パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
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[8321: 匿名さん]

神保町にパークコートができたらここより高いでしょうね。

[8322: マンション検討中さん]

ここ買う人は多忙でとにかく稼ぎもいい人。気に食わないことがあればまた引っ越せばいいぐらいしか考えてないと思う。固定資産税、管理費用もそんなもんなのかなあって思う程度だよ。疑問に思う時間があれば働く方がいいという人種。無理して買っては駄目だと思う。最低でも頭金は半分から70％は入れることができない人は買っては駄目。僕の今のマンションでもローン組んでいる人いるように思えない。でもなあ、半分ぐらい中国系なんだよね。凄い金持ちなんだろうね。品がいい中国人ばかりで感心してる。皆、凄いキレイ好きでイメージしている中国人と全然違う。。このマンションも中国人の現金買い、相当くるだろうね。彼らはキチンと管理費用も払うし、デベには本当にいいお客さんだと思うよ。品もいいし、ローンの審査も不要だし、即決するしね。営業効率高いよ、本当に。

[8323: マンション比較中さん]

リセールバリューって、急激に上昇した順位でしょ？
馬喰横山みたいな、安いところから上がりきったところに伸びしろがあるのかな？

安くて急激に上昇
高くて価値があるものが更に上昇

順位だけでは、読み取れないものがあると思うよ

[8324: 匿名]

>>8319 評判気になるさん

何処の物件の話ししてるの？あんたこそ物件のことたいして知りもしないで書き込みして恥ずかしく無いの？

[8325: 買い替え検討中さん]

ここは近所のコンビニに部屋着で行っても許されますか？

[8326: マンション検討中さん]

保育園や小学校、公園とかの話皆無。パワーカップルでも子育て始めたばかりの世代には手が届かないマンション。40?60代の勝ち組のみのマンション。

[8327: 匿名さん]

>>8318
「やっぱりパークシティにしま～す」ってなるとでも思ってるの？
意味がないですよ、その問い。

[8328: 匿名さん]

>>8318 匿名さん
三井不動産のIR投資家向け資料をみてるとパークコートの説明には"高額物件"と書かれているだけです。10年前であればココはパークシティだったのでしょう。新築マンション価格高騰が原因でパークコートになっただけかと思います。

[8329: マンション検討中さん]

＞＞8326さん
このマンション買う人の大半は、保育園、小学校、公園とかに関心無い層。
それより仕事へのアクセスの方が大事な層。
ちなみに僕も寂しいことに子供無し。だから仕事へのアクセス以外に
求めるもの殆ど無い。妻も同じ。

そういう夫婦結構いると思う。

[8330: マンション比較中さん]

アクセス以外にもいい所あるから
すぐに住宅街だから、落ち着いているよ
仕事を感じる土地だと、休日に安らがないからね

[8331: 匿名さん]

ここ、住宅地じゃなくて、「商業地」ですよ。

[8332: 匿名さん]

あと、周囲も住宅地ではなく
「準工業地帯」ですね。

[8333: マンション比較中さん]

この立地は、10年前でもパークコートだろうね
何の驚きもない

本郷三丁目にもあるし

[8334: 匿名さん]

一生懸命に重箱の隅をつつく様にネガってる人の目的ってなんなんだろう？

①自分が買わない理由を書き込んでいる。
②こんなにデメリット有るので買わない方が良いとの啓蒙活動。
③ルサンチマン（ともかくくやしい。）

買えない物件にくどくど書き込みしてる暇が有ったら働きなさい。

[8335: 匿名さん]

まだ契約者もいないというこの段階で

一生懸命に細かいポジや擁護を繰り返している人の正体って、なんだろう

[8336: 匿名さん]

>>8329
文京区の公立小学校なんて言うほど差はないよ

普通小学校から私学入れるでしょ

[8337: 匿名さん]

>>8335
購入予定のご近所さんがそれだけ沢山いるんでしょ
近隣地域の活性化とか色々期待されているようだし

[8338: 匿名]

