パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[5901: 匿名さん]

事前相談の予約すら困難な現状を見る限り大人気物件であることは間違いない

なぜかって？

それはあなたがMRに行ってその目で確かめてきてください

[5902: 匿名さん]

駅直結は強い。北仲の人気をみればわかる。

[5903: 匿名さん]

北仲は、含み益1,000万円なのか
買っていれば、ちょろいな

安く販売されると嬉しいな

[5904: 匿名さん]

潜在客が多いからデベは強気。
でも、利回りが悪いから投資家は買わない。

渋谷4.6%、神宮外苑4.1%、小石川3.9%。（部屋別最高利回り）

[5905: 匿名さん]

北仲の最高利回り　５．８％。
だから超人気だった。
同じ駅直結でも大違い。

[5906: マンション検討中さん]

今のマンション市況がどうだ？株価がどうだ？と悩んでいる人たちには手が出ない物件でしょうね。
値下がりなどものともしない、この物件に唯一無二の価値を感じている人たちの買いだけで売れると思います。
他区から見るとone of themの物件かも知れませんが、文京区住まいの人たちは、ここに買い替えるか？今のマンションor戸建てに住み続けるか？という選択肢の人も多いでしょう。
仮に市況にびびって見送ったとして、次の選択肢に困ることも事実だと思います。

[5907: 匿名さん]

その適当な数字は何？
スルガの人？

[5908: マンション検討中さん]

北仲も半分以上は無抽選だけどね。

[5909: 匿名さん]

転売益が期待できないような低層の西向きとか結構お安く出るんじゃないかと期待しているけどね。でも安いから買うんじゃなくて自分が住みたいから買うので、そこのところはっきりさせておかないと後悔しちゃうだろうな。坪単価だけ見てユーフォリアに目が眩んでしまわないようにしたいね。そういうのはプロに任してわかりやすい住みやすそうな間取りを実需は目指したい。個人的感想だけどここはかなり躯体が頑丈そうなので、仮に将来起きるであろう大震災で周りの住宅に被害がでてくるとさらに価値が評価されるだろうと思うから、そういう側面からも買いだと考えている。

[5910: 匿名さん]

地元の実需だけで即完売。
１０％安かったらの話だけどね。

[5911: 匿名さん]

>>5909 匿名さん
低層の西向きは駐車場で半分以上が潰れており残りの住戸は第2期以降の販売ですね。
第1期の状況をみて価格決めするのでしょうが、東向と比べてどのくらい下げるのでしょうかね？
下げ幅によってはそこを狙うのもありかと思っています。

[5912: 検討板ユーザーさん]

>>5908 マンション検討中さん
一気に730戸も出したからでしょ
実際、二次は戸数減ったから抽選倍率があがった
もう少しまともな分析できないと道を踏み外すよ

[5913: 匿名さん]

投資家が群がるぐらいでないとリセールは厳しいよ。

[5914: 匿名]

>>5902 匿名さん

北仲が人気だったのは坪３００以下からあったからだよん

[5915: 匿名さん]

北仲は人気が人気をよんで、好循環が生まれましたね。
契約者で好きな場所だけど、横浜だから坪300であってもいいと思う。
最近のみなとみらい物件が高かったんですよね。

[5916: 匿名さん]

>>5914 匿名さん

でも、億ションも人気だった。12,000万円の部屋を申し込んだが、倍率は20倍を遥かに超えて敢えなく撃沈。
でも、そのお陰で渋谷買えたからいいや。

[5917: 匿名さん]

渋谷は嵌め込まれた感じがしますが。

[5918: 匿名]

>>5916 匿名さん
北仲を買う気だった人とこ渋谷を買った人までわざわざ書き込む注目物件って事ですね

[5919: 匿名さん]

借金億する人いる？

[5920: 匿名]

>>5918 匿名さん

渋谷や神宮外苑と比べてお手頃感ありそだったからめっちゃ関心持ってたけど、
逆梁と知ってテンションだだ下がり、モデルルーム訪問で下り天井のクソさを目にしたもんだからすっかり関心ないなった。
なのに書き込んでごめんね？

[5921: 匿名さん]

転売目的で、のりこねー！

[5922: 匿名さん]

最近、三井の都心物件は「パークコートｘｘｘザ・タワー」ばっかりですね。
建築費高騰で、高額物件にしかならないから、必然的にグレードもパークコートにしないと高く売れないからでしょう。
浜離宮、青山、乃木坂、赤坂檜町、渋谷、麻布十番、千代田富士見、赤坂、そしてここ。
「パークコートｘｘｘザ・タワー」兄弟、仲良くしましょう！

