パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[7251: 匿名さん]

千代田富士見と比べると、グレードだけじゃなく利便性もカスレベルのカスガ 笑

[7252: 匿名さん]

>>7249 匿名さん

>>7248はムサコが成りすましした、嫌がらせ投稿なので相手にしてはいけませんよ。

[7253: 匿名さん]

ここの固定資産税高すぎてやばいな。
70平米代で年間60万円とは。

[7254: 匿名さん]

なんちゃってパークコートにそんな高額な固定資産税を払う価値はありますかね？
とくに共有部の陳腐さは眼を見張るものがあります。

[7255: 匿名さん]

>>7254 匿名さん
共有物より専有部の作りの方が陳腐だと思うけど

[7256: 匿名さん]

共有部をすべて７階に押し込むような陳腐化を図っているわけです。
ビューを楽しめないパーティラウンジなんて、パークコートでは前代未聞ですよ。

[7257: マンコミュファンさん]

>>7247 匿名さん
音羽事件の内容確認しました。
こんな人が近くにいない事を望みます。

[7258: 匿名さん]

>>7247 匿名さん

あなたの人間性がにじみ出た書き込みですね。

[7259: 匿名さん]

>>7253 匿名さん

固定資産税で月五万？！何故そんなに高いのですか？

[7260: 匿名さん]

>7259
土地の持分が案外多いからなのかなあ？
建物分はふつうのタワマン以下の建築費だろうし

[7261: マンション検討中さん]

>>7259
駅直結のパークコートで土地も建物も資産価値が高いからですかね？
資金計画表に概算額として記載されていました。しかも軽減適用後の金額です。

[7262: マンション検討中さん]

>>7261 マンション検討中さん
じゃあ軽減終了後はもっと上がるんですか？
ただでさえ管理費も高いし、マンションの修繕積立金60万とは別に再開発の敷地の修繕積立金も60万ほどほどかかるし(80平米の場合)、ランニングコスト高過ぎますね…

[7263: 評判気になるさん]

あれはよくわからかいから多めに書くものなのですが、
そんな事も知らないのですか？
建物できてから税務署が決めます。
番町長期優良軽減で100平米で60万だった。
春日の70平米がそんなするわけない。

[7264: マンション検討中さん]

>>7262
厳密には、固定資産税等と記載されているので、都市計画税も含まれてると思います。
全体修繕積立基金60万＋高層住宅修繕積立基金60万＋固定資産税等清算金60万円＋登記費用・印紙代120万円＋提携ローン諸費用100～300万？で、引渡し前に400～600万必要です。
入居開始当初の管理費+修繕積立金60万円/年＋固定資産税60万円/年＝120万円/年
駐車場＋駐輪場50万円/年とすると、170万円/年の維持費が最低かかりますね。
しかも年々上がっていきます。

[7265: マンション検討中さん]

>>7263
ここは長期優良じゃないです

[7266: 評判気になるさん]

長期優良は軽減適用年数が長いという事で、
単価とは関係なかったと思うよ。

[7267: マンション比較中さん]

都心立地のタワマンなら普通で、パークコートシリーズとしては安めですね。内装のオプションなんかも入れたら軽く1000万越えますし維持費も凄いですよ。なんせ滝を維持しないといけないので。結局、それなりの収入を維持し続けられない人は買えても住み続けられないでしょうね。逆に変な人は住めないので安心ではありますね。

[7268: 匿名さん]

＞駅直結のパークコートで土地も建物も資産価値が高いからですかね？

そういう話ではなく、純粋に土地価格と建物持分できまるのが、固定資産税。
土地価格は安いので、年60万は解せない価格。
つまり、建物部分の価格比率が高いということが容易に計算できるが、それだと通常のタワマンよりも馬鹿高い計算になる。ここはただでさえ他のパークコートより建物分がコストカットされているので、まとめるとおそらくその差額分、相当な利益が乗せられているのだろう。

その余分な差額分を皆さんが、資産価値、と表現し納得しているなら、もはや議論の余地はない。

[7269: 匿名さん]

管理費や修繕が全体と高層の2重で取られるんでしょうか？

[7270: マンション検討中さん]

固定資産税は嘘だろ

[7271: 匿名さん]

し、資産価値高いから、、、（震え声

[7272: 匿名]

固定資産税等清算金(6ヶ月分）ですから1年分は倍になりますか？

[7273: 匿名さん]

>>7269 匿名さん
二重というか、合算です。

[7274: 口コミ知りたいさん]

