パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[7351: 検討板ユーザーさん]

ここで騒いでも答えはないのだから気になるなら問い合わせたら？税金だから変な設定はないと思う

[7352: マンション検討中さん]

再三、三井に聞くように言ってもここで答えを出したいらしい。

固定資産税と相続税は税制変わって低層階の方が安いから狭くて高層階だと高くなるよ。知ってると思うけど。でも議論？する内容ではないよね。

[7353: 匿名さん]

他のマンションと比べて高いと思わないは私だけ？

[7354: マンコミュファンさん]

今日の日経の経済教室は、唸らせる内容だった。
腹ただしい。
労働者階級は知らんけど、如何に税金を払わないよう対策とるかは、中流階級にとっては重要。

[7355: 匿名さん]

敷地が6200㎡って相当広い。その辺も関係有るかもね。でも、それが現実なら「あーそうですか」で終わりでしょ。国が決めるんだから。高いとか安いとか何でだとか言っててどーするの？

[7356: マンション検討中さん]

>>7352 マンション検討中さん

ちなみにタワマンの階差による固定資産税の増減は最大でも5%だけです。
他のマンションより50%も高いことの説明にはなってません。

また経済的に負担になるなら止めておけばという方もいますが、恐らく皆さん払えない訳ではなく、その額に設定された理由が理不尽なものでないか、納得できるものなのか知りたいのだと思います。

先程営業の方にメールして理由を聞いてみました。理由が分かればここでお知らせしますね。

[7357: 匿名さん]

>>7356 マンション検討中さん
一階ごとに0.25%って聞いた気がするけど5%だっけ？

[7358: マンション検討中さん]

>>7357 匿名さん
簡単のためにここを40階建てマンションと考えた場合、基準階は20階です。
そこから1階ごとに0.25%ですから最上階の40階でも5%増ですね。

[7359: マンション検討中さん]

固定資産税のことでここまで荒れるとは・・・
営業さんのお話では資金計画表の概算はかなり高めに設定されてるとのことでしたよ。
登記費用等の初期費用も高めに設定されてて、実際はもっと安くなるって説明受けませんでした？
それにしてもモデルルームと同条件の部屋は現時点でものすごい要望入ってて高倍率すぎてまず買えないでしょうね。

[7360: 匿名さん]

固定資産税が大幅増し市況が底値となる５年後に泣きを見るのか、、、

[7361: 匿名さん]

下手にサラリーマンでも買える価格だからシビアに見られる。渋谷みたいにぶっ飛んだ価格や借地料なら荒れないでしょ。

[7362: 匿名さん]

>>7360 匿名さん
5年後に下がってたら10年でも20年でも住めば良い。すぐに転売とか維持費が大変ならやめた方が良いです。

[7363: 匿名さん]

20年も同じタワマンに住み続けるとか、あり得ない悪手だと思いますよ。
あくまで10年で売り抜けるべきでしょう。

[7364: 匿名さん]

え？生涯住むつもりだけど

[7365: 匿名さん]

ある意味
>>7350 か答えと言うことかな。

[7366: 匿名さん]

>>7355 匿名さん

敷地面積の話ですと
渋谷 4,565.00㎡
神宮外苑 8,754.00㎡

ですね。区の土地だったり、再開発地区なんで、まとまってます。
いずれもここより地価は高いのでは？
高い原因は広さだけではないかと。

[7367: 口コミ知りたいさん]

渋谷は借地だから固定資産全無いでしょ。神宮外苑がホントに50万だって言うならここが100万ってのはウソになるね誰が考えても。担当が本当にそう言ったなら相当に安全を見て言ったかもね再開発で近隣に参考にする物件が無いからしょうがないけど。

[7368: 匿名さん]

>>7367 口コミ知りたいさん

あとは外苑の建物がショボイか？

[7369: 匿名さん]

MRの81Bが人気なの？私の時は68A以下の1億未満の低層階が人気だと聞いたのですが

[7370: 匿名さん]

>>7367 口コミ知りたいさん
借地でも建物分は請求される。
マンションの土地分なんか知れてるし、結構な金額だよ。

[7371: マンション検討中さん]

そもそも全体修繕積立金も60万というのがどういう根拠から算出されたんですかね。
パークコートの下層のテナントやガーデンゲートタワー、ガーデンサウスの権利者も均等に払うことにちゃんとなっているのか。

[7372: 匿名さん]

