パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5651: 評判気になるさん]

こまめに買い替える人でも、価格がピークの時に買えば損するわな。
資産価値の値下がりが家賃と比べてどうかと言う考え方は理解できるが、言葉悪いが貧乏人というか、ビジネスできなさそうな人の考えに感じる。
そうでもしないと正当化できないんだろうけど

[5652: 匿名さん]

"損するわな "
素敵な言葉使いですね。

[5653: 匿名さん]

>>5647 評判気になるさん

評判気になるさん、被害妄想激しいですよ。

[5654: 名無しさん]

東向き
フィルター真っ黒
排気ガス

南向き
シビックセンター
邪魔臭い

西向きは
スミフのビルが
目障りだ

北向きは
アトラススミフ
排気ガス

[5655: マンション検討中さん]

角住戸
柱多過ぎ
家具困る

中住戸
逆梁なのに
天下りすぎ

[5656: 匿名さん]

高値掴みとか分かったように言うけど、それが高値なのかどうかは、誰にもわからない。単に過去と比べて高いというだけ。
高いと思っていたが、後で振り返ると安かったというのが2001～2018年で起きたこと。

[5657: 匿名]

いやー、旅行から帰って来週モデル行くのに参考になるかと見てみたら凄いネガ連発ですね。買えない人は正月も暇なんですねー。
買う前提の書き込みって全然無い。

こわー。

[5658: 評判気になるさん]

そう、きっと暇なんです。

地権者が悪い。天井が低い。バブルが弾ける。フィルター真っ黒。ビジネス出来なそう。

じゃ無きゃ買わない物件にわざわざ書き込みしないでしょ。正月早々。

[5659: 匿名さん]

>>5658 評判気になるさん

あなたはどういうスタンスのひと？

[5660: 匿名さん]

>>5657 匿名
そんなあなたに イモトのWIFI ♪♪

[5661: マンション検討中さん]

竣工後にやって来て下品な口上で売れ残りを値切り倒そうというセミプロみたいな人がこんなところで物件褒めるわけないじゃないですか（笑

パークコートを罵倒するなんて、よっぽどいいお家にお住まいなんですね。

[5662: マンション検討中さん]

>>5657 匿名さん

匿名さんもきっと、モデルルームと価格表見たらこっち側に仲間入りですよ。
私も行くまでは希望に満ちていましたが。

[5663: 匿名さん]

見に行ってひどければ書き込みどころかこんなスレ開きもしません。

[5665: eマンションさん]

[No.5664～本レスまで、有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[5666: マンション検討中さん]

3LDK80平米で11000万円か
年収1000万代じゃまず無理かー

[5667: 匿名さん]

>>5666 マンション検討中さん

年齢や勤め先の属性によりますが、35年ローンが組める年齢で一部上場企業なら、9000万円借りられます。残りを諸経費込みで自己資金で賄えるなら十分買えますよ。
今の低金利なら住宅ローン控除で実質ほぼゼロ金利。
更に手元に余裕資金として1000万円くらい残せるなら心配いりません。

[5668: 匿名さん]

そんな安くないですよ。
月島の話ですか。

[5669: 匿名さん]

私的マトモな80平米は、1.5億からでした

[5670: マンション検討中さん]

逆梁なのに下がり天井多すぎだったり、柱混入しまくりだったりで、まともな部屋なんてひとつもないですが、80平米は1.３億からありましたね。
はて、まともな80平米1.５億とは、何をもってまともと判断されたのでしょうか？

[5671: 匿名さん]

眺望。
さすがに子供連れて住むのに、少しでもお見合いするのとかは、マズかろうもん。

[5672: 匿名さん]

>>5671 匿名さん

？
PC武蔵小山なんかも全方向他タワーとお見合いのようだから、最近の三井はそんなもんでは

[5673: マンション検討中さん]

>>5671 匿名さん
はい？
80平米1.5億の部屋の眺望本当に見せてもらったんですか？
1.3億の部屋の眺望の方が明らかに良いんですけど？
眺望が良くて1.5億の80平米って何階のどのタイプの部屋のこと言ってるの？
本当にMR行ったの？

[5674: 匿名さん]

君こそどの部屋の話してるん？

[5675: マンション検討中さん]

>>5674 匿名さん
いや、先に質問してるのこっちなんで、そっちが答えたら答えるよ？はぐらかさないでくれる？
どのタイプの部屋？
本当にMR行ったの？

[5676: 通りがかりさん]

