パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
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[7641: マンション比較中さん]

>>7638 匿名さん

ペンシルは、戸数が少ない分、土地の共有持分がタワーマンションに比べて大きくなるから
単純比較できないよ

[7642: 匿名さん]

固定資産税が高いのが嫌なら買うな、とか、倍率下げ工作だろ、とかこの手の暴論を重ねて毎回毎回重要な検討課題を有耶無耶にしようとする人が、一人いますね。
この人が登場すると結局何も話がすすみません。
皆さんに迷惑なのでどうかご理解ください。

ところで、固定資産税に関する質問を営業さんに送ったと言われた方、返事はまだでしょうか？

[7643: マンション比較中さん]

電話で固定資産税を教えてくれるわけ無いと思うよ

[7644: マンション検討中さん]

>>7629 マンコミュファンさん
マンションの方が長持ちするし、共用部の清掃、ゴミ捨てなどもやってくれるから高い管理費や修繕費払ってもある程度は納得してます。

ただ、修繕費はガンガン上がることを考えると、月10万弱、年間100万くらいは見ておくと、30年で3000万。新築戸建て建て直せちゃうよね。高いと思う人がいるのも納得。

[7645: 匿名さん]

北千住のタワーの方が管理費高くて驚いた。

[7646: 匿名さん]

固定資産税が高いという話だが、周辺のマンションの固定資産税の水準からしても明らかに高すぎるので与太話だと誰もがわかるレベルだな。

修繕積立金についてはちゃんと確保しておかないとおそらくリセールに影響すると思うから必要な分はちゃんと払っておくべきだけどねえ。MRで教えてもらった範囲では金額的にも妥当なところだと思ったよ。しかしベンツに乗るのにベンツの維持費用や修理費用が高いと言うようなもので、この程度の修繕積立金や管理費が苦になる人は素直に船橋とかさいたま辺りに住んだ方がいいんじゃなかろうか。

[7647: 匿名さん]

山手線の内側で、大丸有にも程近いその気になれば歩いてでも帰れる距離の所に二駅4路線に地下道を利用して雨に濡れずに通勤できる、しかもパークコートブランドで超一流ゼネコンが心を込めて建てる高い仕様のマンションが船橋法典駅徒歩10分自主管理みたいな物件と同じ維持費というわけにはいかないでしょ。おっと武蔵野線だけどJRだから価値高いかもしれませんね、失礼しました。

[7648: 匿名さん]

高い仕様のマンション、としか書けないのがつらいところ。
一般普及品よりは高い仕様だが、パークコートタワー史上では最低のコストカット仕様。
高級仕様という表現は、自ずと避けてしまった。

[7649: 匿名さん]

JR駅最強という人はカチンと来てしまったようですね。

[7650: 匿名さん]

三田線下り方面の直結なので、価値ないです。
板橋へ通勤するのに、便利です。

[7651: 匿名さん]

でも実際はJRが人気だし最強だと思うよ。改札からすぐ乗れるしどこでも行けるし安いし。
しかも近い将来東京駅と羽田空港が18分で行けるように新たに線路引くわけで、三田線や新宿線の車両増やすのにモタモタしてるのと訳が違う。

ここ買うつもりだけどJRが遠いのは唯一欠点かな。

[7652: 匿名さん]

JRのくだりは意識して書いたのですね。
利便性についてはここで散々やり込められたにもかかわらず、JRに対して唐突に突っかかって来てしまったところをみると、やはり落胆を引きずっているように感じました。
コンプレックスは敢えて表現すると、ますます辛くなる事もあるので、気をつけたいです。

[7653: 匿名さん]

しかしジャグジーはいらんなぁ、ラブホじゃないんだし不衛生な感じしかしない。地権者リクエストなんだろうか。

[7654: 匿名さん]

>>7650 匿名さん

上りのホームに行くには地上を渡るか、地下でぐるっと回るかしかないのよね。結構歩くよね。

[7655: 匿名さん]

駅直結を謳っていても駅の構造的に内部の移動があるところはむしろ普通じゃないのかな

まあ都電の駅にはホームまで30秒クラスの戸建てが隣接してたりするんで、そういうのよりは利便性が落ちると...言うのかな、これ（笑

[7656: 匿名さん]

大手町勤務ならクレヴィア湯島だな。ドアtoドア10分とマンマニさんも言ってる。

[7657: 匿名さん]

