パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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[5551: 匿名さん]

>>5550 匿名さん

これですね。青い鳥症候群、私の王子様はどこかにいるはず。いないのにね。
https://www.sumu-log.com/archives/13331/

[5552: 匿名さん]

部屋が決まったら、三井さんに評価してもらうと良いよ
浜離宮の評価をお願いしたけど、安心して購入できたよ

[5553: 匿名さん]

市況が違うのでパークコートだからお買い得とはならないかもね。三井氏は結構辛口だが、その分信頼できるが。

[5554: 口コミ知りたいさん]

≫5549
いろいろネガっても不動産って場所で買うもんなんでここを検討している人が小山なんかに
関心持つとは思えませんけど。

[5555: 匿名さん]

>>5549 匿名さん
表層地盤増幅率で見たら春日駅の方が武蔵小山駅より地盤が安定しているんだが。杭の有無は大勢に影響ないし。間取りに差があるとも思えない上、武蔵小山のフィットネスなんてルームランナーが2台だけ置いてある申し訳程度の施設でしょ。

東京寄りの山手線内側かつ駅直結の希少性の前には武蔵小山など比較にもならんでしょうな。浜離宮よりも上。

[5556: 匿名さん]

三井氏のリセールバリューは Ａランク ？

[5557: 匿名さん]

と言ってもメインターゲット層の医者達には余りひびかない路線しかない。
丸の内大手町勤めが無理して買うクラスでもないし。

三井さんはこう述べてるよ

ただ、マクロ的な見方で春日という駅は魅力にあふれる駅とは言えません。将来のリセールを考えたとき、春日駅直結が市場にどれだけアピールできるかは幾分疑問が残ります。

[5558: 匿名さん]

三井氏は当たり前のことを忌憚なく書いてるだけで、辛口なわけではないよ。

[5559: 匿名さん]

ただし、地盤や杭には触れないのが特徴です。三井さん。

[5560: マンション検討中さん]

得体の知れない奴の言うことをありがたがる時点で…
自分で考えられる頭のない奴が入居者になるってことね、このマンション

[5561: 匿名さん]

>>5560 マンション検討中さん
人の言うことはインプット情報の一つとして考えるだけですよ？
言われるままに億の買い物する奴なんざいませんて。

[5562: マンション検討中さん]

春日にずっと住んでいると
自分の頭で考えるだけでは
正しく判断できなくなってるのかもね。
客観性重要。

[5563: 匿名さん]

北側なのが、惜しい。

[5564: マンション検討中さん]

春日直結でも春日自体便利な駅じゃないし
子育て世代には小学校が低ランクなのが...

駅直結自体素晴らしいけど高すぎて割高なのは間違いないよね
金余って仕方がない世代は買ってもいいと思うけど投資用で考えると持ち出し案件かな

[5565: 匿名さん]

間違いなく実需用、投資なんてもんじゃない。

現在価格では表面利回り4%がやっと。

投資家は最低価格400万でないと動かない。

[5566: 匿名さん]

予想を外しても何の補償もしてくれないアドバイスに何の価値があるのか甚だ疑問。中古や小規模物件なら見落としがちなポイントもありそうだけど、大規模物件なんて聞くまでもないでしょ。

[5567: 匿名さん]

利便性は一歩落ちるけど悪くないと思うよ。

[5568: マンション検討中さん]

個人的にデメリットのワースト3は
①逆梁なのに下がり天井が酷い
②エレベーター乗り継ぎ+エレベーターを北か南に寄せ過ぎたせいで歩く距離が長く、結局玄関から駅の改札まで時間かかる、ゴミ置き場も北側のみ
③直結とはいえ使える電車がショボい、一番使える丸の内線が最も遠い

こうしたデメリットと高過ぎる価格、そして株価の急落を考えると買う気になれないんです。
ただ今後も新築が急激に安くなることはないでしょうし、そもそもここを逃すと次に対抗馬になるような物件が思い付かないです。
次に出て来る高級マンションて何かありますか？

[5569: 匿名さん]

パークコートタワーが、欲しいなら、千駄ヶ谷に出来ますよ多分

[5570: 口コミ知りたいさん]

>>5568 マンション検討中さん

対抗馬になる物件は人気のパークシティ武蔵小山ではないでしょうか。
同じ沿線で駅直結、スーゼネ財閥販売と共通点が多いです。

[5571: マンション検討中さん]

