パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[6801: 匿名さん]

規制って例外があったりするからなあ

[6802: 匿名さん]

>>6781 匿名さん
黙ってないで何とか言えよ。上から目線でえらそーに。千代田富士見は自殺マンション決定で良いんですね。

[6803: マンション検討者]

>>6800 マンション検討中さん
ここは何で40階建なのかな？
ここを超えるタワマンって噂だけど

[6804: 匿名さん]

自殺の件は、千代田富士見の住民板に少し書いてあったし、事実でしょ
エントランス着地は嫌だな
験を担ぐ人からは、敬遠されるだろうな

[6805: マンション検討中さん]

>>6798 匿名さん
ここも春日駅直結予定なんですね
確かにその点では唯一無二とは言えなくなるのか

[6806: 匿名さん]

>>6805 マンション検討中さん

区営住宅が関係しているから、区の予算でも入るのかな

後楽園駅出てすぐの、区営住宅も老朽化していますよね
あの辺もうまく開発できないのかな

[6807: 検討板ユーザーさん]

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業は小学校どこになりますかね。

[6808: 検討板ユーザーさん]

野村の方は春日駅上り直結、不動産バブル崩壊でここより安く買えるかも？
待つが吉か、待たぬが吉か。

[6809: マンション検討中さん]

直結と言っても下り線のみ。しかも端っこ。
この野村不動産の再開発はどうなるのかな。

[6810: 匿名さん]

自分で住むなら欲しいマンションが出たら買う
これで幸せになれるよ

待ったとしても、中古で欲しい部屋がでる
価格以前に、ここで積むと思うぞ

その他にもハードルがある
ライバルが瞬殺で買う
金額が高い

[6811: マンション検討中さん]

>>6807 検討板ユーザーさん
住所的にはおそらく本郷小だと思われます
比較的新しくできた小学校で校舎がわりと綺麗です

[6812: 匿名さん]

千代田富士見に勝てるとか、まじ 草

どう考えても 完全下位互換ですよ

[6813: マンション検討中さん]

>>6803 マンション検討者さん

ここは再開発地域だから？か絶対高さ制限がかかっていません。
絶対高さ制限の地図をご覧いただくと確認できます。

でも6801さんもおっしゃっているように、よく読んでみると色々特例があるみたいです。

特例が認められてタワーマンションも十分あるかもですね。

[6814: 匿名さん]

誰も千代田富士見に勝てるとか言っていないぞ
だから、価格も千代田富士見に比べると安いだろ？

千代田富士見が圧倒的なんならそれ良いじゃん

後楽園駅から1.2キロ離れた飯田橋駅は素晴らしい

[6815: 匿名さん]

特例による緩和は政治だからね。

[6816: 匿名さん]

普通は総合設計制度の認可を頂き、ボーナスを付与された容積率を限度いっぱい消化して最大限に有効活用できる高さ・形状の建物をつくります。
野村の再開発も、おそらくそれを目指すはずなので、ボーナスを付与された容積率を限度いっぱい使った高さの建物を造るはずです。

三井の誤算は、こちらの第1期前に野村の再開発が明るみに出た事。
これで、知らぬ存ぜぬが通らなくなりましたから、将来南東の方角に高層建築物ができる可能性の旨を説明する義務が生じるようになります。
重説は抽選後になりますから、担当者やモデルルームに問い合わせないと、抽選後に泣きを見ますよ。

[6817: 匿名さん]

>>6814 匿名さん

もともとえらそーに千代田富士見自慢するから古傷を蒸し返えされるんだろ。黙ってろよ。

[6818: 匿名さん]

なんだか荒らされてますね。いつものPC武蔵小
山氏に。

[6819: 検討板ユーザーさん]

>>6818 匿名さん
アイドルが自分に好意を抱いてるって勘違しちゃうストーカーみたいな人って言われない？

[6820: 匿名さん]

>>6819 検討板ユーザーさん

といいますと？

[6821: 匿名さん]

>>6820 匿名さん
毎度毎度激しい妄想を抱いてますね、ってことが言いたかったのではないでしょうか。

[6822: マンション検討中さん]

南東と東は将来かなり変わりそうですね…

[6823: マンション検討者]

