パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[7601: 匿名さん]

６階７階の自転車置き場を半分すれば共用の施設ももう少し作れたんだろうね。駅の真上なのに自転車置き場を選択したって事。専用のエレベーターまで付けて。文京区らしいちゃらしい。

[7602: 匿名さん]

>>7599 匿名さん
うーん。
躊躇なくすべての南東角部屋をかっさらっていった地権者さんたちですからねぇ。
テナントは利益重視の形態にするんじゃないでしょうか。
おそらくそのまま元の商店が入居になるでしょうね。

[7603: 匿名さん]

そのまま元の商店は入らないと思うよ。雑居ビルのオーナーがほとんどで、店を自分でやっていた人はほとんどいないんじゃないかな。そもそも平成になってから小石川一丁目には商店街なるもの自体がなかった。

[7604: 匿名さん]

>>7603 匿名さん
高い家賃で借りる所に貸すとしたらどこにでも有るチェーン店ばかりになりますね。
何か工夫して面白い商店街？を作ってもらえないでしょうかね。

[7605: 匿名さん]

コーヒー屋みたいに溜まり場になるような店だけは勘弁。

[7606: 匿名さん]

ちなみに、すこし北に行ったところのエルアージュ小石川の１、２階の商業施設には、クイーンズ伊勢丹、ジョナサン、バーミヤン、１００均ショップ、ゴルフ教室、靴直し屋、酒屋（夜飲み屋）、花屋、クリーニング屋、あと２階に歯医者があったかな。

[7607: 匿名さん]

さすがに喫茶店はできるんじゃないかな。

ジャグジーはみんな使うんかな？

[7608: 匿名さん]

吉野家とかはなまるうどん、クリーニング屋、花屋、クリニック、ペットホテル

とかを予想

[7609: 匿名さん]

>>7608
悪くない。吉野屋、むしろウェルカム。

[7610: マンション検討中さん]

話しは変わりますが、一度もまだ議論されてなかったと思いますので投稿させて頂きます。
皆様こちらの物件の管理費、そして修繕積立金っておいくらかご存知ですか？

[7611: 匿名さん]

ジャグジーは子供の遊び場になる予感

専門学校とオフィスワーカーが昼の主な利用者になるとすると吉野家とかありそうだよね。

フードコートという手もあるが、ロイヤルホストぐらいは入りそうだ

[7612: マンション検討中さん]

はなまるは不味いから、丸亀がいいなあ
2Lで修繕＋管理費で3万円台だったよ

[7613: 匿名さん]

ジャグジーレンタルも毎回お金かかるんじゃなかった？

[7614: マンション比較中さん]

なか卯復活してほしいな
唯一夜やっている店だったのに

[7615: マンション検討中さん]

ジャグジーみたいな施設はスペース借りで4時間？6000円、
管理費+修繕積立金は約570円m2前後

[7616: 匿名さん]

ジャグジーは風呂でもなく、プールでもないし、6000円も払って子供を入れるかね。
ラクーアのスパの方が良くない？

[7617: 匿名さん]

パリピのヤリ部屋になるだけやろね
ジャグジーの周りを防音にしたりあえぎ声対策だけはして欲しいな

[7618: 匿名さん]

確か総合メディカルのクリニックモールが入るはずだから便利だよ。医者にかかるのも傘いらず

[7619: eマンションさん]

>>7617 匿名さん
それはいかんな。教育にも悪いぞ。

[7620: 匿名さん]

むしろジャグジーなんてチョメチョメ以外の使い方が思いつかん。笑

[7621: マンション検討中さん]

>>7567 匿名さん

>>7567 匿名さん
横やりで失礼します。一般論ですが新築タワマンがリスクが高いのは本当のだと思いますよ。

新築→デベのコストが15%くらい乗ってるからそもそも割高
タワマン→戸数が多いため希少性が低い、広めの部屋が多く立地も良いから単価が高いので買い手が限られる

不動産投資をされてる方ならわかりますが、利回りが最も良いのは中古ワンルームマンションとか、稀にでる特殊な変形地とかで、新築タワマンはその対極にある物件ですから利回りなどは最低の部類で本来は投資向きではないです。最近はタワマン高層階相続税節税が流行ったのと、タワマンじゃなくて何を買っても不動産は上がってたんでタワマンは投資向きと考えている方もいるとは思いますが、本来は投資向きではありません。

もっとも、実需が高い素敵なタワマンなら戸数が多くても買いも多く、上がるでしょうから物件によりけりなのは大前提ですけどね。

[7622: マンション検討中さん]

>>7615 マンション検討中さん

そうなんです、管理費は再開発全体＋建物で約500円/平米とバカ高いです。
修繕積立金も再開発＋建物で当初は250円/平米ですが、こちらは普通5年後には低くても2倍になるでしょう。
そして買って5年後には固定資産税の軽減もなくなるので管理費＋修繕積立金で1000円/平米/月＋固定資産税1000円/平米/月というランニングコストがかかることになります(既レスで80平米の固定資産税が100万という情報あり)。
70平米なら月に14万かかります。
下手したら周辺の築浅マンションに＋数万で賃貸で住めるレベルです。
こんなのおかしくないですか？
再開発のマンションの場合、マンションとは別に敷地全体の管理費と修繕積立金を払うのって普通なんでしょうか？

[7623: マンション検討中さん]

うーん、正直分かんない
そんな細かい事気にしなくていいんじゃね？

[7624: マンション検討中さん]

モデルルームで聞きなさいよ

[7625: 匿名さん]

今からでもジャグジー作るのやめてくれんかな。誰得なんだ。

[7626: 匿名さん]

>>7622 マンション検討中さん
戸建てはどうですか？他人の分までお金払う必要はなくなりますよ。

[7627: 匿名さん]