マンションのスペック云々より、株式市場の動向を心配した方が良さそうですね。
リーマン前のように不動産会社の株価は一足先に下落を始めてますから。不動産市況は絶好調にも関わらず。
当時は株価の動向から不動産価格の下落を察知できた人は生き残れたけど、そうでない人は悲惨な目にあいましたね。
当たり前ですが不動産投資はタイミングも大切ですね。

[5572: 匿名さん]

>>5571 マンション検討中さん

？今はリーマン前より上がってますけど、誰が悲惨な目にあったの？
中小デベは淘汰されたけど、そちらの方？

[5573: マンション検討中さん]

>>5569 匿名さん

あそこは副都心線直結かもって噂ですけど、
それだけだとここよりショボくないですかね。
そもそも高速目の前ですし、パークコートになりますね。

[5574: 名無しさん]

>>5572 匿名さん
リーマン前より上がったか下がったかという話なんかしてないんですけどね。
不動産ミニバブルがはじけて損をした投資家がいたから、そうならないようにしようねという話。なんでそんなに喧嘩腰なのか。

[5575: 匿名さん]

千駄ヶ谷のパークコートタワーより格上のつもりなのか。カラ笑いした。

[5576: 検討板ユーザーさん]

>>5575 匿名さん
それ武蔵小山の話？

[5577: 匿名さん]

>>5573 マンション検討中さん

千駄ヶ谷で副都心線直結とは、北参道駅のことかな？
駅出口の上に橋があったな

明治神宮に行くなら、小石川より優れているが、買い物も不便だし、生活大変だぞ
狙って住みたい立地ではないな

小石川の方が、格上だよ

北参道は、スミフが3年前にマンションを販売していて、既に坪500超えていた
竣工しても売れ残っていたようだったけど

[5578: 匿名さん]

中央線南側、渋谷区、山手線代々木駅近

正直小石川では勝負相手として役不足でしょう。

[5579: 匿名さん]

代々木駅は遠いでしょ
最寄り駅は千駄ヶ谷駅だよ

[5580: 匿名さん]

GSKビル跡ですよね。
代々木駅まで、徒歩5分ですよ。
山手線駅近に挑むのは、無謀です。わきまえましょう。

[5581: 匿名さん]

>>5580 匿名さん

武蔵小山も格上のここに喧嘩を売らずに、身の程を弁えてくれると良いのですが

[5582: 匿名さん]

>>5578 匿名さん

日本語へん。
役不足は正しく使いましょう。

[5583: 匿名さん]

失礼しました。
小石川は役不足。北側同士で争いましょう。

[5584: 匿名さん]

>>5583 匿名さん
小石川の方が上位ってことですか？
何だかよくわからなくなってきました。

[5585: 匿名さん]

代々木駅から徒歩5分なんだ
私の思っている場所と違うのかな
高速道路下と代々木駅って近いんだ

総武線と山手線か
居酒屋もいっぱいある

[5586: 匿名さん]

目的地によっても違いますが、一般的には山手線駅近の方が価値が高いというのは常識ですね。

[5587: 匿名さん]

まあここより高いだろうけれど個人的にはノーサンキューだな。四谷とか飯田橋なら考えるけどね、町の雰囲気的に何かが決定的に違う。

[5588: 匿名さん]

来週からMR再開かあ、待ち遠しいなあ

[5589: 名無しさん]

管理費と修繕積立金が少し高いのが気になるのですが気になる方いらっしゃいますか。

[5590: 口コミ知りたいさん]

パークコートタワー と考えるとそれなりとは思うのだが....

[5591: 匿名さん]

うーん。
なんか だんだん見た目がダサく思えてきた。
逆梁のせい？で前時代的な雰囲気が出てる。

[5592: 評判気になるさん]

パークコート青山が買えればねえ...

[5593: 匿名さん]

株価暴落中。

竣工時、不動産が大暴落して含み損確定か？

5年後には回復しているだろうけど、マジ不安。

[5594: 匿名さん]

よく含み損とかいう人いるけど、損得って何と比較してかだよね。
物に関しては、本来は中古になったら安くなるのが当たり前の姿。
実需なら売却した際、資産価値の下落よりもローンの減りが大きく、頭金が買ったときより増えていれば得、くらいに考えておいた方が楽ですよ。
要するに家計のバランスシートで、資産を減らさないことが大事。

[5595: 匿名さん]

含み損は気にしなくていいでしょ。
高く売れるときに売ればいいだけ。

[5596: 匿名さん]

持たざる者の強み。弱者は強い。
首になろうが、派遣切りになろうが
居直れば生活保護か塀の中、何も不安はない。

[5597: 匿名さん]

犯罪はダメだろう。買えない人は、検討してないんだから来ないで。

[5598: 評判気になるさん]