変な話ですね、ここの固定資産税がPC青山とか赤坂桧町より高くなるんですか？

近隣のマンションよりも高くなるかもしれませんが、極端に高くならないと思いますよ。

MRでローン試算の時にもこんなもんかなと思いました。落ち着いてください、たかが谷底低地の文京区物件なんでしょう？

攻める方も攻め方が矛盾してますよ、税金が高いなら価値ある物件と追認するようなものでしょう

[7373: 匿名さん]

＞税金が高いなら価値ある物件と追認するようなものでしょう

そうではなくて、もしやマンション敷地以外のエリアの税金も払っているのでは、というのが議論の焦点。
実際、建物と土地は安いので、そう考えるしかないかなと。

[7374: 匿名さん]

固定資産税100万は異常でしょ。
今のご自分のマンションと比べてみなさいよ。みなさんは一体どんなマンションに住んでるの？賃貸？

[7375: 匿名さん]

ここ水害の時5m未満の浸水にモロ入ってるんだけど大丈夫？
ついでに地震の際も地質が軟弱なんだけど大丈夫？

[7376: 匿名さん]

>>7368 匿名さん
それはない。外苑も渋谷もここも行ったけど、今の売り出し中の中では1番良いくらい。

[7377: 匿名さん]

渋谷＞神宮外苑＞＞＞小石川でしょ。残念だが。

[7378: 匿名さん]

>>7377 匿名さん
外観と共有部デザインはその順
便利さは
小石川>>渋谷>>>外苑

建物の質は
外苑>>>渋谷>=小石川

[7379: 検討板ユーザーさん]

>>7375 匿名さん
小石川だからね水は流れるし溜まりやすいみたい

[7380: 匿名さん]

固定資産税のつけ方が気になるのに物件価格のつけ方は気にならんのだな

[7381: 匿名さん]

>>7378 匿名さん

便利さは
渋谷>>>外苑=小石川

渋谷は5分も歩けば何でも揃う。

[7382: 匿名さん]

駅直結だから買おうとしたけど他にも出来るんじゃ資産価値としては微妙
でも小石川では断トツでナンバーワンになるだろうね
高過ぎるだけが最大の問題で、小石川で坪550で買ってどこまで落ちる（戻る）のかが怖いところ。。。
元は坪250ぐらいだしなー

[7383: 口コミ知りたいさん]

ま、いろいろありますけど要望書も出したことだし。あとは抽選に備えよーっと。

[7384: マンション検討中さん]

>>7211 名無しさん
うちは、既にこの辺に住んでいて手狭になったから住み替えです。私は番町とか他の地域も検討し、見学も行ったんですが、子供達も嫁も既にこの辺になじんでるから近場の住み替えになりそうです。私が検討した地域の中で、この辺が一番子供が多かったというか下町感がありました笑。赤坂とかにも住んでたりしたんですが、場所にもよりますが、ゆっくり子育てするイメージがわきませんでした。

[7385: 匿名さん]

9000万円台の部屋が人気みたいだね

[7386: マンコミュファンさん]

文京区内の子育てで言うと、ここは十分アウトローなんだが…
鉄ちゃんには人気みたいだけどね。

[7387: 匿名さん]

>>7381 匿名さん
駅まで坂で坂を上り下りしないと
なんでも揃わないのが
便利さに欠ける
年寄りは無理ぢゃね？
小石川は50代多いの納得

[7388: 匿名さん]

>7364
タワーマンションに於ける長期的な資金戦略を
どうかもう一度ご確認ください。
老婆心ながら。
取り急ぎ。

[7389: ご近所さん]

今から半世紀も前の昭和の時代は工場も一杯あってそれこそトラックやフォークリフトがひっきりなしに行き交っていたけれど。今は都心に勤務するサラリーマンのベッドタウンと変わってきている。それこそマンションが全部崩されて工場に入れ替わらない限り、住宅地としての小石川の評価は今後上がっても下がることはないだろう。すでに目端の利く外国人は戸建てやマンションを購入して住みはじめている。古い記憶に縛られて、高い高いと言っていると買えなくなっちゃうよ、老婆心ながら。
取り急ぎ。

[7390: 匿名さん]

そういう話ではないと思います。

[7391: 匿名さん]

まあ周辺ではまだまだ再開発が進むようだし、春日って案外伸びるんじゃないかなって思う。
山手線新駅や渋谷、池袋ばかり目が行きがちだけど、あっちはあっちで高値が付いている。
ここは狙い目だと思うんだけどね...
でも私の買う部屋はみんな申し込まないでね

[7392: 匿名さん]

