パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[8401: 検討板ユーザーさん]

>>8398 マンション検討中さん
もっと増える

[8402: マンション検討中さん]

あとは運次第かな。はずれたら二期だね。

[8403: 評判気になるさん]

>>8402 マンション検討中さん
二期だと消費税分上がるの？どのくらいあがるの？

[8404: 匿名さん]

>>8399
実際、一生住むつもりで買う人は結構いるんじゃないかな。

[8405: 匿名さん]

>>8400 検討板ユーザーさん
ここに40-50年住み続けたい理由が、職場が近いから、ですか笑
これだけリモートワークが進んでいて、社会情勢変化の激しい時代によくそんなことが言えますね。5年後にあなたが勤めている(経営している？)会社はないかもしれませんよ。
やはり話が噛み合わないですね。二世代くらい前のおじいさんと話している気分です。
もうこれ以上は不毛なのでやめましょう。

[8406: 匿名さん]

狙っている部屋は他に３人、すなわち４倍。よって、最終５倍以上は覚悟している。
現状、１０倍以上の部屋もあるとのことなので仕方ない。

価格や仕様的にはここまで人気にならないと思っていたが、文京区民の下支えが凄いらしい。
文京区民はタワーに飢えていたようだ。

[8407: 匿名さん]

ここは転職移動は気にしなくて良いよ

大体は通勤できる

三田 丸の内 木場 渋谷 虎ノ門

全部 毎日通勤できたよ

[8408: マンション検討中さん]

実際の人気は登録始まればわかることですが、現段階での倍率に関する話は眉唾ですね。
ローン事前審査とセットで要望書の提出求めるデベもいますし、階毎の価格差が広くなる直前の階に要望書段階では集中したりしますよね。

[8409: マンション検討中さん]

抽選外れた人向けに救済措置で二次以降の部屋売りに出されないですかね。
一次で人気化したのが分かると、二次は提灯ついてさらに抽選が激化しそう…
二次以降は消費税引き上げ分は最低限高くなりそうだし、一次で当選して安心したいところです。

[8410: マンション検討中さん]

>>8405 匿名さん
執着心がすごい人ですね。
コンプレックス刺激したとかならごめんなさい。掲示板も一応公共の場だから、モラルのない書き込みもうやめてね。

[8411: マンション検討中さん]

>>8405 匿名さん

想像力がないし世界が狭いな笑笑

[8412: 名無しさん]

>>8405 匿名さん

リモートワークならここに住む必要ないよね

[8413: 買い替え検討中さん]

私も５０代ですが10年住んで問題無ければ引っ越ししないと思います。年取って引っ越しってしんどそうねすからね。まだ抽選ありますけど。

[8414: マンション検討中さん]

人気な部屋は本当に抽選になるかな？

[8415: 匿名さん]

抽選でしょ
どの部屋も3倍は超えてくるのではないかな
3LDKは大人気

[8416: 匿名さん]

>>8408 マンション検討中さん

あなた見学に行ってないでしょ

[8417: 買い替え検討中さん]

間違いなく行ってないですよ。

[8418: マンション検討中さん]

僕は経済の先行きとかあまり考えない。

一番のリスクは自分自身の仕事が将来も価値があるか否かだと思う。
価値を出せていれば、マンション査定価格が下がっても、
自分の仕事の価値でカバー出来る。逆にマンション査定価格が上がっても、
自分の仕事の価値が下がっていれば、厳しい状況となる。

これだけの価格水準でも物件を買いに来る人って、
きっと仕事頑張っているに違いないと思う。お互いに知り合いになり、
意見交換すれば面白いと思う。自分の専門分野でない人と知り合いになれる
チャンスだと思ってる。今の僕の千代田区のマンションでは、建築のプロ、電気のプロ、
医療のプロ、会計のプロ、法律のプロ、体育のプロ、レストラン経営のプロと知り合い、
助けてもらってる。

僕自身の専門分野でも少なからず役に立てたらといつも思ってる。
超都心のマンションで変な人に会ったこと殆ど無い。皆、仕事頑張りながら、
子育てと両立したり、本当にイキイキしている人が多い。キャリアウーマンの子育ても
託児所のここだけ情報とかいろいろ情報交換してる。皆、頑張っているのが感じられる。
だから気持ちがいい。

小石川パークコートでも成功したか、成功するであろう凄い人がゴロゴロ来ると
思ってる。だから欲しいと思った。
今までの経験で言えば、経済状況が多少悪くなろうとも、凄い人が多い物件は
不思議と値が落ちない。何でだろうって思う。オーラが出ているのかもね。。。

でもこれって理由がある。頑張っている人がたくさん住む物件は、とても
前向きだし、理事会も活性化されて、ポジティブなマンションになる。
だから一度、住むと他に浮気する人が少ない。つまり売りに出る人が極端に
少なくなる。買いたい人がいるのに、売りたい人が殆どいないのだから
価格が上がるんだよね。市況が悪化して、他物件では下がるのに、
一人勝ちということがある。

[8419: 匿名さん]

>>8418 マンション検討中さん
お、おう...