確かに買った時より安く売れば損失という言い方も（もっとも少々下がったところで家賃分を考えると結果的にはプラスということが多いのだが）あるかもしれない。だが、絶対に売りに出ないような良質な住戸ならば新築の今を逃せば手に入れることは能わない。その分プレミアムだと考えれば含み損などという言葉は出ないはず。価格が高いということは転売を生業にしている人にとっては問題でも、良質な住戸に長く住みたい大多数の顧客にとっては問題にならないことだよ。

[5599: マンション検討中さん]

>>5598 評判気になるさん
購入考えてますが、さすがにそれは楽観的すぎる考え方ですね。
地権者3割いて絶対に売りに出ないと？
永久に住み続ければ損はしないと？
家族構成の変化や転勤転職、相続で手放す事例はこのマンションでも普通に起こりうるでしょ。
タワマンなんて将来の大規模修繕考えたら壮大なババ抜きやってるのと一緒なんだから、転売屋でなくても不動産価格の下落は問題でしょ。
価格が高いことが問題にならないって斬新な考え方だな。笑

[5600: 匿名さん]

30歳～90歳、60年を年間150万円の家賃を払っても9000万円。
ここが同じだけ下がっても、150万円の賃貸以上の広さ、住み心地。
例えば、そう考えれば、多少高くても買った方が得。

買った価格より下がること、高値掴みを恐れて価値ある物件を買わない選択は、結果的に損だと思います。

まあ、沖さんの家活も本質的に同じ主張でしょう。勿論、出来るだけ資産性に拘って物件を選ぶのは基本ですが。

[5601: 匿名さん]

まもなくバブル崩壊

[5602: 匿名さん]

>>5601 匿名さん

で、崩壊したら半額になるんですか？

[5603: 評判気になるさん]

ビットコインみたいなわけのわからないものと比べればマンション購入なんて堅実一路でしょう。

[5604: 匿名]

>>5600 匿名さん
90歳だと家は借りれませんよ。
ある程度の歳になったら住むところくらいは確保しておいた方が無難だと思います。

[5605: 匿名さん]

崩壊しても買う必要はないけどね

[5606: 匿名さん]

>>5604 匿名さん

相手の主旨を理解せず上っ面の受け答えをするタイプのようですが、普段から的外れ、ずれていると言われることがありませんか？

[5607: 評判気になるさん]

なんにせよ10から20年住むとして、今から10年前に安く発売されて今大きく値上がりしている築10年物件を20年から30年で売り出すのと比べたらかなり値下がりは少ないと思いますよ。その頃にはこの物件と同等の築年数の物件はどれも売り出し価格が高価で供給数も少ないので資産価値は保たれるのではないかというのが私の見立てです。共用部などの仕様が高いパークコートシリーズの資産価値はなかなか下がらないというのも事実としてありますしね。

もっとも、10年住んだぐらいじゃ手放したくないですけどね、このクラスは。

[5608: 評判気になるさん]

人生いろいろ、考え方もいろいろ。

予想と願望は違うと言うことを肝に銘じて検討したいですね。

[5609: 評判気になるさん 5607]

上がるにせよ下がるにせよここのスレッドは皆さん願望むき出しで...
ただ持っている人は高く売りたいだろうし、持っていない人は安くならないと買えないからその価値はないバブルだ、と叫ぶ。いつ、どの程度の規模で、上がり下がりするのかというのは実は誰にもわからない。

[5610: 匿名さん]

おっしゃる通りだけど、頭ではわかっててもなるべく損を少なくしたいという欲求がね。
人間ってそういうものかと。
絶対値ではなく、他人と比較して損を小さくしたいという気持ちの問題もあるし。

[5611: 評判気になるさん 5607]

ただシャネルのバーゲンにオバさん達が殺到し、高いスイーツがお年賀で飛ぶように売れていくのをこの三が日見ていると、世の中景気がいかにも良さそうだし購買力は高い。日本全体で均すと多分、そんなにイケてないのかもしれないが...少なくとも東京２３区の辺りは他とは違う熱気がある。

[5612: 評判気になるさん 5607]

リスクはボラティリティであるという至言があるけれど、下がるリスクももちろんあるかもしれないが、今待っていない人は上がるリスクにも直面しなければいけないのではないだろうか。家賃も上がり、物件価格も上がり、いずれ郊外に追いやられることにはならないだろうか。

[5613: 評判気になるさん 5607]

>>5612
は
Ｘ待っていない
○持っていない
でした、失礼...

