パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[6901: 匿名さん]

>>6886
だいたい再開発のたいした知識もなく文京区の事情も知らず計画決定だ頭頭大丈夫？とか言ってる奴の頭こぞって大丈夫か？
ラクーアの眺望って凄いうける。アホなの？

[6902: 匿名さん]

地権者が集まって15年かけて組合立ち上げてるから頓挫しないんだけどなー
もう規模は決まってこれ以上増やさない限り19年3月に都市計画発表ですよ
文京小石川みたく延期するなら事前にアナウンスあるはずですけどそれもないみたいですし

[6903: マンション検討中さん]

>>6901
日本語でOK

[6904: 口コミ知りたいさん]

それにしてもあの角にマンションってどうせならカッコ良いの建てて欲しいですけど西向きはシビックセンターから丸見えになりますね。ここの抽選にはずれても今年分譲になるんじゃなければ検討対象外ですね。

[6905: マンション検討中さん]

土地の形は綺麗な四角形でこちらのようにいびつではないから、きれいな形のタワマンが作れそうだね。免振も余裕でしょ。で、天井高260以上で、下がり天井少な目で、駅直結なら文句なし。

[6906: 匿名さん]

誰もが買えそうな値段に落とし込んでドールハウスみたいなマンションにだけはしないでね野村さん

[6907: マンション掲示板さん]

野村の方、建物自体はパークコートより規模が大きいんだね。あくまでガーデン東西南北の含めない計算だけど。
て事は再開発特例で、理論上はパークコートよりも高層を建てられるんだけど詳しい人います？

[6908: 匿名さん]

駅直結で小規模になることはあり得ないっす。
かなりでかいの建つね。

[6909: 名無しさん]

まあ再開発と駅直結で地上20階建てはありえないよね
だとしたら東向きも日照時間2.3時間減るなこりゃ

[6910: マンション比較中さん]

敷地の面積はPCの半分ですよね？で、PCより大きい建物たつんですか？ん？

[6911: マンション検討中さん]

地下鉄直結マンションが2棟以上建ってる駅って他にありますか？

[6912: 匿名さん]

ぱっと思いつくのは、東新宿、東池袋、麻布十番かな？
敷地面積はここは0.6ha（全部で2.4ha）、真砂の再開発0.3haですね。
せっかくなので、意味のないマウンティングはやめてもっと有意義な情報交換しましょう！

[6913: 名無しさん]

>>6912 匿名さん
それガーデンノース入ってますよね？
あくまで北地区全体の開発だから多少敷地面積は上乗せされてるはず

[6914: 名無しさん]

あとガーデンゲートは駅直結なんですけど、隣の地権者マンションも駅直結ではないですか？予定に地下2階とあったので...

[6915: 匿名さん]

マンションに入るテナントが気になります。
スーパーは明治屋という噂を聞きました。
三菱食品つながりですかね。
ブランド力はありますが、普段使いできるところだと良いです。

[6916: 匿名さん]

＞野村の方、建物自体はパークコートより規模が大きいんだね。

まじか。
てことは同じ容積率なら、野村の方が高いマンションになるやん。ww


＞スーパーは明治屋という噂を聞きました。

少しは営業にききなよ。スーパーの保留床持ってる地権者は、まだ募集すらかけてない。

[6917: 匿名さん]

地上40階「パークコート文京小石川 ザ タワー」など「文京ガーデン」の建設状況

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52458763.html

[6918: 買い替え検討中さん]

プラウドブランドでマシな物件が建つかどうかは市況次第のような気がするなあ...

[6919: マンション検討中さん]

>>6912 匿名さん
ありがとうございます。

絶対高さ制限下、また文京区という特殊な地域で、どんなマンションが建つのか興味深いです。

[6920: 匿名さん]

免震マンションで地下で地下鉄直結ってどうなの？施工難しそうだけど

[6921: 名無しさん]

>>6917 匿名さん
これだと南地区のガーデンゲートタワーも共同住宅の表記あって地下2階が駅直結になるから、野村プラウドよりも駅直結が2棟になるんだけど...
なにが唯一無二だよ

[6922: 匿名さん]

登りとの直結はいいけれど、安くないんじゃないかな。特に再開発地域内にトラブルがあるということは価格に影響するでしょう。

[6923: マンション検討中さん]

