パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[7701: 匿名さん]

>>7700 匿名さん
過去レス読め

[7702: マンション検討中さん]

>>7699 匿名さん

消費税分くらいは許せても、値段上げてきたら一期で抽選落ると心情的には二期で買いづらいですね。

住友以外でも、市況や人気物件の場合、二期から価格上げてくるのって普通なんですか？

億を超える買い物が抽選って、なんだか凄いですよね。抽選になっても売主にはなんの利益にもならないんだから、いっそ入札形式とかにしたらいいのに…

[7703: 匿名さん]

本来のパークコートとしての価値が認められる物件なら、億越えでも第一期一次で4割以上は売れるものです。
もし仮にその数字を割り込む事態になれば、第二期からはもう名前をパークシティに改めた方がよいかもしれませんね。

[7704: 匿名さん]

倍率っていつ確定するか、どなたか聞いてますか？直前まで分かんないのかな？正直10倍とか当たる気がしないし。

[7705: マンション検討中さん]

>>7704 匿名さん

>>7760 さんが3/10抽選とおっしゃっていますので、倍率が決まるのは3/10、抽選の直前だと思います。

当たるかどうか分からないものについて迷うのもモヤモヤしますよね。

私はこのマンション買うか迷いに迷っていますが、抽選なら迷っても仕方ないかな？どうなるかは運に任せようかな？と思っています。
当たれば買うし、外れても縁がなかったと諦められますし。

[7706: マンション検討中さん]

7760でなくて、>>7660さんでした。

[7707: 匿名さん]

要望書の締め切りは今月中と聞いた

[7708: 匿名さん]

3倍超えたら当たる気しない

[7709: マンコミュファンさん]

盛んに倍率気にしてるけど、どこも不動産屋の抽選は、出来レースだよ。

外れたら、労働者階級と思えばいい。

[7710: 匿名さん]

それよりも、第1期1次でどれだけ売れるのかの方が重要ですね。
ボーダーラインはやはり4割でしょう。
4割以下ならリセールは厳しいかな。

[7711: マンション検討中さん]

>>7710 匿名さん
既に多くの部屋に申し込み入ってたから4割は余裕でないかな。もともと地権者でかなりの戸数が埋まっているし後々完売するんじゃないかな

[7712: 匿名さん]

1期でどれぐらい売れるか気になるね
後楽園が衰退することは、まずないから
ナンバー1物件になるだろうし
ここが売れないようなら 都心まで不動産市況がピークアウトしたということだろう

ジャグジー入らないね
スポーツジムの方が良かった

[7713: 匿名さん]

4割というと 156戸 ですね。
本当のパークコートならさすがにこれくらいは売れて欲しいなぁ。

[7714: 匿名さん]

ここが売れなくても、中央線超えて都心物件の方にまで波及してきますかね。

[7715: 匿名さん]

豊洲のブランズも注目だよ
戸数多いよね
豊洲最高値更新は間違いないでしょ
いつかは完売するだろうけど、勢いがどうなのかな

[7716: 匿名さん]

ジャグジーは別のものにして欲しいなぁ

[7717: 匿名さん]

屋上にジャグジーとか、絶対 S○Xするやついるだろうな

[7718: マンション掲示板さん]

>>7717 匿名さん
その後使うのも嫌だよな

[7719: 匿名さん]

>>7713 匿名さん

大人気なんでしょう？
なら4割くらいは軽いんじゃないの。

[7720: 匿名さん]

これから見学会に行く人でジャグジー要らないと思う人は、

今からでもジャグジー以外の施設に変更してもらうことできないんですか？

と聞いてみてもらえませんか？
ラブホ代わりのヤリ部屋なら要らない。管理費修繕費もかかる。子供にも悪影響。そもそも文京区に似合わない。
反対意見が増えれば今なら再考してくれるかもしれない。

例えばひと部屋多くするだけでマンションの収益は上がる。ジャグジーがないだけで、将来のマンションが価値、共益費、管理費も改善されるかもしれない。

[7721: 匿名さん]

ジャグジー、滝などへの評価です。リセール価値も落としかねません。ご参考に。

https://diamond.jp/articles/-/152820

[7722: 匿名さん]

ジムやプールなど無駄な共用施設がないのは好感度高いですね（笑

まあ周りに何もないマンションなら必要かもしれませんが、ここは都心ですからね、一歩外に出ればなんでもあります。

[7723: 匿名さん]

すぐ近くのラクーアに立派な事務と綺麗なスパがありますから、行きたい人はそちらに入会する形になれたら皆が幸せになれるかと思います。

[7724: 匿名さん]