[5614: 匿名さん]

今がピークに近いことは百も承知。そんなことより、欲しい間取りを自由に選べて、好きなようにカスタムできることが重要。2～3割程度の下落で慌てるような人は予算不足というだけでしょう。無理して買わなくていいですよ。

[5615: 匿名さん]

>>5614 匿名さん

まあ、個人のリスク許容度の問題だよね。未だ賃貸の人は、買うより賃貸でいるリスクの方が遥かに大きいと思うけど。待てば待つほど家賃の出血による自己資本の低下で将来採りうる選択肢が狭まる。
持ち家の人は待つのも一考だが、高く売れて新築との差額が小さいなら、資産の入れ替をした方が有利。
これだけ高くなると一次取得者には都心は厳しいのは確かなので買い替え組が多いでしょう。

[5616: 匿名さん]

>>5612 評判気になるさん 5607さん

至言というより、金融の世界におけるリスクの定義ですね。

[5617: 匿名さん]

世の中どんどん便利になっていくから山手線内側の優位性が薄れるのも時間の問題かもしれないですよ

[5618: マンション検討中さん]

本物件の資産価値が上がるか下がるかより、今後出てくるであろう好条件の価格が引き続き上昇するか反転下落するかに注目してます。

完成在庫がタブつき、融資が厳しくなりつつある現状では、これまで通りの右肩上がりの価格付けは、大手といえどもさすがに厳しいのでは。

[5619: マンション検討中さん]

年末の株価が1万5000円割れと仮定して。
株価が落ちると都心の高級新築タワマンもつられて下がるのか、それとも既に仕込んだ土地の価格も契約した建築費も変わらない以上これまで通りの高値で推移するのか、どっちの説も一理あるだけに注目ですね。
株価が下がった後に土地を仕込んだ物件、つまり今から3年後位に出る物件はさすがに下がるでしょうが、それまで待つかどうか。

[5620: 評判気になるさん]

>>5618 マンション検討中さん

建築資材、人件費高騰とか以前に、高額物件は元々利幅が厚いのが、ここ数年は輪をかけて高くなってる。

理由は、マンションの販売戸数が減って不動産会社が売上と利益をあげるための値上げ。

買える人は凄いけど、人柱みたいなもんだからね～。

[5621: 匿名さん]

それで数年様子見ですか？
それも一つの判断ですが、売却して含み益がでる人は、気に入って欲しくて堪らないほど惚れ込んだ物件があれば、買って損はないと思います。
満足感という効用が得られ、売却益程度の資産価値下落なら無傷と一緒ですから。

[5622: 匿名さん]

>>5621 匿名さん

買うか見送るかの選択肢があるだけ幸せでしょ。
世帯年収1,500万円程度のパワーカップルですら1億円の物件を買うのはかなりリスキー。

[5623: 匿名さん]

1500万で１億買うとかどんなギャンブラー。笑

[5624: マンション検討中さん]

ここ買う人の年収は最低2000オーバーですかね

[5625: 匿名さん]

そうでもないでしょう。
買い替え組なら、この15年、よりグレードの高い物件にステップアップしながら、３回程度住み替えただけで数千万円の含み益を確定できたはず。例えば、一次取得物件5000万円スタートで、その後5000万円のキャピタルゲインを得ていれば１億円に届く。（実施は、その間のローン返済も買い替えの頭金になるのでもっと上まで手が届く。）
この15年、たまたま環境が良かっただけとも言えるが、実は15年前も今と同じやりとりがされており、当時から高過ぎると言って動かなかった人と、手の届く範囲の中で優良物件を購入した人でこれだけの差が出る。
以上、実話です。

[5626: マンション検討中さん]

>>5625
そうそう、買わないことでチャンスも逃してしまうということだね。

小噺だけど、あるところにとても信心深い善人がいて一心に神に祈ったそうだ
「神様、お金持ちにしてください、母や兄弟姉妹の生活を助けたいのです」
しかし、彼には霊感が全くなかったために、神託を授かることはなかったその神託とは

「祈ってばかりいないで当ててやるから早く宝くじを買え！馬鹿者」だったとさ

God helps those who help themselves.