[8420: マンション検討中さん]

>>8416 匿名さん

8408です。
若葉マークさんの方に絡んでいただく、という貴重な体験をさせていただきありがとうございます。
なぜ攻撃的な物言いなのか理解に苦しみますが、私はMRに足を運んでますし10日午前の締め切りまでに申し込みもする予定ですよ。

[8421: 匿名さん]

>>8418 マンション検討中さん

港区で平均2,3億のマンションの買えばいいのに

[8422: 匿名さん]

港区は、段階を踏んで買えばいいんじゃない

[8423: eマンションさん]

>>8418 マンション検討中さん
まず、いい大人が公の場で「僕」を使わないことから始めましょう。

[8424: 匿名さん]

>>8420 マンション検討中さん
午前ではなく15時でなかった？

[8425: 匿名さん]

>>8418 マンション検討中さん

これだけ熱い思いを持ってるのに経済の先行きにあまり関心がないってそれはそれで凄い。

[8426: 匿名さん]

>>8418
赤面必至のポエム披露してセルフポチとは、なかなかの猛者とお見受けした。

[8427: マンション検討中さん]

やはり、東側の３LDKは絶対抽選だろうね。

[8428: 匿名さん]

80平米の1.4億の3LDKですよね。

[8429: 匿名さん]

ここらで、再度まとめておきましょう。

・ネガティブポイント
① 非免震　② 杭長さが35メートル超級　③ 下駄が地権者保留床の商業施設　④ 躊躇なく南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さん達の存在　⑤ エレベーターを乗り換えないと外に出られない　⑥ 全ての共用施設が7階の不特定多数が行きかうフロアに集約（プライバシー性の高いゲストルームさえも）⑦ 低い階高　⑧ 酷い下がり天井と梁　⑨ リビングのみ天カセ等々パークコートとは呼べない低レベル仕様　⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）　⑪ 外壁吹き付け…　⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 直結駅の三田線以外は非バリアフリー（ベビーカーは無理）　⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）　⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ♪（おそらく）　⑰ 異常な高さの固定資産税（理由は不明、管理修繕費もなぜか割高）⑱ ジャグジー問題（笑）

・ポジティブポイント
① 都営地下鉄三田線に直結　② その他の路線も屋根つきアクセス可能（同じ再開発街区の他のビル内を通り抜けることができる、ただし何度もエレベーター乗換えが必要、外出て直行する方が断然早い）　③ スーパー直結　④ ラクーアと東京ドームに近い　⑤ 学区？？（後発の野村再開発マンションは本郷小なので、そちらの方がよいか？）　⑥ 駐車場費は都心に比べて安い（文京区はクルマ必須なので、有難い）　⑦ タワマン（ランドマーク化は野村次第か？） ⑧ パークコート　⑨ 金利やすい　⑩ 入居は2年以上先、頭金ためれる　⑪ エントランスロビー広い、滝もある（芝浦のGFTみたいなカッコよさ）

[8430: マンション検討中さん]

まだ来場してません。
どなたか来場者専用HPのIDを教えてもらえませんか？

[8431: 匿名さん]

>>8430 マンション検討中さん
osietekun-itteyoshi

[8432: 匿名さん]

>>8429 匿名さん
まとめ能力低すぎ。

[8433: 匿名さん]

>>8429 匿名さん
ネガティブポイントが文京区で、ポジティブポイントに逐一ネガティブコメントを入れているあたり、悪意に溢れてますね。

[8434: 匿名さん]

エロ要素も期待できますね。

[8435: 通りがかりさん]

三田線以外もホームまでエレベーターがあるのでベビーカーでも行くことができるのですが

[8436: 口コミ知りたいさん]

エロ要素とは？

[8437: 匿名さん]

>8435
屋外に出ればいけるね。
>8436
ジャグジーとゲストルーム

[8438: 匿名さん]

>>8429 匿名さん
ポジティブポイントに、「私(8429さん)は買わないからここの住民にならない」を加えてくれ。

[8439: 匿名さん]

>>8430 マンション検討中さん
第1期は無理でしょ

[8440: 匿名さん]

地下鉄がnegativeになっている時点で、まとめ能力ないよ

[8441: eマンションさん]

>>8429 匿名さん
⑨ 金利やすいって、マンション特有のことかどうかの区別すらつかないで、まとめとか100年早いわ。

[8442: 匿名さん]

>>8429 匿名さん
はい！やり直し。
明日までに直しなさい。
できるね。

[8443: マンション検討中さん]

東向き73m2も倍率高いですかね？

[8444: マンション掲示板さん]

>>8443 マンション検討中さん
家族が住める広さのところは全て倍率高い。
その辺は割安感もあるしね。

[8445: 匿名さん]

3LDKが欲しい
理想的な間取り

広い部屋ほどリセールが高いと思うよ

高額賃貸で単身で住むイメージがないから

[8446: 匿名さん]

>8445
なぜ広い方がリセール高いんですか？

[8447: 通りがかりさん]

家族で住みたいから春日を選ぶわけで単身ならこの街を選ばない

[8448: 匿名さん]

ここの売主は三者あるけど、担当者ごとに所属会社はバラバラだよね。使える提携ローンも担当者ごとに違うのかな？

[8449: 匿名さん]

