではない。
2、3年別宅として使ってから売るのが最良かな。春日だとすぐに飽きるだろうし。

[8527: 匿名さん]

グレード低いって言われてるけど、タワマンでこの価格帯では普通じゃない？

[8528: 匿名さん]

みんなパークコートタワーに厳しいんだよ

モモレジさんが言う通り、今までが凄すぎたんだ

下がり天井も 一度ツルツルを知ってしまうと、気になって下がり天井が許されなくなる

文京区だから妥協して、価格を抑えて売りやすさを重視したのかな

価格に対しては立派だと思うよ

[8529: 匿名さん]

駅直結でかなりの優位性が出せてるからね

最高を目指して欲しかった気がするな

[8530: 通りがかりさん]

>>8048 eマンションさん
モデルルームに来た人の成約率が確か2割ちょっとなので、申し込み率はもうちょっと高くて2.5-3割くらいあるかと。400/180で2倍ちょっとだと、多少盛ってるかもしれませんが人気の間取りは5倍くらいにはなるとは思います。

[8531: 通りがかりさん]

>>8487 名無しさん
その通り。しかも引き渡し2年半後の物件に転売屋なんて来ないですよ。その間資金が回転できないし機会損失が大きすぎて。

[8532: マンション検討中さん]

>>8530 通りがかりさん
成約率高すぎませんかね
都心エリアは10パー越えれば優秀ですよ

[8533: デベにお勤めさん]

パークシティ武蔵小山　129万円/平米
地区計画による容積率上限700％
1種単価18.4万円/平米

パークコート浜離宮　125万円/平米
高度利用地区による容積率900%
1種単価13.9万/平米

パークコート文京小石川　124万円/平米
高度利用地区による容積率950%
1種単価13.1万/平米

よく比較される3つの三井物件の平成30年度固定資産税路線価を比較した。固定資産税路線価は、土地の固定資産税額を計算する際の元になる土地価格で不動産鑑定士により客観的に評価されている。実勢価格とは価格水準が異なるが、課税の公平性から実勢価格の高低に沿うように決められている。複数間の土地価格の高低や価格比を検討する際には大変に有用となる。さらには、再開発事業において地権者が有する土地の従前資産評価においても活用される重要な価格である。

3物件は再開発事業により容積率の緩和を受けているため、実効容積率100%当たりの土地単価で比較することで物件ごとの1種単価を算出した。この単価はマンション分譲価格における土地価格の基準であり、単価そのものは実勢価格ではないが、3物件の土地価格の相対的な高低（価格比）を表している。分譲価格に占める土地価格、すなわち土地原価と考えれば良い。

マンション分譲価格は土地価格に建物建築費とデベロッパーの利益を乗せた額であることは周知の事実である。建物建築費はグレードの一段下がるパークシティ武蔵小山がやや安いと思われるが、デベロッパーの利益は3物件でそれほどの差がない。分譲価格の高低、建築費の高低、そして上述した土地価格の高低を踏まえ、どの物件がお得かを考えれば良い。

この論点は土地価格の高低、マンションの原価であって、マーケットでの評価（転売価格）はまた別であることは付け加えておこう。

[8534: 通りがかりさん]

>>8251 マンション検討中さん
我が家は小石川にちょっと前に新築のマンション持ってますが、同スペックで固定資産税年20万、管理費等月3.2万。ここはMRで聞いた感じだと、ざっくり固定資産税40万、管理費等5万弱。周りより高い理由は、誰でも通行できる周りの敷地もマンションの土地で、そこの管理費と固定資産税を住居者が負担するからその費用が別計上されており、約2倍になってました。未来永劫これを居住者が負担するのはちょっと納得いかない気もしますね。不特定多数の人間を呼び寄せて汚すのは商業テナントなんですから、そちらに大部分を負担してもらいたい気もするのですが。確かに維持費はマンションの設備に比べると高い。

[8535: マンション検討中さん]

>>8533 デベにお勤めさん
結局、どれがお買い得だったのかな？w

[8536: 匿名さん]

>>8535 マンション検討中さん

それはパークシティ武蔵小山でしょう

[8537: 匿名さん]

>>8535 マンション検討中さん
その話が本当なら武蔵小山らしい

[8540: 匿名さん]

>>8533 デベにお勤めさん

よく比較されるって、浜離宮の人には相手にもされていないと思いますが…

[8541: 匿名さん]

>>8502
ハザードマップは荒川が決壊したケースじゃなかったっけ、冠水

渋谷の地下道みたいにゲリラ豪雨程度では冠水しないね。
ここが冠水したら千代田区丸の内近辺や港区赤坂近辺もただでは済まない。

丸の内は平成5年に日比谷濠が氾濫した後だいぶ対策をしたようだし
渋谷も浸透枡を増設しているから今後はだいぶ良くなるだろうとは思うけど

[8542: 匿名さん]

ここ、かなり熟年率高そうだけど、管理組合高齢化でスラム化のリスクは大丈夫？

[8543: 匿名さん]

>>8542
ここぐらいに良質な都心物件については郊外物件と違って買い替えも容易で介護付き物件や老人ホームに流れるだろうし、適度に新陳代謝が起きそうだけどね。

[8544: 匿名さん]

>>8534
容積率の緩和を受ける時などに公開緑地を作るのは良くあることなので、都心部のタワーでは珍しくない。だいたい庭付き一戸建てとかに住んでいる人は建物以外に庭の土地の固定資産税も払っているわけで、それが嫌な人は大船辺りの築30年を超える自主管理のマンションに住めば税金も安いと思われるのでオススメだ

[8545: 匿名さん]

[No.8456～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信

[8546: eマンションさん]

>>8541 匿名さん

ここは坂の下だから茗荷谷や白山の水も流れてきて溜まるのよ

[8547: 匿名さん]

昔は沼だったんですよね。この一帯は。

[8548: 匿名さん]

>>8547
陸軍参謀本部が作成した明治時代の迅速測図によると春日通りから水道橋駅側は低湿地だったようだね。江戸時代のこの近辺の代表的湿地としては飯田橋の大曲近辺にあった旧白鳥池、それと名前が小石川なので紛らわしいが小石川大沼というのが現在の千代田区神田三崎町から先に広がっていた。今の神保町近辺は海が入り込んで汽水域となり牡蠣がよく取れたらしい。おそらく稲作を目的とした灌漑水路はあったようだがここが建っている場所に関しては乾いた土地であったことは間違いない。

[8549: 匿名さん]

>>8546
そう言われるんだけど、この場所よりも水道橋駅の方が低いせいかわからないけれど冠水を見たことがない。何年か前に東大前の本郷通りが冠水した時もビクともしなかった。確かにゲリラ豪雨や雨台風が通過する時にこの近辺の坂を歩いていると水が流れ下っていくのを見ることができる。だが、よほど雨水枡や下水道がデカいのか、坂の下で綺麗に下水に吸い込まれているのは見事だねえ。

[8550: 匿名さん]

江戸時代の大規模な土木工事によって神田川の流路が代わり、小石川大沼も埋め立てられて大名屋敷が建ち並ぶようになった。実は千代田区の北側よりも文京区の南側の方が地盤はいいんだよね。