パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[7401: 匿名さん]

>>7399 匿名さん
MRにも行ってない人が匿名でそんな質問しても無視されるに決まっておろう。

[7402: 匿名さん]

>>7401 匿名さん
ここは検討スレです。
固定資産税の話は、検討材料としては今最も重要なうちの一つです。

あなたレベルの荒らしや貧民はご退場頂ければ、と思います。

[7403: 匿名さん]

＞先程営業の方にメールして固定資産税が高い理由を聞いてみました。理由が分かればここでお知らせしますね。

＞１日経過しましたが、こんな重要事項、１日経って営業から何の連絡もないなんてありますかね？


さすがにこれは営業側も無視できない質問ですから、今日中には回答があるんじゃないですかね。

[7404: 匿名さん]

下がる下がると言っている人は半値八掛けになるぐらいの勢いだけど、仮にあったとしてもそういう下がり方はないから（笑

煽り言葉に騙されて待つと大変だよ。

知り合いもここの掲示板を見るとマンション買うのが不安でしょうがないと言っていたので、マンションが買える幸せな人を不幸に陥れてニヤニヤ笑っているようなやつの書き込みなど信じてはダメだよ、と言ってあげた。その後郊外の駅近物件を手に入れたようで、めでたしめでたし。

[7405: 匿名さん]

でも的得てる意見もかなりあると思うけどね。ただ暴落暴落とか言ってるだけじゃなくてきちんとソース載せてる時点で一読に値すると思うけど。価値が上がる上がる言ってる人も然り。

[7406: 匿名さん]

>>7405 匿名さん
最終的には自己責任なんでどんな意見も有りだと思いますよ。それにしてももてに行って担当の営業に質問して途中経過の報告もなく放置されてるとしたら担当が相当使えないんでしょうから営業評価がまだなら最低点つけましょう。私は天井が何で低いか分からないって言った担当を最低評価にして寸評にもその旨を書いておきました。

[7407: 匿名さん]

>>7402 匿名さん
本当に検討してるなら担当の営業に直接電話すればすぐに確認できるじゃん。
メールの返事待ってるってコミュ障かよ。
てか、MRも行ってないから担当もいないの？
荒らしや貧民って、超絶ブーメラン発言ですね（笑）

[7408: 匿名さん]

>>7402 匿名さん

固定資産税はなるようにしかならないので、そんなことを気にしている貧民はここを検討するに値しませんね。

[7411: 匿名さん]

>>7403 匿名さん
すいません、適当に税額を出しました。とか言って来るんじゃ無いですか。あるいは倍率の高い部屋ならうるさい客はほっとこうと思われたか。最終的には国が決めるのであんまり当てにしない方が良いと思いますよ。

[7417: 匿名さん]

[No.7409～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[7418: マンション検討中さん]

港区が買えるとか言っているやついるけど、同区に同規模のタワマン建ったら非パークコートであっても、もっと高いぞ
みんな、ライバルが少ないほうがいいのかあまり突っ込まないな

千代田富士見が坪600で売れているなら、そんなもんだろと思うけどな

昔のパークホームズ小石川あたりの坪単価を持ってきて高いというのもどうかな
区役所前とセイフ-前を比べてもね
同時代に販売されたら坪単価は幾らだったのかね

[7419: 匿名さん]

>>7418 マンション検討中さん
？
分譲時の価格の話ですよね。
全く勝てる要素のない千代田富士見や浜離宮はこちらより安かった記憶です。
時代が少しズレただけで不運税を納める皆さんに心からお悔やみ申し上げます。

合掌。

[7420: 匿名さん]

文京区に敷地が６２００㎡もあるマンションがあと何棟くらい建つんでしょう。としばらくは文京区ＮＯ１を維持するでしょうね。抽選に当たらないと買えないんだけど。

[7421: マンション検討中さん]

>>7419 匿名さん

千代田富士見は中古価格の話だよ
時価がついているものを、昔と比べてどうする

[7422: 匿名さん]