差額分、相当な利益が乗せられているのだろう

意味不明。固定資産税って国が決めるんでしょ。建物分がコストカットされて差額分に利益って何が言いたいの？参考になるって何が？新築で建物の価値が高いのが不思議って事？

[7275: 匿名さん]

ただの荒らしが自分の無知を晒しただけなので許してあげてw
固定資産税に利益ってwww

[7276: 評判気になるさん]

ここの70平米なら、せいぜい軽減30万だろ。
精算されて戻るから安心せい。

[7277: 匿名さん]

土地価格比率が最低クラスのタワマンですね。
毎年建物部分の減価償却分ずつ、評価額は目減りしていきますから、これは値下がりスピードが最高クラスのタワマンと同義です。

[7278: マンション検討中さん]

高すぎだよー
この5年間で1.5倍じゃん
やっと都心含めてパークアウトしたらしいのに絶頂期で買いそうなのが...
ここから5年かけて全戻ししたら大損だよね？
元々この小石川は坪250万なのが怖い

[7279: マンション検討中さん]

おいおい、それなら青山パークコートタワーは300万円台で買えるぞ
そんな時代が来たら、それは、それで瞬殺で売れる気がするな

結論として、そんな時代は来ない
皆が買うから

[7280: 匿名さん]

小石川が坪250なら青山は坪300なんですか。

[7281: マンション検討中さん]

>>7280 匿名さん

青山パークタワー　801号室　2LDK　87.33㎡　9,530万円　坪360万円

築年月　2003年05月

この時代に戻るのか？
あるいは、小石川だけ戻るのか？

[7282: 匿名さん]

築15年なりに安くなっているのでは

[7283: 匿名さん]

自分がもう買う覚悟を決めた後にここのネガを読むたびに微笑みしか浮かばないよ

何言ってんだよ、今ここ以上のマンション買えるなら買ってみろ

[7284: eマンションさん]

>>7283 匿名さん

ここ買うくらいならパークシティ武蔵小山の方がコスパが良い

[7285: 匿名さん]

はい、皆さん、戦略的無視しましょう。

[7286: マンション検討中さん]

どの広さの部屋を買うかによりますが、70平米でも固定資産税は軽減措置終了後(5年後)100万/年、管理費は3万/月、修繕積立金も5年後には2万/月、これだけで毎月約14万、年間170万かかります。
都心のタワーマンションてこの位普通なんですかね？
アホらしくなる高さですね…

[7287: 匿名さん]

>>7286 マンション検討中さん

その数字が合っているなら普通じゃないですよ。通常の1.5倍くらい高い。

[7288: マンション検討中さん]

>>7281 マンション検討中さん

15年前はこんな価格で買えたのか...
しかもその立地で...

[7289: 匿名さん]

リーディングカンパニーの三井不動産が2019年から売りに動いたのに今買う人って。。。
ここの人達は金持ちがほとんどのはずなのに決算資料とか読まないんですね

[7290: マンション検討中さん]

>>7289 匿名さん
買う気もないのに掲示板に来てそんな情報を教えてくださるなんてすごい優しいですね！ありがたいお話です。お金持ちでないのに決算資料も読んでて素敵ですね。買えるようになったら、懲りずにお金持ってるけどこんなマンション買っちゃう馬鹿な私たちに知識を授けるためにまた掲示板に来てくださいね！

[7291: 匿名]

>>7286 マンション検討中さん

要望書は入れたけど、ランニングコストがここまで膨らむのなら撤退するわ。
販売の前にもう一度モデルルームに行かなきゃならなくなったな。

[7292: 名無しさん]

固定資産税、管理費修繕費はそんなもんかな。
となると1億円を金利0.625の35年ローンなら、込み込みで毎月40万円。年間480万円支払えればええってことか

一般サラリーマンにはなかなか辛い金額やね。

[7293: 匿名さん]

固定資産税の話は本当ですか？
前代未聞の異常高値ですが、営業さんがおっしゃってました？

[7294: 匿名さん]

営業は概算の最大値を記載していると言っていましたよ。
それより高くなることはないという金額だそうです。

[7295: 匿名さん]

土地の持分が多いという事？
まさかマンションの土地部分だけではなく、再開発面積の全てを、全区分所有者で均等に割っているとか？

[7296: 匿名さん]

>>7292 名無しさん

サラリーマンには無理な数字ですね。諸経費や内装費用などで1千万はかかる上、1千万以上の手付金を2年以上塩漬けにされることも考えると、かなり投資効率の悪い物件ですね。

[7297: 住民板ユーザーさん1]