>>8332 匿名さん

貴方の素晴らしい知識には敬服します。
ところで、だから何？イメージはちょっと歩けば公園も有れば住宅街も有ると言いたいんじゃないの？8330さんは。
だいたい住宅街だったら40階なんか建つか。

[8339: 匿名さん]

>>8338 匿名
ここが住宅地だと嘘をつく輩を正義感から正してあげたというだけの話です。

幹線道路の反対側、本郷小学区の野村再開発タワーは、住宅地です。

[8340: 匿名さん]

>>8328
結構なことじゃないですか。
買う人にとっては、グレードの高いブランド名にしてくれるんですから、ありがたいことです。格下のブランド名じゃないことに不満を抱く理由はありません。
みな、人が住んでるマンションの仕様なんか知りませんからね。
ここに住む人は、パークコートに住んでるって言えるんですから、ありがたいことです。
センキュー三井！

[8341: マンション比較中さん]

ここが住宅地だという意味ではない

すぐ近くが住宅地と言いたかった

ル・サンクあたりは、最高だよ

小石川が、水道橋とか飯田橋みたいにビルだらけの街でないと言いたいのです

市ヶ谷と同じだよ

[8342: 匿名さん]

>>8331
8330さんは、用途地域が住宅地域だと言っているのではなく、住宅街になっていると言ってるのですよ。

[8343: 匿名さん]

>>8335 匿名さん

まだ契約者はいない。
検討者なら倍率上げる様な事はしたくない。
デベは完売すれば良いしその見込みも十分ある。

地権者以外は過剰にポジする理由がない。

[8344: マンション比較中さん]

ここで都市計画法の話なんてしないよ
もっと主観的な、長年住んでの感想の話です

文京区が開発する気がないことが幸いしているのか、殺伐としていないのです
東京ドームが頑張るのみ

[8345: 匿名さん]

よくわかりましたよ野村の営業さん。

[8346: 匿名]

>>8339 匿名さん
でだ、久々の登場。野村の営業。お金持ちが皆ここ買ったら大変だもんね。

[8347: 匿名さん]

>>8339
野村の敷地は、商業地域と第一種住居地域にまたがってるね。
正義感から訂正してくれ。

[8348: マンション比較中さん]

駅出て直ぐに、第一種住居地域ってすごいね

そのまま残しておいてほしい気もする

[8349: 検討板ユーザーさん]

これ絶対野村の方が良いタワマン建つに決まってんじゃん。待ち。

[8350: 匿名さん]

準工業といっても印刷製本工場は激減して、今はケーキ工場とかマニアックな親父がやってるっぽい自動車整備工場がポツポツあるぐらいかな。ほぼほぼ駐車場とマンション、戸建てに入れ替わったね。

[8351: 匿名さん]

>>8349
いつ建つかな...10年単位でかかるとするとどこか他買っておいて建ったら買い換えるぐらいがちょうどいいかもよ。とりあえず今賃貸生活ならば家賃による消耗から与信による資産形成にすぐに舵を切るべきだと思う。とりあえず地域ナンバーワン物件、500戸を超える大規模タワー、駅直結、再開発、資産性を測るときに重要な要素が全て備わっているし、ブランドもパークコートタワーはかなり人気が高い。何しろ固定資産税が高くなることが予想されるほどなんだから、ここは買って間違い無いと思う。

個人的にはこの再開発地域の電柱地中化が進んでいるあたり好感度が高い。文京区はどこに行っても電柱だらけでどのマンションの外観写真も電線の写っていない写真を撮るのは大変だ。高級感あるエントランスを作っても台無しになっている物件があれもこれもと思い浮かぶ

[8352: 匿名さん]

>>8314 近隣住民さん
文句ないよ
そしたら相場と最安値の違いがわからないアレな人ってだけかなと

[8353: マンション比較中さん]

野村は、パークコートより高くなる可能性がないかな
用地買収は大変だと思うぞ
よくまとめ上げたな

高くても売れると思ったからだろうけど

野村お墨付きの立地でもあるわけだ

[8354: 匿名さん]

