パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[6251: マンション検討中さん]

>>6250 匿名さん

なんで逆梁なのに室内にも梁の下がり天井があるのか聞いて下さい。

[6252: 匿名さん]

キャピタル狙い。

全部屋、買い。◎

[6253: マンション検討中さん]

不動産経済研究所のデータ出たね。
12月の初月契約率は50%切って、完成在庫は積み上がってるし、新築マンション市場は転換点迎えちゃったね。
買いたいけど買ったら高値掴みになるんだろなー。それを分かって買うか、次の物件を待つか悩みどころ。なんだかんだ各社再開発のパイプラインあるからなー。

[6254: 匿名さん]

逆梁で天井に梁が有るってどういうことですか？その時点で逆張りで無いような。

[6255: 評判気になるさん]

久しぶりに覗きにきたら物凄いスレの伸びでびっくりです。
価格も一部公開されているようですが、当時熱心に議論されていた高値厨さんと安値厨さんの戦いはどちらが勝利したのでしょうか。

[6256: マンション検討中さん]

>>6254 匿名さん

それが知りたいんです。
担当の方は構造のことは分からないとおっしゃっていました。

[6258: マンション検討中さん]

>>6248
>>6249
はい残念ですね。
馬鹿丸出ししちゃったね。
先週ＭＲでおいらも聞いたけど6245 名無しさんの言うとおりですよ。
再開発組合が建築主で以下のデベが参加組合員。
三井不動産(株)
三井不動産レジデンシャル(株)
三菱地所レジデンス(株)
新日鉄興和不動産(株)

[6259: マンション検討中さん]

これ

[6260: マンション検討中さん]

失礼
分ってないのは
>>6247
>>6248
だった。

[6261: 買い替え検討中さん]

>>6255
どちらも正解ということで両者勝利宣言の後は収束しております。
そういう価格の部屋があるというところで手打ちができたようです。平均価格を持ち出すと紛争が激化するのでこれ以上は触らないようにお願いします。はっきり言って自分が買いたい条件の物件以外の価格は関心がないですし、そういう人ばかりだと思います。

[6264: 評判気になるさん]

>>6261
ご回答ありがとうございます。状況分かりました。荒れるもとを作ってしまいすいません。

同じ文京区で去年三井のマンションを購入しましたが、ここは皆さん気にされてるようで、やはり掲示板も熱が入ってますよね。
個人的にはここを買える方は羨ましいです。

[6265: 匿名さん]

もうすぐ入居の始まる、上野のブリリアタワーの方も気にしているみたい
小石川が高くても良かったという書き込みがあった
周辺マンションの住民も注目している

[6266: 匿名さん]

[No.6237～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[6267: eマンションさん]

そもそも安値厨っていうのはいなくて、MRに行った人がありのままの価格を具体的に言っていただけでした。
それをMRに行っていない高値厨が、具体的な部屋のタイプを書かないで、あたかもそれが最低価格や平均価格であるかのように悪意を持って煽っている状況でした。
マンマニのブログで誰でも実際の予定価格が見られるようになってから、高値厨が大人しくなりました。←今ここ

[6268: 匿名さん]

まともな販売員なら聞いて説明してくれるけどね。

[6269: マンション検討中さん]

>>6258 マンション検討中さん
標識の建築主が再開発組合なことは誰でも知ってますよ
再開発組合の中身は誰で、出資比率はどうで、誰が主導権を握ってるのか。
誰が建設費出してるのか。まさか地権者？
この再開発の場合、保留床を三井不動産が取得しているので…

[6270: 匿名さん]

浜離宮よりワンランク 低グレードになり ワンランク 高価格になった なんちゃってパークコートとは言え、キャピタルゲイン狙いで買おうと思います。賃貸は まず赤字になると思いますので。

誰か転売益が出そうな部屋、教えてください。

[6271: 販売関係者さん]

>>6269 マンション検討中さん
見ていて無知さに思わず書いてしまいますが。。。。。
あなたが以前相手を小馬鹿にして書いた内容とそれに対して出てきた本当のこと。
それに対して今回の反論、無理がありすぎ、反論しないでスルーすれば恥の上塗りしないで済んだのに。
＞＞再開発組合の中身は誰で、出資比率はどうで、誰が主導権を握ってるのか。
あなたは知って居ますか？
主導権は再開発組合ですよ。
三井は再開発組合保留床を再開発組合が決めた価格で再開発組合から購入してるんです。
建築費用を出しているのは再開発組合です。
6245 名無しさんの言うとおり、言い方買えれば仕入れてるんです。
スケルトンで仕入れて内装入れて販売しているんです。