>>8446 匿名さん

単身賃貸需要は旺盛ですが、パークコートの賃料払えるなら刺激を求める人もいると思う

嫌悪施設もないし、ファミリー需要の方が高いでしょう

[8450: 匿名]

>>8449 匿名さん
確かに渋谷とかかもしれないですよね

[8451: 匿名]

>>8449 匿名さん
ほんとにお金持ちの家族で3LDKか、子供がいない夫婦で利便性を求めて2ＬDKか、年金ぐらしで2ＬDKもあるかな？

[8452: マンション検討中さん]

>>8443 マンション検討中さん

[8453: 匿名さん]

70平米台の3LDKは住めたもんじゃないけどなW

[8454: マンション掲示板さん]

>>8453 匿名さん

私は余裕でいけると思う
間取りは2LDKにもできる

[8455: 匿名さん]

モデルルームが80平米。
すごく狭く感じた。
70平米台を3LDKにするのは カツカツファミマンだけでは。

[8457: 匿名さん]

ここも大半は70平米台の3LDKですよね
本当にファミリー向けなんでしょうか…

[8458: マンション掲示板さん]

>>8457 匿名さん
70平米あれば2-4人住めるよ
将来子供が出ていけば余裕できるし

[8459: マンション掲示板さん]

>>8457 匿名さん
いまどき子供いないか、いても1人の家庭が多いしね

[8460: 匿名さん]

>>8457 匿名さん

好むと好まざるに関わらず70m2台の3LDKファミリー向けなんて今時普通でしょ？もう昔とは違うって頭切り替えないとどんどん置いていかれるよ。

[8461: 匿名さん]

４人で７０平米だと、収納スペースがほとんどありませんから、相当に断捨離の生活ですよ。

ピアノは偽物の電子ピアノ、スキー、キャンプ、ゴルフその他の道具なし、お雛様も端午の節句の兜も、クリスマスツリーもなしです。

子供は年中半袖短パンの同じ服でも良いかもですが、流石に奥様はそうもいかないのではないでしょうか？

[8462: 匿名さん]

子供2人、70㎡台でも、色々と切り詰めれば、暮らせなくはないです。

物って、増やし始めると本当いくらでも増える。

ゴルフセット、キャンプセット、お雛様、兜、クリスマスツリー、等々。幼稚園や小学校で作った工作の数々。

そういうのは不要だし、レンタルするか、どんどん捨てる。

奥さんがバック好き、衣装好きとかになると途端に収納スペースが増えるので、質素な女性に限る。普通に質素な女性でも大小合わせて、バック１０個くらい持っていますからね…。

子供服も、爆発的に増えていきますが、友人知人にあげると無駄にならなくて良いです。

サッカー、野球、テニス、みたいな感じで子供があれこれ手を出すと、物が増えるので、一個に絞らせると良いです。マルチスポーツとかは、欧米の文化。

ちょっとレベルが進んでくると、グラントピアノでないと弾けない曲が出てきますが、その辺りは、気にしないことです。別に音楽で生きていく訳でないし。

兄弟、個性や志向も違いますが、その辺りは気にせずに、同じことやらせる方が良いです。

[8463: 匿名さん]

3LDKならまだ狭いけどマシかな
60m2そこそこの2LDKで家族3人以上とかで住むならちょっとヤバいけど
60m2でも億ションなんだよね、少し探せば80m2超の都心物件も買えるけど、何が何でもパークコート！駅直結！って人もいるんでしょうね

[8464: 匿名さん]

子供2人だったりグランドピアノ置きたいなら普通に4LDK買えばいいじゃん。何を迷ってるの？

[8465: 匿名さん]

狭いと思うならやめときな。子供がかわいそう。

[8466: 匿名さん]

年収1200万円だと手取り820万円くらいか。

ここが年間600万円かかるなら余力は220万円か。
一人暮らしなら余裕だけど家族持ちは貧困生活だな。

[8468: 匿名さん]

若い時に60平米そこそこの3Lに住んでた。バブル期には普通の間取りだけど親子四人収納家具を駆使すれば案外住めるもんだよ。70平米で狭いとかまだまだ甘いね。

[8469: 匿名さん]

ソファは置けない。デベ推奨は、コタツで飯食うスタイルだろう。天井2.1mの圧迫感を回避するには、昔風の日本式生活に回帰するしかない。
しかし、二段ベッドは高さ制限により置けないから、どちらにしても子供は一人までだな。

断捨離のお手本となるコンパクトマンション。

[8470: 匿名さん]

>>8469 匿名さん
確かに２次元(面積)でなく３次元(容積)で評価するとコンパクトマンションになるでしょうね。

[8471: 匿名さん]

駅直結パークコート新築がいい！山手線内側がいい！70m2台なんて狭い！断捨離も嫌！子供も2人欲しい！なんて全部叶えようってのは虫がいい。
まあ全て叶えようと思うなら土地買って理想の注文住宅建てたらよろし。マンションなんて既製品を買うようなもんなんだから気にくわないならオーダーメイドにするだろ？

[8472: 匿名さん]

その既製品について評価し比較検討するのがこのサイトの目的ですよ笑
ここが３次元的にコンパクトな造りとなってしまっている事実から目を背ける理由にはなりませんね。

[8475: 匿名さん]

