パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5521: 匿名さん]

>>5111 匿名さん

わたしの予想通り
560万±5％でした！

[5522: マンコミュファンさん]

湯立坂
小日向
目白坂
堀坂

ここは黄色旗がないのがある意味凄いです。

[5523: マンション検討中さん]

坪 490-950 なら、
平均は、600台ではないですか？

[5524: 匿名さん]

多分そうなると思います。
値上げしてきそうなニュアンスも若干かんじましたが、これ程人気なので仕方ないですかね。

[5525: マンション検討中さん]

坪600とか正気かってレベルなんだけど皆本当に買う気で書き込んでるの？
文京区のいいとこで土地坪350前後とかだぞ
駅直結とか言っても後楽園なら分かるけど春日だし

[5526: 匿名さん]

文京区だからこんなに安くなったとは考えないんだね

[5527: 匿名さん]

>>5526 匿名さん

そうですよね。
今は
港区は坪1000万円
渋谷区は坪900万円
の世界ですからね。

[5528: マンション検討中さん]

土地・一戸建て・高台志向から、
最近一気に、
都心・駅近・フラットアプローチ・
防犯・管理労力軽減重視、
の流れになってますね。
高齢化を背景に、この変化は、
止まらないでしょう。

[5529: 匿名さん]

坂自体が嫌悪施設みたいなものですからね。
高台は風情も良いですが、そこがネック。
30から40台の知人連中は、高台志向の者はほとんどいませんね、実際。

[5530: 匿名さん]

低地水没地帯、杭一部30m以上、3方に隣接する建物近すぎ、東向き目の前大通り、南北に長くて南向き各界角部屋の2戸だけ、下がり天井盛りだくさん、天カセまさかの220cmから、天井高武蔵小山以下、南東角部屋ほとんど地権者住戸、最上階角部屋全部地権者住戸、学区は非3S1K、地権者も駐車場優先権、角部屋柱食い込みまくりですが、駅直結のパークコートザ・タワーで商業施設も子育て施設もあるので、坪平均520くらいは行くでしょうね。

[5531: 口コミ知りたいさん]

欲しくてたまらないと聞こえます

[5532: 匿名さん]

>>5517 匿名さん
最近パークコートで規模感あるの無かった？

[5533: 匿名さん]

番町はパークコート一番町くらいでは？
パークコート三番町ヒルトップもありましたね。

[5534: 匿名さん]

坪625の相場観だったが、600ちょいとはね。

おそらくお祭りになるな、これ。

[5535: 匿名さん]

価格とかもうわかってるのに、議論する意味ある？もっと他のスペックとかの話しません？

ジェットコースター騒音てどうなの？

[5536: 匿名さん]

議論する余地なんてないですよ。
MRの予定価格表だけを信じれば良いです。
坪600以上が相場とか言ってる高値厨はそもそも買えない人間が僻んで荒らしているだけなのでスルーしましょう。

[5537: 匿名さん]

ここ3年くらいで文京区周辺のマンション買っちゃったヤツが荒らしてんでしょ。
ざんねんだったね。

[5538: マンション検討中さん]

坪600以上なのが価格表で判明してるのだから、
もう議論の必要はない、
ということです。

[5539: 匿名さん]

平均坪525万と聞きましたが、600万超えてるんですか？

[5540: 匿名さん]

まぁ600マソくれーは出さねーと、人を呼べるような部屋は買えねってことしょ

[5541: マンション検討中さん]

>>5539 匿名さん
間抜けなコメントだな。
聞きましたって誰にだよ。笑

[5542: 匿名さん]

坪600以上の部屋もあるけど、それが最低価格みたいな書き方をする人間には悪意しか感じられませんね。
そもそも買う気がなく、MRにも行かないで荒らして遊んでるだけでしょうね。
70平米台3LDKで、坪500前後の予定価格の部屋もありますよ。

[5543: 匿名さん]

>>5542 匿名さん

それなら同じ沿線の格下パークシティ武蔵小山なんかを買うよりもこっち買った方がいいですね。あちらでキャンセルが続出しそうです。

[5544: 匿名さん]

1.1億台で74平米が買えるなら武蔵小山なんか買ってる場合じゃないよ。春日かつ正真正銘の駅直結なので武蔵小山の2割超増かと思ってました。

[5545: 匿名さん]

ここの家賃は坪1.5万（前立てあり）～1.7万（眺望あり）でいいですか。

[5546: マンション検討中さん]

価格表は、下三桁省略されてますが、
000で計算すると坪単価490-930
800で計算すると坪単価530-950
ですね。

[5547: マンション検討中さん]

坪平均では武蔵小山の三割増しですが、
ここのパンダ部屋と武蔵小山の平均を
比べたりしての混乱があるようです。

[5548: 評判気になるさん]

>>4903 匿名さん
それから排ガスのすす。洗濯物にも。。。

[5549: 匿名さん]

>>5543 匿名さん
武蔵小山は強固な地盤で杭なし、天井高260から310cm、綺麗な間取り、フィットネス付きなどなど、こちらのマンションよりも優れた点もあります。
こちらのマンションはパークコートを冠するには恥ずかしいくらいの低仕様で、南東角部屋はほとんど地権者住戸なのに高いので、必ずしもこっちの方が良いとは言えません。

[5550: 匿名さん]

人気物件

まだ、発売してないマンションだけが良いマンションだ。

[5551: 匿名さん]

>>5550 匿名さん

これですね。青い鳥症候群、私の王子様はどこかにいるはず。いないのにね。
https://www.sumu-log.com/archives/13331/

[5552: 匿名さん]

部屋が決まったら、三井さんに評価してもらうと良いよ
浜離宮の評価をお願いしたけど、安心して購入できたよ

[5553: 匿名さん]

