パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[6151: マンション検討中さん]

>>6150 匿名さん
じゃあ君が全住戸買い占めればいいんじゃない？
なんでそんな美味しい話をみんなに教えちゃうの？

[6152: 匿名さん]

だね。キャピタルゲインは厳しいかと。

[6153: 匿名さん]

>>6151 マンション検討中さん
私、地権者なんで。

[6154: 匿名さん]

ウンウン、今より高く売れるというのならともかく、今の価格では家賃で回収というのは家賃相場の上昇でもない限り現状では難しいと思う。周辺の家賃相場からざっくり計算すると表面利回りが３％とかそれ以下とかなってくるのでかなり厳しい。ただこの辺では頭一つ抜ける豪華仕様の物件。上の方なら眺望も相当期待される。それに誰も触れないけれど文京ガーデンのなかを斜めに横切るガーデンサウス方面への空中回廊があって丸ノ内線や南北線へのアクセスも言われているほど遠くはなく、しかも雨風から守られている動線が確保されているということで賃貸に出れば少々周辺相場より高くても借りる人はいると思う。でもそれが幾らかとなるとわからないところだよね。

[6155: 名無しさん]

毎日ジャグジー

[6156: 匿名さん]

清水建設営業停止だって。
リニアの件で。

[6157: 匿名さん]

記事によれば新たな民間事業の営業ができなくなるという表現だから、過去に受注して今進んでいる建築プロジェクトは続けられるんだよね？

[6158: 匿名さん]

>>6131
>>6133
直結する三田線だけでなく大江戸線や丸ノ内線、南北線なども使えるからそれほど三田線単体でのインパクトは大きくないと見ている。

三田線に限定すれば現状でも混雑率は最も混む巣鴨駅の手前で150％弱と大したことはなく、手前の巣鴨でだいぶ降りるのでまだ乗る余地はある。増結できるようにホームも長めに余裕を持って作られていて、2022年には８両編成に増結されることが既に決まっていて、最も混む区間でも120%ぐらいに抑えられると予想されている。

[6159: 通りがかりさん]

>>6158 匿名さん
2022年の増結情報はどこで見られますか？

[6160: 匿名さん]

>>6159
ソースはここです↓

http://news.livedoor.com/article/detail/15094176/

乗り入れている目黒線についてはどうなるかはまだ不明みたいですね。
あっちはかなり酷いみたいですから８両編成に早くなるといいですね

[6161: 匿名さん]

>>6160 の匿名です
よく読むと古い車両は2022年に８両対応になるけれども、今よく読んでみると実際にいつ８両走らせるかどうかはまだはっきりしないようですね。失礼しました。

乗り入れの問題がどうしても発生してしまうようです

[6162: 名無しさん]

キャピタル出なくても良いじゃない
とんとんなら、タダで住めたことになるのだから
高いけど、手堅い物件だと思うよ

[6163: マンション検討中さん]

なるほど。参考になります。
メトロが運営してたらとっくに8両化してるんだろうけど、都営じゃねえ。
車両はボロいし、駅の設備はショボいし、出口の階段は大体狭いし。
都知事が都営をメトロに売ればみんなハッピーなのに。このマンションの価値も上がるし。

[6164: 通りがかり]

なるほど、有難うございます。
ちょっとわかりにくい記事ですが、2022年に1/3は8両編成になり、少なくとも相互乗り入れの無い区間なら使用できる、ということですよね。
そうなると、ラッシュ時の春日から三田線内の駅であれば使用できるのかもしれませんね。
記事には明言されていませんが。

[6165: 匿名さん]

ダイヤを作るのは大変ですが8両編成を三田との間でピストン運行なら可能性がありそうですね。

[6166: 匿名さん]

>>6165 ですが、目黒線もせめて三田線乗り入れ車両だけでも8両編成になれば武蔵小杉や武蔵小山に住む人の福音になるでしょうね。あっちは170%だそうですから焦眉の急というやつですね

[6167: 匿名さん]

>>6162
出た方がいいに決まってるよ。
でも今は値下がりがどの程度ですむかというフェーズだと思う。

ここのエントランスホールを通って高速エレベーターで住戸に行く時の検討者の鼓動の高まりが聞こえるようだ。転売ヤーは必死でこの発言を潰そうとするだろうけど。あとは眺望次第かな、金額に惑わされないのが吉かと...これまたネガがワンサカ湧くだろうけど、頑張って上の方を買った方がいい。手が届かなければ周辺の売れ残りが狩場になってるので値切って買おう。家賃相場が上がる予感がある。

[6168: 匿名さん]

30階辺りなら坪650までかなぁ。

[6169: 匿名さん]

西向の低層階は暗いでしょうか？グリーンバレーの植栽で良い感じになったりしませんかね。無理かなー。

[6170: 匿名さん]

PC武蔵小山と迷っていますが、どちらが良いでしょうか？

[6171: 匿名さん]

30階以上なら眺望は良さそうなので、高いんでしょうねえ...早くMR行きたいな?

