パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5981: 匿名さん]

再開発後に人口が増えてお店が増えたりしないかね
まあ、変わらないだろうけど
長く住んでいるけど、発展といえばLaQuaと大江戸線開通ぐらいかな
新宿移動が簡単になって劇的変化だったけど
文京区って、ほんと変わらないよね

[5982: 匿名さん]

>>5976 匿名さん
今時不動産で安かろう良かろうは無いよね。
安いと連呼されると何かあると思うけど、間取りは悪いし仕様も良くないことが多い。

[5983: デベにお勤めさん]

>>5974
すごい勢いで増えてるっていう根拠は？
客観的に証明できるデータはどこかにある？
ていうか、この時期の買い替えは別にここに住み替えたいからじゃなくて、不動産バブル崩壊を予期して高値で売り抜けようとしてるだけだと思うよ。

[5984: 評判気になるさん]

>>5980 マンション検討中さん

といいつつ本音は自分より年収低いやつがいた方が見下せるので嬉しいだろ？

[5985: 周辺住民さん]

>>5980
地権者の平均年収くらいで買えるくらいの価格で良いのではないでしょうか。
あ、それだと、安くなりすぎちゃう？

[5986: 匿名さん]

MRに行って事実を確認するのが一番だな

まさかパークコートとつけておいて安かろう悪かろうではないと思いたい

[5987: マンション検討中さん]

MR見てきましたが、個人的に感じた意見です。

デメリット
春日駅には直結だが、後楽園駅に行くには結局外を歩く。
駐車場が多くは無く、抽選で結果出るのは数年後。
駐輪場が6階で、エレベーターで持ち上げる。

メリット
春日駅には駅直結。スーパー併設
値段は高いけど、最近売りに出た春日周辺のマンションと比べればこんなもんかな。今は小石川周辺がかつてないくらい高い。

その他
ざっくり坪500-600くらいするので昔からこの地区に住んでる私にはかなり高く感じる。600出せば千代田区買えちゃうレベルなんで、この地区とか三田線駅直結に価値を感じない人は辞めた方がいいw 私は既にこの辺住んでて、子供のこと考えると消去法でここかなーという感じです。いきなりの2割ぐらいのロスは覚悟して買いますわw

あと、割高の根拠は、過去との比較以外には賃貸比較。この辺の賃貸、それほど上がってないです。利回りベースで見るとかなりきつい。

個人的な意見ですが、どなたかの参考になれば幸いです。

[5988: 匿名さん]

既にご近所に長年お住まいで地に足を付けてしっかりと生きてらっしゃる方のご意見は参考になりますね。
割高覚悟も冷静でございます。
ＰＣにはこういう方に住んでいただきたいですね。

[5989: 匿名さん]

割高かどうかは家賃から利回り計算でわかることですね。
厳しい数字ですので、私はパスしました。
でも、結論は違いますが、同じ考え方の方がいらして安心しました。

[5990: 匿名さん]

賃料はどこも上がってないよ
マンション価格高騰で利回りが低くなっている

小石川の良いところは、築40年超のマンションでも賃料が下がっていないところだよ
小石川2丁目のマンションで、空くたびに直ぐに入居が決まる古いマンションがある
とうの昔に元は回収できているはず
売ってもいい値段で売れると思う
絶対に売らないだろうけど
絶対に入居人に困って、変に賃料を下げたりしなくて良い
私は、小石川は利益が出ると見込んでいる

[5991: 匿名さん]

>>5989 匿名さん

自分も同じ考えで武蔵小山はパスしました。
ネット利回り1%あるかないかの水準は異常値だと思いまして。
三田線沿い希望だったのでこちらに辿り着きました。こちらは3%位でしょうか？

[5992: マンション検討中さん]

>>5990 匿名さん
わかりやすいご説明どうもありがとう。地頭の良さが伝わってきます。

[5993: マンション比較中さん]

この画像販売関係者さんの画像のパクり。
私にも内覧予約ご案内のメール来てました。

◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK：7,000万円台～　　□2LDK：9,000万円台～
□3LDK：11,000万円台～　 □4LDK：17,000万円台～
□プレミアム住戸：29,000万円台～
※1,000万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台
※予定最多価格帯：12,000万円台
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

この画像と来たメールの内容とHPのプランを照らし合わせると
127A＝3910(127.34㎡)
126A＝3911(126.82㎡)
112A＝3906(112.48㎡)
106B＝3904(106.01㎡)
105A＝3903(105.02㎡)
104A＝3905(104.54㎡)
で間違えないと思われます。
これ以外は地権者保有なのか？
ということは、この中で一番広い　127A＝3910(127.34㎡)が36000万円？？
三井保有地権者保有関係なく3901～3912で一番高いのは3902or3901かな？
127Aが36000万円なら角地の3902、3901はいくらになるんだろう？？
その前に販売されるのだろうか？
もしくは第二期で販売なのか？
今週予約取れてるから聞いてこようっと。