つられてる人は少ないでしょうが、詳しくない人もいらっしゃるかもしれないので一応書いておきますが、不動産のプロはこの物件はまあ狙わないですよ。理由は簡単です。

「プロは早急に利益を求められる商売なんで手っ取り早く確実に大きな利益を狙えるものしか狙わないから」です。

お金を運用する視点になれば、手付金を2年半拘束され、その間に市況がどうなるかもわからずいくらで転売できるかもわからず、個人が住宅ローンを組める物件で下手すると抽選になって買えるかどうかもわからないものにお金と労力かけるかどうかを考えて貰えればわかるかと思います。

プロは大半は市場に出てこないような案件を狙います。一般の人の目に触れるようにサイトに登録していたり、広告がうたれてる時点で利回りが低くてプロには売れないから、わざわざコストかけて一般の人に販売をしているとも言えますし。

そもそも三井不動産もプロなんですし血眼になって価格決めてるんですから、何十%もいきなり転売益出るような値付けはしませんし。

とはいえ、文京区では貴重なタワマンですし、駅直結は貴重ですからなんだかんだ言っても実需のみで抽選くらいまでは行きそうな気はしますが。

どなたかの参考になれば幸いです。多分、この意見に噛み付く方も出てくるとは思いますが、どちらが正しいかは、ご自分で調べてみれば自ずとわかるかと思います。

[6924: 名無しさん]

エントランスが細い脇道なのが残念。一応裏口にエントランスぽいのはあるけど目立たないしおそらく大した事ないような。。。
やっぱり資産価値高いのは全部エントランスが豪華な作りで通行人の羨望を集めるんだよな

[6925: 匿名さん]

まあ、掲示板は参考程度にして、自分の直感を信じろ

[6926: 匿名さん]

正直、ここがなんちゃってパークコートなのは、納得しています。

駅直結の具合は、もちろん野村が格上。
地権者さんの商店街が下駄履きされないことも、野村の方が住居としては良質です。
野村の方が安く出てくるのも、覚悟しています。

しかし、2年は待てないのでこちらで妥協しようと考えています。

[6927: マンション検討中さん]

こりゃすごい抽選会になるわ

[6928: マンション検討中さん]

だから実需で買いますよ。

[6929: マンション検討中さん]

>>6921 名無しさん
これ、私が営業に聞いた話だと、地権者用のマンションになるため、まとまっては販売されないとの話でした。個別にパラパラでる可能性はあるから、それを狙うのも手かもしれませんが。パークコートにも地権者住戸100以上ありますし、ちょこちょこ売られるでしょうから、今回はスルーするのも一つの手かもしれませんね。

[6930: 匿名さん]

投資用でしょ、ここ。
価格と仕様が釣り合ってないんだから、実需にはストレスでは。
もちろん、皆さんは良いものを知っている人、という前提があっての話ですが。

[6931: マンション検討中さん]

価格と想定賃料は釣り合ってるんですか？？

[6932: 名無しさん]

パークコートも乱立しまくってて希少性ないけどね
もう本郷にもパークコートあるし

[6933: マンコミュファンさん]

文京区でぶっちぎりナンバーワンなので気持ちも分かるが、この程度のマンションで有頂天になれる労働者階級が羨ましい。

[6934: 匿名さん]

三井には突然の逆風ですね

青天の霹靂、っていうんでしたっけ、こういうの

[6935: マンション検討中さん]

気づいてない人も多いんじゃないかな
気づいてても火照った気待ちを抑えられない人も多いだろうし
モデルルームに行って浮かれた気持ちを冷静に俯瞰できる人は少ない

[6936: 名無しさん]

ここ見てる人は富裕層だと圧倒的に少ないんじゃないかな
唯一無二の駅直結だと思ったのに、ガーデンゲートタワー、プラウドと3棟も駅直結になるとは
しかも上記2棟どちらも後楽園徒歩1分

[6937: 匿名さん]

春日の再開発のスレッドを見直せよ
騒いでいるのは、購入検討していないやつだろ

[6938: 匿名さん]

>>6923 マンション検討中さん

北仲にはプロが群がったけどなw

[6939: 匿名さん]

北仲は値付けが歪な間取りがあった
ここもなくはないけど微妙

[6940: 名無しさん]

>>6905 マンション検討中さん
その四角い土地の敷地内を縦横に走る細い私道が共同所有になっていて、所有者のお一人が所在不明。その方が見つからない限り綺麗な四角い土地まるまる開発できないと聞いたのですが、その方見つかったんですかね

[6941: 名無しさん]

>>6936 名無しさん
プラウドは後楽園駅でなく春日駅徒歩1分。後楽園駅は離れてるので徒歩5分。信号２回あるのでその待ち時間含めると徒歩数分では着かない。

[6942: 名無しさん]