1.5億すら用意できないならマトモな広めの部屋選べるわけないじゃん。笑

[5677: 匿名さん]

高値工作地権者さん
墓穴を掘ってぐーのねもでない（笑）

[5678: 真剣購入希望者]

>>5676 通りがかりさん
いや、だから眺望良好なマトモな広めな部屋って何階以上のどのタイプの部屋か具体的に言ってくれる？
想像とかじゃなくってさ。そもそもMRとか言ってない地権者で嘘情報流すなら書き込まないでくれる？
こっちは真剣に購入検討してるんだからさ。

[5679: 匿名さん]

1.3億台の部屋って、お見合い部屋が多かった印象ですが。
子連れで住む人なんて、予算不足のカツカツ世帯以外にいないと思いますよ。
煽りでもなんでもなく。

[5680: 真剣購入希望者]

>>5679 匿名さん
その発言で、あなたがMRに行ってないことが確定ました。MRに行った人にはその理由が分かります。

[5681: 匿名さん]

>>5678 真剣購入希望者
情報戦ですよ。
教えるわけないじゃないですか。
すでにもう今は北仲の時と同じ状況。
あの時も情報が漏れた条件の良い部屋は、大抽選会になりました。
私の狙う1.5億80平米に殺到されたくないです。

あなたはあなたで、その廉価な部屋にしたらいいんじゃないですかね。

[5682: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[5683: マンション検討中さん]

80平米1.3億はモデルルームの眺望、1.5億は北西角部屋だけど中層階なのでアトラススミフとお見合い。
矛盾だらけの高値厨（笑）

[5684: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[5685: 匿名さん]

明らかなバーゲン価格ですし、北仲以上の大抽選会になると言う話ですよ。

[5686: 通りがかりさん]

居住部分でない下の階には何が入るのか、ご存知だったら教えてください。

[5687: 匿名さん]

>>5685
こういう書き込みがある時点でｗ
しかも売り出しは3月だし・・・
三井のガチのやつは表にすら出てこない。

[5688: 口コミ知りたいさん]

結局、ここはバーゲンセールってことで良いんですね。２～３日前はネガばっかだったのにね

[5689: 匿名さん]

80平米1.4億弱の部屋がある時点でバーゲンです

さぁみんな、のりこめー^ ^！

[5690: マンション検討中さん]

はて、バーゲンセールとは？
皆さん、どんなマンションにもパンダ部屋というのがあることをご存知ないのでしょうか。
客寄せパンダ用のお買い得住戸をパンダ部屋と呼びますが、数が少ないので抽選倍率が非常に高く、まず買えません。
80平米1.3億の部屋がまさにそれですが、抽選外れて他の部屋を案内される人がほとんどですよ。
80平米1.5億の部屋は中層階北西角部屋ですが、北にアトラス、西にスミフ、柱混入、天井下がりまくりで眺望も間取りもあまりよろしくないです。果たして本当に1.5億の価値があるのでしょうか？

[5691: 口コミ知りたいさん]

結局、欲しければ1.5億だしなさいって話ですね。了解。

[5692: 匿名さん]

1億以上の部屋をパンダと呼ぶのは、あまり聞いたことがありません。
３Ａなどではありますが、例外でしょう。

ここは価格の安売りではなく、パンダという言葉の安売りですね。
作為的な感じがします。

[5693: 匿名]

パンダ部屋と2千万違いで他の部屋を買えるなら買うでしょ。価値があるか？有るでしょ。1.5だと買えない人は1.3でも買えないよ。

[5694: 匿名さん]

なんだかな。
杭を除けば
そこそこ良いマンションだとは思うけど
パンダやバーゲンてレベルでは無いと思うよ。

[5695: 匿名さん]

つまりファミリーでパークコートクラスのマトモな部屋に住みたいなら、最低でも坪610くらいは用意しなさい、というメッセージですかね。
子供がいるのに無理してカツカツ パンダ部屋を狙う人は、少し惨めな感じです。

[5696: マンション検討中さん]

>>5690
価値がないなら買わないだけでしょ、何をそんなに興奮しているんでしょうか...