要望書時期になると良くある光景ですね。
実際の倍率と売れ行きが楽しみです。

[7298: 住民板ユーザーさん1]

>>7296 匿名さん
サラリーマンが投資してる想定？

[7299: 匿名さん]

良くある光景なら、こちらも他所と同じく疑問点をその都度 払拭していくべきでしょう。

固定資産税の額が私的には最も不可解です。
最大値で想定しても、普通はそこまでの高額にはなりませんが。
営業さんには額だけでなく、その理由も聞くべきでしょうね。
さすがに年間100万なんて、払えないです。

[7300: 匿名さん]

軽減措置期間ならもう少し安いだろうけど、新築タワマンだし評価額は高いんでは。
共益費管理費が高いのは仕方がないよ。駐車場施設、
キッズルーム、パーティルームやジャクジーの清掃、庭や滝の維持、エレベーター、コンシェルジュなどかかる。

仮に固定資産税0円としても1億のローン組むなら年間360万円必要。

[7301: 匿名さん]

固定資産税軽減期間中でも、激高なわけですが…

[7302: 匿名さん]

ここの固定資産税がバカ高いことは事実でしょう。他スレの難癖とはレベルが違う

[7303: 匿名]

管理費は他と比べて突出して高いわけじゃない。ここを買おうとする人なら心の準備もできてるはず。
問題は固定資産税だよ。ここまで高いと、再開発組合の全資産を全区分所有者で均等割している可能性すらある。営業さんに概算の計算式を見せてもらう必要があるな。

[7304: 匿名さん]

タワマンに住むってそういうことだよ。さらに高層階に住むほど税金高いよ。

[7305: 匿名さん]

>7304 匿名さん
大事な話をしているので、少し黙ってて下さい

[7306: 匿名さん]

納得できる理由があればいいんですが

[7307: 匿名さん]

>>7300 匿名さん
港区や渋谷区でもその半分くらいでない？

[7308: 匿名さん]

そんなに心配ならＭＲないし担当者にＴＥＬすべし。

[7309: 匿名さん]

検討スレですから、事実が知りたいですよね。
当スレ名物の無理ポジはいらないので。

[7310: 匿名さん]

>>7307 匿名さん

ローン 1億円x6.25%x35年 で 毎月 26.5万円返済
管理費 修繕費 で 毎月4.5万円 （年々あがり続ける）

したがって最低年間360万円かかる
これに固定資産税が必要

[7311: 匿名さん]

車ある人は駐車場代も必要だね

[7312: 匿名さん]

固定資産税の話は敢えてパス？目的は？

[7313: 匿名さん]

＞再開発組合の全資産を全区分所有者で均等割している可能性

高額な固定資産税の理由を探すには、まずはこれを営業さんに確認すべきでしょうね。
地価はそこまで高くないので、私的にはもうこれしか理由が考えられないですが。

[7314: 匿名さん]

それをやるメリットは？
地権者にしかメリットないように見える。

[7315: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑でも70平米あたり年間50万もいかないはずですよ。
土地の安いココで100万はあり得ません。

[7316: 匿名さん]

>どの広さの部屋を買うかによりますが、70平米でも固定資産税は軽減措置終了後(5年後)100万/年

ってやつだよね。この数字が正しいのかは知らないから書かなかった。

参考にして
https://sumai-u.com/マンション購入後にかかる固定資産税とは？-軽減/

[7317: 匿名さん]

港区タワマンでも70平米だと40万くらいだね。
事前の概算でもさすがに50万とは出さないよ。検討者の購買意欲が削がれるからね。
つまり今出してきている固定資産税の予定もある意味リアルに近いのは間違いなさそう。

問題はその理由だが、果たして…。

[7318: 通りがかりさん]

部屋によるしまだはっきりしないけど目安は70平米なら50万円/年くらいみたい

[7319: 匿名さん]

建築にかかった費用がポイント？

土地高くなく、仕様もパークコート内で良い訳でもないのに固定資産税が高いとは、いかに。
土地の取得費も関係ある？

[7320: マンション検討中さん]

将来の修繕積立金の増加も気になりますね。
50代が入居者の大多数だと、10年後15年後に修繕積立金増加に反対されたりして。

[7321: 匿名さん]

>>7318 通りがかりさん
詰まり。土地も高くて仕様も良い神宮外苑とかと同等？

[7322: 通りがかりさん]

>>7321 匿名さん
同等かどうかは知らないけど分からないなら業者に直接聞いたら？ここで聞いても分からないでしょ

[7323: 匿名さん]

ならば、やはり土地の持分がマンション敷地部分だけじゃなく他の敷地分も入っているということかな。

[7324: 匿名さん]