>>6941 名無しさん
プラウドから後楽園駅は信号3回でした。

[6943: 匿名さん]

ガーデンゲートタワーはオフィスなので誤解のないように。
地権者住戸の方は文京ガーデン ザ サウスとか名づけられちゃったところを見ると特定のデベロッパーのブランドのマンションにはならないっぽい。しかもパーコーが発表されたにも関わらず未だに詳細が公表されていない。一応販売はされるとの報道はあったけど、それこそREITとかのプロがお買い上げってことになるんじゃなかろか。サウスの方は大江戸線直結だし...。

[6944: 匿名さん]

どんな仕様になるのかも未だに不明で、待つ価値があるかどうかわからない物件の建築が発表になる頃にはここのめぼしい部屋は売り切れて割高で条件の悪い残り物しか残っていないんだろうね。

[6945: 名無しさん]

やっぱりサウスの方も駅直結だったのかよ
希少性ないじゃん
向こう10年以上は駅直結独占だと思ってたけどこれで野村も来たら資産価値下がるのは明白だね
投資用で考えてたけど私は降ります

[6946: 匿名さん]

サウス棟の現地見ましたが、シビックセンター(高層建物部分)とはギリギリ被らないので、南側は光はとれると思います。また、立地的には、パークコートより後楽園寄りで便利な場所です。
ただ、その先の眺望は東京ドームホテルと被るので、上層階(23階)でも、パークコートほどの抜けはないと思いました。

[6947: 匿名さん]

>>6944 匿名さん
全部の部屋が割高で条件が悪いから目くそ鼻くそ

[6948: マンション検討中さん]

この掲示板の有益な情報ありすぎて助かるわ
見てなかったら勢いだけで絶対申し込みしてた

[6949: 匿名さん]

野村の方が物件としての格は上になるのは間違いないが、さらに2年待つのは考えちゃうなあ。
値段も安く仕様もよくなっている時期にちょうど差し掛かる頃なので、魅力的なのは魅力的なのだが、、、

[6950: 匿名さん]

2年後の予想
安倍政権はなくなってておそらく緊縮小派の石破が総理大臣になってる
当然黒田も辞任、金融緩和も縮小
金融緩和縮小で金利上昇
消費増税で消費指数減、実質賃金も減
オリンピック終了
2023年竣工以降は、晴海フラッグ、東日本大震災工事が落ち着き建設費下落（タイムラグ多少あり）

これが現実的かな
でも、それでもここは中古売り価格は中々下げないと思うよ
周りの中古も下がる予想だけど、ここ乖離しても下げたら大損だから

[6951: 匿名さん]

パークコート買えない言い訳としては野村はちょうど良かったですね。野村が出来たら景気が悪いから買わないとか言っとけば一生賃貸で暮らせます。少しでも倍率下がるなら嬉しい限りです。

[6952: 匿名さん]

私は、ここの掲示板だけ野村が、ものすごく評価されていることに違和感を感じる

[6953: 匿名さん]

>>6951 匿名さん
あなたが本心でそう思っているなら、わざわざ掲示板には書かないと思いますよ。
そうやって野村を言い負かしたいのは、不安や後ろめたさの裏返しでしょう。

[6954: 匿名さん]

ここが売れた後は文京区に関心が有ってお金持ってる人が一気に減るから野村は苦戦するでしょうね。無理して駅直結とかしないで駅1分にしてお安く出した方が現実的だよ。

[6955: 匿名さん]

不安や後ろめたさって自分の事じゃないの？図星だったんだ。ごめんね

[6956: 匿名さん]

買えない理由がいろいろできてよかったですね。実需の観点からのマンション購入は先に伸ばせば伸ばすほど、実は損なんですけどね...。

[6957: 評判気になるさん]

>>6952
さすが営業力の野村さんですなあ、と感心することしきりです

今回もまた奇特な方がたくさん釣れるんでしょうね...