[5628: 匿名さん]

この15年の間、新価格、新新価格と言われる高い時期があり、リーマンショックによる不動産下落、中小デベの淘汰など波乱万丈。
それでも結果的にリスクと相談しながら小まめに買い替えた人が得をした。
パークタワーグランスカイは、新新価格で販売は苦戦したが中古は30%アップ。都心の優良物件は、手が届くなら買っておいて損なし。

天は自ら助くる者を助く

[5630: 匿名さん]

[No.5627から本レスまで 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[5631: マンション検討中さん]

港区の白金や番町、飯田橋なんかでも築浅のタワマンに手が届こうか！？という値段ですから、都心三区の新築が今買えないからここを選択する人は、買ってから市況が下がってくると後悔する可能性は高くなると思います。

10年単位で見れば大きくはやられないんでしょうが「あの時待っておけばもっといい物件買えたなぁ」となる可能性は捨てきれないでしょう。

逆に、文京区が好きで「ここしか欲しくない！！」と考えている人は別に買った後の相場なんか知ったこっちゃないと思いますけどね。

知ったように相場を語る人が多くても、そういった文京区愛の強い人たちの実需でなんだかんだ売れる気がします。

[5632: 匿名さん]

市況下がってくる確信があって待てる人なら待てば良い。

[5633: 匿名さん]

パワーカップルでも、親の援助や株や不動産の含み益がないと無理ってことね。
教育費や老後の蓄えと引き換えに、次の物件に向けた値上がりに賭けたら、何かあるとドボンで一発退場になるので購入は慎重にね～。

[5634: 匿名さん]

>>5633 匿名さん

値下がりに賭けて購入を先延ばしにした方が家賃の出血でドボンだと思います。
1.2億円が別に半額になったところで6000万円でしょ。一生の住居費と見れば安い。

だいたい、買うか賃貸かなんて、同じ土俵で比較したら買った方が得と答えは出ている。最悪はずっと賃貸で歳とってから購入するパターン。兎に角、出来るだけ早く買うことだね。
あっ、住まいに拘りがなければ河川敷に小屋建てて住むのが一番。それで本人が幸せなら金は貯まるぞ～

[5635: 匿名さん]

>>5634 匿名さん

あ、私が言いたかったのは、十分な含み益があればいいけど、株と違って不動産の場合は利益確定するまでに数年あるから気を付けないとね、ってことです。
株を売り損ねて不動産も下がって、最悪手付け放棄なんてことのないように～。

[5639: 匿名さん]

[No.5636から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[5640: 匿名さん]

>>5635 匿名さん

その時間差が妙味なんだよな～
一種の先物取引
右肩上がり相場だと、数年後の引渡し時点では、売却する自宅も買ったマンションも契約時点より値上がりしていてダブルで美味しい。

勿論、右肩下がり相場だとおっしゃる通りダブルで痛い。ただ、二年後までは相場は横這いか僅かに上昇と踏んでいる。
外れてもこれまでの含み益がたっぷりあるから、それを吐き出したと思えばリスクとして許容できる。

そんな感じかな。あっ、ここじゃないとこ、渋谷方面にもう買っちゃったから。

[5641: 匿名さん]

>>5634 匿名さん
パワーカップルで且つキャッシュで全額払えるならその通りですね
しかしローンを組んだ場合は半額になると数千万円の借金を負うことになりますよね、、、片方に何かしら起こり稼げなくなるだけで人生詰みますよ

[5642: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5643: マンション検討中さん]

天井高の低さ、壁掛けエアコン、リビングに柱、
南東向き9割5分地権者、上層階5割超地権者、
100平米以上の角部屋高層階は全部地権者…

お金は十分にあるが、
本当に買う気がなくなるんだが。

[5644: 匿名さん]

>>5619 マンション検討中さん
大手不動産は増収増益で最高益も多い
原価、販管費が上がったからと言っているが結局儲けのため
価格上げてもついてこれるから価格上げているだけ

前者の仕込済物件は恐らくこれ以上に供給を絞るのでしょう
後者は単価で数%から最大10%の下げで購入層が期待するほどは下がらないんでしょうね

[5645: 名無しさん]

地権者は等価交換でしょ？
条件を悪くして、広さを重視する人が多いはずなのに

[5646: マンション検討中さん]

ごねまくり
地権者住戸が
最高峰

[5647: 評判気になるさん]

地権者さん
さりげなく教えてください
竣工後すぐに、30階以上で角の100ヘイベイ以上の部屋が賃貸に出される可能性は有りますか？

[5648: 匿名さん]

>>5643 マンション検討中さん
いくら言っても仕方がない。
ザコート神宮外苑にしたら？
あっちは地権者と完全分離、仕様最高。

[5649: 匿名さん]

>>5641 匿名さん

いきなり半額になる訳ないじゃん。
頭金がそこそこあれば債務超過にならない。何かしらあったらは、一馬力でも同じ。パワーカップルに限ったことではない。

[5650: 評判気になるさん]

家賃の出血。笑