>>8349 匿名さん
10年間分の建物減価償却額、管理費、修繕積立金、固都税の総額と
10年間分の家賃の総額で比較するわけだから後者が2、3割高いだけ。
社宅や家賃補助が出てるならバカ高くなった今買う必要まったくなし。
ローンを組む以上年齢的な判断は必要だが、マンション価格が落ち着くまで待てばよい。
家賃は無駄とか言っている人は比べ方を知らないだけ。

[8355: 匿名さん]

野村再開発の話が出るたび、蜂の巣をつついたような大騒ぎになりますね

[8356: マンション比較中さん]

浜離宮の住民板見てきたけど、パークコートタワーは良いぞ
楽しみで仕方がない

[8357: 検討板ユーザーさん]

浜離宮が良いのであってここが良いわけではない。

[8358: 匿名さん]

ここ、地権者が口出さなければ、もっといいマンションになったはず。

[8359: 匿名さん]

>>8354
住宅手当は課税対象になるので課税所得が上がってしまうためどこまでいいのかはわからない。多分会社が借り上げ住宅として借りて社員から賃料相当分を逆に会社に払わせるスタイルなら税金の面では問題ないが、この辺の高額物件は会社にも相当負担になりそうだが...
みなさん大企業にお勤めだからその辺も手厚いのかな

[8360: 匿名さん]

>>8355
いつできるかわかんないものを真に受けて待ったらそれはそれで大惨事だろう

[8361: 匿名さん]

買いたいときが買い換え時。ただ、それだけです。

マンション価格が落ち着くって、具体的にいくらでどのエリアが買えるときなんでしょう。

郊外は安くなっても都心が安くなるとは限りませんよ。

[8362: 匿名さん]

いつ職場を異動になるか分からない若い世代は、高値掴みする可能性のあるマンションを焦って買う必要はない。

[8363: eマンションさん]

>>8362 匿名さん
いつ職場を移動になるかわからない立場の人は賃貸にしときなさいな。

[8364: 匿名]

>>8362 匿名さん
若い世代でここは買えないんじゃない。

落ち着くまで待つとこ言う人いるけど、そう言う人に限って値下がりしてる時はもっと買えないんだよね。

[8365: 匿名さん]

医者なら買える。
ローン属性としての彼らは最高位に位置するからね。
若い医者も相当数入ってくると思うよ。

[8366: マンション検討中さん]

>>8354 匿名さん
金融マンっぽい感じですね。同感です。
過去30年は世界的に金利が下がり続けて、キャップレートが下がる金融市場の環境だったので、不動産のリセール価格が上がりやすかった(特に2012年以降の上げ)。直近の価格が上がってると今後も上がりやすいという錯覚が強くなるんで、賃貸よりも買う方が得って評論家が多い。

[8367: マンション検討中さん]

都心に関しては、人口流入続いてるんで、特に不動産価格は下がらないものと思いがち。平成に入って規制緩和されてマンション供給が増え、マンション中古市場が形成される中、需要が増えたのも最近。
こういうのも時代の流れですから、10年とか20年単位で見たら分かりませんけどね。個人的に怖いのは、高層マンションへの増税、修繕費の高騰。

[8368: 匿名さん]

若い医者は半分くらいパリピ気質なので、ジャグジーパーティが捗りますね。
そう考えると、大人も子供も、屋上に行くだけでムラムラしてきますね。

[8369: 匿名さん]

市況の上下の予想を自信ありげに語る人は、いつからどれだけ下がるか予想して、予想通りにいく保証でもして商売したら儲かりますよ
こんなところで語るくらい自信があるのでしょう？

[8370: 匿名さん]

>>8369 匿名さん
その通り。
今がピークと思うなら不動産株でも空売りして、その分儲ければ良いでしょ。

[8371: マンション検討中さん]

なんで0か100かみたいな考え方しかできないんだろう

[8372: 匿名さん]

>>8369 匿名さん
あなたには理解できるかわからんが、
実際に損失を出して資産を棄損するか、
単に利益を逸失するだけで済むかの違い。
この二つは天と地ほどの違いがある。

[8373: 名無しさん]

ここってパークコートなのにIHにできないって本当?