屋上のジャグジーは露天じゃないんですか？他に色々聞くことがあったんで聞いてないですが。まあジャグジーなくてもいいと言う意見には賛成です。完成図にあるソファーですが、直射日光に当たるので数年もするとボロボロになりそうで...まあ取り外して耐光性の高い素材を敷き詰めるのはたいしてお金がかからないと思うので。入居後にすぐ提案しようと思いますが、私はバーベキュースペースが欲しいですね、小さな小屋掛けのキッチンとバーカウンターを作ればケータリングを入れてパーティーができます。こっちの方がコスパ高そうです。

牛丸焼きイベント、期待してます。呼んでね（笑

[7725: 匿名さん]

>>7723
読売系の専門学校が文京ガーデンサウスに入るので、ここの入居者にはラクーアのジムのおふろ会員に格安でなれる特典とかあったら嬉しいですね。図々しすぎかな（笑

[7726: 匿名さん]

ジャグジーは露店風呂ではないですよ。身体を洗うところではありません。ブクブク浸かって外を眺める場所です。
基本時間制の貸切で、一回6000円？のようです。毎日気軽に行く場所ではないですよね？ラブホ代わりなら安いかもしれませんけど。

BBQ施設はあったら良いと思いますが、前に別のマンションで見たときはほとんど使われず埃かぶっていました。暑すぎるとやらないし、冬も使われることがないからだそうです。

[7727: 匿名さん]

>>7725 匿名さん
前に文京区民は割引きがあったような。

[7728: 匿名さん]

共用施設人気ランキング

https://j-mansion.com/archives/kyoyo/

[7729: 匿名さん]

ジャグジーはよくないねー。
負債施設筆頭でしょう。
普段使いのランニングマシン程度でラクーアまで行くのは、正直現実的にはかなりだるいし、やはりフィットネスルームはほしいね。
マッスルボディ作りのマニアさんには物足りないだろうが、極少数派だろうし。
あと、キッズルームはいらない。
幼稚園上がったら、一切使わないからね。子育てパンダ施設くらいにしか管理費を払って維持するメリットがわからん。

[7730: 匿名さん]

ジャグジーに関しては、1LDKに住む独身貴族が、派遣型風俗店の女の子を呼んで楽しく使えそうですね(*´-`)

[7731: 匿名さん]

この辺の賃貸は子連れファミリー多いんで、賃貸に入居した家族とかが使うんじゃないですかね。文京区っていつも子供がうじゃうじゃいるイメージなんで

[7732: 匿名さん]

その子連れファミリー同士がキッズルームのある大きなマンションに一同に会するのは、文京区では初めてだろうし、これはリスキー。
文京区民の粘っこい気質をみると、お互い仲良くできるとは思えない。
受かった幼稚園・小学校は知られたくないだろうな。
音羽事件みたいになってはたまらんし。

[7733: 匿名さん]

>>7730 匿名さん
それが大多数の使い方だよねー、あとで床がヌルヌルしてるとか嫌だー

[7734: 匿名さん]

>>7726
設置場所が屋上なんで屋根が無いのかなーと勝手に考えています。夏は水浴び感覚でジャグジーも楽しいかもしれませんが、冬はガラガラしそうですね。一方で周囲の視線からのプライバシーもさほどなさそうなので、何かいかがわしい事をしたら丸見えで恥ずかしいんじゃないですかね。多分防犯カメラもつくでしょうし（笑

まあ大した施設ではないのでいらなくなれば撤去するのも簡単そうで大してお金もかからないでしょうし、今から変えるのは流石に無理でしょうから今はあってもいいのかなと。
ジャグジーのポンプや給湯器がおそらく10年もたてばイカれてくるでしょうからその頃が撤去の潮時でしょうね。おそらく長期修繕計画で交換費用も計上されていると思うので、そのお金で撤去すればいいと思います。

[7735: 検討板ユーザーさん]

ジャグジー、多少コストがかかっても競合物件との差別化に資するものと思うので私は賛成です。

こんなこと書いたら叩かれそうですが笑、駅徒歩1分の都心物件である白金タワー、勝どきビュータワーなど、施設のシンプルなタワマンよりは個人的にはこちらを選びます。買うにしても借りるにしても。

それによってリセール価値が維持されるなら、多少のコストは許容できます。

[7736: 匿名さん]

>>7734 匿名さん
屋上でしたっけ？？普通に天井あった気がしてました。

[7737: 匿名さん]

>>7735 検討板ユーザーさん
ジャグジーより、もっと文京区らしいものに特化した方が差別化になりますよ。文京区が好きな人が住むわけですから。

[7738: 匿名さん]

個人の性的部分が露出される可能性のある水モノ施設に防犯カメラなんてつかないでしょう。笑
それならば、ゲストルームにも防犯カメラつけたり S○X 禁止の張り紙したりしますか。
あまり好ましくはないですが、ゲストルームと同じく 行為自体は黙認となるでしょう。