>>7323 匿名さん

そう考えると辻褄はあうけど全然納得できない

[7325: 匿名さん]

共用部分の固定資産税をみんなで均等割して払うことってあるかな？それなら分かる

[7326: 匿名さん]

>>7325 匿名さん

それなら他のタワマンよりバカ高いことを説明できない

[7327: 匿名]

土地分の軽減措置が受けられるか決まっていないって可能性もある。

[7328: 匿名さん]

資材や人件費の高騰した分が乗ってるとか？

[7329: 匿名さん]

>>7328 匿名さん
そりゃ、同時期の物件なら同等のはず。
渋谷や神宮外苑より高い理由にはならないのでは。

[7330: 匿名さん]

>>7325 匿名さん
それは普通やるのでは。

[7331: 匿名さん]

駅直結パークコートならそんなもんでは

不満なら神宮や渋谷買えばいいよ

[7332: 住民板ユーザーさん1]

駅直結かどうかは固定資産税算出には直接関係ないのでは？
関係するのはあくまで土地の公示価格と建設にかかる費用、あとは税務署で高品質と見なされる仕様。

[7333: 匿名さん]

気になるところは担当者に聞いて納得したら買えばいいよ

[7334: 検討板ユーザーさん]

ここに書くことではない
と思う人ががいる理由なのね。

やはり、地権者関係なのかな。

[7335: 匿名さん]

安いものには理由がある。
問題はそれを納得できるか。

[7336: マンション検討中さん]

この時点で固定資産税なんかで騒いでる人ってモデルにも行って無いんじゃないかな。前にも誰か言ってたけどそれなりの収入を維持できる人しか住めないのは初めから想定内。管理費がー。固定資産税がー。駐車場代がー。とかって今更いってる人ってそもそも検討しちゃいけない人だよ。

[7337: 匿名さん]

>>7331 匿名さん
>>7336 マンション検討中さん

論点が、ズレてます。
これはとても大事な話ですから、少し黙っててもらえますか？

[7338: 匿名さん]

>>7336 マンション検討中さん

全く違います。モデルルームに行って資金計画表出してもらったら、概算といえど固定資産税があまりに高すぎて困惑しているのです。計算式出してもらいましょう。

[7339: 通りがかりさん]

>>7337 匿名さん

モデルルームに行って自身で確認のうえ、ここで披露すればいいのでは？

[7340: 匿名さん]

>>7338 匿名さん

どの部屋が欲しいの？価格によるでしょ

[7341: マンション検討中さん]

こんなところで誰とも分からない人に聞になんで固定資産税が高いか聞いてどうするの？
担当者か担当で分からなければ計算の根拠を計算した担当者に聞けば良いでしょ。
黙ってろって何なんだろう。
どーも話を聞いてて固定資産税が多少下がっても買える人の気がしないんですよ。

[7342: 匿名さん]

黙ってろはないわな

[7343: 匿名さん]

>>7336 マンション検討中さん

そうですね。そういう人は格下パークシティ
でも検討しておけば良いんですよ。武蔵小山
とか。笑

[7344: 匿名さん]

>7341
うん。
あなたの言うそれが、つまり検討スレで話されるべき議論なわけであって、ポジ要素以外はそうやって乱暴に処理するなら、このスレ自体意味がないのですよ？

価格・下駄履き商店街・野村再開発 etc 全て営業に聞け、でお終い。

[7345: 匿名さん]

いつもの無理ポジさんなら、この固定資産税の話程度なら即座に反論してくる内容ですが、今回は「営業さんに聞いたのですが、…」が随分と遅いんですね？

これって本当に弁慶の泣き所的な？

[7346: 匿名さん]

固定資産税が気になるなら他の物件ご検討されては？春日界隈にも中古マンション、戸建て色々あります

[7347: 通りがかりさん]

マンション投資目的ならやめといたら？2年後の市況はわからんし

[7348: 匿名さん]

豪華な共用部分の価値も持ち分に含まれますから固定資産税が高いとしたら土地の評価と建物の評価が高いから。そんな事は
分かってるって言うなら人に聞かない事。ここの物件特有の固定資産税が高くなる理由なんて無い。あと、特例期間が終われば更に上がるし管理費も上がるから今の時点で収入に対して高いと感じるなら無理しない方が良い。

[7349: 匿名]

固定資産税の対象が不明なんだよ。土地も建物も。
それが判ればこんなに騒いでないよ。

[7350: 匿名さん]

固定資産税の質問をするとここ買うなと言われる

そういう掲示板です