ここは80平米で普通マンションの75平米くらいの感じですかね。
地味にトランクルームも専有面積の勘定に入れられていて、なんともけち臭いです。

[8477: 匿名さん]

いま2人暮らし財閥系賃貸専用マンションで100平米超でも2LDKだが、どうやってファミリーで70平米で生活できるのか想像つかんね。
みな子供が中学高校になったらどうすんだろね。自営なら一部屋借りればいいけど、子供もすぐに家出たくなるだろうし、狭いまま我慢させるの可哀想だし戸建てか広いマンションに引っ越しなのかね。

[8478: 匿名さん]

駅直結だとトレーダーや経営者にとってはメリットないな

[8479: 匿名さん]

>>8472 匿名さん
目を背けるとか比較検討とか大笑いだよ。いつからそんな真面目なスレになったの？
抽選までの腹のさぐりあいの書き込みだろ。
基本的には自分の欲しい場所に妥協出来る広さの物が有ればそれで良いの。天井低いから買わないならそれで良い。評論家気取りで何㎡だったら何人家族とかほっといて欲しいね。どーせ買わないんでしょ。

[8480: 匿名さん]

>>8461 匿名さん
ここはトランクルームはないの？

[8481: 匿名さん]

浜離宮は、有料のトランクルームが各フロアにあるよ

[8482: 評判気になるさん]

>>8478 匿名さん
なんでメリットないの？
教えてください

[8483: 匿名さん]

>>8480 匿名さん

ぜんぶの間取りにトランクルームがあるかと
+TRとなってるし
というか最近の三井パークブランドにはだいたい付いてる

[8484: 住民板ユーザーさん8]

浜離宮はまだ竣工前なのに三井不動産リアリティの新聞折り込み広告で山程転売されているのが出ててビックリしました。転売業者さんや個人の資産家の方が何戸も買うから倍率とかついちゃうんでしょうね。この物件は価格がピーク圏という事もあり販売戸数もそこまで多くないので浜離宮程ではないんでしょうけど価格帯によってはそういう人も結構入ってくるんでしょうね。今日の日経新聞の一面トップの記事が世界の住宅地の値下がりや上昇率の鈍化で日本もピークアウトみたいなことが書いてありましたので転売業者が減ってピークアウトでも問題ない実需の人が買えるといいですね。

[8485: 匿名さん]

>>8484 住民板ユーザーさん8さん

浜離宮 住民版から出張ご苦労様
名前が 住民版ユーザーさん8 のままになっているぞ

自称住民が嘘であった事がばれちゃったね

浜離宮は、大人気物件ですな

[8486: 匿名さん]

浜離宮は転売ヤーが利益出すために必死で宣伝してるよね。そろそろ住宅価格がピークアウトしそうだし、建物を見ると雑居ビルや線路に囲まれていて雰囲気がダメダメだからね。今のうちに売っておきたいという気持ちは分かる。

[8487: 名無しさん]

転売益ねらいで今の時期に新築マンションに手を出のは余程の金あまりか情弱しかおらん。

[8488: 匿名さん]

ここも他所の物件を馬鹿に出来るレベルではなかろう。
パークコートで言うと浜離宮よりワンランク格下なのだから。
以前はパークシティ湊にも負けていると揶揄されてなかったか。

[8492: 匿名さん]

今度は浜離宮に喧嘩売っているのですか。
千代田富士見にボコられたばかりでは？

[8493: 検討板ユーザーさん]

>>8488 匿名さん

ここは今販売中の同じ沿線パークシティ武蔵小山よりも大きく劣ると言われてるよね。
武蔵小山は天井高2600あるし、地盤の良い高台で、直基礎免震。
価格も安いので、相当数が武蔵小山に流れているそう。

[8494: 匿名さん]

ココも浜離宮も仲良くしなさい。
固定資産税路線価はほぼ同じ、
泣く子も黙る東京都主税局様が
両者の土地価格は同じと言っているのですから。

[8495: 匿名さん]

浜離宮ディスは武蔵小山の人で、こちらに出張してきただけ

日々熱心に、浜離宮の暴落を願っている方なんで相手にしないで下さい

おそらく小石川ディスにも参加しています

議論にならない方です

[8497: マンション検討中さん]

３LDKの80㎡は人気無いんだよね。

[8498: 匿名さん]

投資目的の人はリスクあるね

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO41681680T20C19A2MM8000?n_cid=NMAIL0...

[8499: ご近所さん]

丸ノ内線まではホームに辿り着くまで、やっぱり5分ぐらいかかりそうですね。

[8500: 匿名さん]

>8497
そうなんですか。高いですからね。
70㎡の3LDKでも、子供も奥様も皆で一致団結して断捨離を行えば、なんとかなると思います。
ウィンタースポーツやアウトドアなんて、以ての外。

[8501: 匿名さん]

>>8499 ご近所さん
ノープロブレム
むしろ優秀
暴風雨の時は、時間かかったて直結で行く。
びしょ濡れになるよりマシ。

[8502: 匿名さん]

暴風雨の時はここは水没するのでどちらにしても地下鉄は使えませんよ。
利便性とはそういうものを含めて冷静に評価しましょう。

[8503: 匿名さん]