[7739: 匿名さん]

何ともエロいマンションですね。
欲しくなって来ました。

[7740: 匿名さん]

興味本位だけど
購入予定者で地縁のない方はどれくらい居るのかな？
意外に住みやすくて気にいると思うよ

[7741: 匿名さん]

ゲストルームでチョメチョメしちゃうと、近くのキッズルームの子供に聞こえるから、よくないよ

親御さんとかパーティルームの連中や7階に用事のある不特定多数の人達にも、漏れ聞こえるだろうけど、そちらは気持ちを昂らせることができるので良いとおもう

[7742: 匿名さん]

>>7740 匿名さん
場所柄少ないでしょうね、ただどこでも住めば都ですよ

[7743: 匿名さん]

>>7741 匿名さん
少子化対策か

[7744: 匿名さん]

>>7743 匿名さん

全部、抽選に当たってから考えます。
買えなかったら区役所の展望台から双眼鏡で覗いてやるやつがいるのでジャグジーの使い方は慎重にとお伝え下さい。

[7745: 匿名さん]

ジャグジーでの大人の行為自体は敢えて禁止にする必要はないと思いますが、私が気になるのは、どこで水着に着替えるのかということですね。
その手の商売等、元々割り切った関係目的で訪れる男女は問題ないと思いますが、みんながみんなそうではありませんよね。
例えば、狙っている子をジャグジーに持ち込めた場合、まだ許していないのでお互い裸を見せ合って水着に着替えるシチュエーションは考えられないと思います。（まぁその過程でおっぱじまってしまった場合は、咎められませんが。笑）
ここは場所柄、中国人はいても欧米人は住まないエリアのマンションですから、彼らのように許す前から堂々と見せ合う欧米スタイルは、日本人には向いていませんので、なんとかスマートに着替えのできるスペースが欲しいですね。

しかしこれだけ書くと、私のジャグジー利用の目的事態もばれちゃいますね。苦笑

ちなみにタオルは自前にしないと、使用済みの気持ちの悪いタオルが散乱してしまうので、よくないです。

[7746: マンション掲示板さん]

>>7744 匿名さん
西向きに設置してあるから区役所の展望台からは見えないんじゃないかな。覗けません。

[7747: 匿名さん]

着衣室はできると思うが、やはりジャグジー自体要らない。
にゃんにゃんは家かホテル行ってやっておくれ。プレイ清掃費用に管理費払いたくないです。

[7748: 匿名さん]

ボッタクリレベルの高額な固定資産税は、もしかしてジャグジーのせいではありませんよね…
私は70平米の部屋を検討していたのですが、5年後から 70万/年 なんて苦しくて払えないです。
性的な水系施設はいらないので、文京区民の所得レベルに合わせた安い税金になるように、して欲しいです。

[7749: 匿名さん]

文京区民です。
検討していますが、懸念点も数多あり、ここで一度まとめてみたいと思います。

・ネガティブポイント
① 非免震　② 杭長さが35メートル超級　③ 下駄が地権者保留床の商業施設　④ 躊躇なく南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さん達の存在　⑤ エレベーターを乗り換えないと外に出られない　⑥ 全ての共用施設が7階の不特定多数が行きかうフロアに集約（プライバシー性の高いゲストルームさえも）⑦ 低い階高　⑧ 酷い下がり天井と梁　⑨ リビングのみ天カセ等々パークコートとは呼べない低レベル仕様　⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）　⑪ 外壁吹き付け…　⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 直結駅の三田線以外は非バリアフリー（ベビーカーは無理）　⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）　⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ♪（おそらく）　⑰ 異常な高さの固定資産税（理由は不明、逆に管理修繕費は適切）　⑱ ジャグジー問題（笑）

・ポジティブポイント
① 都営地下鉄三田線に直結　② その他の路線も屋根つきアクセス可能（同じ再開発街区の他のビル内を通り抜けることができる、ただし何度もエレベーター乗換えが必要、外出て直行する方が断然早い）　③ スーパー直結　④ ラクーアと東京ドームに近い　⑤ 学区？？（後発の野村再開発マンションは本郷小なので、そちらの方がよいか？）　⑥ 駐車場費は都心に比べて安い（文京区はクルマ必須なので、有難い）　⑦ タワマン　⑧ パークコート　⑨ 金利やすい　⑩ 入居は2年以上先、頭金ためれる　⑪ エントランスロビー広い、滝もある（芝浦のGFTみたいなカッコよさ）

[7750: 評判気になるさん]

>>7749
スーパーって直結でしたっけ？
一度外に出ないとダメでは？
あと駐車場は安くないですよ。
周辺の駐車場で屋根付き機械式28000円とかもありますし。ここ、4万前後でしょ。