でも所詮プラウドなんだよな
パークコートには敵わない

[6824: 匿名さん]

>>6821 匿名さん

ムサコさんの気持ちが良く分かるんですね笑

[6825: マンション検討中さん]

そのプラウドが視界を遮ることになると不快極まりないね

[6826: 匿名さん]

>>6825 マンション検討中さん
ここは文京区。そんなに簡単に特例とか言ってタワーがたちますかね？

[6827: 匿名さん]

パークコートに対抗して全然違うカッコいい名前付けてくるかも知れない。

[6828: マンション検討者]

まあプラウドでパークコートを上回る資産価値のあるマンションは未だないけどね
プラウドは郊外に建ちまくってるしブランドとしては二流

[6829: マンション検討中さん]

プラウドの方が南向きの間取りを確保できそうだし尚且つシビックもなく抜けてる
東向きも抜けてる上に住宅街だから静かそう
本郷小まで通うのに大通りを股がなくても済むので子育て世帯には選びやすい
価格は市況がどうなってるかにもよるからわからないけど人気は出そう

[6830: 名無しさん]

>>6676 マンション検討中さん
本当にどうでもいい。
観てる観点が違ってたりする。
良いんだよ、自分が良ければ。
だから色々な物件が存在してそれなりに売れてる
無責任な評価をしてる人も自分が欲しければ自分が付けた評価低くても買うでしよ。

[6831: 口コミ知りたいさん]

>>6829 マンション検討中さん
学区は礫川じゃないか？

[6832: 匿名さん]

>>6829 マンション検討中さん
その住宅街のお陰でどのくらい挫折したマンションぎ有ったことか。

[6833: 匿名さん]

高層階と東向き以外は、竣工2年で囲まれてお見合いになるんですね。

[6834: 匿名さん]

プラウドは本郷小？学区はここより格上だね。
上り方面が直結なのも、朝たすかる。

[6835: 匿名さん]

本郷アドレスだと台地だから谷底物件とも言われない

[6836: 匿名さん]

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業はまだ建物規模も不明だけど南側に本郷真砂アパートという巨大な老朽化した都営住宅があり、いずれ建て替えとなるだろうががっつり南側の眺望を妨げてくるだろう。また昼から午後にかけて日陰になる住宅地は文京区内でもかなりの高級住宅街、強力な反対運動が懸念される。来年組合認可ということだが、前途多難な印象。おそらくここの西側にあるスミフのビルの高さは超えてこないと見ている。

[6837: 匿名さん]

初心者マークが珍しく必死（笑）

[6838: 匿名さん]

関係ないけど、神保町直結の三井のマンションがあるんだね
古いけど割と高い
小石川は、安くはないけど割高ではないと思うな

[6839: マンション検討中さん]

いずれ建て替えとか反対運動が起きるとか、えらくPC側に有利なことが起きるんだね
そういう説明をモデルルームでされるんだろうな
でも眺望を遮る駅直結マンションが近々に建つ可能性は変わらない訳で、冷静に選ばないといけないなとは思ったよ

[6840: 匿名さん]

天井高はプラウドの方が高いと思いますよ。
三井はメジャー７でも結構低いほう。パークマンションでも標準が2.6mなので。

[6841: 匿名さん]

プラウドは、東池袋と同じレベルでしょ

[6842: 匿名さん]

地権者さんの、商店が、下駄履きされていないプラウドのほうが、住居としては格上だとおもいますが、皆さんどうおもいます？

[6843: 匿名さん]

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業の計画がまだ発表もされていないのに

商業施設やオフィスとの複合施設にならないという前提で話すのはいかがなものかと

多分複合施設になるんじゃないかな

[6844: 匿名さん]

元々ここは市場が入ってたしな

[6845: マンション検討中さん]

東池袋のプラウドタワーと同レベルなら全然検討範囲なんだけど

[6846: 匿名さん]

地権者の多いマンション、マジでおすすめしない。買った人の方が年収も民度も高いのがほとんどなのに、地の人間だから、歴史知ってるからと、我が物顔で民度の低い地権者に上から目線で牛耳られるから。経験済です。さらにマンション管理の私物化まで。利権すごいから。最悪引越して賃貸に出す前提なら良いけど、ここ利回り出ないし。うちは過去のマンションはあまりに気分悪いので売り飛ばしました。ここがどうかはわからないけど、そういうリスクは考えておくべきってことで。
もし、プラウドが本当に地権者少ないならそちらをおすすめする。ここの大規模再開発のリセールは高いけど、学区が良ければプラウドもリセールプラスになる。しがらみなく、引っ越してきた人がみんな新参なのは馴染みやすいよ。

