パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[7301: 匿名さん]

固定資産税軽減期間中でも、激高なわけですが…

[7302: 匿名さん]

ここの固定資産税がバカ高いことは事実でしょう。他スレの難癖とはレベルが違う

[7303: 匿名]

管理費は他と比べて突出して高いわけじゃない。ここを買おうとする人なら心の準備もできてるはず。
問題は固定資産税だよ。ここまで高いと、再開発組合の全資産を全区分所有者で均等割している可能性すらある。営業さんに概算の計算式を見せてもらう必要があるな。

[7304: 匿名さん]

タワマンに住むってそういうことだよ。さらに高層階に住むほど税金高いよ。

[7305: 匿名さん]

>7304 匿名さん
大事な話をしているので、少し黙ってて下さい

[7306: 匿名さん]

納得できる理由があればいいんですが

[7307: 匿名さん]

>>7300 匿名さん
港区や渋谷区でもその半分くらいでない？

[7308: 匿名さん]

そんなに心配ならＭＲないし担当者にＴＥＬすべし。

[7309: 匿名さん]

検討スレですから、事実が知りたいですよね。
当スレ名物の無理ポジはいらないので。

[7310: 匿名さん]

>>7307 匿名さん

ローン 1億円x6.25%x35年 で 毎月 26.5万円返済
管理費 修繕費 で 毎月4.5万円 （年々あがり続ける）

したがって最低年間360万円かかる
これに固定資産税が必要

[7311: 匿名さん]

車ある人は駐車場代も必要だね

[7312: 匿名さん]

固定資産税の話は敢えてパス？目的は？

[7313: 匿名さん]

＞再開発組合の全資産を全区分所有者で均等割している可能性

高額な固定資産税の理由を探すには、まずはこれを営業さんに確認すべきでしょうね。
地価はそこまで高くないので、私的にはもうこれしか理由が考えられないですが。

[7314: 匿名さん]

それをやるメリットは？
地権者にしかメリットないように見える。

[7315: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑でも70平米あたり年間50万もいかないはずですよ。
土地の安いココで100万はあり得ません。

[7316: 匿名さん]

>どの広さの部屋を買うかによりますが、70平米でも固定資産税は軽減措置終了後(5年後)100万/年

ってやつだよね。この数字が正しいのかは知らないから書かなかった。

参考にして
https://sumai-u.com/マンション購入後にかかる固定資産税とは？-軽減/

[7317: 匿名さん]

港区タワマンでも70平米だと40万くらいだね。
事前の概算でもさすがに50万とは出さないよ。検討者の購買意欲が削がれるからね。
つまり今出してきている固定資産税の予定もある意味リアルに近いのは間違いなさそう。

問題はその理由だが、果たして…。

[7318: 通りがかりさん]

部屋によるしまだはっきりしないけど目安は70平米なら50万円/年くらいみたい

[7319: 匿名さん]

建築にかかった費用がポイント？

土地高くなく、仕様もパークコート内で良い訳でもないのに固定資産税が高いとは、いかに。
土地の取得費も関係ある？

[7320: マンション検討中さん]

将来の修繕積立金の増加も気になりますね。
50代が入居者の大多数だと、10年後15年後に修繕積立金増加に反対されたりして。

[7321: 匿名さん]

>>7318 通りがかりさん
詰まり。土地も高くて仕様も良い神宮外苑とかと同等？

[7322: 通りがかりさん]

>>7321 匿名さん
同等かどうかは知らないけど分からないなら業者に直接聞いたら？ここで聞いても分からないでしょ

[7323: 匿名さん]

ならば、やはり土地の持分がマンション敷地部分だけじゃなく他の敷地分も入っているということかな。

[7324: 匿名さん]

>>7323 匿名さん

そう考えると辻褄はあうけど全然納得できない

[7325: 匿名さん]

共用部分の固定資産税をみんなで均等割して払うことってあるかな？それなら分かる

[7326: 匿名さん]