>>7621 マンション検討中さん
現実的にイタマンよりタワマンの方が資産価値維持率が高い
なぜか？
希少価値の高い立地に立ち易いのがタワマンだからだね
つまり、ほとんど立地＝資産価値なんだよ
よって、タワマンだからリスクが高いなんて事はないよ
そもそも数字がタワマンの方がリスクが高いってのを否定してる

[7658: 匿名さん]

>>7570 匿名さん
乗り換えあるかは高級には関係ないけど
タワーならアッパー層とそれ以外の
エレベーターを分けるのが普通

[7659: 匿名さん]

イタマンだろここ。

[7660: マンション検討中さん]

抽選が3/10になったみたいです

[7661: マンコミュファンさん]

ここはポルシェのペンシルタワマン程ではないが、ペンシルでしょ。

[7662: 匿名さん]

固定資産税、70㎡だと軽減措置後でも50万も取られるんですね。


これ、ほんとうに異常値ですよ。

[7663: 匿名さん]

ジャグジー、キッズルーム、コンシェルジュ、ゲストルーム、デスクルームがなければもう少し安くなるよ

[7664: 匿名さん]

文京区で良い場所住むならその分税金払えってことだね。都民の地下鉄まで貫通させるんだなら仕方がないでしょ。

[7665: 匿名さん]

クレヴィア本郷春日ステーションフロントの方が三田線上り改札まで圧倒的に短時間で行けますね。ほぼ直結。徒歩3秒。で、ここの下にできるスーパーまでも早く行けそう。

[7666: 匿名さん]

ちなみに固定資産税の内訳が土地持分と建物分で半々だとすると、70㎡の固定資産税が当初50万なら、5年後にはおよそ75万円になります。

[7667: 匿名さん]

最近すぐ近くで路上傷害事件がありましたね。
東部区で傷害事件があると
それ見たことかと鬼の首を取ったように大騒ぎするくせに
文京区ではスルーですか。アンフェアーですね。
言うほど国内の治安は大差ないんでしょうが
掲示板は偏見とポジショントークに満ちてますね。

[7668: マンション検討中さん]

わあ、固定資産税高い！やめようやめよう。買うべきではないですね！ありがとうございます！

[7669: 匿名さん]

>>7651
いくら地下鉄が便利でも山手線を不便という人はあまりいないから大丈夫だよ

ただ山手線だと乗換が必要であったり、駅から距離があるところでも地下鉄では一本だったりする

デパートや特定の施設に近接していることが多いから山手線にはない便利さがある。それはこの辺に住んでいる人がみんな知っていること。

[7670: 匿名さん]

>>7669 匿名さん
なんかJRディスられた人と間違えられている気はするけど、、、あなたの意見の通り。
私も地元民。概ね同意。


山手線乗らずに地下鉄、バス、タクシーで生活している。ただ新幹線と飛行機はちょっと遠い。

[7671: 匿名さん]

例えば新宿伊勢丹のHPによるとこんな感じ↓
東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目駅」徒歩1分
都営新宿線「新宿三丁目駅」徒歩3分
JR「新宿駅」(東口)徒歩5分/小田急線「新宿駅」徒歩7分

新宿駅の山手線ホームから東口が遠いのはJR利用者ならよくわかっているよね

国立新美術館に至っては最寄駅は地下鉄しかない。他にも色々あるが、山手線が最強ではない

[7672: 匿名さん]

>>7664 匿名さん
文京区てそんな区だっけ？
落ち着いてはいるけど

[7673: 匿名さん]

>>7670
それは失礼しました。
空港は東京ドームホテルから出るリムジンバスが一番ストレス少ないかもしれません。

山手線新駅や品川駅最強論者は空港と新幹線へのアクセスを強調しますが、世の中毎日のように飛行機や新幹線に乗るような出張族ばかりじゃないですからねえ。空港は確かに多少時間がかかるものの盆暮れにハワイに行くぐらいなら許容範囲でしょう。

最近テレビ会議システムも廉価になってきたので出張が必要なケースは減ってないですかね

[7674: 匿名さん]

山手線最強ではなく、JRが最強と言っている。

[7675: 匿名さん]

>>7667
警視庁の統計を見る限りは文京区は治安ナンバーワンですよ

職場トラブルによる刃傷沙汰でしたっけ、そういうのはどこで何年かにいっぺんぐらいはどこでも起きてます。

ただそういうのが日常的に起きている所だとニュースにもならないので皆さん知らないだけです。

[7676: 匿名さん]

>>7673 匿名さん
飛行機の場合は三田から京急か、浜松町か有楽町線経由のモノレール使ってます。なるほど、春日からならリムジンバスもありかもしれませんね。

[7677: 匿名さん]