今世の中は羽田アクセス線が話題ですが、やはり山手線の魅力はズバ抜けてますね。
ここのように地下鉄（しかもマイナー路線）のみしかない場所は、今後は山手線への接続がキーとなるでしょう。

[7393: 匿名さん]

>>7389 ご近所さん
その外国人っていうのがほとんど中国人で、管理組合の総会でKYな発言ばかりしてカオスな状態とか。
ここも中国人3割くらいはいそうですね。

[7394: 匿名さん]

正直ここの坪単価高すぎますよね？千代田区麹町番長や港区レベルの非駅直結価格ですよ。
駅直結だけでここまで跳ね上がるのですか？
小石川周辺徒歩3分で平均坪単価300万で。
上にもありましたが2019年から三井不動産が売りに転じる報道が日経新聞から出てましたがさすがにここからは不安です。

[7395: 周辺住民さん]

どうみてもバブルだね。終わりは近い
https://twitter.com/naoyafujiwara/status/1095095617703923712

[7396: 周辺住民さん]

Liquidity in New York City’s Housing Market Dries Up: 52% of the homes listed for sale last spring still have not sold. For sellers, “the situation calls for a clear strategy: cut prices.”

要約「ニューヨークの住宅は売れなくなりつつあり、下落を開始した。」
不動産投資家なら常識の、「不動産は米国が下げてからディレイで日本が下がる」が遂に始まりそうですね。

https://wolfstreet.com/2019/02/11/liquidity-in-new-york-citys-housing-...

[7397: 口コミ知りたいさん]

モデル行ったけど中国人は見かけなかった。中国人は池袋とか湾岸のマンションじゃないの？
抽選待ちなんで倍率以外に興味は無いが・・。

[7398: 匿名さん]

>>7397 口コミ知りたいさん
中国人は見た目だけじゃ日本人と区別しにくいからな。話してみて初めて気付くよ。

[7399: 匿名さん]

>7356 マンション検討中さん
１日経過しましたが、こんな重要事項、１日経って営業から何の連絡もないなんてありますかね？

[7400: 検討板ユーザーさん]

>>7397 口コミ知りたいさん

中国人を避けたいなら、墓地隣接のPC武蔵小
山がおすすめ。墓地の真横は風水的に問題あり
だそうで、中国人が見向きもしないって。

[7401: 匿名さん]

>>7399 匿名さん
MRにも行ってない人が匿名でそんな質問しても無視されるに決まっておろう。

[7402: 匿名さん]

>>7401 匿名さん
ここは検討スレです。
固定資産税の話は、検討材料としては今最も重要なうちの一つです。

あなたレベルの荒らしや貧民はご退場頂ければ、と思います。

[7403: 匿名さん]

＞先程営業の方にメールして固定資産税が高い理由を聞いてみました。理由が分かればここでお知らせしますね。

＞１日経過しましたが、こんな重要事項、１日経って営業から何の連絡もないなんてありますかね？


さすがにこれは営業側も無視できない質問ですから、今日中には回答があるんじゃないですかね。

[7404: 匿名さん]

下がる下がると言っている人は半値八掛けになるぐらいの勢いだけど、仮にあったとしてもそういう下がり方はないから（笑

煽り言葉に騙されて待つと大変だよ。

知り合いもここの掲示板を見るとマンション買うのが不安でしょうがないと言っていたので、マンションが買える幸せな人を不幸に陥れてニヤニヤ笑っているようなやつの書き込みなど信じてはダメだよ、と言ってあげた。その後郊外の駅近物件を手に入れたようで、めでたしめでたし。

[7405: 匿名さん]

でも的得てる意見もかなりあると思うけどね。ただ暴落暴落とか言ってるだけじゃなくてきちんとソース載せてる時点で一読に値すると思うけど。価値が上がる上がる言ってる人も然り。

[7406: 匿名さん]

>>7405 匿名さん
最終的には自己責任なんでどんな意見も有りだと思いますよ。それにしてももてに行って担当の営業に質問して途中経過の報告もなく放置されてるとしたら担当が相当使えないんでしょうから営業評価がまだなら最低点つけましょう。私は天井が何で低いか分からないって言った担当を最低評価にして寸評にもその旨を書いておきました。

[7407: 匿名さん]

>>7402 匿名さん
本当に検討してるなら担当の営業に直接電話すればすぐに確認できるじゃん。
メールの返事待ってるってコミュ障かよ。
てか、MRも行ってないから担当もいないの？
荒らしや貧民って、超絶ブーメラン発言ですね（笑）

[7408: 匿名さん]

