パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[7601: 匿名さん]

６階７階の自転車置き場を半分すれば共用の施設ももう少し作れたんだろうね。駅の真上なのに自転車置き場を選択したって事。専用のエレベーターまで付けて。文京区らしいちゃらしい。

[7602: 匿名さん]

>>7599 匿名さん
うーん。
躊躇なくすべての南東角部屋をかっさらっていった地権者さんたちですからねぇ。
テナントは利益重視の形態にするんじゃないでしょうか。
おそらくそのまま元の商店が入居になるでしょうね。

[7603: 匿名さん]

そのまま元の商店は入らないと思うよ。雑居ビルのオーナーがほとんどで、店を自分でやっていた人はほとんどいないんじゃないかな。そもそも平成になってから小石川一丁目には商店街なるもの自体がなかった。

[7604: 匿名さん]

>>7603 匿名さん
高い家賃で借りる所に貸すとしたらどこにでも有るチェーン店ばかりになりますね。
何か工夫して面白い商店街？を作ってもらえないでしょうかね。

[7605: 匿名さん]

コーヒー屋みたいに溜まり場になるような店だけは勘弁。

[7606: 匿名さん]

ちなみに、すこし北に行ったところのエルアージュ小石川の１、２階の商業施設には、クイーンズ伊勢丹、ジョナサン、バーミヤン、１００均ショップ、ゴルフ教室、靴直し屋、酒屋（夜飲み屋）、花屋、クリーニング屋、あと２階に歯医者があったかな。

[7607: 匿名さん]

さすがに喫茶店はできるんじゃないかな。

ジャグジーはみんな使うんかな？

[7608: 匿名さん]

吉野家とかはなまるうどん、クリーニング屋、花屋、クリニック、ペットホテル

とかを予想

[7609: 匿名さん]

>>7608
悪くない。吉野屋、むしろウェルカム。

[7610: マンション検討中さん]

話しは変わりますが、一度もまだ議論されてなかったと思いますので投稿させて頂きます。
皆様こちらの物件の管理費、そして修繕積立金っておいくらかご存知ですか？

[7611: 匿名さん]

ジャグジーは子供の遊び場になる予感

専門学校とオフィスワーカーが昼の主な利用者になるとすると吉野家とかありそうだよね。

フードコートという手もあるが、ロイヤルホストぐらいは入りそうだ

[7612: マンション検討中さん]

はなまるは不味いから、丸亀がいいなあ
2Lで修繕＋管理費で3万円台だったよ

[7613: 匿名さん]

ジャグジーレンタルも毎回お金かかるんじゃなかった？

[7614: マンション比較中さん]

なか卯復活してほしいな
唯一夜やっている店だったのに

[7615: マンション検討中さん]

ジャグジーみたいな施設はスペース借りで4時間？6000円、
管理費+修繕積立金は約570円m2前後

[7616: 匿名さん]

ジャグジーは風呂でもなく、プールでもないし、6000円も払って子供を入れるかね。
ラクーアのスパの方が良くない？

[7617: 匿名さん]

パリピのヤリ部屋になるだけやろね
ジャグジーの周りを防音にしたりあえぎ声対策だけはして欲しいな

[7618: 匿名さん]

確か総合メディカルのクリニックモールが入るはずだから便利だよ。医者にかかるのも傘いらず

[7619: eマンションさん]

>>7617 匿名さん
それはいかんな。教育にも悪いぞ。

[7620: 匿名さん]

むしろジャグジーなんてチョメチョメ以外の使い方が思いつかん。笑

[7621: マンション検討中さん]

>>7567 匿名さん

>>7567 匿名さん
横やりで失礼します。一般論ですが新築タワマンがリスクが高いのは本当のだと思いますよ。

新築→デベのコストが15%くらい乗ってるからそもそも割高
タワマン→戸数が多いため希少性が低い、広めの部屋が多く立地も良いから単価が高いので買い手が限られる

不動産投資をされてる方ならわかりますが、利回りが最も良いのは中古ワンルームマンションとか、稀にでる特殊な変形地とかで、新築タワマンはその対極にある物件ですから利回りなどは最低の部類で本来は投資向きではないです。最近はタワマン高層階相続税節税が流行ったのと、タワマンじゃなくて何を買っても不動産は上がってたんでタワマンは投資向きと考えている方もいるとは思いますが、本来は投資向きではありません。

