パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[8251: マンション検討中さん]

固定資産税の件ですが、僕のマンションで見てみました。千代田区（秋葉原の近辺）で72平方メートル、新築購入で7年目、購入価格は約1億円でした。現在の査定価格は1億2500万円。今年の固定資産税は年額271,400円で、月にならすと22,616円。管理費用は33,000円。建物内地下機械式車庫代が45,000円です。固定資産税、管理費用、車庫代で合計で10万円ポッキリ。

これが事実なんですが、これと比較して小石川がどの程度で落ち着くかですね。

[8252: マンション検討中さん]

>>8251 マンション検討中さん

ご近所ですね。我が家もそんな感じです。それにしてもここ管理費高いと思います。

[8253: マンション比較中さん]

ここは無駄に敷地が広いので固定資産税はすごく高くなりますよ。
それと共用部分が色々とあったりすると余計に固定資産税は高くなるので。２０階以上は余計に高い課税がきます。

[8254: 匿名さん]

裏手の公開空地は、どこまで住民の所有になるのかね

非常用自家発電機とか、駅直結のためのコストもあるんじゃないの

スミフ有明も高い高いと話題になっていたね

[8255: 匿名さん]

ここを馬鹿していいのは上位70位以内ですかね？

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisank...

[8256: 匿名さん]

この再開発地域の北区の土地は、グリーンバレー部分を含めて全部がこのマンションの権利者の所有地になりますから、土地が広ければ、各人の土地持分の面積も広くなるので、余計な敷地がないマンションより、その分、固定資産税が高くなるってことでしょうね。
張り出している商業施設が乗っかっている部分とグリーンバレー部分の税金も払うってことじゃないの。

[8257: 匿名さん]

>>8255
それでよい。
わたくし、４位の東神奈川。
春日も青山一丁目も広尾も格下よ！

[8258: 匿名さん]

えー。
全街区の土地をみんなで持つのかー。
しかしまぁ俺が地権者なら確かにそうするなー。
だってその方が新参者に沢山払わせられるし。

いやー。エグいわー。初めてじゃね？このケース

[8259: 匿名さん]

>>8258
上に伸ばすにはこうするほかないのかもよ。

[8260: 匿名さん]

購入者が余計に負担する分、固定資産税が減った方は、、、やはり地権者さんですかね。

[8261: 匿名さん]

>>8255 匿名さん
前のレスで、南麻布より小石川が圧倒的に立地が上と豪語してた人いたな。
麻布十番は23位か。春日ってそれより圧倒的に順位高いの?

[8262: 匿名さん]

管理費、500円/m2くらいなんですね！
お高い?、さすがパークコート
浜離宮はこんなにしなかったけど、贅沢な共用施設の分かな？

[8263: マンション検討中さん]

固定資産税を地権者が決められると思っている池沼がいますね

[8264: 匿名さん]

共用施設は浜離宮と大差ないので、おそらく再開発街区の全ての面積が勘定に入れられているのでは？
購入者に肩代わりしてもらえれば、地権者さんはお得でしたね。

[8265: マンション検討中さん]

地権者の固定資産税を購入者が肩代わりできると思っているおば〇さんがいますね。

[8266: マンション検討中さん]

固定資産税が高いと言っている人を煽って得がある人って誰なんだろうと思ってしまいます。
（実際不自然に高い額を三井不動産サイドは提示しています）

執拗に汚い言葉で煽るのは何が目的なんでしょうか？

[8267: 匿名さん]

固定資産税で得をした方がおもしろがって煽っているのでは？

[8268: マンション検討中さん]

>>8257 匿名さん

神奈川区懐かしいですね。何十年前の記憶しかありませんが、あれから相当発展したんですね。ただ伸び率だから格とか関係ないと思いますよ。

[8269: マンション検討中さん]

>>8264
固定資産税の課税の仕組みを全く理解していない頓珍漢な書き込みに対して参考になるを3つもセルフポチして、まるで自慰行為ですね。ジャグジーでそういうことするのはやめてくださいね。

[8270: 匿名さん]

春日は70位でしたっけ。

[8271: eマンションさん]

>>8269 マンション検討中さん

武蔵小山さんは何でそう思ったんですか？

[8272: 匿名さん]

[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[8273: 評判気になるさん]

固定資産税が高いというけど、パークコートタワーでしょ？周囲の庶民向けの中層小規模マンションと比べれば仕様もいいし資産価値も高いわけで、この辺に出没するマンションオタクでなければ素直に納得する額でしょ。