>>7402 匿名さん

固定資産税はなるようにしかならないので、そんなことを気にしている貧民はここを検討するに値しませんね。

[7411: 匿名さん]

>>7403 匿名さん
すいません、適当に税額を出しました。とか言って来るんじゃ無いですか。あるいは倍率の高い部屋ならうるさい客はほっとこうと思われたか。最終的には国が決めるのであんまり当てにしない方が良いと思いますよ。

[7417: 匿名さん]

[No.7409～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[7418: マンション検討中さん]

港区が買えるとか言っているやついるけど、同区に同規模のタワマン建ったら非パークコートであっても、もっと高いぞ
みんな、ライバルが少ないほうがいいのかあまり突っ込まないな

千代田富士見が坪600で売れているなら、そんなもんだろと思うけどな

昔のパークホームズ小石川あたりの坪単価を持ってきて高いというのもどうかな
区役所前とセイフ-前を比べてもね
同時代に販売されたら坪単価は幾らだったのかね

[7419: 匿名さん]

>>7418 マンション検討中さん
？
分譲時の価格の話ですよね。
全く勝てる要素のない千代田富士見や浜離宮はこちらより安かった記憶です。
時代が少しズレただけで不運税を納める皆さんに心からお悔やみ申し上げます。

合掌。

[7420: 匿名さん]

文京区に敷地が６２００㎡もあるマンションがあと何棟くらい建つんでしょう。としばらくは文京区ＮＯ１を維持するでしょうね。抽選に当たらないと買えないんだけど。

[7421: マンション検討中さん]

>>7419 匿名さん

千代田富士見は中古価格の話だよ
時価がついているものを、昔と比べてどうする

[7422: 匿名さん]

港区千代田区で6200㎡なら貴重なわけですが。
文京区は土地の価値が低いので一概には言えないです。
にもかかわらず固定資産税が異常高値なら（回答待ち）。

[7423: マンション検討中さん]

>>7394 匿名さん
ここが高いのは納得ですが、駅徒歩3分で新築で平均坪単価300万のマンションって具体的にどこでしょうか？今その条件なら、最低でも70平米8500万くらいはしますし、坪単価400くらいが相場だと思いますよ。

[7424: 匿名さん]

ここは久々の買い、マンション。

補助金もたっぷり入ってる。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/7132/2016115103119.pdf
買い手から見てその分安く買えるという事。

MRで聞いたが、家族持ちの医者比率が高いらしく、感覚的には全体の30%以上いるらしい。周りに有名な総合病院がたくさんあり、指名買いが多く入るので、買えるなら買った方が良い。

三井も自信があるようで、2期以降は値上げするとはっきり言っていた。
低層階の東側、3Lの1.1億円台は明らかにバーゲン価格。

掲示板のネガなんて所詮買えない人が外野でごちゃごちゃ言ってるだけ。後から欲しくなっても何の補償もしてくれない。

ここは、1期から突っ込まないと、迷ってるとすぐに無くなる物件と判断している。
微妙に安く感じ入る絶妙な値付けだと思う。

[7425: 匿名さん]

＞＞　７４２２さん
文京区でも６２００㎡は貴重ですよ。要望書はもう入れてありますか？早く回答が来ると良いですね。

[7426: 匿名さん]

こんな天井の低い幹線道路脇の地権者ワッショイマンションが千代田区港区に張り合おうとすること自体がどうかしてると思いますよ。

[7427: 匿名さん]

固定資産税だけは港区以上だと思います。

[7428: 匿名さん]

>>7427 匿名さん
固定資産税を気にする人が買うマンションではない。
ここは庶民向け物件ではなく、パークコートブランド。
『気に入らないなら他へどうぞ』
という敷居の物件ですよ。

[7429: 匿名さん]

>>7428 匿名さん
それは、違います。
あまり事情をご存じない？

[7430: 匿名さん]

港区千代田区と張り合ってなんか無いですからそんなに怯えないで下さいね。

[7431: ご近所さん]

23区のうち突出して文京区だけ税金が高いということはないので、それだけここは評価額が高いということですね。余程ものがいいんですね。

[7432: 匿名さん]

＞周りに有名な総合病院がたくさんあり、指名買いが多く入るので、買えるなら買った方が良い


そうではなくて、ここは富裕層の方が妥協できるレベルの物件ではないとのこと。

マンマニさんは自身で手の届く価格の物件しかレポしませんが、パークコートタワーの中では唯一こちらだけが掲載されることとなりました。

https://manmani.net/?p=20185

[7433: 匿名さん]