>>7675
繁華街がないからでしょうね。

[7678: 匿名さん]

書き込みを見るに、ここが最高じゃないと許せないんでしょうね。
まずは三田線でどこに行けるのか、考えた方がよいです。

[7679: 匿名さん]

言うほど悪い所じゃありません。都内の他の場所のように一長一短あるだけです。例えばパークコート赤坂檜町ザ・タワーとかJRの駅から凄く遠いのにJRの駅が使えないからダメマンションだと言う人はいないですよね。

まあ小石川ラブなんで見送りましたが、あれはなかなかいいマンションでした。

[7680: 匿名さん]

悪い場所ではないのは知ってるけど、何でも勝とうとするから、そりゃ違うっしょって突っ込まれてるんでないかい。

件のパークコート赤坂檜町とここなんて比較するのも躊躇うレベルの格差があるし、地下鉄で山手線に勝とうとするのも笑い者お上りさん認定は不可避。

[7681: 匿名さん]

>>7675
データ上傷害事件は傷害事件。
どんな傷害事件だって恨みや怒りによるものが多いでしょうし。
理由をこじつけて気に入らないデータだけ除外するのは
低能官僚のデータ改ざん手法かと。

[7682: 匿名さん]

ちなみにお盆はいつもうちはハレクラニなんでクレカの特典で空港までの送迎サービスが片道タダになるんだが...山手線に拘る理由はないんだよ

[7683: 匿名さん]

>>7681
あの、統計から漏れている犯罪があると言うのならば統計とってる警視庁にクレーム入れてください。
公刊情報しか手に入らないんで...

[7684: 匿名さん]

>>7683
話の流れよく読もうね。

[7685: 匿名さん]

>>7682 匿名さん
え、往復じゃないの？
オレの持ってるカードは往復、羽田も成田もタダだよ。

[7686: eマンションさん]

>>7679 匿名さん
あそこは別格だしみんな車使うでしょ

[7687: 匿名さん]

クレカの特典って荷物の送迎のことだよね？

[7688: 匿名さん]

北側から都心を抜けて空港まで向かうのは、ちょっとした小旅行になりますから、ワクワクしますよね。

[7689: 匿名さん]

都心に住んでてJRに拘る必要はないと結論が出たようですね

[7690: 匿名さん]

>>7687
ゴールド

>>7682
プラチナ

>>7685
センチュリオン

かな？

[7691: 匿名さん]

山手線がなくても地下鉄乗り換え駆使すれば充分カバーできるでしょう。

[7692: 匿名さん]

>>7688
蒲田は空港に近くて羨ましいな

[7693: 匿名さん]

>>7691

山手線の外側の人にはそこがよく理解できないようなんだよね

[7694: 匿名さん]

板橋区方面への三田線のみが直結しているという事でしたが、固定資産税が2倍くらい高い理由としては何かこれが関係しているんですかね？

[7695: マンション検討中さん]

買うと決めても抽選で外れたら凹むなぁ。

ココ以外で検討できる物件もないし…

[7696: 匿名さん]

利便性では
三田線＋南北線<<山手線　三田線＋南北線≒中央線
だけど
三田線＋丸の内線≒山手線　三田線＋丸の内線>>中央線
くらいのイメージかな。
丸の内線乗ろうとすると結構歩くけどね。

[7697: 匿名さん]

センチュリオンの次くらいのカード持ってるけど送迎サービスは知らん。

外れたら仕方がない。二期に出したらいいよ。

[7698: マンション検討中さん]

>>7695 マンション検討中さん

ほぼ同じ間取りが東西逆で二次以降に控えてますから外れても大丈夫では？
値段が建物の消費税分値下げになるかはわかりませんが。

[7699: 匿名さん]

>>7698 マンション検討中さん

二期は値段あげるみたいだよ

[7700: 匿名さん]

文京区民はカード自慢なんですね。

[7701: 匿名さん]

>>7700 匿名さん
過去レス読め

[7702: マンション検討中さん]

>>7699 匿名さん

消費税分くらいは許せても、値段上げてきたら一期で抽選落ると心情的には二期で買いづらいですね。

住友以外でも、市況や人気物件の場合、二期から価格上げてくるのって普通なんですか？

億を超える買い物が抽選って、なんだか凄いですよね。抽選になっても売主にはなんの利益にもならないんだから、いっそ入札形式とかにしたらいいのに…

[7703: 匿名さん]

本来のパークコートとしての価値が認められる物件なら、億越えでも第一期一次で4割以上は売れるものです。
もし仮にその数字を割り込む事態になれば、第二期からはもう名前をパークシティに改めた方がよいかもしれませんね。