まだMRには行ってないんですが、希望の間取りじゃなかったんですが今度の予約日に話のついでにどんなに酷いか見てみましょう。多分大したことないんじゃないかと思うんですが。

ともあれ、それでも売れちゃうでしょうね。マンションマニアってのは少数派ですから

[5697: マンション検討中さん]

高値厨の口癖は
『マトモな部屋』

しかし主観的かつ抽象的な表現で、彼が具体的にどのタイプの部屋を想定して発言しているのかは、誰も理解できないし、聞いても答えようとしない。

[5698: 通りがかりさん]

オレにとってパークコートを冠するマンションのマトモな部屋とは、天井高最低でも260cm以上、南東角部屋かつ眺望良好かつ柱混入なしかつ下がり天井少なめ。天カセ220cmなんて論外。

[5699: マンション検討中さん]

ここの上流で「高値厨」は価値が高いので高くても当然と主張し高値を煽る人、対して「安値厨」とは価値が低いので安くなるはずと煽る人のことですが、最近少し用語の混乱が見られますね。先日概算で提示された予定価格を見ると安値になるという期待はかなり裏切られつつありますが、安い部屋もあるようなので当たらずとも遠からずでしたかね。先日双方勝利宣言をして収束したはずです（各々自分の主張に合致した部屋が探せばあるということに過ぎないのですが...）。周辺の中古物件の取引価格や駅直結地下で４路線にアクセスできる稀有な利便性、昨今の都心区では稀な桁違いな規模の巨大分譲、パークコートのプレミア仕様や昨今のマンション相場価格上昇を加味すると価格のレンジ自体は広さや階高に応じて容易に決まると思います。それに内部の仕様がお客一人のお眼鏡にかなわないからといってバーゲンになることはないでしょう...何を期待しているんでしょうか。これから買おうとしている買う能力のある真剣な検討者の気持ちを傷つけて何かの仕返しでもしようというのでしょうか。

[5700: マンション検討中さん]

まともな物件というのは今どこで販売中ですか？山手線の外は嫌ですよ

[5701: 匿名さん]

潰しの効かない変な路線しかないじゃん。
しかも後楽園の駅まで含めちゃってて、そのせいでメイン路線まで遠いし。

[5702: 匿名さん]

総額が高いのはたしかとしても、山手線内側の大規模再開発で駅直結、発売前にこれほど盛り上がってるスレは他にない。
ポジ/ネガそれぞれ言い分はあれど、注目度が高いのは確かですね。
95%以上満足できないと嫌な方、値下がりリスクが許容できない方は、潔く撤退で良いのではないでしょうか。

高額商品の利幅が厚いのは、車や旅行、洋服、レストラン、ブランド物のバッグや洋服など、不動産に限った話じゃないからね～。

[5703: 通りがかりさん]

>>5700 マンション検討中さん
山手線内側が良いなら、山手線新駅の大規模再開発地区を狙ってみてはいかがでしょうか。
総工費5000億円以上です。

こちらは旧建物が虫喰い状に残存しているのと、直結する駅が春日っていうのが残念かな。
まあ個人的な意見ですけどね。

[5704: 匿名さん]

三田線使ってなんとか水道橋まで出れば、充分な利便性は確保できるよ。

[5705: マンション検討中さん]

健康な方なら水道橋まで歩くと思いますけどね
一駅ですが距離が短いので三田線に乗る手間の方が問題ですよ

[5706: 匿名さん]

390戸なんてどうせ全部売れる。買う気があるなら高いとか安いとか言ってる場合じゃないよね。もっとも、立地が自分に都合よくて値段が予算内ならだけど。低層のパンダ部屋は相続でも売れそう。

[5707: マンション検討中さん]

>>5703
個人的には東京駅あたりから歩いて帰る距離が短い方がいいですね
あと防災拠点としての機能がある物件が希望です
自家発電装置やエレベーターの耐震性などにもこだわりたいところです

[5708: 匿名さん]

>>5704
まあそんな強がらなくても。
高輪ゲートウェイには勝てませんから。
リニアも開通しますし。

[5709: 販売関係者さん]

三井は地権者と交渉重ね39階のPREMIUM物件を6戸までなんとか増やしてきたけど角地が一戸も取れてない。
39階は全部で12戸、そのうち角地全て含め6戸は未だに交渉中だけどどこまで交渉できるのか。。

[5710: 通りがかりさん]

今から41階建に設計変更して40階にプレミアム12戸作れば良いんじゃないですかね。

[5711: 名無しさん]

ここの板は何人で書いてるんだ？
多分2人か1人かも。
本物のカキコ出て来た途端に出て来なくなった。
ま?何人でも買う気ない輩ツブヤキ板乙。
あ?あ、買う気ないじゃなく買う気があっても買えない輩か。

[5712: 通りがかりさん]

>>5711 名無しさん
お前一人で書いてるんじゃね？

[5713: 匿名さん]

坪620超の予想がビンゴした 俺氏 歓喜 。

[5714: 通りがかりさん]

>>5713 匿名さん
何階のどのタイプの部屋がビンゴしたの？
ここ、君のツイッターじゃないよ？

[5715: マンション検討中さん]

先月末に物件エントリーしたけど音沙汰ないんだけど...