[5994: マンション検討中さん]

皆様、レスありがとうございます。

利回りはやっぱり酷いですよね。。。投資としては正直無しなんですが、嫁子供が近場で広いとこに引っ越したいとか言われると、まあここかなと思います。。。

賃料が上がってない指摘をされた方も、本当にその通りだと思いますし、この辺の家賃か値崩れせず、キャピタルゲインも期待できると言うのも完全同意です。この辺に住んでいながら、大手町まで3駅のわりには安いと感じ投資物件を結構買ってはいたんで、基本的には長期的には値崩れは大きくは無いと思っています。ただ、利回り2%台はもはや丸の内のオフィスビルや銀座の利回りが射程圏なので、右肩上がりのフェースは終わってそろそろ調整かなと感じてます。

[5995: 評判気になるさん]

>>5993 マンション比較中さん

間違えない？

[5996: マンション検討中さん]

>>5993 マンション比較中さん
MR行けば全部分かるからそんなのいちいち投稿してるの時間の無駄だよ。

[5997: 匿名さん]

>>5987 >>5988 >>5989 >>5990 >>5991 >>5992 >>5993 >>5994

お一人で書き込んでいますね。

独特なtypoの癖と地頭というキーワードで誰かはピンときましたよ

[5998: マンション検討中さん]

>>5993 マンション比較中さん
モデルルーム行かずよくわかりましたね！お見事！手元メモと見比べましたがそれで合ってました。3901 02を含め、プレミアム12戸中6戸は地権者です。それどころか01と02の下は7階までほぼ全部地権者で、売りに出る部屋は少なかったです。地権者に良いとこ全部持って行かれた感はありますね。

[5999: 匿名さん]

>>5997 匿名さん

残念
間違いです

[6000: 匿名さん]

右から左で賃貸が入るってことは、その家賃、安すぎるかも

[6001: 匿名さん]

>>5999
フラッシュモブみたいに短時間で同じ考えの人間が仲良くお話して消えるなんて怪しさ満点です、残念はそっち (笑

[6002: マンション検討中さん]

>>5997 匿名さん
いや、私が買いたのは5987、5994、5998のみで、少なくとも二人以上はあるはずw

私は全体的に長文になってます。MR行って本格検討してる人はこんなところで自作自演するほど暇では無い気がします。。。

[6003: 評判気になるさん]

>>5997 匿名さん
5992は俺だから違うよ。
確かに独特のtypoというか、日本語不自由な感じの投稿されてる方がいらっしゃいますね。同じ人かな？

[6004: 匿名さん]

本当に、暇ですねw

真に受ける人がいたらお笑いです

[6005: 評判気になるさん]

>>5997 匿名さん
5992は皮肉でしょ。

[6006: マンション検討中さん]

パークコートプレミアムが少なからず物件価格には乗っていると思いますが、賃料には周辺物件対比どれくらい上乗せが期待できるものなのでしょうか。

[6007: 匿名さん]

>>6001 匿名さん

夜ですから

[6008: 匿名さん]

憶測すげーな。
自演を推理してどうなる？
そっちの方が暇に見えるしすげー妄想乙
画像アップして価格区画は表記は真剣に購入考えてるのでは？
私も気になってたので役に立つ。

[6009: 匿名さん]

5997,5999,6001,6002,6003,6004,6005,6007
同一人物乙です
人のカキコでそんなに盛り上がるのもありえん

[6010: 匿名さん]

吹き付けかどうか、知りたいですが回答がないですね。
まだ皆んな結局MR行ってないのかな。

[6011: 匿名さん]

若葉マークの人

[6012: 匿名さん]

？
質問は至極まともだと思いますが？

タイル貼りではないパークコートは無いと思いますが、高い買い物なので念押しで質問しています

[6013: 匿名さん]

タワーでタイル貼りは止めた方が良いですよ。
既に築15年くらいのタワーで剥離が起きていて修繕に相当な費用が掛かっています。

[6014: 匿名さん]

どっかに、俺東大卒とかいうやついたな。
東大卒ならもっと読解力あるだろう。

[6015: 匿名さん]

>>6013 匿名さん
最近の吹き付けタワマンのスレをみると、みんな同じことを口にしている印象ですね。

それ、ただのコストカットですよ。
高級マンションの理論、ではないです。

はっきりしませんが、ここはタイル？吹き付け？

[6016: マンション検討中さん]

公式の設備欄にはタイルとありますよ。

ところで学区…についてはどなたからもコメントがありませんね。
少なくともこういうファミリー向けタワマンではある程度話題にのぼるものなのですが…

[6017: 販売関係者さん]