もっとも、実需が高い素敵なタワマンなら戸数が多くても買いも多く、上がるでしょうから物件によりけりなのは大前提ですけどね。

[7622: マンション検討中さん]

>>7615 マンション検討中さん

そうなんです、管理費は再開発全体＋建物で約500円/平米とバカ高いです。
修繕積立金も再開発＋建物で当初は250円/平米ですが、こちらは普通5年後には低くても2倍になるでしょう。
そして買って5年後には固定資産税の軽減もなくなるので管理費＋修繕積立金で1000円/平米/月＋固定資産税1000円/平米/月というランニングコストがかかることになります(既レスで80平米の固定資産税が100万という情報あり)。
70平米なら月に14万かかります。
下手したら周辺の築浅マンションに＋数万で賃貸で住めるレベルです。
こんなのおかしくないですか？
再開発のマンションの場合、マンションとは別に敷地全体の管理費と修繕積立金を払うのって普通なんでしょうか？

[7623: マンション検討中さん]

うーん、正直分かんない
そんな細かい事気にしなくていいんじゃね？

[7624: マンション検討中さん]

モデルルームで聞きなさいよ

[7625: 匿名さん]

今からでもジャグジー作るのやめてくれんかな。誰得なんだ。

[7626: 匿名さん]

>>7622 マンション検討中さん
戸建てはどうですか？他人の分までお金払う必要はなくなりますよ。

[7627: 匿名さん]

>>7622 マンション検討中さん
ここ買おうとか検討するのが間違ってます。

[7628: 匿名さん]

失礼ですが、このレベルのマンションの検討者層では、その異常に高い固定資産税は普通に痛いと思いますよ。
何かパークコートというだけで勘違いしてませんかね。
パークマンションじゃあないんですよ。
しかもここはパークコートタワーでは最底辺なのですから無駄なお金の話に敏感になるのは当然でしょう。

[7629: マンコミュファンさん]

戸建は地べたが残るから良いとか言う奴らがいるが、戸建は管理をケチるから、寿命はマンションの約半分。
特に、労働者階級のペンシル木造3階とか…悲惨

マンションは、地べただけじゃなく、マンションそのものが残る。

若い時は、戸建が良いと思うが、歳取るとマンションの方が良いと思いはじめる。

[7630: マンション比較中さん]

固定資産税は、そんな高くないって
モデルルームに訪問しないと教えてくれないから、気になるなら聞きに行けばいい

[7631: 匿名さん]

どういう立場からの意見なのですか。
検討者なのか、野次馬なのか、他の物件検討者なのか、立場を言ってくれないとよく分かりません。
とはいえ、大方 冷やかしでしょが。

[7632: マンション検討中さん]

固定資産税、異常に高いと思わない。
こんなもんだし、みんな払ってるんだよ。

[7633: 匿名さん]

ゴネて税金安くなるとは思えないけど不満があるなら営業担当者に相談されてみては？

[7634: 匿名さん]

>>7629 マンコミュファンさん
自分で管理して安く済ませゆか、共益費管理費払って代わりに維持してもらうかの違いでは。もちろんマンションの方がお金かかるよ。

[7635: マンション検討中さん]

ほかのパークコートタワーでも固定資産税はそのくらいかかるもんなんですか？
このへんの相場がわかりません。

[7636: 匿名さん]

浜離宮の固定資産税は、そんなに高くなかったよ

常識的に考えて、周りの賃貸の家賃がもっと高くならないと、利益が出ないでしょ
ここだけが、高くなるなんて考えられないな
建物でそんなに差がつくのかな

[7637: 匿名さん]

＞モデルルームに訪問しないと教えてくれないから、気になるなら聞きに行けばいい

理由を知っているなら隠さず公表したほうがよいのでは？
ここは検討スレなのですから、ネガ情報も共有しようとしないのは健全ではありませんよね。

[7638: 匿名さん]

前に港区のペンシルマンションみたけどここの方が固定資産税も安いよ

[7639: 匿名さん]

高い物件買えば固定資産税も高い。
固定資産税ガーって人は、その物件が身の丈にあってないってこと。
高い固定資産税払えないなら、無理せず安い物件買えばいい。

[7640: 匿名さん]

>>7626 匿名さん

ともかく倍率下がるの歓迎。

[7641: マンション比較中さん]