あくまで積み上げ試算だから実際にはこれよりは安いと思うよ。

[8274: 評判気になるさん]

言うならば、無理してポルシェカイエンヌ買って維持費の高さに目を白黒している状態なのかな。

みっともないから税金が異様に高いとかおかしな事言わないように。

踏み絵だと早く気付け

[8275: 匿名さん]

たかが三田線ごときに直結しているくらいで私立医学部の学費を賄えるくらいの固定資産税を払うのは、どうかしてるよ。

[8276: 評判気になるさん]

私は逆な感想を持つな。
中古をすくえるかもなあ、とね

ポジティブに行こうや兄弟

[8277: 評判気になるさん]

逆に固定資産税評価額が安いってことは、税務署公認のそれまでの物件というわけで ( 笑

評価額がどれだけ下がるかで多分白米3杯いけるかも

[8278: 匿名さん]

子供の学費よりマンションだろ。

ここはそういう奴らが集う集合長屋だ。

[8279: 匿名さん]

パークマンションの方がここより固定資産税安いですから、税務署公認のそれまで物件です。

[8280: 匿名さん]

MRに言ってない奴らが未だに固定資産税高い情報に踊らされててマジウケル(*´-`)

[8281: 匿名さん]

固定資産税が高い物件の方が価値があると勘違いしている輩がいるからこそ、ここのようなボッタクリレベルの税額が 踏み絵 だとかいう頓珍漢な表現に転嫁されてしまうのでしょうね。

[8282: 匿名さん]

>>8281 匿名さん

武蔵小山の契約者達も路線価が上がって大喜びしてましたねw

[8283: 匿名さん]

若葉マークが1人何役もやっててウケるんですけどー(*´-`)
オレが書いた固定資産税50万未だに信じてるらしい(*´-`)

[8284: マンション検討中さん]

あなたが煽っている方と私は別人なので、固定資産税50万については少なくとも二人が書き込んでいると思います。
そんなに強い言葉で煽るのはなぜなんでしょうか？
少なくとも私はモデルルームでききましたし、あなたが煽っている人もきいたのだと思います。
なのに嘘だと執拗に主張するのは、何か目的があるのかと思ってしまいます。

[8285: 匿名さん]

必要な経費がかかるのは贅沢な物件に住む副作用みたいなもんだからどうでもいいよ
税金気にしている人ってマトモな検討者にはいないと思うよ

固定資産税が高いと言うことは路線価の上昇が起きる、あるいはこの物件の建物としての評価が高いということなわけで、ぶつぶつ文句を言うことじゃない。てかこの程度の税金でオタオタするような人は買わないほうがいいんじゃないの。都心3区の物件買ったことのないビギナーが手を出すと火傷しまっせ

[8286: 匿名さん]

若葉マークがあの手この手で自作自演(*´-`)
固定資産税をどうしても高いってことにしたいようだ(*´-`)

[8287: 口コミ知りたいさん]

逆に言うと固定資産税位しか文句のつけようが無いって事ですね。

[8288: マンション検討中さん]

私も固定資産税50万円と聞きました。
逆に、営業から聞いていないんですか？
相手にされてないんですね。

[8289: 匿名さん]

＞逆に言うと固定資産税位しか文句のつけようが無いって事ですね。


・ネガティブポイント
① 非免震　② 杭長さが35メートル超級　③ 下駄が地権者保留床の商業施設　④ 躊躇なく南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さん達の存在　⑤ エレベーターを乗り換えないと外に出られない　⑥ 全ての共用施設が7階の不特定多数が行きかうフロアに集約（プライバシー性の高いゲストルームさえも）⑦ 低い階高　⑧ 酷い下がり天井と梁　⑨ リビングのみ天カセ等々パークコートとは呼べない低レベル仕様　⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）　⑪ 外壁吹き付け…　⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 直結駅の三田線以外は非バリアフリー（ベビーカーは無理）　⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）　⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ♪（おそらく）　⑰ 異常な高さの固定資産税（理由は不明、管理修繕費もなぜか割高）⑱ ジャグジー問題（笑）