[5923: 匿名さん]

青山と同じパークコートザ・タワーと自慢しまくる私がいる。

[5924: 匿名さん]

渋谷さん、隣のマンションの所有権分譲建て替えがバレたおかげで、無事 憤死

[5925: 匿名さん]

>>5924 匿名さん

あ、あの嫌がらせ投稿はやっぱり武蔵小山くんの仕業だったか

[5926: 匿名さん]

>>5924 匿名さん

ここにも変な人キター

[5927: 匿名さん]

港区にマンション買いたいが職場はこっちのが近いから買おうか迷う
手取り年収3500万はあるが、文京区は世帯年収高くないし3A住みからは残念に思われるのだろうか？

[5928: 購入経験者さん]

そういう思考が残念に思われるからやめたほうがいいよ

[5929: 検討者]

>>5927 匿名さん

ここと港区、両方買っちゃえば？

[5930: 匿名さん]

聞かれてもない手取り収入書き込む品性の方は、港区の方がツボなんじゃない？

[5931: 匿名さん]

>>5929 検討者さん
両方は買わない

商業施設は港区、交通利便性はこちら
資産価値はどちらが有利か不明だから考えないとして、見栄と実需のどちらかを優先するかなんだろうな

[5932: 販売関係者さん]

ここの板には本当に買える人も買う人は居ないようですね。
何のために販売前から6000近いレス何だろう？？

[5933: マンション検討中さん]

>>5932 販売関係者さん
日本語の文法が間違いだらけで何が言いたいのか全く分からない

[5934: マンション検討中さん]

私は通勤かんがえるとここが良いかな

[5935: 匿名さん]

>>5933 マンション検討中さん
おまえ以外分ってYO
つまんねー横やりいれんなYO

[5936: マンション検討中さん]

>>5935 匿名さん
中国人？
それとも中卒？
ごめんオレ東大卒だけど、マジで分からん

[5937: 匿名]

>>5936 マンション検討中さん

うわっ、キモッ、双方

[5938: 匿名さん]

>>5936 マンション検討中さん

ただの武蔵小山くんだからスルーでOK

[5939: マンション検討中さん]

>>5932 販売関係者さん
日本語でOK
地権者？

[5940: マンション検討中さん]

>>5938 匿名さん
武蔵小山の方が地盤がいいよね。杭ないし高台だし。あと、天井高も高いよね。ジムもあるよね。

[5941: 匿名さん]

大正義武蔵小山！

[5942: 匿名さん]

武蔵小山もこんな低地の名ばかりパーコなんかと比べられたくないんじゃない？
ここ天井高いくつよ？最低でも2600なきゃ話にならない。

[5943: 匿名さん]

路線が深くてしょぼい。
メインのJR水道橋駅まで歩けない。
直で地下鉄にアクセスできるのは利点だが、交通利便は至高とは言えない。

[5944: 通りがかりさん]

水道橋メインは笑える
東京知らないだろ
どこ行くの？

[5945: 匿名さん]

医師が主要なターゲットでは？
無論全員とは申しませんが、外勤に行くのにJRはほぼ必須でしょう。
大手町勤務風情のパワーカップル（失礼）が背伸びして買うマンションでは無さそうですし、そう書かさせて頂いた次第です。

[5946: 通りがかりさん]

山手線と総武線の違いがわかっていないのか？

有楽町線と京葉線があったら、JR京葉線メインとか言うわけだな

総武線にこだわるなら錦糸町を、お勧めするよ

[5947: 匿名さん]

(笑
何度同じ事繰り返しているのかね

[5948: 匿名さん]

JRに注目するのはJRしかない田舎に住んでいる人だけだよ
実際に住んでみると実感する

[5949: 匿名さん]

山手線パークコート（浜離宮・渋谷・代々木？）に利便性では敵わないのは認めてますよ。
中央総武線のみだとさすがに地下鉄の方が上ではないでしょうか？

[5950: 匿名さん]

代々木(千駄ヶ谷)のパークコートまで待つのもアリでは？高速道路至近かつ新航路直下だけど。
副都心線だけど北参道駅直結なるかもよ

[5951: 匿名さん]

まさかと思うが、吹き付けじゃねーよな ここ

[5952: 匿名さん]

ここ20年、JRなんてほとんど使わないで生活してきているけどね
あとはタクシー？

JRのホームは暑いし寒いし雨に濡れるし良い思い出がない

[5953: 匿名さん]