>>7428 匿名さん
極論かもしれませんが確かに維持費が気になるレベルでここを買うのはちょっと危険かもしれませんね。管理費も固定資産税も将来的に上がりますから。だんだんきつくなりますよ。

[7434: マンション検討中さん]

>>7429
固定資産税が高いとそもそも年収の低い棚ぼた地権者さんは維持費払えなくなるから困りますもんね。分かります。

[7435: マンション検討中さん]

ここまでの話をまとめると、ここに住むのは医者家族1//3、地権者1/3、中国人1/3ってことですね。

[7436: 匿名さん]

＞23区のうち突出して文京区だけ税金が高いということはないので、それだけここは評価額が高いということですね。


税金は土地価格と建物価格で決まります。
路線価を見ると土地価格は普通。
建物価格は不明ですが、パークコートの中では最低ランク（非免震、低い階高、梁だらけ等々）
つまり、辻褄が合わないんですよね。
これが、昨日から問題になっている理由です。

一部の土着民さんは「税金を気にする人は買えない物件だ」と火消しに躍起になっていますが、根本的にズレているんですよね。
ご自慢の文京区の教育レベルって、この程度なんですかね？

[7437: マンション検討中さん]

だから資金計画表の固定資産税の概算はかなり高く見積もって記載されてるって言ってるだろーに。
そんなのどこのMR行ったって一緒だろ。嘘だと思うならMR行って聞いてこい。マンション買ったことないのか？
高く見積もられた固定資産税の概算とマンションのランクを比較することの無意味さも分からない教育レベルの低そうなやつが、文京区民の教育レベルを馬鹿にするのは滑稽ですね。厨二病なのでしょうか。

[7438: 匿名さん]

＞高く見積もられた固定資産税の概算とマンションのランクを比較することの無意味さも分からない教育レベルの低そうなやつ


>7431 ご近所さん、を馬鹿にするのはやめてあげてください。

[7439: 匿名さん]

何がそんなに気に入らないの？昔から住んでる人の事を「土着民」とか言う人の教育レベルを疑うけどね。三井から返事が来ないのもその辺に問題があるからじゃないですか？

[7440: 匿名さん]

>>7435 マンション検討中さん

中国語表記も必要ですね？
パークコートって中国語で何て書くんでしたっけ

[7441: 匿名さん]

富裕層の投資用ではなく、実需層が買うマンションでしょ。

勤務医の夫婦医者（40歳前後）なら世帯年収で4千万円前後。
総合大手商社や民放テレビ局の共働きなら（40歳前後）で世帯年収3～3.5千万円。

税金引いても手取りで2千万円程度は残る。
そういう世帯が買うマンションでしょう。
富裕層ではなく、高所得者（富裕層とは限らない）が買うマンション。

比較的高所得ではあっても、資産家ではないので富裕層とは違うと思う。

[7442: マンション検討中さん]

こちらはペット可物件ですか？

[7443: 匿名さん]

またそうやって断定するから荒れるのでは。
投資家が買うような部屋しかないような気がしますね。広さ的に。
70平米に実需ファミリーは、辛いでしょう？

[7444: 匿名さん]

免震構造のコストが高いというけれど、免震で躯体にかかる地震動のストレスを減じられる分、躯体をよりしなやかに軽量に作ることでトータルの建築コストを下げられるという話も以前聞いたことがある。躯体が制振構造のためかなり強固に作られているので建物の建築費が結果的に高くなっているのではないかと想像するけどどうなんだろう？

[7445: マンション検討中さん]

固定資産税がー！　の初心者マークのセルフポッチャーは荒らしなのでスルーしましょう。
初期費用や維持費用について疑問な点は営業の担当者に聞けばすぐ教えてくれます。

物件エントリーしただけのMRに行ってない冷やかしが掲示板の情報鵜呑みにして偽名で「掲示板に固定資産税高いって書いてあったけどどうしてですか？」ってメールして1日経っても返事が来ないってギャーギャー騒いでますが、何日待っても返事など来るはずがありません。

[7446: 匿名さん]

>7445


都合の悪い情報を隠蔽するなら、検討スレは必要ないですね

価格情報は嬉しそうに教えていたのに、不思議ですね

[7447: 匿名さん]

>>7446 匿名さん

あちこちで大活躍

[7448: マンション検討中さん]

>>7446
はて？　隠ぺいとは？
MR行けば高値設定の固定資産税を包み隠さず教えてくれますが？
仰ってる意味が良く分かりません。