>>8499 ご近所さん
5分で着かない

家でてエレベーター待って降りて歩いて、、、と10分はみた方がいい

[8504: 匿名さん]

水没5mだっけ

[8506: マンション検討中さん]

すいません、修繕積立金、管理費って毎月どのくらいでしたか？ 3LDKで70平米くらいだと。

[8508: マンション検討中さん]

>>8506 マンション検討中さん

48000。

[8509: 検討板ユーザーさん]

>>8506 マンション検討中さん
最初5万円くらいじゃない。年々高くなるけど。

[8510: 匿名さん]

修繕管理費5万＋駐車場4万＋固定資産税月割5万の合計 14万 が毎月のランニングコストですね。
やはりタワマンのローンは、年収の4倍までにすべきでしょう。

[8511: マンション検討中さん]

80㎡は割高な感じするよね。

[8513: 匿名さん]

月15万円の部屋を３つ買ってそのうち二つを貸し出す方が資産運用は優れてるのかね

[8514: 匿名さん]

家族で住むなら80㎡くらいは必要でしょう。
モデルルームが80㎡ですから、4人家族ならそれでも狭いです。

[8515: マンション検討中さん]

ここのモデルルームってどこですか？

[8516: 匿名さん]

投資目的に買うならクレヴィア本郷春日ステーションフロントの方が良さそう。
春日駅の上りの駅ホームまでここよりも5分は早く着きそうだし、同じ広さの部屋でもここより3000万安いし、間取りも綺麗だし。

[8517: マンション検討中さん]

>>8516 匿名さん
駅直結じゃなければ、春日には住まないでしょ。他の文京区物件と比較されてもね。

[8518: 匿名さん]

ここは春日に所縁のある人でないと住んでも楽しくないでしょ

[8519: 匿名さん]

楽しいよ

[8520: マンション検討中さん]

角部屋は使い勝手わるよね。その割に高い感じ。

[8521: 匿名さん]

とは言え、タワマンに住むなら角部屋じゃないとなぁ。
開放感といいラグジュアリー感といい、そりゃあもう全然違うから。

[8522: 匿名さん]

でもここは南東角部屋全部地権者がかっさらって行ったんでしょ？

[8523: 匿名さん]

角部屋のリビング使い勝手悪い。

[8524: 匿名さん]

74とか78とか、コーナーサッシ全域に2100かつ幅広の下がり天井て。しかもオフィス棟がガッツリ西南西を塞いでる。
そういえば言いたい放題が売りの某Mレジさん、タワマンとしては開口部の高さ2100はふつうです、みたいなコメントしてたな。闇は深そうだ。

[8525: 匿名さん]

>>8524 匿名さん

モモレジさんこんなこと言ってますね。
でもここを買うんでしょうね。

>パークコート浜離宮ザ・タワーぐらいまでは非常に良かったのですが、パークシティ武蔵小山ザ・タワーあたりからおかしな感じになってきています…。

[8526: 匿名さん]

彼が購入するかどうかは知らないが、投資目的で購入はアリだと思うよ。エントランス階の豪華さや駅直結は資産価値維持させるのにこの上なく有利。
ただし住むには３次元クオリティが低すぎるし、設備仕様もPCとしては最底辺。駅直結とうたいながらラッシュ時間は実質ホームまで10分、ランニングコストも明らかに割高で実需向きではない。
2、3年別宅として使ってから売るのが最良かな。春日だとすぐに飽きるだろうし。

[8527: 匿名さん]

グレード低いって言われてるけど、タワマンでこの価格帯では普通じゃない？

[8528: 匿名さん]

みんなパークコートタワーに厳しいんだよ

モモレジさんが言う通り、今までが凄すぎたんだ

下がり天井も 一度ツルツルを知ってしまうと、気になって下がり天井が許されなくなる

文京区だから妥協して、価格を抑えて売りやすさを重視したのかな

価格に対しては立派だと思うよ

[8529: 匿名さん]

駅直結でかなりの優位性が出せてるからね

最高を目指して欲しかった気がするな

[8530: 通りがかりさん]

>>8048 eマンションさん
モデルルームに来た人の成約率が確か2割ちょっとなので、申し込み率はもうちょっと高くて2.5-3割くらいあるかと。400/180で2倍ちょっとだと、多少盛ってるかもしれませんが人気の間取りは5倍くらいにはなるとは思います。

[8531: 通りがかりさん]

>>8487 名無しさん
その通り。しかも引き渡し2年半後の物件に転売屋なんて来ないですよ。その間資金が回転できないし機会損失が大きすぎて。

[8532: マンション検討中さん]

>>8530 通りがかりさん
成約率高すぎませんかね
都心エリアは10パー越えれば優秀ですよ

[8533: デベにお勤めさん]

パークシティ武蔵小山　129万円/平米
地区計画による容積率上限700％
1種単価18.4万円/平米

パークコート浜離宮　125万円/平米
高度利用地区による容積率900%
1種単価13.9万/平米

パークコート文京小石川　124万円/平米
高度利用地区による容積率950%
1種単価13.1万/平米

よく比較される3つの三井物件の平成30年度固定資産税路線価を比較した。固定資産税路線価は、土地の固定資産税額を計算する際の元になる土地価格で不動産鑑定士により客観的に評価されている。実勢価格とは価格水準が異なるが、課税の公平性から実勢価格の高低に沿うように決められている。複数間の土地価格の高低や価格比を検討する際には大変に有用となる。さらには、再開発事業において地権者が有する土地の従前資産評価においても活用される重要な価格である。