[6847: ご近所さん]

ここは買いでしょ、駅直結なんて今後は出ないよ

[6848: マンション検討者]

千住タワーの地権者の管理組合議決権3票もあるらしいんだけどここは大丈夫か？
例外なく地権者を特別扱いするマンションだと、そいつらが役員になった途端、また談合して決議誘導、修繕の際の癒着で管理ズタズタになるぞ。ここは3割が地権者（しかも大多数が角部屋）なのでリスクをよく確認した方がいいと思う。

[6849: 匿名さん]

神保町駅直結のタワーマンションもお忘れなく
坪600です
春日駅直結とどっちが良いですか？

[6850: 通りがかりさん]

>>6849 匿名さん
こっちでしょ。
神保町は生活するには適さない。
本屋とスポーツ店で何買うの？笑笑笑
毎日カレーを食べるのも嫌だ。

[6851: マンション検討中さん]

>>6847 ご近所さん

本郷真砂南地区再開発計画のプラウドは春日駅直結ですよ。
商業施設も入ると書いてますね。
あっちの方が三田線上り直結だし、三田線下りや大江戸線への動線もいいですね。
規模的に商業施設もここ程充実はしないでしょうが、エレベーターの乗り換えがなくて済むのもメリットですね。

[6852: 評判気になるさん]

格上とか格下という話なら間違いなくパークコートが格上だと思いますけど。そう思いませんか？

[6853: 匿名さん]

どっちも良いマンションで、春日駅が盛り上がっていいじゃないですか

[6854: マンション掲示板さん]

地権者物件の数が多く、さらに地権者物件が同じ間取り・方角に集中しているのが厄介。
分散してくれていたら選択肢がもっと広がったので残念。

[6855: マンション検討中さん]

自分で勝手にパークコートって名付けておいて格上だって豪語できるなら苦労ねーな

[6856: 匿名さん]

パークコートの抽選に外れてもいつまでに建つか不明な物件を待つきは無いですね。規模が全く違うので。

[6857: 匿名さん]

>>6855 マンション検討中さん
意味不明。ブランドの価値はデベの実績で出来上がるものなので貴方や私が自分の建てるアパートにパークコートって名前付けても価値は上がりませんよ。

[6858: マンション検討者]

パークコートでも角部屋は全部地権者で残りカスは北東北西角部屋しかも坪単価ブリリア目黒並み
南東南西は中層少ししかもシビック、ガーデンゲートとお見合い野村も登場予定
北はお察し
唯一の東の生殺与奪は野村次第

ちなみに地権者マンションの地下2階まであるんだけど駅直結じゃない？
ガーデンゲートは駅直結

[6859: 買い替え検討中さん]

>>6850
悪い、本好きで休日は神田に入り浸っているんで、一瞬グラっときた（笑
毎日でもボンディのカレーは食える
まあこっちの方がマンションとしては上だけどね

真砂市場の裏手の野村が事業協力者になった再開発マンションは南街区の向かい側なので、ここからは遠いからさほど問題にならないだろうね。多分ここの売れ行きなどを睨んで色々と工夫はしてくる可能性があるが、下手するとこっちより高いかもしれない

ガッツリ向かい側とかだったらわからないけれど重要説明事項になるほど近接していない。

[6860: マンション検討中さん]

良く分かってんじゃん。
つまりパークシティレベルの仕様のマンションにパークコートって名付けても価値はあがらないってことだよ。

何この下がり天井、柱、角住戸地権者だらけ、非免振・・・・

[6861: 名無しさん]

>>6851 マンション検討中さん
失礼します。まさにそのエリアに住んでいるものですが、私道の問題が解決しておらず、立ち退かない頑固な家もあるので凍結してると聞いています。そうこうしてるうちに、ど真ん中が数年前に地上げされ狭小住宅が四軒建ちました。

[6862: 匿名さん]