・ポジティブポイント
① 都営地下鉄三田線に直結　② その他の路線も屋根つきアクセス可能（同じ再開発街区の他のビル内を通り抜けることができる、ただし何度もエレベーター乗換えが必要、外出て直行する方が断然早い）　③ スーパー直結　④ ラクーアと東京ドームに近い　⑤ 学区？？（後発の野村再開発マンションは本郷小なので、そちらの方がよいか？）　⑥ 駐車場費は都心に比べて安い（文京区はクルマ必須なので、有難い）　⑦ タワマン（ランドマーク化は野村次第か？） ⑧ パークコート　⑨ 金利やすい　⑩ 入居は2年以上先、頭金ためれる　⑪ エントランスロビー広い、滝もある（芝浦のGFTみたいなカッコよさ）

[8290: 匿名さん]

学区はネガティヴポイントだと思うが。
文京区では誠之小学校区以外はネガティヴポイント。
れきせんまで子供の足で遠いのもネガティヴポイント。

[8291: 匿名さん]

>>8290 匿名さん
あと、駐車場も文京区の相場より高いからネガティヴポイント。都心と比べて安いのは当たり前。

[8292: 匿名さん]

はいはい、たくさん欠点がありますね、私は買いますのでもう結構です（笑
そんな風では人生幸せになりませんよ？選んでカス掴んでください。

[8293: 匿名さん]

あと、金利安いっていうのはこのマンションに限ったことじゃないから、リストに入れるのは不適切。直しておけよ、まとめ屋さん。

[8294: 匿名さん]

>>8291 匿名さん
相場って駅上だぞ笑
平均値より高いのは当たり前でしょ

[8295: 匿名さん]

>>8294 匿名さん
は？駅上でも相場より高いぞ？
調べもしないで適当なこと抜かすな。

[8296: 匿名さん]

私は駅1分のところで2.8万で借りてますから確かに4万は高いですね。
駅上だからっていうよりも、タワーパーキングで維持費が高いから駐車料金も高くなるんでしょうね。

[8297: 匿名さん]

この辺は露天の平置きでも3万以上はすると思ったけどなあ
大型の車が入るタワーパーキングなら4万でも外から借りたいという人は来るだろうね。
そんなに高いとは思わなかったな

そういえばMRで確認し忘れてたんで聞くけど、ここの駐車場で空きが出たら外からの時間貸しもさせるんでしょ？日曜休日は駐車場行列ができると思うよ

[8298: 匿名さん]

2.8万？文京区ってそんなに駐車場安いの？なんか意外。
自分が今まで住んだところは、豊島区で3.5万、品川区で3.8万。

[8299: 匿名さん]

>>8289 匿名さん
ポジネガ、まとめるなら、ネガりたい気持ちをもう少し抑えないといかんよ。

[8300: 匿名さん]

吹き付け外壁のパークコート。
文京区に初登場です。
雨垂れついても、なんのその。
のっぺら坊でも、なんのその。

[8301: 匿名さん]

>>8300
なんのそので、高評価、人気なのだから不思議だね。

[8302: 評判気になるさん]

細かいところばかり目が行く人は全体像が見えないものです。

こういう人はバンクシーを見ても何がいいのかわからずゴシゴシ消してしまうでしょうね

[8303: 口コミ知りたいさん]

練馬でも駅前下は3万してた。駅1分で2.8万ってすごい安い。

[8304: 匿名さん]

>8301
モモレジさんは、文京区民の見る目がないからだと、コケにしてましたね。

[8305: マンション比較中さん]

このマンションは立地で勝ちだから
残念な箇所があっても、立地で許せる

周辺からの住替えが多いと思う

[8306: 匿名さん]

デベと地権者はウハウハですね^ ^

[8307: 匿名さん]

>>8305 マンション比較中さん
マンションは立地だからね。

[8308: マンション比較中さん]

小石川2丁目で3万円以上するぞ
東京に出てきたばかりの頃、駐車場代で、部屋が借りれると思ったな

[8309: 匿名さん]

>>8307 匿名さん
春日は文京区ですが、千代田区の神保町くらいの価値はありますよね。

[8310: 匿名さん]

>>8295 匿名さん
君は田舎に住んでるんだね笑

[8311: 匿名さん]

神保町 63位
春日 70位

負けてはいますが、確かに近い価値はあるんですねー。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisank...