東大卒のわたしから見ると、小学校のレベルはイマイチな気がします
今住んでる青葉台の菅刈小学校の方が断然上ですので転居は躊躇します

[6018: 販売関係者さん]

ここの学区である柳町小学校は、荒れている、時に評判を投稿した口コミには「学級崩壊」の文字がありますね。皆さん、検索してみればすぐ出てきます

[6019: マンション検討中さん]

校区は礫川小学校のはずです。
何情報ですか？

[6020: マンション検討中さん]

>>6014 匿名さん
オレ東大卒だけど読解力あるし国文法も得意だよ。
あのさ、小説じゃないんだから、読解力ない人でも分かるように文章書かなきゃダメだろ。
文章もまともに書けない日本人がここに住めるだけの収入があるとは思えないがな。
韓国人とかなら許す。

[6021: マンション検討中さん]

>>6018 販売関係者さん
れきせんもいじめがあるっていう口コミあったよ？

[6022: マンション検討中さん]

こちらの学区については特筆すべき点はなさそうですね。
では区内での越境はしやすい環境なのでしょうか？

こちら千代田区では例えば幼稚園から小学校までの越境等よくある事で、近い将来に学校選択制の可能性もでてきているのですが、こちらはいかがでしょう？

[6023: 匿名さん]

文京区のHPを見ると小学校の通学区として柳町と礫川の両方に小石川１丁目の記載があるから選べるかもしれないね。どちらもこじんまりした文京区としては普通の小学校なのでブランドではないが地味に悪くはないと思う。柳町の方は急速に増える児童数のため手狭になったので校舎建て替えがあるのだそうだ。そのため緑地帯を削って仮設校舎を立てるという話は聞いたことがある。反対運動もあるようだが、順調に建て替えが進めば最新の防災対策が施されたピカピカの新校舎で学べるので人気の学区になるんじゃないかな。いじめなどの問題は最近あまり聴かれないけれど、先生の質は一般に高く親も質の高い家庭の人が多いのであっても大問題にはなっていない印象。子供ってのは間違うものだから、いじめが発生しないことよりも事後のケアの方が重要だと思っている。その点ではちゃんとしている印象。

[6024: 買い替え検討中さん]

小学校のレベルが低そうなのが不安ですよね、母親から見ると。目黒区と比較しちゃうのも何ですが。。いじめとか学級崩壊とか見ると不安になるのは事実。。

[6025: マンション検討中さん]

我が家も未就学児がいるので、小学校の評判が気になっています。モデルルームでは、学区はれきせん小学校と言われました。

[6026: マンション検討中さん]

柳町小学校 小石川一丁目9?28
礫川小学校 小石川一丁目1?8
?文京区HPより?
どちらかは、言わずもがなかと。

[6027: マンション検討中さん]

文字化けしました。

[6028: 買い替え検討中さん]

礫川小学校の口コミ
落ち着きがなく授業を止めてしまう子どもが各クラスに三人はいる。民間学童の送迎車を利用している人が多い。殆どの子どもが中学校受験に備え一年生から通塾している。その塾での成績がらみのいじめがある。受験しない子は入学しない方がいい。強制参加のPTA以外にも親の会がある。
方針・理念
校長が高慢。アルマーニの制服で話題となった校長とタイプが一緒。まともな校長はいない。近年、保護者による担任の追い出しがあった。
授業
授業の中断がたびたびあり、子どももそれに馴れてきた。補習の意味でも通塾が必要。

[6029: 匿名さん]

>>6024
鵜呑みにすべきではないし神経質になり過ぎる必要もない、気持ちは分かるけどね。
スピーカーみたいな人間ってどこにでもいるし、イジメなんか大なり小なりどこにでもある。
嫌なら私立を選択すれば済むし、今は学区制も充実してるし以前よりは選択肢も増えてるはず。
訪問日を設けたり一般開放してるところも少なくないから何となく雰囲気も掴めるんじゃない？

子供が世代ど真ん中だけど、女共の情報網というか噂話というか右向け右感が半端ない・・・
どこそこで先生と生徒がデキただの若い先生ばっかでコントロールできてないとか、
あっちの学校は年配の先生ばっかで気持ち悪いとか何とか・・・お前は見たんかいｗ
そんで結局制服がかわいいとか校舎が新しいほうを選ぶんだよね、意味が分からない・・・
芸能人がどーしたあーしたっていう下らない昼間の情報番組が無くならないのが不思議だったけど、
この歳になって初めて理解できたよｗ

[6030: 職人さん]

礫川小学校ってPTAが異常に強いみたいで、親の会とかで一年に2回10万の旅行参加が推奨されてるらしい。これに参加しないといじめに遭うとか遭わないとか。何か雰囲気悪そうな学校ですね。いじめも多いみたいだし。