港区千代田区で6200㎡なら貴重なわけですが。
文京区は土地の価値が低いので一概には言えないです。
にもかかわらず固定資産税が異常高値なら（回答待ち）。

[7423: マンション検討中さん]

>>7394 匿名さん
ここが高いのは納得ですが、駅徒歩3分で新築で平均坪単価300万のマンションって具体的にどこでしょうか？今その条件なら、最低でも70平米8500万くらいはしますし、坪単価400くらいが相場だと思いますよ。

[7424: 匿名さん]

ここは久々の買い、マンション。

補助金もたっぷり入ってる。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/7132/2016115103119.pdf
買い手から見てその分安く買えるという事。

MRで聞いたが、家族持ちの医者比率が高いらしく、感覚的には全体の30%以上いるらしい。周りに有名な総合病院がたくさんあり、指名買いが多く入るので、買えるなら買った方が良い。

三井も自信があるようで、2期以降は値上げするとはっきり言っていた。
低層階の東側、3Lの1.1億円台は明らかにバーゲン価格。

掲示板のネガなんて所詮買えない人が外野でごちゃごちゃ言ってるだけ。後から欲しくなっても何の補償もしてくれない。

ここは、1期から突っ込まないと、迷ってるとすぐに無くなる物件と判断している。
微妙に安く感じ入る絶妙な値付けだと思う。

[7425: 匿名さん]

＞＞　７４２２さん
文京区でも６２００㎡は貴重ですよ。要望書はもう入れてありますか？早く回答が来ると良いですね。

[7426: 匿名さん]

こんな天井の低い幹線道路脇の地権者ワッショイマンションが千代田区港区に張り合おうとすること自体がどうかしてると思いますよ。

[7427: 匿名さん]

固定資産税だけは港区以上だと思います。

[7428: 匿名さん]

>>7427 匿名さん
固定資産税を気にする人が買うマンションではない。
ここは庶民向け物件ではなく、パークコートブランド。
『気に入らないなら他へどうぞ』
という敷居の物件ですよ。

[7429: 匿名さん]

>>7428 匿名さん
それは、違います。
あまり事情をご存じない？

[7430: 匿名さん]

港区千代田区と張り合ってなんか無いですからそんなに怯えないで下さいね。

[7431: ご近所さん]

23区のうち突出して文京区だけ税金が高いということはないので、それだけここは評価額が高いということですね。余程ものがいいんですね。

[7432: 匿名さん]

＞周りに有名な総合病院がたくさんあり、指名買いが多く入るので、買えるなら買った方が良い


そうではなくて、ここは富裕層の方が妥協できるレベルの物件ではないとのこと。

マンマニさんは自身で手の届く価格の物件しかレポしませんが、パークコートタワーの中では唯一こちらだけが掲載されることとなりました。

https://manmani.net/?p=20185

[7433: 匿名さん]

>>7428 匿名さん
極論かもしれませんが確かに維持費が気になるレベルでここを買うのはちょっと危険かもしれませんね。管理費も固定資産税も将来的に上がりますから。だんだんきつくなりますよ。

[7434: マンション検討中さん]

>>7429
固定資産税が高いとそもそも年収の低い棚ぼた地権者さんは維持費払えなくなるから困りますもんね。分かります。

[7435: マンション検討中さん]

ここまでの話をまとめると、ここに住むのは医者家族1//3、地権者1/3、中国人1/3ってことですね。

[7436: 匿名さん]

＞23区のうち突出して文京区だけ税金が高いということはないので、それだけここは評価額が高いということですね。


税金は土地価格と建物価格で決まります。
路線価を見ると土地価格は普通。
建物価格は不明ですが、パークコートの中では最低ランク（非免震、低い階高、梁だらけ等々）
つまり、辻褄が合わないんですよね。
これが、昨日から問題になっている理由です。