グリーンバレーの植栽のはるか上になっちゃうと思うので、お部屋からグリーンバレーの緑は望めないですよ。でもお見合いとは言っても現地をみると結構幅が空いています。巨大なビル同士なので図面上はすごく細く感じますが、都心ではこの程度のお見合いは割とありがちなので、許容範囲と考える人もいるでしょうね。

[6172: 匿名さん]

>>6170 匿名さん

こっち。

[6173: マンション検討中さん]

>>6170 匿名さん
コスパで言ったらPC武蔵小山かな。天井高260、免震、間取り綺麗、地盤しっかり杭なし、高台。こっちは高くするためにしかたなくパークコートって名前にしちゃった感が否めないです。

[6174: 匿名さん]

>>6173 マンション検討中さん

え。
武蔵小山って低仕様安普請なのに割高なあそこでしょ？
山手線外側の郊外で坪500とかコスパ悪すぎでしょう。

[6175: マンション検討中さん]

>>6174 匿名さん
ん？坪500もしませんよ？
ここと間違えてませんか？

[6176: マンション検討中さん]

>>6174 匿名さん
山手線内と言ってもJR駅まで遠いし、谷底低地だし、免震じゃないし、角部屋柱混入多いし、下がり天井ひどすぎだし、南東角部屋ほぼ全部地権者住戸だし、学区微妙だし、天カセ220センチだし、ペラボーだし、吹き付けだし、周りに高いビルいっぱいあるし、目の前大通りで空気悪いし、それなのに坪750万のここよりは武蔵小山の方がコスパ良いんじゃないですかね。

[6177: 匿名さん]

>>6176 マンション検討中さん
ここよりも武蔵小山が良いとか本気で思ってるとしたら大変。倍率下げる為に言ってるんですよね。どんどん売れ残りの武蔵小山買って下さいねー。

[6178: 匿名さん]

分かりやすく一言で伝えましょう。

パークシティ武蔵小山は高値掴みです。

格上パークコートと比較対象にもなりません。

以上。

[6179: マンション検討中さん]

>>6178 匿名さん
二言で分かりにくいです。

分かりやすく一言で言うと、

こちらのパークコートはパークシティ並の仕様で高値掴みです。

以上

[6180: 匿名さん]

そんなに力説しなくても...
どっちでもいいし。

[6181: マンション検討中さん]

まぁ3次元構造ひどいけどサクッと売れるんだろうなぁ。MRの部屋5組同時案内で80平米の部屋に16-7人わんさかしてたし。まるで地方の安マンションかと思った。

[6182: 匿名さん]

確かに、三次元構造が酷すぎて地方の安マンションかと思いました^^;

[6183: 匿名さん]

なんだか、車の騒音だとかラクーアがうるさいとか、高層階はそんなの聞こえないよ。
どれほど距離あるとおもってるんだ？

[6184: マンション検討中さん]

今週MR見てきましたよ。
127㎡の方はため息出ますね。
写真撮影はダメでした。
プレミアムの標準仕様で36000万。
カスタマイズしたら４億か？
39階のプレミアムは駐車場１台は必須で借りなければならないそうです。
そして又貸し禁止。
車所有しなくても必ず借りなければいけない。
３月３１日までは消費税が8％、４月１日以降は10％になるそうです。
修繕積み立て金は引き渡しから当然払いますが、別途120ヶ月分を預ける必要があるそうです。
私はとにかく３月に申込します。
抽選必至だけど。

[6185: マンション検討中さん]

コンシェルジュ20:00までって使いものにならなくないですか？
営業時間長くして欲しくても管理は第三者管理だから、住民主導でサービス仕様変更を進めることも出来ないね。

[6186: 匿名さん]

>>6184 マンション検討中さん

プレミアムは、坪単価や駐車場、修繕積立金などの条件は同じなんでしょうか？

[6187: 匿名さん]

>>6185 マンション検討中さん

このクラス買う人って帰宅早いから心配ご無用

[6188: 匿名さん]