[8374: 匿名さん]

不動産価格の将来予測は専門家の間でも意見が割れているし、当たり前だけど未来のことは誰にも分からない。
それでもこういう議論が活発になるのは、ただのサラリーマンで資産形成目的でここを買おうとしている私としては助かる。

マクロ的に見たら、基本的には価格下落要因しか見当たらない。世界的な金利引き上げ傾向、日本全体の人口減少、生産緑地の解除、オリンピックの選手村で数千戸単位で住戸として市場に出てくる等等。

ミクロ的に見れば、文京区や都心区は2030?2040年まで人口が増えると予測されているし、これだけ条件の良いタワマンなら需要は常にあるだろうから、価格下落トレンドでも下支えしてくれるんじゃないかと考えている。

自分はまだ若いので10年以内に適当に買い換えると思うけど、その時にマンションが10ー20%以下の下落率で売れたら御の字かなと思っている(賃貸で毎年数百万円ずつ支出するよりは資産形成面でプラス)

[8375: 検討板ユーザーさん]

>>8374 匿名さん
なんか週刊誌の暴落煽りレベルで誰でも知ってる要因列挙ですねw

[8376: 匿名さん]

ここを買う余裕があるなら買い、ないなら見送り。今買える新築物件でここ以上に面白そうな物件はないでしょ。中古なら良い物件があるかも

[8377: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8378: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[8379: マンション検討中さん]

>>8375 検討板ユーザーさん
煽るの好きですね。
未だに末尾にwで草生やす人は、思考が大人になり切れてなくて、平均的なIQが低いって調査結果が出てましたよ。

ただ要因を知ってるレベルで投資できないでしょ？それぞれにシナリオ考えたり、どれくらい比重置くかとか、色々思考しないと危ないですよ。
思考能力に差がある人との間では会話が成り立たないので、あなたみたいな人は文京区は住みにくいと思いますよ。あくまで良心からアドバイスです。

[8380: 匿名さん]

>>8374
選手村はバス便であることと逐次的に時間をかけて分散して売るので交通の不便さと天秤にかけて広いマンションに住みたい、安いマンションに住みたいという人が選ぶ物件。物件の特徴によって買う人は異なるので一緒くたにしないほうがいいよ。

[8381: 匿名さん]

下駄がわりの軽自動車やファミリーカーが高くなって売れ行きが悪いと言っても、逆にベンツを買う人が減るだろうか、ということ。

[8382: 匿名さん]

>>8374 匿名さん

人口減少したら働き手がいなくなるから
人件費が高騰する。すでにしてる。
女性の社会進出くらいでは補えないし
補えるくらい移民を受け入れるなら人口は増える。

人件費高騰でも移民増でも値上げに
繋がる。

[8383: マンション検討中さん]

要望書出そう！

[8384: 匿名さん]

人件費高騰しても、地方から仕事求めて上京した人たちや外国から移ってくる人たちが
都心マンションを簡単に買える時代が来るとは思えない。

[8385: 口コミ知りたいさん]

AIのおかげで人間の仕事も随分減るらしいからとんとんじゃないの？

[8386: マンション検討中さん]

抽選覚悟しないとだね。抽選日は行かなくても大丈夫かな？

[8387: 口コミ知りたいさん]

倍率がね～。

[8388: 匿名さん]

どの部屋も高倍率だね
あと2週間あるし抽選にならない部屋はなさそう
10倍とか買う気あるんかないんか分からんな

[8389: 匿名さん]

>>8384 匿名さん
地方の年配世代が金を持て余していて移住してくるんだよ。ダブル公務員だと世帯年収もかなりあるし、田舎生活はそもそも金かからん。ここ一括で買えるくらいの貯金ある人は結構いる。

[8390: 匿名さん]