一部の土着民さんは「税金を気にする人は買えない物件だ」と火消しに躍起になっていますが、根本的にズレているんですよね。
ご自慢の文京区の教育レベルって、この程度なんですかね？

[7437: マンション検討中さん]

だから資金計画表の固定資産税の概算はかなり高く見積もって記載されてるって言ってるだろーに。
そんなのどこのMR行ったって一緒だろ。嘘だと思うならMR行って聞いてこい。マンション買ったことないのか？
高く見積もられた固定資産税の概算とマンションのランクを比較することの無意味さも分からない教育レベルの低そうなやつが、文京区民の教育レベルを馬鹿にするのは滑稽ですね。厨二病なのでしょうか。

[7438: 匿名さん]

＞高く見積もられた固定資産税の概算とマンションのランクを比較することの無意味さも分からない教育レベルの低そうなやつ


>7431 ご近所さん、を馬鹿にするのはやめてあげてください。

[7439: 匿名さん]

何がそんなに気に入らないの？昔から住んでる人の事を「土着民」とか言う人の教育レベルを疑うけどね。三井から返事が来ないのもその辺に問題があるからじゃないですか？

[7440: 匿名さん]

>>7435 マンション検討中さん

中国語表記も必要ですね？
パークコートって中国語で何て書くんでしたっけ

[7441: 匿名さん]

富裕層の投資用ではなく、実需層が買うマンションでしょ。

勤務医の夫婦医者（40歳前後）なら世帯年収で4千万円前後。
総合大手商社や民放テレビ局の共働きなら（40歳前後）で世帯年収3～3.5千万円。

税金引いても手取りで2千万円程度は残る。
そういう世帯が買うマンションでしょう。
富裕層ではなく、高所得者（富裕層とは限らない）が買うマンション。

比較的高所得ではあっても、資産家ではないので富裕層とは違うと思う。

[7442: マンション検討中さん]

こちらはペット可物件ですか？

[7443: 匿名さん]

またそうやって断定するから荒れるのでは。
投資家が買うような部屋しかないような気がしますね。広さ的に。
70平米に実需ファミリーは、辛いでしょう？

[7444: 匿名さん]

免震構造のコストが高いというけれど、免震で躯体にかかる地震動のストレスを減じられる分、躯体をよりしなやかに軽量に作ることでトータルの建築コストを下げられるという話も以前聞いたことがある。躯体が制振構造のためかなり強固に作られているので建物の建築費が結果的に高くなっているのではないかと想像するけどどうなんだろう？

[7445: マンション検討中さん]

固定資産税がー！　の初心者マークのセルフポッチャーは荒らしなのでスルーしましょう。
初期費用や維持費用について疑問な点は営業の担当者に聞けばすぐ教えてくれます。

物件エントリーしただけのMRに行ってない冷やかしが掲示板の情報鵜呑みにして偽名で「掲示板に固定資産税高いって書いてあったけどどうしてですか？」ってメールして1日経っても返事が来ないってギャーギャー騒いでますが、何日待っても返事など来るはずがありません。

[7446: 匿名さん]

>7445


都合の悪い情報を隠蔽するなら、検討スレは必要ないですね

価格情報は嬉しそうに教えていたのに、不思議ですね

[7447: 匿名さん]

>>7446 匿名さん

あちこちで大活躍

[7448: マンション検討中さん]

>>7446
はて？　隠ぺいとは？
MR行けば高値設定の固定資産税を包み隠さず教えてくれますが？
仰ってる意味が良く分かりません。

[7452: 匿名さん]

>>7448 マンション検討中さん
はて？
MR行かないと包み隠さず教えてくれない住戸価格については嬉しそうにここで発表していたにもかかわらず、MR行かないと包み隠さず教えてくれない固定資産税の話は、なぜ隠蔽しようとするのでしょうか？

仰ってる意味が良く分かりません。

[7454: 匿名さん]