[8312: 匿名さん]

神保町は住宅街ではないため、スーパー等がなく生活利便性は低いです。

ただ、交通利便性は圧倒的に春日よりも神保町です。

[8313: 近隣住民]

近隣 駐車場 空きありのチラシが時々ポストに投函される。
3万前後が多い印象。
住人が高齢化したマンションの空いた駐車場が外に貸しに出されるのが多いかな。
スミフビルの駐車場の空きありチラシも入ってたことあったけど、確か42000とかで高かった記憶がある。

[8314: 近隣住民]

>>8310 匿名さん
田舎じゃなくて超近隣に住んでるけどなんか文句ある？

[8315: 評判気になるさん]

５ナンバーサイズしか入らない露天平置きで3万切るかどうかじゃないかな

３ナンバーサイズが入る露天平置きで3万から3万５千円　屋根があって3万5千円から4万円
タワーパーキングでセキュリティーもしっかりしていたら4万から4万５千円ぐらいでしょ

この辺は古い駐車場が多いのでメルセデスEクラスを持とうとするとなかなか駐車場探しに苦労すると思うけどねえ

[8316: 匿名]

いずれにしても地下に駐車場有るのに何千円か高いから他で借りるとか言う人はここは買えないよ。

[8317: 評判気になるさん]

Sクラスも止められる屋根付き機械式P、駅徒歩3分のところで2.8万で契約してます( ^ω^ )
ネットには出回らないような掘り出し物も時々ありますよ( ^ω^ )

[8318: 匿名さん]

物件概要を見ると、平面の駐車場はまさかの2台のみ…。
タワーパーキングメインのタワマンでも平置きは5台くらいは確保されているのが、普通です。

再度問いかけます。
ここは、本当にパークコートのつもりですか。
パークシティでは、何か都合が悪いのですか？


また、何かコストカット部分がわかれば、ご報告しますね。

[8319: 評判気になるさん]

>>8316 匿名さん
地下に駐車場あるとか誤認識してる人はここ買う気ないだろ。

[8320: 匿名さん]

近隣で探したことあるけど平置きだと4～6万のイメージ。
幅があり過ぎるのは舗装だったり屋根付きだったり強気だったり、
大家さんが全く商売っ気なかったりで色々。
立体式はその7～8掛けぐらいじゃないかな？
これも車高や車幅で人気も価格も全然違ってくるし、
駅5～10分の場所と駅直結駐車場の単純比較は難しい・・・
ドームホテルの時間貸しなんかメチャクチャ高いしｗ

[8321: 匿名さん]

神保町にパークコートができたらここより高いでしょうね。

[8322: マンション検討中さん]

ここ買う人は多忙でとにかく稼ぎもいい人。気に食わないことがあればまた引っ越せばいいぐらいしか考えてないと思う。固定資産税、管理費用もそんなもんなのかなあって思う程度だよ。疑問に思う時間があれば働く方がいいという人種。無理して買っては駄目だと思う。最低でも頭金は半分から70％は入れることができない人は買っては駄目。僕の今のマンションでもローン組んでいる人いるように思えない。でもなあ、半分ぐらい中国系なんだよね。凄い金持ちなんだろうね。品がいい中国人ばかりで感心してる。皆、凄いキレイ好きでイメージしている中国人と全然違う。。このマンションも中国人の現金買い、相当くるだろうね。彼らはキチンと管理費用も払うし、デベには本当にいいお客さんだと思うよ。品もいいし、ローンの審査も不要だし、即決するしね。営業効率高いよ、本当に。

[8323: マンション比較中さん]

リセールバリューって、急激に上昇した順位でしょ？
馬喰横山みたいな、安いところから上がりきったところに伸びしろがあるのかな？

安くて急激に上昇
高くて価値があるものが更に上昇

順位だけでは、読み取れないものがあると思うよ

[8324: 匿名]

>>8319 評判気になるさん

何処の物件の話ししてるの？あんたこそ物件のことたいして知りもしないで書き込みして恥ずかしく無いの？

[8325: 買い替え検討中さん]

ここは近所のコンビニに部屋着で行っても許されますか？

[8326: マンション検討中さん]

保育園や小学校、公園とかの話皆無。パワーカップルでも子育て始めたばかりの世代には手が届かないマンション。40?60代の勝ち組のみのマンション。

[8327: 匿名さん]

>>8318
「やっぱりパークシティにしま～す」ってなるとでも思ってるの？
意味がないですよ、その問い。

[8328: 匿名さん]

>>8318 匿名さん
三井不動産のIR投資家向け資料をみてるとパークコートの説明には"高額物件"と書かれているだけです。10年前であればココはパークシティだったのでしょう。新築マンション価格高騰が原因でパークコートになっただけかと思います。

[8329: マンション検討中さん]