3物件は再開発事業により容積率の緩和を受けているため、実効容積率100%当たりの土地単価で比較することで物件ごとの1種単価を算出した。この単価はマンション分譲価格における土地価格の基準であり、単価そのものは実勢価格ではないが、3物件の土地価格の相対的な高低（価格比）を表している。分譲価格に占める土地価格、すなわち土地原価と考えれば良い。

マンション分譲価格は土地価格に建物建築費とデベロッパーの利益を乗せた額であることは周知の事実である。建物建築費はグレードの一段下がるパークシティ武蔵小山がやや安いと思われるが、デベロッパーの利益は3物件でそれほどの差がない。分譲価格の高低、建築費の高低、そして上述した土地価格の高低を踏まえ、どの物件がお得かを考えれば良い。

この論点は土地価格の高低、マンションの原価であって、マーケットでの評価（転売価格）はまた別であることは付け加えておこう。

[8534: 通りがかりさん]

>>8251 マンション検討中さん
我が家は小石川にちょっと前に新築のマンション持ってますが、同スペックで固定資産税年20万、管理費等月3.2万。ここはMRで聞いた感じだと、ざっくり固定資産税40万、管理費等5万弱。周りより高い理由は、誰でも通行できる周りの敷地もマンションの土地で、そこの管理費と固定資産税を住居者が負担するからその費用が別計上されており、約2倍になってました。未来永劫これを居住者が負担するのはちょっと納得いかない気もしますね。不特定多数の人間を呼び寄せて汚すのは商業テナントなんですから、そちらに大部分を負担してもらいたい気もするのですが。確かに維持費はマンションの設備に比べると高い。

[8535: マンション検討中さん]

>>8533 デベにお勤めさん
結局、どれがお買い得だったのかな？w

[8536: 匿名さん]

>>8535 マンション検討中さん

それはパークシティ武蔵小山でしょう

[8537: 匿名さん]

>>8535 マンション検討中さん
その話が本当なら武蔵小山らしい

[8540: 匿名さん]

>>8533 デベにお勤めさん

よく比較されるって、浜離宮の人には相手にもされていないと思いますが…

[8541: 匿名さん]

>>8502
ハザードマップは荒川が決壊したケースじゃなかったっけ、冠水

渋谷の地下道みたいにゲリラ豪雨程度では冠水しないね。
ここが冠水したら千代田区丸の内近辺や港区赤坂近辺もただでは済まない。

丸の内は平成5年に日比谷濠が氾濫した後だいぶ対策をしたようだし
渋谷も浸透枡を増設しているから今後はだいぶ良くなるだろうとは思うけど

[8542: 匿名さん]

ここ、かなり熟年率高そうだけど、管理組合高齢化でスラム化のリスクは大丈夫？

[8543: 匿名さん]

>>8542
ここぐらいに良質な都心物件については郊外物件と違って買い替えも容易で介護付き物件や老人ホームに流れるだろうし、適度に新陳代謝が起きそうだけどね。

[8544: 匿名さん]

>>8534
容積率の緩和を受ける時などに公開緑地を作るのは良くあることなので、都心部のタワーでは珍しくない。だいたい庭付き一戸建てとかに住んでいる人は建物以外に庭の土地の固定資産税も払っているわけで、それが嫌な人は大船辺りの築30年を超える自主管理のマンションに住めば税金も安いと思われるのでオススメだ

[8545: 匿名さん]

[No.8456～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信

[8546: eマンションさん]

>>8541 匿名さん

ここは坂の下だから茗荷谷や白山の水も流れてきて溜まるのよ

[8547: 匿名さん]

昔は沼だったんですよね。この一帯は。

[8548: 匿名さん]

>>8547
陸軍参謀本部が作成した明治時代の迅速測図によると春日通りから水道橋駅側は低湿地だったようだね。江戸時代のこの近辺の代表的湿地としては飯田橋の大曲近辺にあった旧白鳥池、それと名前が小石川なので紛らわしいが小石川大沼というのが現在の千代田区神田三崎町から先に広がっていた。今の神保町近辺は海が入り込んで汽水域となり牡蠣がよく取れたらしい。おそらく稲作を目的とした灌漑水路はあったようだがここが建っている場所に関しては乾いた土地であったことは間違いない。

[8549: 匿名さん]

>>8546
そう言われるんだけど、この場所よりも水道橋駅の方が低いせいかわからないけれど冠水を見たことがない。何年か前に東大前の本郷通りが冠水した時もビクともしなかった。確かにゲリラ豪雨や雨台風が通過する時にこの近辺の坂を歩いていると水が流れ下っていくのを見ることができる。だが、よほど雨水枡や下水道がデカいのか、坂の下で綺麗に下水に吸い込まれているのは見事だねえ。

[8550: 匿名さん]