>>7638 匿名さん

ペンシルは、戸数が少ない分、土地の共有持分がタワーマンションに比べて大きくなるから
単純比較できないよ

[7642: 匿名さん]

固定資産税が高いのが嫌なら買うな、とか、倍率下げ工作だろ、とかこの手の暴論を重ねて毎回毎回重要な検討課題を有耶無耶にしようとする人が、一人いますね。
この人が登場すると結局何も話がすすみません。
皆さんに迷惑なのでどうかご理解ください。

ところで、固定資産税に関する質問を営業さんに送ったと言われた方、返事はまだでしょうか？

[7643: マンション比較中さん]

電話で固定資産税を教えてくれるわけ無いと思うよ

[7644: マンション検討中さん]

>>7629 マンコミュファンさん
マンションの方が長持ちするし、共用部の清掃、ゴミ捨てなどもやってくれるから高い管理費や修繕費払ってもある程度は納得してます。

ただ、修繕費はガンガン上がることを考えると、月10万弱、年間100万くらいは見ておくと、30年で3000万。新築戸建て建て直せちゃうよね。高いと思う人がいるのも納得。

[7645: 匿名さん]

北千住のタワーの方が管理費高くて驚いた。

[7646: 匿名さん]

固定資産税が高いという話だが、周辺のマンションの固定資産税の水準からしても明らかに高すぎるので与太話だと誰もがわかるレベルだな。

修繕積立金についてはちゃんと確保しておかないとおそらくリセールに影響すると思うから必要な分はちゃんと払っておくべきだけどねえ。MRで教えてもらった範囲では金額的にも妥当なところだと思ったよ。しかしベンツに乗るのにベンツの維持費用や修理費用が高いと言うようなもので、この程度の修繕積立金や管理費が苦になる人は素直に船橋とかさいたま辺りに住んだ方がいいんじゃなかろうか。

[7647: 匿名さん]

山手線の内側で、大丸有にも程近いその気になれば歩いてでも帰れる距離の所に二駅4路線に地下道を利用して雨に濡れずに通勤できる、しかもパークコートブランドで超一流ゼネコンが心を込めて建てる高い仕様のマンションが船橋法典駅徒歩10分自主管理みたいな物件と同じ維持費というわけにはいかないでしょ。おっと武蔵野線だけどJRだから価値高いかもしれませんね、失礼しました。

[7648: 匿名さん]

高い仕様のマンション、としか書けないのがつらいところ。
一般普及品よりは高い仕様だが、パークコートタワー史上では最低のコストカット仕様。
高級仕様という表現は、自ずと避けてしまった。

[7649: 匿名さん]

JR駅最強という人はカチンと来てしまったようですね。

[7650: 匿名さん]

三田線下り方面の直結なので、価値ないです。
板橋へ通勤するのに、便利です。

[7651: 匿名さん]

でも実際はJRが人気だし最強だと思うよ。改札からすぐ乗れるしどこでも行けるし安いし。
しかも近い将来東京駅と羽田空港が18分で行けるように新たに線路引くわけで、三田線や新宿線の車両増やすのにモタモタしてるのと訳が違う。

ここ買うつもりだけどJRが遠いのは唯一欠点かな。

[7652: 匿名さん]

JRのくだりは意識して書いたのですね。
利便性についてはここで散々やり込められたにもかかわらず、JRに対して唐突に突っかかって来てしまったところをみると、やはり落胆を引きずっているように感じました。
コンプレックスは敢えて表現すると、ますます辛くなる事もあるので、気をつけたいです。

[7653: 匿名さん]

しかしジャグジーはいらんなぁ、ラブホじゃないんだし不衛生な感じしかしない。地権者リクエストなんだろうか。

[7654: 匿名さん]

>>7650 匿名さん

上りのホームに行くには地上を渡るか、地下でぐるっと回るかしかないのよね。結構歩くよね。

[7655: 匿名さん]

駅直結を謳っていても駅の構造的に内部の移動があるところはむしろ普通じゃないのかな

まあ都電の駅にはホームまで30秒クラスの戸建てが隣接してたりするんで、そういうのよりは利便性が落ちると...言うのかな、これ（笑

[7656: 匿名さん]

大手町勤務ならクレヴィア湯島だな。ドアtoドア10分とマンマニさんも言ってる。

[7657: 匿名さん]