>>7325 匿名さん

それなら他のタワマンよりバカ高いことを説明できない

[7327: 匿名]

土地分の軽減措置が受けられるか決まっていないって可能性もある。

[7328: 匿名さん]

資材や人件費の高騰した分が乗ってるとか？

[7329: 匿名さん]

>>7328 匿名さん
そりゃ、同時期の物件なら同等のはず。
渋谷や神宮外苑より高い理由にはならないのでは。

[7330: 匿名さん]

>>7325 匿名さん
それは普通やるのでは。

[7331: 匿名さん]

駅直結パークコートならそんなもんでは

不満なら神宮や渋谷買えばいいよ

[7332: 住民板ユーザーさん1]

駅直結かどうかは固定資産税算出には直接関係ないのでは？
関係するのはあくまで土地の公示価格と建設にかかる費用、あとは税務署で高品質と見なされる仕様。

[7333: 匿名さん]

気になるところは担当者に聞いて納得したら買えばいいよ

[7334: 検討板ユーザーさん]

ここに書くことではない
と思う人ががいる理由なのね。

やはり、地権者関係なのかな。

[7335: 匿名さん]

安いものには理由がある。
問題はそれを納得できるか。

[7336: マンション検討中さん]

この時点で固定資産税なんかで騒いでる人ってモデルにも行って無いんじゃないかな。前にも誰か言ってたけどそれなりの収入を維持できる人しか住めないのは初めから想定内。管理費がー。固定資産税がー。駐車場代がー。とかって今更いってる人ってそもそも検討しちゃいけない人だよ。

[7337: 匿名さん]

>>7331 匿名さん
>>7336 マンション検討中さん

論点が、ズレてます。
これはとても大事な話ですから、少し黙っててもらえますか？

[7338: 匿名さん]

>>7336 マンション検討中さん

全く違います。モデルルームに行って資金計画表出してもらったら、概算といえど固定資産税があまりに高すぎて困惑しているのです。計算式出してもらいましょう。

[7339: 通りがかりさん]

>>7337 匿名さん

モデルルームに行って自身で確認のうえ、ここで披露すればいいのでは？

[7340: 匿名さん]

>>7338 匿名さん

どの部屋が欲しいの？価格によるでしょ

[7341: マンション検討中さん]

こんなところで誰とも分からない人に聞になんで固定資産税が高いか聞いてどうするの？
担当者か担当で分からなければ計算の根拠を計算した担当者に聞けば良いでしょ。
黙ってろって何なんだろう。
どーも話を聞いてて固定資産税が多少下がっても買える人の気がしないんですよ。

[7342: 匿名さん]

黙ってろはないわな

[7343: 匿名さん]

>>7336 マンション検討中さん

そうですね。そういう人は格下パークシティ
でも検討しておけば良いんですよ。武蔵小山
とか。笑

[7344: 匿名さん]

>7341
うん。
あなたの言うそれが、つまり検討スレで話されるべき議論なわけであって、ポジ要素以外はそうやって乱暴に処理するなら、このスレ自体意味がないのですよ？

価格・下駄履き商店街・野村再開発 etc 全て営業に聞け、でお終い。

[7345: 匿名さん]

いつもの無理ポジさんなら、この固定資産税の話程度なら即座に反論してくる内容ですが、今回は「営業さんに聞いたのですが、…」が随分と遅いんですね？

これって本当に弁慶の泣き所的な？

[7346: 匿名さん]

固定資産税が気になるなら他の物件ご検討されては？春日界隈にも中古マンション、戸建て色々あります

[7347: 通りがかりさん]

マンション投資目的ならやめといたら？2年後の市況はわからんし

[7348: 匿名さん]

豪華な共用部分の価値も持ち分に含まれますから固定資産税が高いとしたら土地の評価と建物の評価が高いから。そんな事は
分かってるって言うなら人に聞かない事。ここの物件特有の固定資産税が高くなる理由なんて無い。あと、特例期間が終われば更に上がるし管理費も上がるから今の時点で収入に対して高いと感じるなら無理しない方が良い。