江戸時代の大規模な土木工事によって神田川の流路が代わり、小石川大沼も埋め立てられて大名屋敷が建ち並ぶようになった。実は千代田区の北側よりも文京区の南側の方が地盤はいいんだよね。

[8551: 匿名さん]

杭の長さが40mもあるのは、その為なんですね。

[8552: 匿名さん]

杭長40mもあったっけかな？
公式HPによると

「鉄筋コンクリート造の杭を現場でつくる場所打ちコンクリート杭（68本・長さ約21ｍ～31ｍ・直径約1.7ｍ～2.4m）により、地下約36ｍ～40m以深の強固な支持地盤に伝えています。」

となっているね

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/structure.html

[8553: マンション掲示板さん]

>>8551 匿名さん
湾岸並みだね

[8554: 匿名さん]

免震でもないのにこれだけ杭が長いとなると、大地震が来たら杭はあっさり折れるやろね。
制震ダンパーの範囲もしっかりけちってあるし。

エントランスだけ豪華にして、こんなハリボテ感満載のものを名前だけパークコートにして売りつけようとはね。
武蔵小山といい、最近の三井は一体どうしちゃったんだ。

[8555: マンション検討中さん]

パークコート「タワー」にすればおのぼりさんが釣れるって、味をしめたんだろ。
二次取得者にもおのぼりさんはいるから5年で売るつもりならいいが、その後は修繕積立金の高騰に加えて大規模物件特有の中古売り出し部屋のダブつきで壮大なババ抜きの始まり。
そんな未来は誰しも予測できるのに、永住向きかのような幻想を抱かせる売り方で73m2の3LDKなんて非パークコート的なプランをさばいている。
タワーでないパークコートがいかなるものかすら知らない文京区案件の検討者を、三井不動産完全にエサにした。これはデベに対する純粋な誉め言葉であるが。

[8556: 匿名さん]

>>8553
湾岸の物件ってあまり知らないんだけど杭長50mが普通だと聞いているけど

[8557: 匿名さん]

>>8554
長周期地震動の影響を考えるとベタ基礎の武蔵小山は免震で正解だけど、杭が必要なここはおそらく制振で正解。

[8558: 匿名さん]

>>8554
実際に杭が折れてどうにかなっちゃった例ってあるの？

[8559: 匿名さん]

>8557
杭が長いと免震じゃないと杭が折れますよ

[8560: 匿名さん]

1964年の新潟地震の時に折れたことがある

海岸沿いなどで起きることがあるみたいだが...

[8561: 匿名さん]

>>8559
それ間違い。
免震と杭は関係がないよ、地層がずれて折れるんだから...

[8562: 匿名さん]

杭は上に乗っている建物に引っ張られて揺られます。
免震なら実質は、免震層の上に乗っている建物から伝わるパワーはゼロに近いので、杭が長くても影響は軽微です。
地層がズレる力も影響しますが、そちらは免震も制震も関係ないですね。

湾岸より長い杭にもかかわらず、制震なんですねここは。

[8563: 匿名さん]

>>1964
で、1964年の新潟のマンションはどうなったの？
ただ、1964年って50年以上も前じゃ規制も技術も今と違いすぎますよね。
最近のはないってことかな。

[8564: 匿名さん]

正直なところ、こんな長い杭が実質的に何十年ももつなんて誰も思ってないし、どこかで妥協すべきだよ

[8565: 匿名さん]

免震だろうが制振だろうが、地震心配して、タワーマンション買うというのがズレてる。
「家族の命がなにより大切！」と言いながら、眺望と利便性に目がくらんでタワーマンションかい？
地震がどうしても心配な人は地盤の良い土地に堅牢な戸建てを建てるべき。
億だせれば、郊外なら立派なの建てられるよ。

[8566: 匿名さん]

免震は杭にかかる引き抜き力がゼロだとか、戸建ての方が堅牢だとか、杭が何十年も持つはずないとか、よくもまあ思い込みだけでここまで断言できるものだわ。

[8567: 匿名さん]

>>8565 匿名さん
正論。
心理的に後ろめたさがあるから、真っ当な指摘にさえも過度に攻撃的な姿勢をとる。

[8568: 匿名さん]

杭の長さが40m。
40mとは13階建てマンション相当。
あの長さのコンクリートの柱が大地の歪みで折れないものなのかどうかは、想像すると容易。
あと制震の場合、地震くらうと壁面のクラックは必発。
外壁をコストカットの吹き付け仕様にしたのは、その為か。

[8569: 匿名さん]

>>8563
東日本大震災の後の検討では多くが旧耐震で新耐震のものも一部あった。しかし２１世紀になってからの物件はほとんどなかったと言われている。小さい低層の建物に多かったというので大半は杭の強度が弱かったからだと想像する。ただ基礎が折れても傾く程度で倒壊にまでは至っていないようだ。老朽化で建て直すための取り壊しの時に杭を発掘してようやくわかったものもあるからだ。

最近は側方流動のシミュレーションもある程度できるようになっていて、当然対策は済んでいるものと考えていいだろう。直基礎が可能な場所と違ってやはり長周期地震動の影響は受けやすい地盤なので免震が本当にこの場所のタワーに合っているかどうかはよくわからない。単なるコストダウンが目的でこの構造になったものではないと思う。

[8570: 匿名さん]