>>7621 マンション検討中さん
現実的にイタマンよりタワマンの方が資産価値維持率が高い
なぜか？
希少価値の高い立地に立ち易いのがタワマンだからだね
つまり、ほとんど立地＝資産価値なんだよ
よって、タワマンだからリスクが高いなんて事はないよ
そもそも数字がタワマンの方がリスクが高いってのを否定してる

[7658: 匿名さん]

>>7570 匿名さん
乗り換えあるかは高級には関係ないけど
タワーならアッパー層とそれ以外の
エレベーターを分けるのが普通

[7659: 匿名さん]

イタマンだろここ。

[7660: マンション検討中さん]

抽選が3/10になったみたいです

[7661: マンコミュファンさん]

ここはポルシェのペンシルタワマン程ではないが、ペンシルでしょ。

[7662: 匿名さん]

固定資産税、70㎡だと軽減措置後でも50万も取られるんですね。


これ、ほんとうに異常値ですよ。

[7663: 匿名さん]

ジャグジー、キッズルーム、コンシェルジュ、ゲストルーム、デスクルームがなければもう少し安くなるよ

[7664: 匿名さん]

文京区で良い場所住むならその分税金払えってことだね。都民の地下鉄まで貫通させるんだなら仕方がないでしょ。

[7665: 匿名さん]

クレヴィア本郷春日ステーションフロントの方が三田線上り改札まで圧倒的に短時間で行けますね。ほぼ直結。徒歩3秒。で、ここの下にできるスーパーまでも早く行けそう。

[7666: 匿名さん]

ちなみに固定資産税の内訳が土地持分と建物分で半々だとすると、70㎡の固定資産税が当初50万なら、5年後にはおよそ75万円になります。

[7667: 匿名さん]

最近すぐ近くで路上傷害事件がありましたね。
東部区で傷害事件があると
それ見たことかと鬼の首を取ったように大騒ぎするくせに
文京区ではスルーですか。アンフェアーですね。
言うほど国内の治安は大差ないんでしょうが
掲示板は偏見とポジショントークに満ちてますね。

[7668: マンション検討中さん]

わあ、固定資産税高い！やめようやめよう。買うべきではないですね！ありがとうございます！

[7669: 匿名さん]

>>7651
いくら地下鉄が便利でも山手線を不便という人はあまりいないから大丈夫だよ

ただ山手線だと乗換が必要であったり、駅から距離があるところでも地下鉄では一本だったりする

デパートや特定の施設に近接していることが多いから山手線にはない便利さがある。それはこの辺に住んでいる人がみんな知っていること。

[7670: 匿名さん]

>>7669 匿名さん
なんかJRディスられた人と間違えられている気はするけど、、、あなたの意見の通り。
私も地元民。概ね同意。


山手線乗らずに地下鉄、バス、タクシーで生活している。ただ新幹線と飛行機はちょっと遠い。

[7671: 匿名さん]

例えば新宿伊勢丹のHPによるとこんな感じ↓
東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目駅」徒歩1分
都営新宿線「新宿三丁目駅」徒歩3分
JR「新宿駅」(東口)徒歩5分/小田急線「新宿駅」徒歩7分

新宿駅の山手線ホームから東口が遠いのはJR利用者ならよくわかっているよね

国立新美術館に至っては最寄駅は地下鉄しかない。他にも色々あるが、山手線が最強ではない

[7672: 匿名さん]

>>7664 匿名さん
文京区てそんな区だっけ？
落ち着いてはいるけど

[7673: 匿名さん]

>>7670
それは失礼しました。
空港は東京ドームホテルから出るリムジンバスが一番ストレス少ないかもしれません。

山手線新駅や品川駅最強論者は空港と新幹線へのアクセスを強調しますが、世の中毎日のように飛行機や新幹線に乗るような出張族ばかりじゃないですからねえ。空港は確かに多少時間がかかるものの盆暮れにハワイに行くぐらいなら許容範囲でしょう。

最近テレビ会議システムも廉価になってきたので出張が必要なケースは減ってないですかね

[7674: 匿名さん]

山手線最強ではなく、JRが最強と言っている。

[7675: 匿名さん]