>>7622 マンション検討中さん
ここ買おうとか検討するのが間違ってます。

[7628: 匿名さん]

失礼ですが、このレベルのマンションの検討者層では、その異常に高い固定資産税は普通に痛いと思いますよ。
何かパークコートというだけで勘違いしてませんかね。
パークマンションじゃあないんですよ。
しかもここはパークコートタワーでは最底辺なのですから無駄なお金の話に敏感になるのは当然でしょう。

[7629: マンコミュファンさん]

戸建は地べたが残るから良いとか言う奴らがいるが、戸建は管理をケチるから、寿命はマンションの約半分。
特に、労働者階級のペンシル木造3階とか…悲惨

マンションは、地べただけじゃなく、マンションそのものが残る。

若い時は、戸建が良いと思うが、歳取るとマンションの方が良いと思いはじめる。

[7630: マンション比較中さん]

固定資産税は、そんな高くないって
モデルルームに訪問しないと教えてくれないから、気になるなら聞きに行けばいい

[7631: 匿名さん]

どういう立場からの意見なのですか。
検討者なのか、野次馬なのか、他の物件検討者なのか、立場を言ってくれないとよく分かりません。
とはいえ、大方 冷やかしでしょが。

[7632: マンション検討中さん]

固定資産税、異常に高いと思わない。
こんなもんだし、みんな払ってるんだよ。

[7633: 匿名さん]

ゴネて税金安くなるとは思えないけど不満があるなら営業担当者に相談されてみては？

[7634: 匿名さん]

>>7629 マンコミュファンさん
自分で管理して安く済ませゆか、共益費管理費払って代わりに維持してもらうかの違いでは。もちろんマンションの方がお金かかるよ。

[7635: マンション検討中さん]

ほかのパークコートタワーでも固定資産税はそのくらいかかるもんなんですか？
このへんの相場がわかりません。

[7636: 匿名さん]

浜離宮の固定資産税は、そんなに高くなかったよ

常識的に考えて、周りの賃貸の家賃がもっと高くならないと、利益が出ないでしょ
ここだけが、高くなるなんて考えられないな
建物でそんなに差がつくのかな

[7637: 匿名さん]

＞モデルルームに訪問しないと教えてくれないから、気になるなら聞きに行けばいい

理由を知っているなら隠さず公表したほうがよいのでは？
ここは検討スレなのですから、ネガ情報も共有しようとしないのは健全ではありませんよね。

[7638: 匿名さん]

前に港区のペンシルマンションみたけどここの方が固定資産税も安いよ

[7639: 匿名さん]

高い物件買えば固定資産税も高い。
固定資産税ガーって人は、その物件が身の丈にあってないってこと。
高い固定資産税払えないなら、無理せず安い物件買えばいい。

[7640: 匿名さん]

>>7626 匿名さん

ともかく倍率下がるの歓迎。

[7641: マンション比較中さん]

>>7638 匿名さん

ペンシルは、戸数が少ない分、土地の共有持分がタワーマンションに比べて大きくなるから
単純比較できないよ

[7642: 匿名さん]

固定資産税が高いのが嫌なら買うな、とか、倍率下げ工作だろ、とかこの手の暴論を重ねて毎回毎回重要な検討課題を有耶無耶にしようとする人が、一人いますね。
この人が登場すると結局何も話がすすみません。
皆さんに迷惑なのでどうかご理解ください。

ところで、固定資産税に関する質問を営業さんに送ったと言われた方、返事はまだでしょうか？

[7643: マンション比較中さん]

電話で固定資産税を教えてくれるわけ無いと思うよ

[7644: マンション検討中さん]

>>7629 マンコミュファンさん
マンションの方が長持ちするし、共用部の清掃、ゴミ捨てなどもやってくれるから高い管理費や修繕費払ってもある程度は納得してます。

ただ、修繕費はガンガン上がることを考えると、月10万弱、年間100万くらいは見ておくと、30年で3000万。新築戸建て建て直せちゃうよね。高いと思う人がいるのも納得。

[7645: 匿名さん]

北千住のタワーの方が管理費高くて驚いた。

[7646: 匿名さん]

固定資産税が高いという話だが、周辺のマンションの固定資産税の水準からしても明らかに高すぎるので与太話だと誰もがわかるレベルだな。

修繕積立金についてはちゃんと確保しておかないとおそらくリセールに影響すると思うから必要な分はちゃんと払っておくべきだけどねえ。MRで教えてもらった範囲では金額的にも妥当なところだと思ったよ。しかしベンツに乗るのにベンツの維持費用や修理費用が高いと言うようなもので、この程度の修繕積立金や管理費が苦になる人は素直に船橋とかさいたま辺りに住んだ方がいいんじゃなかろうか。

[7647: 匿名さん]

山手線の内側で、大丸有にも程近いその気になれば歩いてでも帰れる距離の所に二駅4路線に地下道を利用して雨に濡れずに通勤できる、しかもパークコートブランドで超一流ゼネコンが心を込めて建てる高い仕様のマンションが船橋法典駅徒歩10分自主管理みたいな物件と同じ維持費というわけにはいかないでしょ。おっと武蔵野線だけどJRだから価値高いかもしれませんね、失礼しました。

[7648: 匿名さん]

高い仕様のマンション、としか書けないのがつらいところ。
一般普及品よりは高い仕様だが、パークコートタワー史上では最低のコストカット仕様。
高級仕様という表現は、自ずと避けてしまった。

[7649: 匿名さん]

JR駅最強という人はカチンと来てしまったようですね。

[7650: 匿名さん]

三田線下り方面の直結なので、価値ないです。
板橋へ通勤するのに、便利です。