[5716: 匿名]

先月末って、年末年始はさんで、まだ今年度の営業始まったばかりじゃないですか？

[5717: 匿名さん]

>>5709
今の段階でそんな話し合いをまだしているんですか？

[5718: 評判気になるさん]

昼間マンションにいない人で金持ちが買うマンションですね。南向きメインが僅かですからね。でも　何を最優先にするかは人それぞれですからね。とにかく文京区は全体的に治安いいですし　。

[5719: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[5720: 買い替え検討中さん]

東南角部屋が何年かすれば売りに出るかもしれないんだし、どうしても東南角部屋が欲しいなら待ちましょうや、セニョール

[5721: 匿名さん]

地権者こそ古い一軒家からタワマンに住み替えられるのは三井不動産と購入者がいるからこそなんだから、地権者がむしろ感謝すべき立場にあると思うんだがな。自分一人じゃ土地なんて有効活用出来ないんだし。

[5722: 匿名さん]

流石にそれはどうなのよ
ここの場合ただのマンション建設な訳じゃなくて再開発だからな
別に話が出なければ住み替えるつもりもなかった人も当然いるだろう

[5723: マンション検討中さん]

ぼろ家から高級マンションの1番良い部屋と交換してもらえたんだから、わらしべ長者的な幸運を得たわけだ。
地権者は三井と文京区と購入者様に感謝しないとね。

[5724: 評判気になるさん]

等価交換も色々デメリットあるけれど、再開発という時代の流れで　少しでも納得できるといいですね。

[5725: 匿名]

>>5723 マンション検討中さん
直訳すると地権者が羨ましくてしょうがない
と言う事ですね。

[5726: 口コミ知りたいさん]

再開発事業なんで地権者が感謝するのは協力業者の三井とか三菱とかでしょうね。分譲された物を買う人は安く買えたと思えば三井に感謝。高いと思う人や買えない人はここで文句。地権者はいやいやの人もとりあえず新しい家。三井・三菱は分譲して利益。購入者は好きで買うんだから満足。文句ばっかり書き込む人は時間の無駄しかしてなくて損だけ。

[5727: 評判気になるさん]

ありえねぇ
南東向きが
無いマンション

[5728: 買い替え検討中さん]

東南向きがなくて困るのは東南向きなら買うよと注文を受けているブローカーぐらいでしょ
普通希望の間取りがなければそこは見送るか、あるいは同じ物件の他の間取りに検討し直すのが常識的な客の態度ですから。転売厨は黙ってなさい。

[5729: 買い替え検討中さん]

南東はないようですね。
角はほぼ東西南北。
そうなると角地の一番は真南か。
東南側に大きな窓やバルコニーがあると最高ですね。
最上階プレミア真南物件はいくらになるんだろう～

[5730: マンション検討中さん]

この間取りとか向きとか階数で興味が有るならモデルの予約した方が良いですよ。普通に考えていい部屋から終了でしょうから。勿論、残る部屋は残るんでしょうけどね。

[5731: マンション検討中さん]

>>5727
削除されても削除されても書き込み続けるのってキモイんですけどー。本人はうまいこと書いてるつもりなんですか？評判が気になるならやめとけば。評判気になるさん。

[5732: マンション検討中さん]

[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[5733: マンション比較中さん]

前向きな検討をしたいのにイケてない投稿を繰り返す人って、評判が気になるんじゃなくて、評判を妬んでいるとか評判を貶めたいとかにHN変えたほうがいいんじゃないですか？

[5734: マンション検討中さん]

なんだこの地権者ばかりの気持ち悪いスレッドは…

[5735: 販売関係者さん]