[6958: 匿名さん]

>>6957 評判気になるさん

営業力の野村、先走りし過ぎ。

パークコート買えるのに買わないで野村を待つ人なんていないよ。
そこまでして野村待つのはそれしか買えないから。それで良いじゃん。ここをネガればネガる程、見てて哀れだよ。

[6959: 匿名さん]

これだけ擁護が湧いてくると、あやしい雰囲気を感じますね…

[6960: 匿名さん]

一生懸命、野村が格上とか言ってる方がよっぽどあやしい雰囲気なんだけど・・営業さん

[6961: 匿名さん]

地権者さんの商店街が一階と二階に入るとのことですが、ここには元々どういう商店があったのですか？

[6962: 匿名さん]

ここ地権者に有利な権限とかないでしょうか？
さすがに地権者が住戸の1/3は不安があります。

[6963: ご近所さん]

>>6962
地権者って言っても一件じゃないからね。自腹を切って差額を払ってここに住む一群の人々であって、土地と建物を手放す代わりに優待販売を受けたというのに等しい同じ住民だよね。どこかの物件みたいに特定の法人がガッツリ過半数を握っているような所と同じではないでしょう。

それはさておき文京区の物件を検討しているのに足立区の物件も検討している人って単に板を荒らすのが好きな野次馬かなと思ってしまいますね。

[6964: 名無しさん]

>>6961 匿名さん
中華料理屋、家政婦紹介所、塗装屋、雑貨屋、蕎麦屋、肉屋、八百屋、焼肉屋、FamilyMart、お好み焼き屋、等々

[6965: ご近所さん]

>>6961
確かガラス製品などを扱うギフトショップとか、漫画喫茶、お持ち帰りのみの寿司屋、肉屋、あとは大半がカフェやレストラン割烹居酒屋等々の飲食店かな。こんにゃくえんま前の交差点付近を除くと商店街は形成していなかった地域。おそらく多くの地権者は権利床をテナントに貸すんじゃないかな。バラバラに探すんじゃなくてよく話し合って商業施設に統一感のあるちょっとおしゃれなテナントを集めて欲しいね。さほど広くはないようなのでちょっとスパイシーな個性的な店が入ると効果的かな。

[6966: 匿名さん]

手持ちの資料だと、この再開発の事業協力者（清水建設・大成建設）が選定されたのが2003年、予定では2010年に解体し、2014年3月竣工だった。
でも、遅れに遅れて実際に解体が始まったのは、2016年で、完成予定は2021年3月になった（ちなみに、本当は2020年に完成予定だったが、掘ってみたら遺跡が見つかって半年延びたとか）。
真砂の野村物件、2024年3月竣工なんて当てにならんよ。

[6967: 匿名さん]

＞多くの地権者は権利床をテナントに貸すんじゃないかな。

それは違うらしいです。
採算の関係から、ほとんどは元々あった地権者さんの商店街が入るとの話です。
営業さんに確認してみてください。
重要事項なので、スタバが入る等々の嘘は言えませんから。

[6968: ご近所さん]

ちなみにピンクフラミンゴが再開したら面白いと思う人はいると思うが、どうなんだろうなあ

[6969: 匿名さん]

私は彦坂さんのコロッケとかチャーシューとかお惣菜だけでも復活して欲しいんですが。

[6970: ご近所さん]

「急いでない人は待ち、直ぐに買いたい人は買う」がファイナルアンサー？

[6971: 匿名さん]

>>6967 匿名さん

うわー

[6972: ご近所さん]

>>6967
引退する人もいるようだし、そのままってことはないと思うけどね。飲食店とかは復活するかもしれないが....

[6973: 匿名さん]

>>6972 ご近所さん
酔客の集うパーコー

[6974: ご近所さん]

うん、確かになんか凄く心配になってきた...

[6975: 匿名さん]

焼肉屋さんが入るんですか。
臭い云々は月島のもんじゃタワーみたいな感じですかね？

[6976: ご近所さん]

叙々苑が入っているラクーアでは匂いの問題はないから大丈夫じゃないかな、換気さえしっかりしていれば。おしゃれな内装にしてくれるといいけどな。

[6977: 匿名さん]

換気だと換気口の近くは大迷惑。
消臭しないと大問題。

[6978: ご近所さん]

まあ昭和な風景にだけはしないようにお願いしたいなあ...
ニュー新橋ビルみたいなことにゃならないとは思うが、せめてメトロエム程度には踏みとどまって欲しい。

[6979: 匿名さん]

地権者の商店街って前のあの感じのが入るんですか？嘘だったら虚偽と三井さんへの営業妨害になりますけど大丈夫？

本当だったら魅力ないんですけど

[6980: 匿名さん]

でも彦坂のお惣菜と焼き太郎のホルモンは美味しかった！すでになつかしいー！上品な感じで復活してほしいです。
パーコーと言われると排骨麺食べたくなってきました。

[6981: 名無しさん]