ど真ん中の4軒はわらしべ長者狙ってるのかな？（笑）

[6863: 匿名さん]

頑固な家は最上階南東角部屋を要求しているのでしょうか？

[6864: マンション検討中さん]

春日駅が盛り上がるのは良いですね！パークコートの価値も維持されそう。

[6865: 匿名さん]

盛り上がるという話ではなく、どちらを買うべきかという ライバル論では？

[6866: 買い替え検討中さん]

まあとりあえず年齢的にここ数年のうちにマンションを買う必要があるので、本郷真砂アパート裏の再開発は見送りですね。人間には寿命というものがありますし、子供が小さいのも今だけですから。

[6867: 匿名さん]

私ならパークコート一択だな
三井好きもあるけど、価格が上がったら馬鹿らしい
後に下がった方が、許容できる

[6868: 名無しさん]

>>6863 匿名さん
失礼します。そもそも再開発反対のようです。大変頑固なご高齢の方です。。

[6869: マンション検討中さん]

この人達の 発想だと、パークマンションザ・タワーにしたら、坪1000超えそうですね。笑

[6870: 匿名さん]

裏は、戸建ての住宅街だからね
昔の人は、地に足をつけた戸建でないと落ち着かないでしょう
愛着があるのでしょう

[6871: 匿名さん]

>>6868
不謹慎な表現かもしれませんが、お亡くなりになるまで待つしかなさそうですね。
何十年もかからんでしょう

[6872: 匿名さん]

以前、ザ レジデンスの建つ前の空き地には反対している住戸が２?３件、平置きの月極駐車場のど真ん中に長く建ってましたね。レジデンスが建つまで十何年かそのまんまだったような覚えがあります。

[6873: 名無しさん]

>>6871 匿名さん
その他に私道の問題が解決していないようです。私道の所有者は複数いるようですが、所在のわからなくなっている方もいるようで、どちらかというとそれがネックになって話が進まないようです。

[6874: 匿名さん]

まとめると、ここの2年後に本郷小学区の駅直結（都心方向）マンションができる、という事ですね。
価格はこちらより安いでしょう。新築は下落トレンドに入ってますから（ネガではなく統計データが示す通り）。

[6875: 名無しさん]

>>6874 匿名さん
話が凍結しているため、真砂の方は未定なのではないかと思います。

[6876: 匿名さん]

>>6874
どうでしょうかね、所有者不明の土地の扱いはちょっと厄介ですよ。
高く売れるなら高く売るんじゃないかと思いますけれどね。ここが売れて取引事例ができればそれに引きずられて高くなりますよ。もちろん仕様を落とせば今でも安くできるでしょうが、そうなるとますますここの優位性が高まりますね。首都圏の物件は狭く、高くなっています。今後安くなる局面で、利潤確保のためにより狭く、より安っぽくなっていく可能性は十分あります。

[6877: 匿名さん]

>>6874 匿名さん
書き込み読んでから書き込もうね。発売も決まってない物件を2年後確定とか妄想が過ぎるよ。
文京区では予定とか計画って言葉は何も決まってないって意味だから。出来上がって分譲が終わった物件でも入居禁止になる区なんだよ。

[6878: 匿名さん]

人件費は安くならなくても、建築資材の価格はすでに下落しているので、ちょうどプラウドができる頃の2023年には価格に反映されて、マンション価格は安くなっていると、予想できます。

建築資材の下落幅の分をデベロッパーやゼネコンが利益で吸収してしまうという可能性もなくはないですが、如何せんマンション新築契約率はすでに、50%以下。それは考えにくい上に、現在のデベロッパー利益率の水準は、異常高値。
こちらの地権者商店街下駄履きマンションより、プラウドの方が確実に安くなっているでしょう。
仕様もその分 上げてもらえるかもしれませんね

[6879: 匿名さん]

https://www.kensetu-navi.com/construction/sikyou/01tokyo.html

下落って傾向ではないですよ。

[6880: 匿名さん]