[6272: 坪単価比較中さん]

>>6270 匿名さん
地権者から直売が一番転売益でます。

[6273: マンション検討中さん]

なんで天井が低いのか？聞いてみます。でも、担当者が知らないって言ったんですか？そりゃひどい。

[6274: 匿名さん]

下がり天井の理由は、モモレジさんが取り上げるのを待てばいい
説明してくれるよ

[6275: マンション検討中さん]

まあ安くはないので、転売益が出るかどうかはよくわからないけれど、住みたいマンションではあるよね...。この仕様で番町やら渋谷やらで出ればもっとふっかけられるのは間違いないし。

[6276: 販売関係者さん]

>>6271
続きです。
書いてるうちに他のカキコが入りましたが、ちょうど良い書き込みです。

>>6272 坪単価比較中さん
の言うとおりです。

三井レジがスケルトンで仕入れて内装入れて販売してます。
優先分譲権利者（いわゆる地権者：全てが地権者ではないが）が保有している物件はさすがにスケルトンではないですが、内装造作は三井レジが関わっていないので三井レジが販売しているそれとはグレードが違います、特に39階は。
その分安く購入しています。
逆に言うと地権者はそのグレードを落とした内装分しか安くなってないです。
しかし早いうちならデフォルトの内装からカスタマイズはできるのでプレミアム使用同等には作り上げることはできるでしょう。
今のうちに地権者から転売を受けて内装を三井レジ同等にすれば
6272 坪単価比較中さん
のいうように一番転売益でます。
そうなるとやはり39階でしょうね。
角地を三井が取れて居ない。
角地なら４億にせまる可能性もあり得て購入したい人も多いでしょう。
今の販売価格127平米の西側平面でプレミアム価格36000万円。
もし南側角地120平米超えでプレミアム仕様なら４億は下らないでしょう。
今回のパークコートは角がほぼ東西南北。
南角地なら西側の窓から富士山も見えるし東側はスカイツリーも見えるし最高です。

[6277: 匿名さん]

憶測の域ですが、遮音性の理由で床から天井までを厚くしているかもしれません。特に地権者が多いので、建築側にリクエストした場合も考えられます。

[6278: 販売関係者さん]

>>6272 坪単価比較中さん

いくらで仕入れるかですね。
デフォルトの内装からプレミアム仕様にしたときの差額、坪100万円も出せばかなりの物ができるでしょう。
そうなると約4000万円。
販売想定価格
42000万円-プレミアム仕様費用4000万円-転売利益2000万円＝36000万円
36000万円以下で地権者から購入すれば2000万円以上の転売益が出ます。

[6279: 買い替え検討中さん]

下町の小石川で4億かぁ、すごい時代になったもんだね。

[6280: マンション検討中さん]

1階に、スタバが入る可能性は高いな
特に、入って欲しいというわけではないが。

[6281: 匿名さん]

スタバのコーヒーは美味しくないので2年くらい飲んでないです。
鳥取県でのスタバ開店時には、大行列が出来てましたね。

[6282: マンション検討中さん]

MR見に行ったけど南東部屋95%地権者、低層だけ数個
後利便性が高い7階は100%地権者、
高層階の南東部屋はある100%地権者、
ベッドルーム部屋は、何とほぼ半分が下がり天井

周辺は坪400ぐらい、ここは550だから乖離しすぎ
駅直結だけど、ここは駅徒歩1分の物件が結構ある、さらに駅徒歩1分の新築マンションがもうすずできるw
南東部屋ならまだしも、転売益なんて絶対に出ないよ

[6283: 買い替え検討中さん]

>>販売関係者さん
とても分かり易い説明助かります。
来週MRに行きます。
地権者さんの情報ってないんですかね？
再開発組合に問い合わせても教えてくれるとは思えないし。
地権者物件の情報が出ないってことはみんな転売しないで住むのかな？
１００戸以上地権者物件あるんだからいくつかは出てきてもおかしくないと思うけど。

[6284: 匿名さん]

浜離宮は、地権者住戸1Kが数戸出たよ
1期販売が終了してしばらくしてからだったかな
普通にHPで販売情報が出るよ
直ぐに売れちゃったよ

私は、投資物件を探している旨を担当営業者に話していたら、表に出す前に
連絡を頂けた
高いかなと思って、買わなかった

事前に話しておくと良いよ
私が、既に3LDKを購入済みで、投資物件もキャッシュで買う予定だったというのが大きいのだろう
声をかけてもらわないと、知らない間に消えてしまうから