>>8380
それはおっしゃる通り。
湾岸エリアで交通利便性の低いタワマンを買う層と、都心エリアで高くても利便性の高いタワマンを買う層は、そもそも違う人たちだし、直接的には大きな影響はないと思う。
それでも、湾岸エリアの供給が増えたり、郊外エリアが生産緑地解除になったりすれば、不動産マーケット全体が価格下落傾向になる。
その影響は間接的には都心エリアの不動産価格にもマイナスに働くと思う。
エリア毎に購入層は違えど、それぞれは少しずつオーバーラップしてるはずなので、影響はし合う。私も基本は都心エリアにしか興味はないけれど、湾岸エリアでかなり格安になれば検討しなくはない。

[8391: 匿名さん]

>>8389 匿名さん
地方の人には文京区向いてると思う
地域性強いというか、村社会ぽさがまだ
残ってるから。

[8392: 匿名さん]

>>8385 口コミ知りたいさん
お前はまだAIを知らない
まだまだそんなもんではない

[8393: 匿名さん]

>>8379 マンション検討中さん
ただのリーマンでここギリギリで買えるレベルなのに
投資とか思考レベルを上から目線で語る滑稽さw
典型的な意識は高い系の大企業雇われ人かな？

[8394: マンション検討中さん]

>>8393 匿名さん
ただのリーマンでここギリギリ買えるレベルっていう話と、投資に何の関係があるの？論理が飛んでてよく分からん。
典型的な意識は高い系の人って日本語もよく分からん。そんなにかっかしないでよぉ。

[8395: 匿名さん]

>>8393 匿名さん
億を超える物件を買うか買わないかを検討する上で、投資的なマインドを持たない人ってあまりいないと思いますけどね。雇われとか意識高いとか関係ないです。
みなさん少なからずここのマンションを買った後の値動きがどうなるか、将来シミュレーションしながら検討しているものだと思います。
それともここを買って40年も50年も一生住み続けるつもりの方なんですか？

[8396: マンション掲示板さん]

>>8395 匿名さん

住むつもりですが何か？

[8397: 匿名さん]

残念ながら普通に売れるよ
人気化する

[8398: マンション検討中さん]

ですね。まずは抽選に当たらないと。
状況聞いていると全然当たる気がしないですが、要望書→申し込みって同程度入るものなのでしょうか？

[8399: 匿名さん]

>>8396 マンション掲示板さん
それはそれは、失礼しました。
いわゆるマイルドヤンキー的な気質の方なんですね。
どうりで話が合わないわけです。
そういう生き方も良いとは思いますよ。

[8400: 検討板ユーザーさん]

>>8399 匿名さん
職場が近いのにわざわざまた遠くに移る理由がない
そういう推察もできないですか

[8401: 検討板ユーザーさん]

>>8398 マンション検討中さん
もっと増える

[8402: マンション検討中さん]

あとは運次第かな。はずれたら二期だね。

[8403: 評判気になるさん]

>>8402 マンション検討中さん
二期だと消費税分上がるの？どのくらいあがるの？

[8404: 匿名さん]

>>8399
実際、一生住むつもりで買う人は結構いるんじゃないかな。

[8405: 匿名さん]

>>8400 検討板ユーザーさん
ここに40-50年住み続けたい理由が、職場が近いから、ですか笑
これだけリモートワークが進んでいて、社会情勢変化の激しい時代によくそんなことが言えますね。5年後にあなたが勤めている(経営している？)会社はないかもしれませんよ。
やはり話が噛み合わないですね。二世代くらい前のおじいさんと話している気分です。
もうこれ以上は不毛なのでやめましょう。

[8406: 匿名さん]

狙っている部屋は他に３人、すなわち４倍。よって、最終５倍以上は覚悟している。
現状、１０倍以上の部屋もあるとのことなので仕方ない。

価格や仕様的にはここまで人気にならないと思っていたが、文京区民の下支えが凄いらしい。
文京区民はタワーに飢えていたようだ。

[8407: 匿名さん]

ここは転職移動は気にしなくて良いよ

大体は通勤できる

三田 丸の内 木場 渋谷 虎ノ門

全部 毎日通勤できたよ

[8408: マンション検討中さん]