>>7452
はて？隠ぺいとは？
MR行かずとも掲示板上で固定資産税の話を包み隠さず教えてくれるてる人いるけど、過去ログを読んでいないのでしょうか。
情報が交錯していて何が真実なのか分からなくなっているなら話は簡単です。
直接MRに聞きに聞けば良いのです。
お薬を飲んだら、勇気を出して家の外に出てみましょう。

[7455: マンション検討中さん]

>>7452 匿名さん

理不尽ですよね。

[7457: 匿名さん]

>>7449 匿名さん

ちゃうで。それはマンコミュ名物のPC武蔵小
山契約者さんの嫌がらせ投稿やん。

[7460: 匿名さん]

[No.7449から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[7461: マンション検討中さん]

やっぱりお医者さんが多いんですね。
東大病院、医科歯科、順天堂、大塚病院、飯田橋のメディカルセンター。2駅圏内に思いつくだけで大きな病院が5つも。春日じゃなくて、後楽園の路線ばかりですが。

[7462: 匿名さん]

100戸くらいしか要望書が入ってないみたいでしたから、今不都合な情報が出てくるのは営業さんにとっても良くないでしょう。
理不尽な固定資産税の高額さはその最たるもの。

[7463: 匿名さん]

>>7462 匿名さん

もう勘弁してwww

[7464: 匿名さん]

こんな高くて維持費もかかるマンション、将来も長期的に収入が安定している職業の人しか買えないでしょう。必然的に医師が多くなるし、医師が一馬力でも買えそうな絶妙な価格設定。物件のホームページの文言見ても医師をターゲットにしていることが見え見え。

[7465: 匿名さん]

>7463
即レス具合と草の生え方から、ある程度の事情が垣間見えてきますね

[7466: 匿名さん]

>>7465 匿名さん

鏡みて～

[7467: 評判気になるさん]

>>7465
はいはい、匿名さん
そろそろ寝る前のお薬を飲む時間ですよ

[7468: 匿名さん]

どうでも良いコメントしあってどうする。
もう少し建設的なコメントよろしくお願いします。

文京区は士業、官僚、エリートサラリーマンが多い気がするし、医者が1/3でもそうだろねと思うよ。

管理費、修繕積立金、税金など、ランニングコストが気になるなら、その分自分の稼ぎを増やすとか前向きに考えてみては？

[7469: 匿名さん]

見学行った時は、男数人で参加したり、見た目からして営業か投資目的で来た感じがまあまあいたな。

投資でもいいけど、もし将来同じマンションに住むことになった時に、近隣同士や管理組合とかで揉めるのは勘弁して。民度を下げないで。

[7470: マンション検討中さん]

この掲示板にいるような粘着質な人が、マンション買って隣人だったら怖いです。

[7471: マンション検討中さん]

こういうタイプのマンションだと買う人間は多様だろうからね
それくらい許容できなかったらこういうタイプのマンションはどこでも住みづらいよ

[7472: マンション検討中さん]

まともなこと書いてる人がいて少し安心

[7473: 評判気になるさん]

要望書が１００戸？倍率教えてもらった？１００戸の訳ないじゃん。

[7474: 匿名さん]

地権者で結構埋まってたし、何戸あったか覚えてないけど、倍率は部屋次第で、1-10倍くらいじゃないの？

[7475: マンション検討中さん]

ぽつぽつ空いてましたが倍率高い部屋もあるので上手くこっから振り分けられればほとんど埋まりそうでしたね。

[7476: 匿名さん]

今日の固定資産税関係の隠蔽工作の闇は、深い。

[7477: 匿名さん]

ひと部屋やたら倍率高いとこあったけど明らかに投資目的だよね。住まなくてもいいけど管理費修繕費税金は納めてくれよ。

[7478: 匿名さん]

>>7476 匿名さん
営業から返事きたら教えてくれるんだからそっと待っておこうよ

[7479: 匿名さん]

>>7478 匿名さん

営業がどれだけ使えなくても買える客はそんなに放置されないよ。他に理由が有るね。
隠蔽工作って完全にテレビの見すぎ。

[7480: マンション検討中さん]