ここ20年、地下鉄なんてほとんど使わないで生活してきているけどね
あとはタクシー？

[5954: 通りがかりさん]

移動ばかり着目してるけど、JR駅最寄りだと、動線上に駅ビルをはじめとする充実した商業施設があるから嬉しいです。

[5955: 匿名さん]

地下鉄しか使わないのは、サラリーマンならではの事情でしょう。
ここはサラリーマンは買えないので、意味のない話です。

[5956: マンション検討中さん]

>>5945 匿名さん
全員じゃないものを必須とは言わない。
JRが良いかどうかは人による。

[5960: マンション検討中さん]

[No.5959と本レスは､削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5961: 匿名さん]

>>5932 販売関係者さん
当たりです。
この板には買える人はいない。
登録していればメールで価格帯も案内来てるよ。
プレミアムはやっぱり3億の勢いなのね。

◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK：7,000万円台～　　□2LDK：9,000万円台～
□3LDK：11,000万円台～　 □4LDK：17,000万円台～
□プレミアム住戸：29,000万円台～
※1,000万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台
※予定最多価格帯：12,000万円台

また、公式ホームページも随時更新しておりますので、ご高覧いただけますと幸いです。

◆◆◆今後のスケジュール（予定）◆◆◆
2019年3月上旬：正式価格発表および第1期ご登録会・抽選会
2019年3月中旬～下旬：重要事項説明およびご購入申し込み会
2019年3月下旬：第1期ご契約会
2021年7月下旬：お引渡し

今後とも「パークコート文京小石川 ザ タワー」を、どうぞよろしくお願い申し上げます。

[5962: 匿名さん]

ここがJR駅前や直結ならもっともっと高くなるはず。
不動産でJRは格別。乗るか乗らないかは関係なく。

[5963: 匿名さん]

そんなの目黒や浜松町見てるから知ってるよ…
春日程度でそんなところ勝てるとは誰も思っていない。
仕様も天井も低いけど、価格も低い。
文京区クオリティとして、ちょうどいいんです。

[5964: 販売関係者さん]

ここは不動産屋の興奮した高値誘導投稿がすごく多いと評判になってる

[5965: 匿名さん]

今や大まかな価格が分かっているのに高値誘導投稿して何か意味があるのかね（笑

[5966: 匿名さん]

>>5965 匿名さん
仕様低いのに億超えでも、
割安感が出て売りやすくなる、かな？
同時期販売の億越えにネガるのも
重要になる。
なお、否定的意見を述べるだけは
アンチでもらネガでもないので
冷静な判断が必要。

[5967: 匿名さん]

それよりJRなんか使わないという人がいるという投稿に、興奮して同じレスを３連投する不動産業者さんらしき方も微笑ましい。おしゃれな町に遊びに行くには地下鉄か車での移動が便利ですよ。地下道を通りますから気候や天候によって不快な思いをせずに各地のデパートや商業施設を利用できます。ホームが地上にあるJRじゃ降りた途端にずぶ濡れになったり熱風寒風に顔をしかめたりしなけりゃいけません。ラッシュアワーの混雑の酷さも地下鉄以上でしょう。東京駅はだいぶマシになりましたが、JR駅は駅前繁華街のレベルが低いのも気になります。変な人もいっぱい歩いていて身の危険を感じますね。私にとってはJR駅近は割高に見えてしょうがないです。別に価値が高いという人を貶すわけじゃないですが、少なくとも私にはJR駅は魅力的ではない。

[5968: 匿名さん]

なんかもう、必死ですね。
次回は客観論で、お願いしたいです。

ところでこちらは、吹き付け外壁でしょうか？

[5969: 匿名さん]

>>5966
多分ここのスレでこの物件をネガってるのってかなりの部分以下のような方々が混じっているのではないかと

>同時期販売の億越えにネガるのも
>重要になる。

実際武蔵小山の某物件からかなり分かりやすいのが来てたし

[5970: 匿名さん]

そんなに信濃町、千駄ヶ谷、代々木に行くことがあるかね

[5971: マンション比較中さん]

価格は、5961 匿名さんの言うようにある程度はすでに配信されてるし私のところにも来ています。
なので高値誘導投稿もネガなにもないでしょう。
相手によって価格変わるわけじゃないし。
もうこの価格なので買えない人は諦めましょう。
買える人は抽選頑張りましょう。

[5972: マンション検討中さん]

高層階の南東角部屋欲しかったのに全部地権者住戸とは、とほほ
3億で売ってくれる地権者いる？

[5973: 匿名さん]