＞＞8326さん
このマンション買う人の大半は、保育園、小学校、公園とかに関心無い層。
それより仕事へのアクセスの方が大事な層。
ちなみに僕も寂しいことに子供無し。だから仕事へのアクセス以外に
求めるもの殆ど無い。妻も同じ。

そういう夫婦結構いると思う。

[8330: マンション比較中さん]

アクセス以外にもいい所あるから
すぐに住宅街だから、落ち着いているよ
仕事を感じる土地だと、休日に安らがないからね

[8331: 匿名さん]

ここ、住宅地じゃなくて、「商業地」ですよ。

[8332: 匿名さん]

あと、周囲も住宅地ではなく
「準工業地帯」ですね。

[8333: マンション比較中さん]

この立地は、10年前でもパークコートだろうね
何の驚きもない

本郷三丁目にもあるし

[8334: 匿名さん]

一生懸命に重箱の隅をつつく様にネガってる人の目的ってなんなんだろう？

①自分が買わない理由を書き込んでいる。
②こんなにデメリット有るので買わない方が良いとの啓蒙活動。
③ルサンチマン（ともかくくやしい。）

買えない物件にくどくど書き込みしてる暇が有ったら働きなさい。

[8335: 匿名さん]

まだ契約者もいないというこの段階で

一生懸命に細かいポジや擁護を繰り返している人の正体って、なんだろう

[8336: 匿名さん]

>>8329
文京区の公立小学校なんて言うほど差はないよ

普通小学校から私学入れるでしょ

[8337: 匿名さん]

>>8335
購入予定のご近所さんがそれだけ沢山いるんでしょ
近隣地域の活性化とか色々期待されているようだし

[8338: 匿名]

>>8332 匿名さん

貴方の素晴らしい知識には敬服します。
ところで、だから何？イメージはちょっと歩けば公園も有れば住宅街も有ると言いたいんじゃないの？8330さんは。
だいたい住宅街だったら40階なんか建つか。

[8339: 匿名さん]

>>8338 匿名
ここが住宅地だと嘘をつく輩を正義感から正してあげたというだけの話です。

幹線道路の反対側、本郷小学区の野村再開発タワーは、住宅地です。

[8340: 匿名さん]

>>8328
結構なことじゃないですか。
買う人にとっては、グレードの高いブランド名にしてくれるんですから、ありがたいことです。格下のブランド名じゃないことに不満を抱く理由はありません。
みな、人が住んでるマンションの仕様なんか知りませんからね。
ここに住む人は、パークコートに住んでるって言えるんですから、ありがたいことです。
センキュー三井！

[8341: マンション比較中さん]

ここが住宅地だという意味ではない

すぐ近くが住宅地と言いたかった

ル・サンクあたりは、最高だよ

小石川が、水道橋とか飯田橋みたいにビルだらけの街でないと言いたいのです

市ヶ谷と同じだよ

[8342: 匿名さん]

>>8331
8330さんは、用途地域が住宅地域だと言っているのではなく、住宅街になっていると言ってるのですよ。

[8343: 匿名さん]

>>8335 匿名さん

まだ契約者はいない。
検討者なら倍率上げる様な事はしたくない。
デベは完売すれば良いしその見込みも十分ある。

地権者以外は過剰にポジする理由がない。

[8344: マンション比較中さん]

ここで都市計画法の話なんてしないよ
もっと主観的な、長年住んでの感想の話です

文京区が開発する気がないことが幸いしているのか、殺伐としていないのです
東京ドームが頑張るのみ

[8345: 匿名さん]

よくわかりましたよ野村の営業さん。

[8346: 匿名]

>>8339 匿名さん
でだ、久々の登場。野村の営業。お金持ちが皆ここ買ったら大変だもんね。

[8347: 匿名さん]

>>8339
野村の敷地は、商業地域と第一種住居地域にまたがってるね。
正義感から訂正してくれ。

[8348: マンション比較中さん]

駅出て直ぐに、第一種住居地域ってすごいね

そのまま残しておいてほしい気もする

[8349: 検討板ユーザーさん]

これ絶対野村の方が良いタワマン建つに決まってんじゃん。待ち。

[8350: 匿名さん]

準工業といっても印刷製本工場は激減して、今はケーキ工場とかマニアックな親父がやってるっぽい自動車整備工場がポツポツあるぐらいかな。ほぼほぼ駐車場とマンション、戸建てに入れ替わったね。