皆さん都心勤務の医者の給料ってそんな高くないですよ。
勤務医だと40代でも1500万いってたらいい方。
夜勤や土日当直してこの程度ですから、子供ありの医者夫婦なら奥さんは当直しない場合1000万いくかどうか。
(例外は産婦人科医や放射線科、フリーランスの麻酔科医で2000万も珍しくないです)
ここの80平米が1億4000万ですから、共働き医者夫婦で世帯年収2500万なら子供2人いるとギリギリってとこですかね。

[7481: 匿名さん]

そうそう、買える客には定休日でも対応してくれる。特別事前案内会も、昨年内予約いっぱいでも、頑張って枠を用意してくれた。メールして返事がすぐに来ないって、そもそも客と思われてないんだろうね。

[7482: 匿名さん]

>>7480 マンション検討中さん
世帯年収2500万で子供2人なら1.4億余裕だろ。どう計算したらギリギリなんだ？

[7483: 匿名さん]

もし子供2人いてここの80平米に14000万円払うこと考えるなら、茗荷谷に庭駐車場付きの戸建てに住む方がいいと思うぞ。ランニングコストは安いし、子供に土地残せるしね。

[7484: マンション検討中さん]

>>7482さん
世帯年収2500万円ですと、所得税、社会保険等を全部控除した後の手取りでいくと、1600?1700万円ぐらいになると思います。ここからお子さんの教育費用が仮に2人で毎年200万円かかるとして、手取りは1400?1500万円ぐらいかと。食費、電気光熱費用、雑費、その他で毎月30万円とすると年360万円の経費がかかります。としますと、正味の残りは1000?1200万円ぐらいですね。。　貯金無しで全額をローンに当てたとした場合、利子が仮にゼロとして丸14?15年はかかります。その間、貯金はゼロですね。

こうして計算しますと、余裕は無いと考えられます。14,000万円ならば、やはり年収3,000万円は欲しいところではあります。

僕は夫婦合算で年収2,500万円ですが、住宅に2.2億円使いました。頭金が1.5億円でローンを7,000万円組みました。30年ローンで毎月26万円です。但し、この年収がいつまで続けられるかは全くわかりません。30年はあり得ません。ちなみに私は60近いです。90まで働けるわけないですから。年収500万円以下になる可能性もあります。体壊せば稼ぎはゼロになってしまいます。とすると、私の場合もギリギリという気持ちでいます。

[7485: マンション比較中さん]

みなさんは、資産運用していないの？
それだけの収入があるのに

[7486: 匿名さん]

うちも世帯2500だけど1億以上とか心理的に全然無理。
自分は7000万が限度だからここは手が出ない。

[7487: 匿名さん]

借金返せないからやめとけみたいな人はいつも頭金なしのフルローンの例をあげるんだけど、ここを買うような人は頭金を入れられるような人が多いと思うよ。持ち家を売却したりした人の中には全額キャッシュで買う人もいるだろうね、相続対策を目論んでいる人なんかは大体そういうパターンでしょ。

それと茗荷谷の戸建てとか言ってる人、軽自動車しか通れないような狭い路地に面した間口の狭い土地にヨーカンみたいな形の玄関あけるとすぐ階段、奥にバストイレで一階終了みたいな狭小戸建てを建てたいなら止めないが、猫の額みたいな土地に住みづらい狭小戸建てを建てても実質資産価値ゼロだよ。それこそ安物買いの銭失い。

[7488: 匿名さん]

何をどうしたら毎月生活費に30万円もかかるのか分からないし、金額的に厳しいと思うならパスしたらいいじゃない。誰しも他人の家庭や財布のことまで知ったこっちゃないよ。

買う気あるなら要望書だしたらよいし、悩むくらいならやめときなよ。タワマンなんだから金かかるのはあたり前。でも生活圧迫してまで買うもんじゃないと思うけど、もし、あなたの人生の目的がタワマン買うことなら頑張って買いなよ。