＞なんかもう、必死ですね。
＞次回は客観論で、お願いしたいです。

＞ところでこちらは、吹き付け外壁でしょうか？

前半は同意。山手線に挑むのは、無謀である。
後半はハテナ。
吹き付けのパークコートなんてあるのかな。もしや、ここが初？

[5974: 匿名さん]

春日・小石川・本郷・茗荷谷あたりの中古が
すごい勢いで増えてますねw

もう、今さら遅いってーのw
買い替えすごろくのお手伝いなんか、いたしましぇーんw

ま。指をくわえて みていてくださいな。
地域ナンバーワンマンションが、瞬間蒸発していく様子を。
周辺住民の嫉妬の視線を浴びながら、さっそうとエントランスをくぐる姿を想像すると、快感きわまりないですねw

[5975: マンション検討中さん]

価格は予定なんだから客の反応見てこれから変わる可能性も十分にあるでしょ。
何のために予定、1000万円台という記載にしていると思ってんのかな

[5976: 匿名さん]

確かに安ければ買う方の厚生に資するところ大なので、それはそれで歓迎するべきなんだろうけれど、自由主義経済の国に住むものとしては安いものには何かある、逆に安すぎて大丈夫かな、という不安も持つんだよね...

どんな公共事業でも最低落札価格を設定するのは合理的な価格以下だとどこで抜かれて悪い品質のものをつかまされるかわからないからでしょ、安かろう悪かろうじゃ困る。

[5977: マンション検討中さん]

とっても欲しいけど、学区はどうなんですかね。
れきせん小学校…あまり聞いたことがありません。
地域がら、やはりそれなりの割合が中受するんですかね？
それとも幼小国立組が買うのかしら。

この辺り(特に茗荷谷)は塾お稽古も充実していて子育て世代としては非常に魅力的に映ります。

[5978: 匿名さん]

ここは制振だから昔のマンションのように下の方の階ほど梁や柱の出が大きくなると想像するんだけど、予算云々は無しにするとして、下り天井があまり好きでない人は上の方の階を選ぶのが良いのかな。

[5979: マンション検討中さん]

>>5976 匿名さん

そんな心配するほど安くないから大丈夫ですよ。

[5980: マンション検討中さん]

価格は高く設定してほしい。
年収が低いやつは住んで欲しくありません。

[5981: 匿名さん]

再開発後に人口が増えてお店が増えたりしないかね
まあ、変わらないだろうけど
長く住んでいるけど、発展といえばLaQuaと大江戸線開通ぐらいかな
新宿移動が簡単になって劇的変化だったけど
文京区って、ほんと変わらないよね

[5982: 匿名さん]

>>5976 匿名さん
今時不動産で安かろう良かろうは無いよね。
安いと連呼されると何かあると思うけど、間取りは悪いし仕様も良くないことが多い。

[5983: デベにお勤めさん]

>>5974
すごい勢いで増えてるっていう根拠は？
客観的に証明できるデータはどこかにある？
ていうか、この時期の買い替えは別にここに住み替えたいからじゃなくて、不動産バブル崩壊を予期して高値で売り抜けようとしてるだけだと思うよ。

[5984: 評判気になるさん]

>>5980 マンション検討中さん

といいつつ本音は自分より年収低いやつがいた方が見下せるので嬉しいだろ？

[5985: 周辺住民さん]

>>5980
地権者の平均年収くらいで買えるくらいの価格で良いのではないでしょうか。
あ、それだと、安くなりすぎちゃう？

[5986: 匿名さん]

MRに行って事実を確認するのが一番だな

まさかパークコートとつけておいて安かろう悪かろうではないと思いたい

[5987: マンション検討中さん]

MR見てきましたが、個人的に感じた意見です。

デメリット
春日駅には直結だが、後楽園駅に行くには結局外を歩く。
駐車場が多くは無く、抽選で結果出るのは数年後。
駐輪場が6階で、エレベーターで持ち上げる。

メリット
春日駅には駅直結。スーパー併設
値段は高いけど、最近売りに出た春日周辺のマンションと比べればこんなもんかな。今は小石川周辺がかつてないくらい高い。

その他
ざっくり坪500-600くらいするので昔からこの地区に住んでる私にはかなり高く感じる。600出せば千代田区買えちゃうレベルなんで、この地区とか三田線駅直結に価値を感じない人は辞めた方がいいw 私は既にこの辺住んでて、子供のこと考えると消去法でここかなーという感じです。いきなりの2割ぐらいのロスは覚悟して買いますわw