実際の人気は登録始まればわかることですが、現段階での倍率に関する話は眉唾ですね。
ローン事前審査とセットで要望書の提出求めるデベもいますし、階毎の価格差が広くなる直前の階に要望書段階では集中したりしますよね。

[8409: マンション検討中さん]

抽選外れた人向けに救済措置で二次以降の部屋売りに出されないですかね。
一次で人気化したのが分かると、二次は提灯ついてさらに抽選が激化しそう…
二次以降は消費税引き上げ分は最低限高くなりそうだし、一次で当選して安心したいところです。

[8410: マンション検討中さん]

>>8405 匿名さん
執着心がすごい人ですね。
コンプレックス刺激したとかならごめんなさい。掲示板も一応公共の場だから、モラルのない書き込みもうやめてね。

[8411: マンション検討中さん]

>>8405 匿名さん

想像力がないし世界が狭いな笑笑

[8412: 名無しさん]

>>8405 匿名さん

リモートワークならここに住む必要ないよね

[8413: 買い替え検討中さん]

私も５０代ですが10年住んで問題無ければ引っ越ししないと思います。年取って引っ越しってしんどそうねすからね。まだ抽選ありますけど。

[8414: マンション検討中さん]

人気な部屋は本当に抽選になるかな？

[8415: 匿名さん]

抽選でしょ
どの部屋も3倍は超えてくるのではないかな
3LDKは大人気

[8416: 匿名さん]

>>8408 マンション検討中さん

あなた見学に行ってないでしょ

[8417: 買い替え検討中さん]

間違いなく行ってないですよ。

[8418: マンション検討中さん]

僕は経済の先行きとかあまり考えない。

一番のリスクは自分自身の仕事が将来も価値があるか否かだと思う。
価値を出せていれば、マンション査定価格が下がっても、
自分の仕事の価値でカバー出来る。逆にマンション査定価格が上がっても、
自分の仕事の価値が下がっていれば、厳しい状況となる。

これだけの価格水準でも物件を買いに来る人って、
きっと仕事頑張っているに違いないと思う。お互いに知り合いになり、
意見交換すれば面白いと思う。自分の専門分野でない人と知り合いになれる
チャンスだと思ってる。今の僕の千代田区のマンションでは、建築のプロ、電気のプロ、
医療のプロ、会計のプロ、法律のプロ、体育のプロ、レストラン経営のプロと知り合い、
助けてもらってる。

僕自身の専門分野でも少なからず役に立てたらといつも思ってる。
超都心のマンションで変な人に会ったこと殆ど無い。皆、仕事頑張りながら、
子育てと両立したり、本当にイキイキしている人が多い。キャリアウーマンの子育ても
託児所のここだけ情報とかいろいろ情報交換してる。皆、頑張っているのが感じられる。
だから気持ちがいい。

小石川パークコートでも成功したか、成功するであろう凄い人がゴロゴロ来ると
思ってる。だから欲しいと思った。
今までの経験で言えば、経済状況が多少悪くなろうとも、凄い人が多い物件は
不思議と値が落ちない。何でだろうって思う。オーラが出ているのかもね。。。

でもこれって理由がある。頑張っている人がたくさん住む物件は、とても
前向きだし、理事会も活性化されて、ポジティブなマンションになる。
だから一度、住むと他に浮気する人が少ない。つまり売りに出る人が極端に
少なくなる。買いたい人がいるのに、売りたい人が殆どいないのだから
価格が上がるんだよね。市況が悪化して、他物件では下がるのに、
一人勝ちということがある。

[8419: 匿名さん]

>>8418 マンション検討中さん
お、おう...

[8420: マンション検討中さん]

>>8416 匿名さん

8408です。
若葉マークさんの方に絡んでいただく、という貴重な体験をさせていただきありがとうございます。
なぜ攻撃的な物言いなのか理解に苦しみますが、私はMRに足を運んでますし10日午前の締め切りまでに申し込みもする予定ですよ。