[7349: 匿名]

固定資産税の対象が不明なんだよ。土地も建物も。
それが判ればこんなに騒いでないよ。

[7350: 匿名さん]

固定資産税の質問をするとここ買うなと言われる

そういう掲示板です

[7351: 検討板ユーザーさん]

ここで騒いでも答えはないのだから気になるなら問い合わせたら？税金だから変な設定はないと思う

[7352: マンション検討中さん]

再三、三井に聞くように言ってもここで答えを出したいらしい。

固定資産税と相続税は税制変わって低層階の方が安いから狭くて高層階だと高くなるよ。知ってると思うけど。でも議論？する内容ではないよね。

[7353: 匿名さん]

他のマンションと比べて高いと思わないは私だけ？

[7354: マンコミュファンさん]

今日の日経の経済教室は、唸らせる内容だった。
腹ただしい。
労働者階級は知らんけど、如何に税金を払わないよう対策とるかは、中流階級にとっては重要。

[7355: 匿名さん]

敷地が6200㎡って相当広い。その辺も関係有るかもね。でも、それが現実なら「あーそうですか」で終わりでしょ。国が決めるんだから。高いとか安いとか何でだとか言っててどーするの？

[7356: マンション検討中さん]

>>7352 マンション検討中さん

ちなみにタワマンの階差による固定資産税の増減は最大でも5%だけです。
他のマンションより50%も高いことの説明にはなってません。

また経済的に負担になるなら止めておけばという方もいますが、恐らく皆さん払えない訳ではなく、その額に設定された理由が理不尽なものでないか、納得できるものなのか知りたいのだと思います。

先程営業の方にメールして理由を聞いてみました。理由が分かればここでお知らせしますね。

[7357: 匿名さん]

>>7356 マンション検討中さん
一階ごとに0.25%って聞いた気がするけど5%だっけ？

[7358: マンション検討中さん]

>>7357 匿名さん
簡単のためにここを40階建てマンションと考えた場合、基準階は20階です。
そこから1階ごとに0.25%ですから最上階の40階でも5%増ですね。

[7359: マンション検討中さん]

固定資産税のことでここまで荒れるとは・・・
営業さんのお話では資金計画表の概算はかなり高めに設定されてるとのことでしたよ。
登記費用等の初期費用も高めに設定されてて、実際はもっと安くなるって説明受けませんでした？
それにしてもモデルルームと同条件の部屋は現時点でものすごい要望入ってて高倍率すぎてまず買えないでしょうね。

[7360: 匿名さん]

固定資産税が大幅増し市況が底値となる５年後に泣きを見るのか、、、

[7361: 匿名さん]

下手にサラリーマンでも買える価格だからシビアに見られる。渋谷みたいにぶっ飛んだ価格や借地料なら荒れないでしょ。

[7362: 匿名さん]

>>7360 匿名さん
5年後に下がってたら10年でも20年でも住めば良い。すぐに転売とか維持費が大変ならやめた方が良いです。

[7363: 匿名さん]

20年も同じタワマンに住み続けるとか、あり得ない悪手だと思いますよ。
あくまで10年で売り抜けるべきでしょう。

[7364: 匿名さん]

え？生涯住むつもりだけど

[7365: 匿名さん]

ある意味
>>7350 か答えと言うことかな。

[7366: 匿名さん]

>>7355 匿名さん

敷地面積の話ですと
渋谷 4,565.00㎡
神宮外苑 8,754.00㎡

ですね。区の土地だったり、再開発地区なんで、まとまってます。
いずれもここより地価は高いのでは？
高い原因は広さだけではないかと。

[7367: 口コミ知りたいさん]