[6285: 匿名さん]

その1Kは天カセ等、ほぼ仕様は販売されているものと同じで、間取りもよかったし低層でも、方角は抜けた場所で良かったよ
地権者住戸は、天カセとか仕様を落としている部屋もあるみたいだから、違いをチェックしたほうがよい

[6286: 匿名さん]

>>6282 マンション検討中さん

すいません。7階は100%共用部分です。
重箱つついて申し訳ない。
転売は考えてないですが駅1分でも低グレードのマンション買うならこっちが良いです。近くの中古の値段見てるとやっぱりこっちの方がましな気がします。

[6287: マンション検討中さん]

駅1分祭りもそこそこ高いという話だし、小規模で並の仕様のマンションなので、どうなんだろうなあ。予算次第という感じかね。買えるならこっちだし、手が届かなければ若干お得な駅1分祭りでもいいんじゃなかろうか。

ただ500戸以上大型再開発タワーで地域一番物件、駅直結、複数路線利用、区役所直近、パークコートタワーとリセール勝利の方程式の変数がこれだけ揃ってくると、少々無理してもこっちかなという気がする。

[6288:]

日経産業新聞 コラム（ビジネス） 住建・不動産　2018/12/27
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

1位で唯一の三ツ星　パークコート文京小石川ザ・タワー

近年では、青山のパークコートタワーは、1.3倍になっているらしい

[6289: 匿名さん]

文京区でパークコートって他にありましたつけ？

[6290: マンション検討中さん]

真砂

[6291: 匿名さん]

ここも1.3倍くるな。
買い。◎

[6292: 匿名さん]

絶対落ちない青山、表参道とは地格が違う

[6293: 匿名さん]

5年越し暴落芸人榊の出番になりそうだな。
よりによって、今買う？

[6294: 匿名さん]

>>6293 匿名さん
どーしよーと悩み続けて結局買えず。
後で後悔するなら買って後悔した方が良いかなと。値上がりするまで住んで待ちます。

[6295: 職人さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6296: 匿名さん]

このスレ、なんか売り急いでる感すごいね。笑
都心の一等地が景気が良くないと出てこないのは、そもそも手放さないからでしょ。これだけ良いと言われてるのに、転売して逃げたい人が多いっておかしくない？出口あるのかしらー。。
部屋選べば大損はしないでしょうけど、キャピタルは実現性含めて微妙だわね。

[6297: 匿名さん]

>>6296 匿名さん
あ、ここにも居た、買えない人。

[6298: 職人さん]

>>6297 匿名さん
無視してください、疲れるだけです。

[6299: 匿名さん]

どうせ変えない不景気嘲笑班が
あちこち出没してるね

そもそも。一等地ではないから。

[6300: 匿名さん]

売り急ぐ？
買い急いでるんだよ。
だって３月３１日までに買わないと消費税10％になっちゃうんだよ。

[6301: 匿名さん]

間違いなく安くなります。
現状竣工物は５％安くなっています。
2年後にはどこまで安くなってるか？？？

わかっていても迷っています。1億の借金をするかしないか。
公務員でも士業でもないから、将来リストラに遭うかもしれないし。不安。

[6302: 買い替え検討中さん]

キャピタルキャピタルうるせーよ
6296のような考えになぜなる？
性格悪いのが文章で分る。
転売して逃げるのが多いって何で分るの？
130戸も地権者物件あればいくつかは転売でてくるでしょ。
俺はそれに乗りたい。
買えない人は黙ってろ。

[6303: 買い替え検討中さん]

ん～
下がる下がる言う人は買わない方が良いよ。
ずっと住む人には下がったって関係ないもん。
下がったからって水が出なくなるとかエレベーター使えなくなるとかにはならないし。
それとね士業は今もこれからも大変な時代なんだよ、知らないの？
税理士弁護士含む他士業、食えない人は現実多いしこれからも増える。

[6304: 匿名さん]

弁護士は既に終わってる
医師は安泰

[6305: 通りがかりさん]

>>6304 匿名さん

弁護士は既に終わっているって、何を根拠に言っているんですか？あなたは何をご存知なんですか。

[6308: 名無しさん]

>>6305：通りがかりさん
書いた本人ではないが誰でも知ってることじゃない。
食えない弁護士は多い。
格差がかなり広がってるよ。
士業が厳しいというのは周知の事実。
確かに医者は問題ないけどね。

https://www.legalnet-ms.jp/topics/2018/004302.html

https://www.news-postseven.com/archives/20160828_440622.html?PAGE=1#co...