>>6185 マンション検討中さん

武蔵小山は24時間だっけか？
格差あるな

[6189: 匿名さん]

>>6188 匿名さん
24時間有人管理と勘違いしていない？

だいたい、今はコンシェルジュの人を確保するだけでも大変なのに、22:00までなんて無理。給料3倍にすれば集まるかもね。

[6190: 匿名さん]

コンシェルジュ1人居て何ができるのか
気にするな

[6191: マンション検討中さん]

>>6189 匿名さん
22時までなら給料3倍にしなくても集まるだろ。適当なことを書いてんなあ。
仮に3倍にしたところで住戸数で割ればそんなに影響大きくないね。個人的にはどっちでもいいけど。

[6192: マンション検討中さん]

>>6186：匿名さん
坪単価は部屋により違います。
条件は同じです。
修繕積立金の120ヶ月分一括預け入れはプレミアムに限らずこのタワマン全戸、事業協力者物件も同じです。
事業協力者物件は駐車場は必須ではないそうです。

[6193: 匿名さん]

>>6191 マンション検討中さん

食いつくところが違いますよ。
職場でよく、論点がずれてる、と言われませんか？
最近は読解力は底辺の人間よりはAIの方が上らしいので仕方がないのかも知れません。

[6194: 匿名さん]

転売一択。
実需さんには悪いが、抽選割り込まさせてもらうは。
外れたら俺っちの部屋 3000万程 利益乗せて買ってくれ。
んじゃ。
お互い抽選がんばろう。

[6195: 名無しさん]

>>6186：匿名さん
一括で支払う修繕積立金は「修繕積立金基金」ではないですね。
これはマンションにより設定されているケースとされていないケースがありますが、「基金」は新築購入時に一括で支払うものです。

[6196: マンション検討中さん]

>>6193 匿名さん
読解力ないのでどこがどうずれてるか教えてもらえる？
最近馬鹿の一つ覚えみたいに、論点がずれてる、って言いたがる人増えてるけどそのタイプの人？

[6197: 通りがかりさん]

>>6193 匿名さん

武蔵小山くん、イタいイタすぎる

[6198: 匿名さん]

>>6196 マンション検討中さん

22：00までコンシェルジュを確保するには今より何倍の給料を出す必要があるか？2倍か？3倍か？10倍か？
が論点だと思ってるの？
3倍という数字の妥当性に食い付いているから、ずれていると言ったまで。

これまで22：00だったマンションでさえ、規約を改訂して20：00にしてるくらいだし、まして管理規約を如何様にもできるこれから販売するマンションなら尚更のこと。

それは何故かが本質。それが分かれば、
何倍出したって、三井は22：00にすることはないことがわかる。

[6199: マンション検討中さん]

>>6198 匿名さん

22:00を20:00にしてるマンションなんてあるんですか？郊外？
人件費高騰を理由に20:00にしてくれと管理会社に言われ受け入れた物件でしょうね。
センスのない理事会でした。

というか、20:00妥当説をすり込みたい三井関係者の書き込みか。

[6200: 匿名さん]

ある程度信頼の置ける職員はなかなか採用大変だよ、うちのマンションに芸能人の〇〇とかSNSで拡散するようなのはアウトでしょ。それに夜10時までとなると単純に給与だけでなく結構な人数が必要となるので共益費が高くなりすぎ。多分、子育て世代のファミリーをターゲットにした実需で埋まるマンションとしての判断でしょう。賃貸に出すときも有利だと思いますよ。

[6201: 匿名さん]

転売屋さん
どの部屋が粗利狙えそう？教えてくれよ、どうせ抽選なんだからさ

[6202: マンション検討中さん]

>>6200 匿名さん

三井はスミフと違って時給1400円のパートですけどね。

[6203: 匿名さん]

>6201：匿名さん

ほぼ 全部

[6204: 匿名さん]

YouTube見ていたら、千代田富士見も天カセはリビングだけだった

浜離宮は、全室天カセで、地権者住戸の1Kまでも同じであった
天井がツルツルだったり、標準の廊下の石とか、非常にコストをかけてると思った
浜松町駅がブランド地ではないところで、開発に先行してフラッグシップマンションを建てる三井の気概を感じさせる

さて、小石川は立地の良さにかまけているのでは
価格を抑えたいのだろうけどね

[6205: 匿名さん]

>>6202
そのパートすら最近は安定して確保するのが難しくてどこも正社員化したり外国人に切り替えてやりくりしてますがな。人のトラブルを最初から抱えるぐらいなら8時でいいよ。とはいえ単身者で9時過ぎにしか帰宅できない人にとって不便なのは間違いないけどね。