あと、割高の根拠は、過去との比較以外には賃貸比較。この辺の賃貸、それほど上がってないです。利回りベースで見るとかなりきつい。

個人的な意見ですが、どなたかの参考になれば幸いです。

[5988: 匿名さん]

既にご近所に長年お住まいで地に足を付けてしっかりと生きてらっしゃる方のご意見は参考になりますね。
割高覚悟も冷静でございます。
ＰＣにはこういう方に住んでいただきたいですね。

[5989: 匿名さん]

割高かどうかは家賃から利回り計算でわかることですね。
厳しい数字ですので、私はパスしました。
でも、結論は違いますが、同じ考え方の方がいらして安心しました。

[5990: 匿名さん]

賃料はどこも上がってないよ
マンション価格高騰で利回りが低くなっている

小石川の良いところは、築40年超のマンションでも賃料が下がっていないところだよ
小石川2丁目のマンションで、空くたびに直ぐに入居が決まる古いマンションがある
とうの昔に元は回収できているはず
売ってもいい値段で売れると思う
絶対に売らないだろうけど
絶対に入居人に困って、変に賃料を下げたりしなくて良い
私は、小石川は利益が出ると見込んでいる

[5991: 匿名さん]

>>5989 匿名さん

自分も同じ考えで武蔵小山はパスしました。
ネット利回り1%あるかないかの水準は異常値だと思いまして。
三田線沿い希望だったのでこちらに辿り着きました。こちらは3%位でしょうか？

[5992: マンション検討中さん]

>>5990 匿名さん
わかりやすいご説明どうもありがとう。地頭の良さが伝わってきます。

[5993: マンション比較中さん]

この画像販売関係者さんの画像のパクり。
私にも内覧予約ご案内のメール来てました。

◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK：7,000万円台～　　□2LDK：9,000万円台～
□3LDK：11,000万円台～　 □4LDK：17,000万円台～
□プレミアム住戸：29,000万円台～
※1,000万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台
※予定最多価格帯：12,000万円台
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

この画像と来たメールの内容とHPのプランを照らし合わせると
127A＝3910(127.34㎡)
126A＝3911(126.82㎡)
112A＝3906(112.48㎡)
106B＝3904(106.01㎡)
105A＝3903(105.02㎡)
104A＝3905(104.54㎡)
で間違えないと思われます。
これ以外は地権者保有なのか？
ということは、この中で一番広い　127A＝3910(127.34㎡)が36000万円？？
三井保有地権者保有関係なく3901～3912で一番高いのは3902or3901かな？
127Aが36000万円なら角地の3902、3901はいくらになるんだろう？？
その前に販売されるのだろうか？
もしくは第二期で販売なのか？
今週予約取れてるから聞いてこようっと。

[5994: マンション検討中さん]

皆様、レスありがとうございます。

利回りはやっぱり酷いですよね。。。投資としては正直無しなんですが、嫁子供が近場で広いとこに引っ越したいとか言われると、まあここかなと思います。。。

賃料が上がってない指摘をされた方も、本当にその通りだと思いますし、この辺の家賃か値崩れせず、キャピタルゲインも期待できると言うのも完全同意です。この辺に住んでいながら、大手町まで3駅のわりには安いと感じ投資物件を結構買ってはいたんで、基本的には長期的には値崩れは大きくは無いと思っています。ただ、利回り2%台はもはや丸の内のオフィスビルや銀座の利回りが射程圏なので、右肩上がりのフェースは終わってそろそろ調整かなと感じてます。

[5995: 評判気になるさん]

>>5993 マンション比較中さん

間違えない？

[5996: マンション検討中さん]

>>5993 マンション比較中さん
MR行けば全部分かるからそんなのいちいち投稿してるの時間の無駄だよ。

[5997: 匿名さん]

>>5987 >>5988 >>5989 >>5990 >>5991 >>5992 >>5993 >>5994

お一人で書き込んでいますね。

独特なtypoの癖と地頭というキーワードで誰かはピンときましたよ

[5998: マンション検討中さん]

>>5993 マンション比較中さん
モデルルーム行かずよくわかりましたね！お見事！手元メモと見比べましたがそれで合ってました。3901 02を含め、プレミアム12戸中6戸は地権者です。それどころか01と02の下は7階までほぼ全部地権者で、売りに出る部屋は少なかったです。地権者に良いとこ全部持って行かれた感はありますね。

[5999: 匿名さん]

>>5997 匿名さん

残念
間違いです

[6000: 匿名さん]

右から左で賃貸が入るってことは、その家賃、安すぎるかも