>>7667
警視庁の統計を見る限りは文京区は治安ナンバーワンですよ

職場トラブルによる刃傷沙汰でしたっけ、そういうのはどこで何年かにいっぺんぐらいはどこでも起きてます。

ただそういうのが日常的に起きている所だとニュースにもならないので皆さん知らないだけです。

[7676: 匿名さん]

>>7673 匿名さん
飛行機の場合は三田から京急か、浜松町か有楽町線経由のモノレール使ってます。なるほど、春日からならリムジンバスもありかもしれませんね。

[7677: 匿名さん]

>>7675
繁華街がないからでしょうね。

[7678: 匿名さん]

書き込みを見るに、ここが最高じゃないと許せないんでしょうね。
まずは三田線でどこに行けるのか、考えた方がよいです。

[7679: 匿名さん]

言うほど悪い所じゃありません。都内の他の場所のように一長一短あるだけです。例えばパークコート赤坂檜町ザ・タワーとかJRの駅から凄く遠いのにJRの駅が使えないからダメマンションだと言う人はいないですよね。

まあ小石川ラブなんで見送りましたが、あれはなかなかいいマンションでした。

[7680: 匿名さん]

悪い場所ではないのは知ってるけど、何でも勝とうとするから、そりゃ違うっしょって突っ込まれてるんでないかい。

件のパークコート赤坂檜町とここなんて比較するのも躊躇うレベルの格差があるし、地下鉄で山手線に勝とうとするのも笑い者お上りさん認定は不可避。

[7681: 匿名さん]

>>7675
データ上傷害事件は傷害事件。
どんな傷害事件だって恨みや怒りによるものが多いでしょうし。
理由をこじつけて気に入らないデータだけ除外するのは
低能官僚のデータ改ざん手法かと。

[7682: 匿名さん]

ちなみにお盆はいつもうちはハレクラニなんでクレカの特典で空港までの送迎サービスが片道タダになるんだが...山手線に拘る理由はないんだよ

[7683: 匿名さん]

>>7681
あの、統計から漏れている犯罪があると言うのならば統計とってる警視庁にクレーム入れてください。
公刊情報しか手に入らないんで...

[7684: 匿名さん]

>>7683
話の流れよく読もうね。

[7685: 匿名さん]

>>7682 匿名さん
え、往復じゃないの？
オレの持ってるカードは往復、羽田も成田もタダだよ。

[7686: eマンションさん]

>>7679 匿名さん
あそこは別格だしみんな車使うでしょ

[7687: 匿名さん]

クレカの特典って荷物の送迎のことだよね？

[7688: 匿名さん]

北側から都心を抜けて空港まで向かうのは、ちょっとした小旅行になりますから、ワクワクしますよね。

[7689: 匿名さん]

都心に住んでてJRに拘る必要はないと結論が出たようですね

[7690: 匿名さん]

>>7687
ゴールド

>>7682
プラチナ

>>7685
センチュリオン

かな？

[7691: 匿名さん]

山手線がなくても地下鉄乗り換え駆使すれば充分カバーできるでしょう。

[7692: 匿名さん]

>>7688
蒲田は空港に近くて羨ましいな

[7693: 匿名さん]

>>7691

山手線の外側の人にはそこがよく理解できないようなんだよね

[7694: 匿名さん]

板橋区方面への三田線のみが直結しているという事でしたが、固定資産税が2倍くらい高い理由としては何かこれが関係しているんですかね？

[7695: マンション検討中さん]

買うと決めても抽選で外れたら凹むなぁ。

ココ以外で検討できる物件もないし…

[7696: 匿名さん]

利便性では
三田線＋南北線<<山手線　三田線＋南北線≒中央線
だけど
三田線＋丸の内線≒山手線　三田線＋丸の内線>>中央線
くらいのイメージかな。
丸の内線乗ろうとすると結構歩くけどね。

[7697: 匿名さん]

センチュリオンの次くらいのカード持ってるけど送迎サービスは知らん。

外れたら仕方がない。二期に出したらいいよ。

[7698: マンション検討中さん]

>>7695 マンション検討中さん

ほぼ同じ間取りが東西逆で二次以降に控えてますから外れても大丈夫では？
値段が建物の消費税分値下げになるかはわかりませんが。

[7699: 匿名さん]

>>7698 マンション検討中さん

二期は値段あげるみたいだよ

[7700: 匿名さん]

文京区民はカード自慢なんですね。