[7489: 匿名さん]

住居費に50万、その他を100万でやり繰りしてますね、うちは。園児×2 妻専業の4人家族。

[7490: 匿名さん]

住宅ローンは年収の10倍まで貸すところあるけど、一般的には7倍が限度。安全圏は5倍まで。

年収1500万円あれば1億円のローンいけるよ。

[7491: マンション比較中さん]

いいニュースが出たぞ

都営地下鉄混雑緩和 新宿線と三田線は車両増 大江戸線は本数増
2019年2月13日 11時17分

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190213/k10011813051000.html

[7492: 匿名さん]

年収1000万を超えると消費が活発になって無駄遣いが増える傾向にあるらしい。
一つの目安ではあるけれど外食とか旅行とか消費が増えることで子どもの学費などがかさむ40代50代で家計がマイナスになることに備えた貯蓄ができていない人が案外多いそうだ。

この辺の年収の人は住宅ローンを組むときには慎重にするべきだろうね。でもまさか木の股から生まれたり地面から自然に生えてきた人はいないわけで、親世代を説得して頭金を出してもらうとかした方が現実的。今度税制が変わって教育資金贈与信託などが使いづらくなるらしいので、まとまった現金を寝かしておくぐらいなら不動産に変えておくのは良い相続対策になると思う。

[7493: マンション検討中さん]

資産運用っていうけど、よほど凄い人でない限り、うまくいくことは簡単ではないと思う。僕は自分にはその才能が無い。自分の場合、欲の塊で失敗した。3000万円の投資信託を4本、合計12000万円運用していて、最初は凄くうまく行って調子こいてた。しかし、1年弱前くらいから相場が大きく崩れ始めて、元本が割れた。受取配当金、信託手数料などプラマイして、正味で3000万円損した。他、短期的にうまく行っても、欲に負けて長期ではとんとん。。　今はアマゾンでぼろ儲けしているけど、レオパレスや東芝でボロ損していて、その損の方が大きい。凄い時間使いまくって研究に研究を重ね、あらゆる資産対策をして、この10年でプラスマイナスはほぼイーブン。つまり、普通預金に入れておくのと全く同じだよ。参った。資産運用なんて凄く頭の切れる人でないと利益上げられない。そんなことに時間を使うようならば、本業に全力を注いで地道に稼いだ方が遥かにいいということを学んだ。僕の場合はマンション買うために資産運用したらいけないタイプの人間だったと反省している。

[7494: 匿名さん]

>>7491 マンション比較中さん
三田線って6両編成なんですね。そりゃ混みますね。

[7495: 匿名さん]

ここ、板橋方面の三田線に直結でしたっけ。

[7496: ご近所さん]

家だけにお金払うわけではないですからね。
うちは世帯年収2,000万強ですが、生活費は30万超えます。家賃は別に30万(駐車場込み)です。
もちろん、使い過ぎと言われればそれまでですが、皆さんそんなものだと思います。
とすると、一億の物件は、もちろん買えますけど、頭金次第ということになります。（ローンは7,000万が限界かと。）

ここ、欲しかったんですけど、予算からすると10％ほど高く、撤退することにしました。
掲示板でいろいろ勉強になったので、最後にコメントしました。
どうもありがとうございました。

[7497: 名無しさん]

>>7495 匿名さん
そう

[7498: マンコミュファンさん]

なんか契約に向けて急に労働者階級がナーバスになってきてる。
医者もイケメンの青汁王子を小馬鹿にしつつ、羨ましいだろ。
デベもバカじゃないんだから、簡単にリターンが狙える価格じゃない。

[7499: 匿名さん]

買っとけ買っとけ。
買い。◎◎

[7500: マンション比較中さん]

大江戸線の本数が増えるの良いでしょ
今年中だぞ
新宿移動が更に便利になった
と、言いつつ6月に浜松町に引っ越すのだが