[7704: 匿名さん]

倍率っていつ確定するか、どなたか聞いてますか？直前まで分かんないのかな？正直10倍とか当たる気がしないし。

[7705: マンション検討中さん]

>>7704 匿名さん

>>7760 さんが3/10抽選とおっしゃっていますので、倍率が決まるのは3/10、抽選の直前だと思います。

当たるかどうか分からないものについて迷うのもモヤモヤしますよね。

私はこのマンション買うか迷いに迷っていますが、抽選なら迷っても仕方ないかな？どうなるかは運に任せようかな？と思っています。
当たれば買うし、外れても縁がなかったと諦められますし。

[7706: マンション検討中さん]

7760でなくて、>>7660さんでした。

[7707: 匿名さん]

要望書の締め切りは今月中と聞いた

[7708: 匿名さん]

3倍超えたら当たる気しない

[7709: マンコミュファンさん]

盛んに倍率気にしてるけど、どこも不動産屋の抽選は、出来レースだよ。

外れたら、労働者階級と思えばいい。

[7710: 匿名さん]

それよりも、第1期1次でどれだけ売れるのかの方が重要ですね。
ボーダーラインはやはり4割でしょう。
4割以下ならリセールは厳しいかな。

[7711: マンション検討中さん]

>>7710 匿名さん
既に多くの部屋に申し込み入ってたから4割は余裕でないかな。もともと地権者でかなりの戸数が埋まっているし後々完売するんじゃないかな

[7712: 匿名さん]

1期でどれぐらい売れるか気になるね
後楽園が衰退することは、まずないから
ナンバー1物件になるだろうし
ここが売れないようなら 都心まで不動産市況がピークアウトしたということだろう

ジャグジー入らないね
スポーツジムの方が良かった

[7713: 匿名さん]

4割というと 156戸 ですね。
本当のパークコートならさすがにこれくらいは売れて欲しいなぁ。

[7714: 匿名さん]

ここが売れなくても、中央線超えて都心物件の方にまで波及してきますかね。

[7715: 匿名さん]

豊洲のブランズも注目だよ
戸数多いよね
豊洲最高値更新は間違いないでしょ
いつかは完売するだろうけど、勢いがどうなのかな

[7716: 匿名さん]

ジャグジーは別のものにして欲しいなぁ

[7717: 匿名さん]

屋上にジャグジーとか、絶対 S○Xするやついるだろうな

[7718: マンション掲示板さん]

>>7717 匿名さん
その後使うのも嫌だよな

[7719: 匿名さん]

>>7713 匿名さん

大人気なんでしょう？
なら4割くらいは軽いんじゃないの。

[7720: 匿名さん]

これから見学会に行く人でジャグジー要らないと思う人は、

今からでもジャグジー以外の施設に変更してもらうことできないんですか？

と聞いてみてもらえませんか？
ラブホ代わりのヤリ部屋なら要らない。管理費修繕費もかかる。子供にも悪影響。そもそも文京区に似合わない。
反対意見が増えれば今なら再考してくれるかもしれない。

例えばひと部屋多くするだけでマンションの収益は上がる。ジャグジーがないだけで、将来のマンションが価値、共益費、管理費も改善されるかもしれない。

[7721: 匿名さん]

ジャグジー、滝などへの評価です。リセール価値も落としかねません。ご参考に。

https://diamond.jp/articles/-/152820

[7722: 匿名さん]

ジムやプールなど無駄な共用施設がないのは好感度高いですね（笑

まあ周りに何もないマンションなら必要かもしれませんが、ここは都心ですからね、一歩外に出ればなんでもあります。

[7723: 匿名さん]

すぐ近くのラクーアに立派な事務と綺麗なスパがありますから、行きたい人はそちらに入会する形になれたら皆が幸せになれるかと思います。

[7724: 匿名さん]

屋上のジャグジーは露天じゃないんですか？他に色々聞くことがあったんで聞いてないですが。まあジャグジーなくてもいいと言う意見には賛成です。完成図にあるソファーですが、直射日光に当たるので数年もするとボロボロになりそうで...まあ取り外して耐光性の高い素材を敷き詰めるのはたいしてお金がかからないと思うので。入居後にすぐ提案しようと思いますが、私はバーベキュースペースが欲しいですね、小さな小屋掛けのキッチンとバーカウンターを作ればケータリングを入れてパーティーができます。こっちの方がコスパ高そうです。

牛丸焼きイベント、期待してます。呼んでね（笑

[7725: 匿名さん]