[6310: 匿名さん]

>>6301 匿名さん
いやいやいや億の借金はおすすめしません。
どうやら暴落するらしいですから転売目的で買った人が大損するまで待って中古を買って下さい。下がらなかったりろくな売り物が出ない時はあきらめて下さい。

[6311: 名無しさん]

[NO.6306～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6312: 名無しさん]

>>6310 匿名さん

上がる下がるの予想は競馬の1着2着を当てるのと同じ。
人によって見解違うし。
おススメしないとかここで言うべきではない。

[6313: 匿名さん]

1億の借金は、普通なら迷うし、不安。
しかも、これだけ高騰し、契約率が50％切った時に・・・。

リセール（現金必要時）しなければならない時は、ほぼほぼ景気の悪い時だと知り合いが言ってた。
要するに底値のときが多いと。（資金に余裕がある方は関係ない話）

[6314: 買い替え検討中さん]

>>6310 匿名さん
なんの根拠でそう言えるの？？
暴落しなかったら責任取れるの？

だから、お金がない人が無理して買う物件ではないんだよここは。
資産価値は下がって欲しくないし上がって欲しいけど住んでるにはそんなこと関係ないしね。
スーパーも入るし駅直結だし利便性は抜群。
購入予定で家族で話してるけど、雑談の中で出てきたんだけど、池袋のデパ地下に買い物往復、大雨でも傘なしで行って帰って来られる。
新宿でも渋谷でも。
私は大手町の駅直結の仕事場にも傘なしでいける。

[6315: 匿名さん]

価格が下がることは間違いないと思う。

中国景気の大幅減速と消費増税によって間違いなく下落率は高くなるだろう。
このことは誰でも理解しているはず。

リーマンショック前夜にマンション買う？
歴史から学ぼうよ。
ちょっと冷静になろうよ。

[6316: 名無しさん]

>>6313 匿名さん
どんな情報か分からんが、迷うなら独り言にしておいてこんなところで言わない方がいいかもね。
だいたい情報弱者ってネガな情報しか集まってこない。
相談する相手も同じくらいの経済感覚だから貧乏人は貧乏人の意見しか聞いてないんだよね。
私はバブルはじけてからマンション購入し20年で3回買い替えてますが初期投資の20％くらい儲かってる。
買い替えのとき相談した人は何人か居たけど1人だけ私よりはるかに金持ちだった人だけが買い替えに賛成で買い替え決めた結果良い方向に行った。
決めるのもリスク負うのも全て自分だしね。

[6317: 買い替え検討中さん]

今だと適正価格に見えるけど、2021年は？？

[6318: 通りすがり]

>>6315 匿名さん
リーマンショックの前の月にマンション買いました。
そのときは値下がりしたけど4年前に買い替えしたときは購入額トントンだった。
タイミングでしょ。
洋服でも今は定価でそのうちセールになるのは必至だけどセールまで待つか？そのときに買うか？
欲しいときと買えるときがタイミングじゃないかな。

[6319: 匿名さん]

爆上げやろ。
買い◎

[6320: マンション住民さん]

＞＞6318
比喩表現では？
リーマンショック前に不動産価格が高騰した事実はありませんから。

[6321: 匿名さん]

リーマンショック前はけっこう相場上がったんだよ。プチバブルとか言われてね。

[6322: 匿名さん]

財務省昨日発表12月貿易統計速報
・中国向け輸出　7％減（昨年同月比）
・韓国向け半導体　39.5％減
・中国向け〃　　　34.3％減
・中国向け携帯電話部品　67.1％減

この数字を見て、不安にならない方はいないだろう。
買う方も売る方もマインドは皆同じ。
まるで、リーマンの再来。

[6323: 匿名さん]

いやいや、爆上げ確定やろて。ここだけは。

中層階坪650でも、買い。◎

[6324: 匿名さん]

貿易統計の数値は目を疑う。
マンションを買う買わないのレベルではないことだけは確か。

サービス残業有難くお受けし、自宅残業も厭いません。
ボーナスはいかようにでも。リストラだけはご勘弁を・・・。
1年後の日本。

[6325: 匿名さん]