結論から行きますと、普通の人が普通に住んでいる賃貸物件よりははるかに丈夫であることは間違いございません

[8571: 匿名さん]

タラレバはその辺りでおいといて。
結論としては、敢えて 杭長 非免震 に家族の大事な人生をかける必要があるかどうか という話ですね。

[8572: 匿名さん]

地震も心配だけど都心に核爆弾を落とされた時の方が心配。
特に高層階、周囲に遮るものがなくて、瞬間蒸発しそう。
堅牢な戸建てに核シェルターが最強かな。

[8573: 匿名さん]

隕石が直撃しないかも心配しないといけませんね

[8574: 匿名さん]

>>8571 匿名さん
そうおっしゃる貴方がご家族の為にどれほど堅牢なマンションにお住まいなんでしょうね？

[8575: 匿名さん]

いろいろ心配している人に限ってたいした家には住んで無いの法則。。。

[8576: 匿名さん]

3LDKだと値段と部屋のつくり、方角も含め、
どこが一番良さそうですか？

[8577: マンション検討中さん]

個人的には角部屋より東向きの81Bか80Aが好きですが、値段考えると80Aかな

[8578: 匿名さん]

>>8576 匿名さん
真剣に検討している人がそんな事を本気で教えてくれると思いますか？倍率あげるだけなのに。

[8579: 匿名さん]

東側は抜けてる感がいいよね。毎朝日の出をみられるのも気持ちいい。

[8580: 通りがかりさん]

>>8569 匿名さん

南北は耐震構造でなんら問題ないでしょうね。東西は比率的に免震はないでしょうから、制振が妥当だと思います。免震も耐震も計算上の話でしょうから実際の地震に対応できなかった場合の被害は免震のほうが大きいと個人的には思うな。想定外という名の見積もり不足は容易に想像できるね。振動と構造を同時に解くより、構造だけの方が簡単だからね。所詮作るのは人だからね。

[8581: 匿名さん]

ここの西側は富士山見えますか？

[8582: 匿名さん]

これだけ杭が長いのにもかかわらず、免震ではなく制震なのは、やはり板状マンションなのが影響してますかね？

しかし、湾岸よりも地盤が悪いとは驚きました。
東雲あたりとの比較だと、どうなりますかね。

[8583: マンション検討中さん]

さすが文京区。
60平米2Lが1億で、70以上の3Lは1.6億もするんですね！

[8584: 匿名さん]

>>8582
「湾岸よりも地盤が悪いとは驚きました。」
随分、強引に持って行くね。

[8585: 匿名さん]

>>8582 匿名さん

やはりそうですか。地盤に懸念がありますね。
そうなると都内でタワマンを買おうと思うと今はパークシティ武蔵小山くらいしかありませんね。

[8586: eマンションさん]

>>8581 匿名さん

見えるには見えますが角度の関係で新宿のビル群の隙間から見える形になっており綺麗なシルエットでは見えませんでした。

[8587: 検討板ユーザーさん]

>>8585 匿名さん
売れなくて大騒ぎって話じゃない。
パークシティ武蔵小山のお隣、弱気になっちゃて1期18戸だって。

[8588: eマンションさん]

>8581 匿名さん
ちなみに39階からの眺望なのでそれより下は分かりません。

[8589: 匿名さん]

ぶっちゃけ地震でどうなるかなんて運よ。
このマンションどうかなっちゃうようなビッグウェイブ来て死んだらもう寿命でいいよ。
地震厨は勤務先、子供の通学先、観光先、出張先、逐一地盤で選んでんの？
地震きたとき、まさかゆるゆるの大手町？
要は備えの問題。
事故怖いって車の楽しみ捨てて、歩道で引かれて死んじゃう人にはなりたくないね。

[8590: マンション検討中さん]

この地域は地盤いまいちだけど、このマンションはその中でも大丈夫なところをえらんで杭を打ってるから、液状化は絶対しませんと営業の人がいっていた。三井不動産もそう断言していると。
ほんとかわからんが。

[8591: 匿名さん]

液状化って、杭の打ち方の問題でしたっけ？

[8592: 匿名さん]

杭で液状化は防げませんよ？w
珍説極まりないですね。ww
40mの杭にもなると、ワールドシティタワーズよりも長いです。

[8593: 匿名さん]

>>8592 匿名さん
どこの営業さん？

[8594: 匿名さん]

杭 40mで地震でどうかなっちゃった例をあげなよ。
あげられんの？

[8595: 通りがかりさん]

>>8583 マンション検討中さん
文京区はファミリーが住む街だからね

[8596: 通りがかりさん]

>>8581 匿名さん

富士山みたいなら武蔵小山の方が圧倒的に良いです

[8597: 匿名さん]

>>8592 匿名さん
地震厨さん君はどこの地盤盤石なマンションに住んでるんだい？
大宮かな。

[8598: 匿名さん]

>>8594 匿名さん

笑。
苦しいですね。
家族を犠牲にしてギャンブルしますかね。

[8599: 匿名さん]

>>8596 通りがかりさん
静岡行け。

[8600: 匿名さん]

タワマンってだけで飛びついた父親の犠牲になる家族。
ここを買わなければ、子供は医学部に進学できたのに。