>>7723
読売系の専門学校が文京ガーデンサウスに入るので、ここの入居者にはラクーアのジムのおふろ会員に格安でなれる特典とかあったら嬉しいですね。図々しすぎかな（笑

[7726: 匿名さん]

ジャグジーは露店風呂ではないですよ。身体を洗うところではありません。ブクブク浸かって外を眺める場所です。
基本時間制の貸切で、一回6000円？のようです。毎日気軽に行く場所ではないですよね？ラブホ代わりなら安いかもしれませんけど。

BBQ施設はあったら良いと思いますが、前に別のマンションで見たときはほとんど使われず埃かぶっていました。暑すぎるとやらないし、冬も使われることがないからだそうです。

[7727: 匿名さん]

>>7725 匿名さん
前に文京区民は割引きがあったような。

[7728: 匿名さん]

共用施設人気ランキング

https://j-mansion.com/archives/kyoyo/

[7729: 匿名さん]

ジャグジーはよくないねー。
負債施設筆頭でしょう。
普段使いのランニングマシン程度でラクーアまで行くのは、正直現実的にはかなりだるいし、やはりフィットネスルームはほしいね。
マッスルボディ作りのマニアさんには物足りないだろうが、極少数派だろうし。
あと、キッズルームはいらない。
幼稚園上がったら、一切使わないからね。子育てパンダ施設くらいにしか管理費を払って維持するメリットがわからん。

[7730: 匿名さん]

ジャグジーに関しては、1LDKに住む独身貴族が、派遣型風俗店の女の子を呼んで楽しく使えそうですね(*´-`)

[7731: 匿名さん]

この辺の賃貸は子連れファミリー多いんで、賃貸に入居した家族とかが使うんじゃないですかね。文京区っていつも子供がうじゃうじゃいるイメージなんで

[7732: 匿名さん]

その子連れファミリー同士がキッズルームのある大きなマンションに一同に会するのは、文京区では初めてだろうし、これはリスキー。
文京区民の粘っこい気質をみると、お互い仲良くできるとは思えない。
受かった幼稚園・小学校は知られたくないだろうな。
音羽事件みたいになってはたまらんし。

[7733: 匿名さん]

>>7730 匿名さん
それが大多数の使い方だよねー、あとで床がヌルヌルしてるとか嫌だー

[7734: 匿名さん]

>>7726
設置場所が屋上なんで屋根が無いのかなーと勝手に考えています。夏は水浴び感覚でジャグジーも楽しいかもしれませんが、冬はガラガラしそうですね。一方で周囲の視線からのプライバシーもさほどなさそうなので、何かいかがわしい事をしたら丸見えで恥ずかしいんじゃないですかね。多分防犯カメラもつくでしょうし（笑

まあ大した施設ではないのでいらなくなれば撤去するのも簡単そうで大してお金もかからないでしょうし、今から変えるのは流石に無理でしょうから今はあってもいいのかなと。
ジャグジーのポンプや給湯器がおそらく10年もたてばイカれてくるでしょうからその頃が撤去の潮時でしょうね。おそらく長期修繕計画で交換費用も計上されていると思うので、そのお金で撤去すればいいと思います。

[7735: 検討板ユーザーさん]

ジャグジー、多少コストがかかっても競合物件との差別化に資するものと思うので私は賛成です。

こんなこと書いたら叩かれそうですが笑、駅徒歩1分の都心物件である白金タワー、勝どきビュータワーなど、施設のシンプルなタワマンよりは個人的にはこちらを選びます。買うにしても借りるにしても。

それによってリセール価値が維持されるなら、多少のコストは許容できます。

[7736: 匿名さん]

>>7734 匿名さん
屋上でしたっけ？？普通に天井あった気がしてました。

[7737: 匿名さん]

>>7735 検討板ユーザーさん
ジャグジーより、もっと文京区らしいものに特化した方が差別化になりますよ。文京区が好きな人が住むわけですから。

[7738: 匿名さん]

個人の性的部分が露出される可能性のある水モノ施設に防犯カメラなんてつかないでしょう。笑
それならば、ゲストルームにも防犯カメラつけたり S○X 禁止の張り紙したりしますか。
あまり好ましくはないですが、ゲストルームと同じく 行為自体は黙認となるでしょう。

[7739: 匿名さん]

何ともエロいマンションですね。
欲しくなって来ました。

[7740: 匿名さん]

興味本位だけど
購入予定者で地縁のない方はどれくらい居るのかな？
意外に住みやすくて気にいると思うよ