[6206: マンション検討中さん]

>>6205 匿名さん
三井側の方ですねw

[6207: 口コミ知りたいさん]

うちのがボロなのかもしれませんが天カセって結構めんどくさいし機能的にも壁付の方が便利な様な気がするんですが、やっぱ高級マンションは天カセって事なんですかね？
あ、論点ずれてたらすいません。

[6208: 匿名さん]

>>6206
いや、貧乏人なんでローン支払いに響く無駄なランニングコストがかかるのは困るんで。

[6209: マンション検討中さん]

>>6207 口コミ知りたいさん
壁掛けのが買い替えもメンテも楽ですね。
天カセは見た目がスッキリなだけでランニング高いし良いことはありません。

ただ躯体にアンカー打っての設置なので後々リフォームでも導入しづらく
物件グレードとしての指標になっていますね。

[6210: 匿名さん]

>>6207
昨年番町の中古を見に行ったことがあるけれど、無理して後付けですごい下り天井作って天カセつけてたから、必須と考えている業者さんは多いみたいだね。

カビさせちゃうと取り替えが結構高くつくのでダスキンは必須だし、空気清浄機能とか自動調湿機能、ピンポイントで風を人のいるところに拭かせるとかいう先進機能はついてないし、寿命は25年ほどなので、その時にでかいお金がかかったりする。文京区は合理的な人が多いので、事前のマーケティングで不要の判断になったんだろうね。稀に結論や水漏れで天井に絵が出てくる物件もある...まあここレベルでそれはないと信じるけど。

[6211: 匿名さん]

高級物件でリビング壁掛けエアコンはありえません。ランニングコストを気にする層は背伸びして高級物件を購入しない方が良いと思いますよ。
それに管理費も一般的な物件に比べて割高ですよ。

[6212: 匿名さん]

私は、単純に天カセだと引っ越し時にコストがかからないことが嬉しかった
あとは見た目が大きい
中古なら全居住者の残置物を引き継げるけど、古いやつだと嫌だね

[6213: 匿名さん]

居住者が天カセのメンテナンスコストをケチってカビ臭くなるとかないかな

昔ミニ豚を飼うのが好きなアントレプレナーさんに貸したら部屋中異様な匂いで大変だった

[6214: 匿名さん]

勝負の前の静けさかな。

割安わりやす^ ^

[6215: 匿名さん]

実需用の価格になりそうで良かったですね。
投資家が群がる価格だと倍率が高くなり、結局買えませんからね。

[6216: 匿名さん]

キャピタル狙いで すでに沢山 集まってますよ。

実需の皆さんは 抽選がんばってください。
我々は外れても 悲願の物件 というわけではないので くやしさはありません。
あくまで 利益目的です故。

[6217: 匿名さん]

>>6201 匿名さん

人に物を頼む態度じゃないな。
礼儀がなってないから、おしえないよ～ん。ゲラゲラ。

[6218: 匿名さん]

まあここでキャピタルゲイン狙うとかほざいてる人も、妄想膨らませてるだけで、ローン審査も通らなければキャッシュでも買えないただの冷やかしがほとんどでしょ。それか地権者。

本当に儲かる物件でキャピタルゲイン狙ってるなら倍率高くならないように黙ってればいいのにさ。
まあ自己矛盾してることに気づいてないんだろうけど。

[6219: 匿名さん]

ところで、こちらのマンションの耐震等級っていくつだっけ。

[6220: 匿名さん]

同じ間取りなら下の階を買ったほうが、かなりやすそう
正面のビルより、ギリ上で良いような気がする

なんだかんだで、大きく値崩れはせずに、買ってよかったとなるような気がする
気がするだけだ

[6221: 匿名さん]

西向きと東向きだと、どちらが良いですかね？

[6222: マンション検討中さん]

東向きだと隅田川の花火大会が見える？ディズニーの花火が見える？スカイツリーは見える
西向きだと神宮の花火大会が見える？富士山が見える？

東向きだと寝坊する人は朝眩しい？
西向きだとバルコニーから景色を見る時眩しい？

[6223: 匿名さん]

>4756 匿名さん
どちらにせよ、文京区で生きていくならクルマは必須アイテム。
特に子供がいる人は。
小石川先住民のアドバイス。

[6224: 匿名さん]

ここは、得もないけど、損もない。理想的なマンション。

[6225: 検討板ユーザーさん]