渋谷は借地だから固定資産全無いでしょ。神宮外苑がホントに50万だって言うならここが100万ってのはウソになるね誰が考えても。担当が本当にそう言ったなら相当に安全を見て言ったかもね再開発で近隣に参考にする物件が無いからしょうがないけど。

[7368: 匿名さん]

>>7367 口コミ知りたいさん

あとは外苑の建物がショボイか？

[7369: 匿名さん]

MRの81Bが人気なの？私の時は68A以下の1億未満の低層階が人気だと聞いたのですが

[7370: 匿名さん]

>>7367 口コミ知りたいさん
借地でも建物分は請求される。
マンションの土地分なんか知れてるし、結構な金額だよ。

[7371: マンション検討中さん]

そもそも全体修繕積立金も60万というのがどういう根拠から算出されたんですかね。
パークコートの下層のテナントやガーデンゲートタワー、ガーデンサウスの権利者も均等に払うことにちゃんとなっているのか。

[7372: 匿名さん]

変な話ですね、ここの固定資産税がPC青山とか赤坂桧町より高くなるんですか？

近隣のマンションよりも高くなるかもしれませんが、極端に高くならないと思いますよ。

MRでローン試算の時にもこんなもんかなと思いました。落ち着いてください、たかが谷底低地の文京区物件なんでしょう？

攻める方も攻め方が矛盾してますよ、税金が高いなら価値ある物件と追認するようなものでしょう

[7373: 匿名さん]

＞税金が高いなら価値ある物件と追認するようなものでしょう

そうではなくて、もしやマンション敷地以外のエリアの税金も払っているのでは、というのが議論の焦点。
実際、建物と土地は安いので、そう考えるしかないかなと。

[7374: 匿名さん]

固定資産税100万は異常でしょ。
今のご自分のマンションと比べてみなさいよ。みなさんは一体どんなマンションに住んでるの？賃貸？

[7375: 匿名さん]

ここ水害の時5m未満の浸水にモロ入ってるんだけど大丈夫？
ついでに地震の際も地質が軟弱なんだけど大丈夫？

[7376: 匿名さん]

>>7368 匿名さん
それはない。外苑も渋谷もここも行ったけど、今の売り出し中の中では1番良いくらい。

[7377: 匿名さん]

渋谷＞神宮外苑＞＞＞小石川でしょ。残念だが。

[7378: 匿名さん]

>>7377 匿名さん
外観と共有部デザインはその順
便利さは
小石川>>渋谷>>>外苑

建物の質は
外苑>>>渋谷>=小石川

[7379: 検討板ユーザーさん]

>>7375 匿名さん
小石川だからね水は流れるし溜まりやすいみたい

[7380: 匿名さん]

固定資産税のつけ方が気になるのに物件価格のつけ方は気にならんのだな

[7381: 匿名さん]

>>7378 匿名さん

便利さは
渋谷>>>外苑=小石川

渋谷は5分も歩けば何でも揃う。

[7382: 匿名さん]

駅直結だから買おうとしたけど他にも出来るんじゃ資産価値としては微妙
でも小石川では断トツでナンバーワンになるだろうね
高過ぎるだけが最大の問題で、小石川で坪550で買ってどこまで落ちる（戻る）のかが怖いところ。。。
元は坪250ぐらいだしなー

[7383: 口コミ知りたいさん]

ま、いろいろありますけど要望書も出したことだし。あとは抽選に備えよーっと。

[7384: マンション検討中さん]

>>7211 名無しさん
うちは、既にこの辺に住んでいて手狭になったから住み替えです。私は番町とか他の地域も検討し、見学も行ったんですが、子供達も嫁も既にこの辺になじんでるから近場の住み替えになりそうです。私が検討した地域の中で、この辺が一番子供が多かったというか下町感がありました笑。赤坂とかにも住んでたりしたんですが、場所にもよりますが、ゆっくり子育てするイメージがわきませんでした。

[7385: 匿名さん]