>>6324
米中戦争真っ只中、ファーウェイショックど真ん中の時期だからね。
日本電産ショックとも辻褄が合う。
日本電産のトップも「かつて経験したことがない」っていう厳しい表現だったけど、
市況は何とか持ちこたえたし、今後はどう転ぶんだろうね？
数か月も続いたらいよいよヤバそうだけど・・・

[6326: 匿名さん]

マジ、尋常でない数値。
すべてのマンションが売れ残るだろうな。
マジ、他人事じゃないな。

[6328: 匿名さん]

俺は様子を見ることにする。
竣工時には地権者が叩き売るだろうし、キャンセルもあるだろうから。
転売ゲット３０００万が▲３０００万にならないことを祈るよ。

[6329: マンション住民さん]

＞＞6328さん
それが怖いですよね。

安倍総理が任期中に必ず金融緩和を見直すと明言しているので、金利が上がるのは確実です。
申込時に金利確定できない金融機関を利用予定の人は注意が必要ですね。
毎月40万円のローンと思っていたのが50万とか60万になってやむなくキャンセルなんてことにもなりますから。

[6330: 匿名さん]

それっぺし増えたくれーで、ドボンするやつぁ
そもそも買えねーべ？

[6331: 通りすがり]

世の中広くて色んな人が居てお金ある人はない人より多いって庶民諸君はお分からないだろうね。
お金ない人はどんどん減る方向だし、お金ある人はどんどん増える方向のスパイラル。
だからここでどんどんネガって倍率減らしてくれ??

[6332: 名無し]

>>6331 通りすがりさん
残念ながらここでネガ出したところで倍率は1ミリも下がりませんよ。
あなたが言ってるじゃないですか。
お金持ちの方が多いって。
大衆車は無理すれば買えますがフェラーリやロールスロイスは無理しても買えないんですよ。
しかしそんな超高級車でもかなりの需要はあります。
ここも同じ。

[6333: 通りすがり]

>>6320 マンション住民さん

事実だから仕方ねーべ

[6334: マンション検討中さん]

言って良いのか分からないが、ダメなら運営が削除するでしょう。

先日MRに行って来ましたが一期販売予定に対して申込み予想数は今時点で1倍?5倍。
平均で2倍だそうです。
1期締め切りには1倍の物件はない、平均3倍になる勢い。
2期3期はもっと。
勘弁してくれ??
裏口販売ないのかな？

[6335: 匿名さん]

クルマを持ってない人は差別されそうですね。
まあ文京区住んでてクルマが無いとかはあり得ない話ですが。

[6336: 匿名さん]

>>6334
販売開始は3月上旬ですよ。。。

[6337: 匿名さん]

財務省の貿易統計の話をしたら、なぜネガだって叩くの？
事実を知らされるのがそんなに恐いの？

本気で買う気があるなら、ネガってくれた方が嬉しいんじゃないの？
私なら黙ってネガらしてあげるけど。
倍率下げ狙いだろう、なんて絶対言わない。
ホント不思議というより滑稽。

[6338: 匿名さん]

地権者は売れ行き悪いと困るのです。
自分は買うわけではないから
倍率関係ないし。

[6339: マンション検討中さん]

なんで地権者が困るのか意味不明。どうでも良いけど。

[6340: 匿名さん]

地権者の中でも自分が住むのではなく、売る貸すしたい派

[6341: 名無しさん]

>>6335 匿名さん
車、車っていつの時代の産まれだよ（笑）
考え古っ。
おじいさんは年配者向けのマンションへ。

[6342: 匿名さん]

経済的に苦しいという理由以外で、自家用車が未所有の方は、文京区では殆どいないです。
ましてや文京区でクルマがないと、カツカツなのかな、って目線がつらいです。

[6343: 匿名さん]

文京区は50代以上のおじさん世代に人気の空間ですよ。
本郷とかも。

[6344: 匿名さん]

>>6343 匿名さん
若い人は車持てないからねー。
でも、車も持てない人がこのマンション買えるとは思えない。

[6348: マンコミュファンさん]

小日向にファントム、白山にベンティガを青空で停めてる人いるね。
ガキもタダならクルマをノーサンキューとは言わんでしょ。
海外旅行とか、ゴルフとか、タクらない時どうすんの？
タクの運ちゃんも高齢化して危なすぎ！

[6349: マンション検討中さん]

>>6348
ファントムとベンティガを知ってる時点でお主もなかなかオッサンやのぉ…