>>6217 匿名さん

で、結局キャピタル出る部屋はどこなのかはよ教えて
思わせぶりで、結局ないてことでしょ。釣り人よ

[6226: マンション検討中さん]

>>6222
一般的な話だけど朝日を拝める東向きが一番人気があると言われているね。
次が日当たりの良い東南や南向き、西日が眩しい西が最後に来て日照の恩恵が得られない北向きが一番人気がないというのが通説。
上層階は隅田川の花火や富士山が見えるという話だけど、どの階からかはわからない

[6227: 匿名さん]

天上天下無双マンション

[6228: 匿名さん]

1番は南でないの。
都内タワーなら、東や北東も人気だけど。

東向き推したいのは何故かな。

[6229: 匿名さん]

>>6228
昔読んだマンション購入指南本に書いてあったことの受け売りですよ
最近はサッシにもLowEや複層ガラスなどが採用されるようになったし、バルコニーもしっかり奥行きのあるものが多くなったので昔ほど南向きを忌避する向きは薄れているかもしれませんね。

確かその本には南向きは冷暖房効率が悪いとか家具や建具が傷みやすいとか書いてありました。古い話で恐縮です。でもここの東向き高層階から望む初日の出は圧巻でしょうね。

[6230: 買い替え検討中さん]

購入を真剣に考えているけど、近隣のオフィスビルを意識しないで済む高さの階数は何階なんだろう。

それが分からない事には手が出しづらい。

[6231: 買い替え検討中さん]

＞＞6229さん
東は室内温度が一番上がりやすいと無印良品が行っていた実験で明らかになってます。
もちろんLOW-Eだろうがお構いなく柱や梁からの輻射熱で温度上昇するらしいですよ。

[6232: 匿名さん]

初日の出や年に一度の花火のためにマンションの部屋を買うヤツはいないだろwww

てかシビックセンターからの眺望が、いわゆる新宿高層ビル群と富士山が売りなんだから、眺望重視なら西の高層一択やろう

[6233: 匿名さん]

>>6231
それ戸建ての話でしょ、それも東じゃなくて東南に３０度傾けた場合の話ですよ。冬場は朝暖かくなりやすい方がありがたいです。もっとも住戸性能次第のところがありますが。

[6234: 匿名さん]

なるほど。コンクリ使わない戸建なら納得。

柱や梁はマンションの場合はコンクリだから
断熱性高い。
仮にマンションの話なら
それより壁のが問題でしょ。
なんか、マンション掲示板なのに
戸建感覚が多い
不思議なスレ。

[6235: 匿名さん]

タワマン住むなら角部屋以外あり得ないと思いますが、ここの角部屋、サッシ2.1mしかないんですね、下がり天井のせいで。

もしかして、文京区民 ナメてる？
適当にパークコートとか名前付けとけば、高級はこんなもんだろう・わからないだろう的な感じ？

[6236: 匿名さん]

>>6235
いろいろ事情があるんですよ。
ただでさえ地権者住戸数が多いのに、高い利益が見込める南東角部屋や最上階角部屋を全部地権者がもって行ったので、売り主が妥当な利益を得るために建築費をコストカットせざるを得なくなっちゃったわけです。その結果がこの仕様です。
文京区民をナメてるわけじゃないです。
申し訳ございません。

[6239: マンション検討中さん]

開業医ならともかく勤務医程度の収入で買えるかね。

[6240: マンション検討中さん]

フィトネスジムは無いのですかね？

[6241: 通りがかりさん]

シビックタワーから墨田の花火観たことあるけどあんな残念な気持ちになったことはない
遠すぎて豆粒を見てる気分
素直に近くまで観に行けばよかったと思った

[6242: 匿名さん]

ここから隅田川花火は無いね

[6244: 名無しさん]

花火がどうの、車の騒音がどうの、ラクーアの騒音がどうの。。。。。
どれだけ小さい花火ににるのか想像もできないのかね。
騒音も低層階でも20階くらい以上ならほとんど気にならないよ。

[6245: 名無しさん]

>>6236
地権者に角地持って行かれても建築費はしっかり確保されてますよ。
というか三井が建てているわけではないので。
再開発事業が建ててそれを三井が仕入れているのです。
再開発は組合なので利益は必要ありません。

[6247: マンション検討中さん]

>>6245 名無しさん
え？何言ってんの？
再開発組合の意味分かって書いてんの？

[6248: 買い替え検討中さん]

再開発組合の意味わかってないんでしょうね。

[6250: 匿名さん]

来週、モデルに行きます。何か聞いて来る事ありますか？