9000万円台の部屋が人気みたいだね

[7386: マンコミュファンさん]

文京区内の子育てで言うと、ここは十分アウトローなんだが…
鉄ちゃんには人気みたいだけどね。

[7387: 匿名さん]

>>7381 匿名さん
駅まで坂で坂を上り下りしないと
なんでも揃わないのが
便利さに欠ける
年寄りは無理ぢゃね？
小石川は50代多いの納得

[7388: 匿名さん]

>7364
タワーマンションに於ける長期的な資金戦略を
どうかもう一度ご確認ください。
老婆心ながら。
取り急ぎ。

[7389: ご近所さん]

今から半世紀も前の昭和の時代は工場も一杯あってそれこそトラックやフォークリフトがひっきりなしに行き交っていたけれど。今は都心に勤務するサラリーマンのベッドタウンと変わってきている。それこそマンションが全部崩されて工場に入れ替わらない限り、住宅地としての小石川の評価は今後上がっても下がることはないだろう。すでに目端の利く外国人は戸建てやマンションを購入して住みはじめている。古い記憶に縛られて、高い高いと言っていると買えなくなっちゃうよ、老婆心ながら。
取り急ぎ。

[7390: 匿名さん]

そういう話ではないと思います。

[7391: 匿名さん]

まあ周辺ではまだまだ再開発が進むようだし、春日って案外伸びるんじゃないかなって思う。
山手線新駅や渋谷、池袋ばかり目が行きがちだけど、あっちはあっちで高値が付いている。
ここは狙い目だと思うんだけどね...
でも私の買う部屋はみんな申し込まないでね

[7392: 匿名さん]

今世の中は羽田アクセス線が話題ですが、やはり山手線の魅力はズバ抜けてますね。
ここのように地下鉄（しかもマイナー路線）のみしかない場所は、今後は山手線への接続がキーとなるでしょう。

[7393: 匿名さん]

>>7389 ご近所さん
その外国人っていうのがほとんど中国人で、管理組合の総会でKYな発言ばかりしてカオスな状態とか。
ここも中国人3割くらいはいそうですね。

[7394: 匿名さん]

正直ここの坪単価高すぎますよね？千代田区麹町番長や港区レベルの非駅直結価格ですよ。
駅直結だけでここまで跳ね上がるのですか？
小石川周辺徒歩3分で平均坪単価300万で。
上にもありましたが2019年から三井不動産が売りに転じる報道が日経新聞から出てましたがさすがにここからは不安です。

[7395: 周辺住民さん]

どうみてもバブルだね。終わりは近い
https://twitter.com/naoyafujiwara/status/1095095617703923712

[7396: 周辺住民さん]

Liquidity in New York City’s Housing Market Dries Up: 52% of the homes listed for sale last spring still have not sold. For sellers, “the situation calls for a clear strategy: cut prices.”

要約「ニューヨークの住宅は売れなくなりつつあり、下落を開始した。」
不動産投資家なら常識の、「不動産は米国が下げてからディレイで日本が下がる」が遂に始まりそうですね。

https://wolfstreet.com/2019/02/11/liquidity-in-new-york-citys-housing-...

[7397: 口コミ知りたいさん]

モデル行ったけど中国人は見かけなかった。中国人は池袋とか湾岸のマンションじゃないの？
抽選待ちなんで倍率以外に興味は無いが・・。

[7398: 匿名さん]

>>7397 口コミ知りたいさん
中国人は見た目だけじゃ日本人と区別しにくいからな。話してみて初めて気付くよ。

[7399: 匿名さん]

>7356 マンション検討中さん
１日経過しましたが、こんな重要事項、１日経って営業から何の連絡もないなんてありますかね？

[7400: 検討板ユーザーさん]

>>7397 口コミ知りたいさん

中国人を避けたいなら、墓地隣接のPC武蔵小
山がおすすめ。墓地の真横は風水的に問題あり
だそうで、中国人が見向きもしないって。