取らぬ狸の皮算用をいくら述べてもあまり建設的な議論にはならないよ。
個人的には真砂の方にもいいものが建って欲しいという希望はあるけれど、駅の改札口やコンコースと敷地が直に接しているここと違って、ホームの真横なので駅施設を敷地内に作って都営地下鉄に提供する必要性が出てくるほか、公道の歩道の下にトンネルを掘削することになるのでおそらく道路を管轄する国土交通省との折衝が必要となるためハードルは高いと思うよ。そして免震にするならばさらにそのハードルは高くなるだろうと思う。その場合いくら建築費が高くつくかわからない。多分、真砂市場跡の所の入り口を使う駅徒歩1分マンションになるはず。直結は無理。

[6881: 名無しさん]

真砂の2023年完成は決定なのでしょうか？私道の一部所有者が行方不明のため、野村がもう動いていないと聞いていますが

[6882: 匿名さん]

小石川も当初は2018年竣工だったぞ
それが2021年だ
計画なんてそんなもんだ

[6883: 匿名さん]

事業では、文京区の玄関口にふさわしいランドマークとなるビルを整備する計画。施設規模は検討中という。１９年３月の都市計画決定、２０年４月の組合設立認可、２１年３月の権利変換計画認可を経て、同９月の着工、２４年３月の竣工を目指す。計画予定建物については、「春日駅」に直結予定。

[6884: 匿名さん]

真砂の再開発はまだ準備段階で計画決定もしていないので、実現するか不明、仮に竣工するとしてもだいぶ先になるでしょうね。もし売り出したら価格はここよりは安くなりそう。それに期待する人が増えてここの倍率が下がるなら嬉しいです！

[6885: 買い替え検討中さん]

そうね、青い鳥症候群の人は一定程度いますからそうしてくれるとありがたいですね。

でもマンション購入は早ければ早いほど有利ですよね、家賃を払っている期間が長ければ長いほど損します。

[6886: マンション検討者]

19年3月に都市計画決定だからほぼ本決まりなんだけど頭大丈夫？
なに必死に火消ししてるのか知らないけど
野村プラウドタワーは再開発特例で東京ドーム、ラクーア、スカイツリー、富士山を眺望できる、ここを超えるランドマークタワーになるんだけど

[6887: 名無しさん]

野村の方は4丁目16番地全域が開発対象で決定したのでしょうか

[6888: マンション検討者]

>>6887 名無しさん
自分で調べなよ
野村のプレリリースにもきちんと記載されてる

[6889: 名無しさん]

>>6888 マンション検討者さん
2017年7月のプレスリリースのことでしたら既に確認済みで、そのプレスリリース上の開発予定区域図には4丁目16番地全域が含まれています。実際そこに住んでいますが私道云々の問題で実質凍結状態との認識ですので、新たな情報があるのかと思い伺った次第です。ありがとうございました。失礼しました。

[6890: マンション検討者]

>>6889 名無しさん
凍結のソースは？

[6891: 匿名さん]

ここが、地域一番のマンションにならないなら、買わないほうがよさそう。
さらに安くて 仕様も上ならいわずもがな。

あとで、羨ましくなっちゃうし。

[6892: マンション検討中さん]

凍結したソースはおいしくなさそうですね

[6893: マンション検討者]

凍結の情報色々探したけど何も見つからないから100%ガセだね
つまらない事するなよ

[6894: マンション検討中さん]

ネットの情報がすべてと思ってるバカがいますね

[6895: 匿名さん]

ここガチご近所さんがうろついてるんであまり舐めたことは言わない方が...

[6896: 匿名さん]

都市計画決定から事業認可は時間がかかることが多いのでは？マッカーサー道路なんか50年以上都市計画決定済みのままですし。
販売価格下がるか倍率下がるなどの影響があればありがたい。

[6897: マンション検討者]

>>6894 マンション検討中さん
ソースも出さずに凍結とか騒いでる人の方がバカだと思いますがいかがでしょう？失礼しました。

[6898: マンション検討中さん]

>>6897
凍結してないっていうソースも出さずに凍結がガセだとか騒いでる人もバカだと思いますがいかがでしょう？失礼しました。

[6899: 口コミ知りたいさん]

春日後楽園の再開発も何度も延期になってるのご存知ないんですね。文京区なめてます？ま、そんなにブランズが欲しいなら建つまで何年でも待てば良いんじゃない？

[6900: マンション検討中さん]

>>6899
ブランズ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
何その新しい情報！！！！！！！！！！！！！！！！！