>>6979 匿名さん

元々北側角地のビルに入ってた美容院で聞いてきたのですが、優先的に入る権利はあるそうです。ただし強制ではないと。
あと、映画館が入る話もあったが上野にあるから立ち消えになったと。
肉の彦坂さんおいしいから復活して欲しいですが美味しそうな香りが道まで広がってましたからね。広島お好み焼きの店も南側にありました。

[6982: ご近所さん]

テナント募集すれば労せず家賃収入が入るんだけどね、自分で店やる方が余程コストがかかってしんどいと思うんだけど。

[6983: 匿名さん]

>>6982 ご近所さん
その辺は貸した方が儲かるならそうするんじゃないですかね？

[6984: マンション検討中さん]

いずれ建つプラウドのことを考えると、東と西だったら西のほうがいいですかね？住友ビルの高さまでは西側は駐車場になるみたいなので、西だったらどの部屋も住友ビルは越えて眺望はよさそうですね。

[6985: 匿名さん]

>>6979：匿名さん

三井の営業さんは、そう言っていましたね。
メインは地権者さんの商店街である、と。
貸しテナントにするだろう云々の希望的観測の投稿が目立ちますが、印象操作はよくないのでは？
そんなに地権者さんがお嫌いですか？

[6986: マンション検討中]

プラウドは南街区の東側ですから
ここからの展望にはそう影響ないのでは

[6987: 匿名さん]

焼肉マンションか…
ほんまにパークコートなんか、ここ。
パークシティで良かったんちゃう？

[6988: 匿名さん]

>>6985 匿名さん
彦坂のおやじさんは辞めるって言ってたけどなー。続けてくれるなら嬉しいけどね。

[6989: 名無しさん]

>>6988 匿名さん
肉の彦坂さんやめてしまったのですか…とても残念です。唐揚げおいしかったのに。。

[6990: 通りがかりさん]

あと、なか卯とすきやも復活してほしいです

[6991: 匿名さん]

1216バスがあるパークコートって前代未聞？

[6992: 通りがかりさん]

他に金物屋とか、店先に仏壇用の花とか新聞を並べて売ってた駄菓子屋とか、公文とか、小さなイタリアンレストランとか、宮崎タルタルチキン食堂がありましたね

[6993: 匿名さん]

ショボイ・・・

[6994: 通りがかりさん]

まあ、昔からここで商売をされていた方々ですので…

[6995: 通りがかりさん]

>>6987 匿名さん
焼肉屋は南側にあったってだけの話で、パーコーに入るか知りませんよ。ちなみに叙々苑みたいな高級店ではなく、どちらかというと居酒屋とか気軽に入れる飲み屋みたいな感じの店でした。

[6996: 匿名さん]

>>6987 匿名さん
下層階が商店街であったり、駅直結であったり、何から何までキャピタルゲートプレイスとうり二つなんですよね。
キャピタルゲートプレイスもＪＶ物件だったので、名前が特定デベのブランドにはなりませんでした。
こちらも同じくＪＶ物件なのに、パークコートの名前が付いたのは、やはり地権者多数でコストが高くなり過ぎた為に仕様を落としたうえで高く売らざるを得ないこと、さらに現在は市況の放物線の頂点の時期であるがゆえにこういう事情も許容されるであろうこと、こういったことが理由だと思いますね。

[6997: 通りがかりさん]

なるほど！

[6998: 匿名さん]

まあ権利床を持っているのはビルのオーナーであってそこのテナントではないからね。建物のグレードが高くなった以上、以前よりも家賃は高くなるだろうから同じ店が入る可能性は少ないだろうな。東京ミッドタウン日比谷なんかの事例を見てもそうだけれど、商業施設ってのは最近の再開発では規模が小さめであまり気合いが入っていない。ただ、良い店が入るとザ・パークハウス小石川後楽園のようにシナジー効果で資産価値が高まるので、あまり舐めた店を入れて欲しくないな。

[6999: マンション検討中さん]

日比谷はマンションちゃうやん。
ググっただけで実際に訪れた訳ではないけど、
キャピタルゲートプレイスの店舗一覧しょっぱいな。場末の雑居ビル感がハンパないね。せっかくのタワマンが台無し。
ここもそうなるんかな。

[7000: 匿名さん]

>>6999
う?ん、一瞬そのような不安はないではないけれど、商店街というよりは雑居ビル街だったので新たにテナントを入れるところが多いと思うけどね。どうやら引退する人もいるようだし、最近は代替わりもあってこの近辺の古くからの商店も業態を変えたり店舗を改装したりとかなり努力しているので期待しているところだけれどね。