ここの再開発は公共事業なので等価交換という考えはありません。
地権者の地位が高い人も低い人もルールに基づいて物件は購入しています。
優先分譲で手に入りますが価格は一般とさほど変りません。
地権者の特権と優遇は「優先分譲」、自分が持っていた物件の広さの20％増しで「床増し」ができる、「課税が収用」扱い。
それ以外は一般と変りません。
床増ししても当然その分の支払いは生じます。
地権者には対価補償金として全て現金で支払われます。
従前に所有していた物件が古ければそれなりの評価です。
差益が課税対象ですが古い物件は補償額の5％が仕入れ額で95％が課税対象。
収用等で5000万円まで非課税ですが超えてる地権者は多いようです。
補償で得た分の金額でパークコートを購入できる人はあまりいません。
ほとんどが追銭をしています。
綺麗になった分、新しくなった分はちゃんと課金になります。
わらしべ長者はありません。
あるとするとデベが目玉商品、客寄せパンダで販売したい地権者所有物件は多少損してでも高く地権者から購入していると思われるのでそのくらいですね。

[5736: マンション検討中さん]

高層階に南東向きが無いのも事実だし、
全体としても、25、27階しか無いのも事実…
転売ヤーでなくとも、
浴室窓アリ住戸があれば欲しいでしょう

プレミアムを買う気だったが、
南東だけでなく、四隅全部押さえられてる始末…
羨ましいのでなく、せっかく待って期待してきた分、
腹立たしい

[5737: 匿名さん]

>>5729
レジデンス最上階真南物件。
おいらの予想は200㎡で480百万

[5738: 匿名さん]

[情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[5739: 匿名さん]

>>5735 販売関係者さん
ここって第1種市街地再開発事業ですよね。公共事業ではないですよ。
権利変換計画で等価交換のルールを定めますが、そのルールは従前評価も従後評価もデベの息のかかった鑑定会社がやるわけですから鉛筆ナメナメできます。事業をスムーズに進めるために地権者に配慮することなど簡単ですよ。

[5740: 匿名さん]

坪650なら、買い。

[5741: 匿名さん]

マンションはここだけじゃないんだし、お好みの部屋がないなら他を探せば良いのにね～。
地権者、地権者って、単にお金持ちや宝くじ当たった人をいつまでもネチネチいじってるようで、健全じゃないですよ～！

[5742: マンコミュファンさん]

>>5737 匿名さん

どの間取りのこと？
物件間違えてませんか

[5743: 周辺住民さん]

地権者でここに住んでいて補償をもらい転居しましたが課税は収用等ですから公共事業扱いですよ、実際は公共事業ではありませんが。
国税が収用等を適用してますから。
そしてデベロッパーではなく再開発組合で東京都、文京区の目も監視しています。
だから話しが出てから20年もかかったしね。

[5744: 匿名さん]

地権者さんは5,000万円以上の譲渡益が発生したんですね
建物の評価が安い分、パークコートの住み替えに差額現金が必要でしたか
狭い部屋にしたくありませんもんね

三田線直結、公道、広場とかは、公共事業でしょうね
マンションができるまでの一時的な住居移転費用等も、補助金が使われているのでしょう
20年は長かったですね

[5745: 周辺住民さん]

私は収用等課税対象者でもパークコートも選んでいません、そんなこと一言も言ってないし。
そんなに大きい物件を持っていないので。
全員対象の説明会でそのような説明を受けただけです。
引越し費用はおおかた満額出ましたが住居費用は3ヶ月分だったかな、そのくらいしか出ないです。
販売関係の方がおっしゃるように20％床増しできましたがパークコートを購入する差額はかなりの額だったので諦めました。
ご近所に同等物件を購入しましたが補償ではまかないきれてないです。
再開発がない方が余計な出費なく良かった、再開発に巻き込まれた感が残りました。

[5746: 周辺住民さん]

このスレをちょくちょく見てましたが地権者が儲かる的なことを書いているのを見てましたが、そんな儲かる人は大きな土地を持ってる人だけだと思います。
マンションの1室しか持ってないような人はこの再開発は本当に迷惑だと、私のように巻き込まれたと思ってる人は多いと思います。

[5747: マンション検討中さん]

つまり無理してパークコートを買っちゃった地権者が高値転売を狙って坪650なら買いとか延々と高値連呼してるわけですね。よーく事情が分かりました。
で、東南角部屋を地権者さんはいくらで買ったのでしょう？

[5748: 匿名さん]

ずっと住むか、賃貸に出すだけ。売らないよ。

[5749: 匿名さん]

地権者がなんで検討してるの？
住民スレなんでない？

[5750: 匿名さん]

>>5747 マンション検討中さん

なんか、端からみてイライラするし、しつこいね。地権者のことなんてどうでもいいだろう。

販売対象の部屋から選ぶしかないし、気に入った部屋がありそれが価格的に買いだと思えば買えばいい。

それだけのこと。