市況が違うのでパークコートだからお買い得とはならないかもね。三井氏は結構辛口だが、その分信頼できるが。

[5554: 口コミ知りたいさん]

≫5549
いろいろネガっても不動産って場所で買うもんなんでここを検討している人が小山なんかに
関心持つとは思えませんけど。

[5555: 匿名さん]

>>5549 匿名さん
表層地盤増幅率で見たら春日駅の方が武蔵小山駅より地盤が安定しているんだが。杭の有無は大勢に影響ないし。間取りに差があるとも思えない上、武蔵小山のフィットネスなんてルームランナーが2台だけ置いてある申し訳程度の施設でしょ。

東京寄りの山手線内側かつ駅直結の希少性の前には武蔵小山など比較にもならんでしょうな。浜離宮よりも上。

[5556: 匿名さん]

三井氏のリセールバリューは Ａランク ？

[5557: 匿名さん]

と言ってもメインターゲット層の医者達には余りひびかない路線しかない。
丸の内大手町勤めが無理して買うクラスでもないし。

三井さんはこう述べてるよ

ただ、マクロ的な見方で春日という駅は魅力にあふれる駅とは言えません。将来のリセールを考えたとき、春日駅直結が市場にどれだけアピールできるかは幾分疑問が残ります。

[5558: 匿名さん]

三井氏は当たり前のことを忌憚なく書いてるだけで、辛口なわけではないよ。

[5559: 匿名さん]

ただし、地盤や杭には触れないのが特徴です。三井さん。

[5560: マンション検討中さん]

得体の知れない奴の言うことをありがたがる時点で…
自分で考えられる頭のない奴が入居者になるってことね、このマンション

[5561: 匿名さん]

>>5560 マンション検討中さん
人の言うことはインプット情報の一つとして考えるだけですよ？
言われるままに億の買い物する奴なんざいませんて。

[5562: マンション検討中さん]

春日にずっと住んでいると
自分の頭で考えるだけでは
正しく判断できなくなってるのかもね。
客観性重要。

[5563: 匿名さん]

北側なのが、惜しい。

[5564: マンション検討中さん]

春日直結でも春日自体便利な駅じゃないし
子育て世代には小学校が低ランクなのが...

駅直結自体素晴らしいけど高すぎて割高なのは間違いないよね
金余って仕方がない世代は買ってもいいと思うけど投資用で考えると持ち出し案件かな

[5565: 匿名さん]

間違いなく実需用、投資なんてもんじゃない。

現在価格では表面利回り4%がやっと。

投資家は最低価格400万でないと動かない。

[5566: 匿名さん]

予想を外しても何の補償もしてくれないアドバイスに何の価値があるのか甚だ疑問。中古や小規模物件なら見落としがちなポイントもありそうだけど、大規模物件なんて聞くまでもないでしょ。

[5567: 匿名さん]

利便性は一歩落ちるけど悪くないと思うよ。

[5568: マンション検討中さん]

個人的にデメリットのワースト3は
①逆梁なのに下がり天井が酷い
②エレベーター乗り継ぎ+エレベーターを北か南に寄せ過ぎたせいで歩く距離が長く、結局玄関から駅の改札まで時間かかる、ゴミ置き場も北側のみ
③直結とはいえ使える電車がショボい、一番使える丸の内線が最も遠い

こうしたデメリットと高過ぎる価格、そして株価の急落を考えると買う気になれないんです。
ただ今後も新築が急激に安くなることはないでしょうし、そもそもここを逃すと次に対抗馬になるような物件が思い付かないです。
次に出て来る高級マンションて何かありますか？

[5569: 匿名さん]

パークコートタワーが、欲しいなら、千駄ヶ谷に出来ますよ多分

[5570: 口コミ知りたいさん]

>>5568 マンション検討中さん

対抗馬になる物件は人気のパークシティ武蔵小山ではないでしょうか。
同じ沿線で駅直結、スーゼネ財閥販売と共通点が多いです。

[5571: マンション検討中さん]

マンションのスペック云々より、株式市場の動向を心配した方が良さそうですね。
リーマン前のように不動産会社の株価は一足先に下落を始めてますから。不動産市況は絶好調にも関わらず。
当時は株価の動向から不動産価格の下落を察知できた人は生き残れたけど、そうでない人は悲惨な目にあいましたね。
当たり前ですが不動産投資はタイミングも大切ですね。

[5572: 匿名さん]

>>5571 マンション検討中さん

？今はリーマン前より上がってますけど、誰が悲惨な目にあったの？
中小デベは淘汰されたけど、そちらの方？

[5573: マンション検討中さん]

>>5569 匿名さん

あそこは副都心線直結かもって噂ですけど、
それだけだとここよりショボくないですかね。
そもそも高速目の前ですし、パークコートになりますね。

[5574: 名無しさん]

>>5572 匿名さん
リーマン前より上がったか下がったかという話なんかしてないんですけどね。
不動産ミニバブルがはじけて損をした投資家がいたから、そうならないようにしようねという話。なんでそんなに喧嘩腰なのか。

[5575: 匿名さん]

千駄ヶ谷のパークコートタワーより格上のつもりなのか。カラ笑いした。

[5576: 検討板ユーザーさん]

>>5575 匿名さん
それ武蔵小山の話？

[5577: 匿名さん]

>>5573 マンション検討中さん

千駄ヶ谷で副都心線直結とは、北参道駅のことかな？
駅出口の上に橋があったな

明治神宮に行くなら、小石川より優れているが、買い物も不便だし、生活大変だぞ
狙って住みたい立地ではないな

小石川の方が、格上だよ

北参道は、スミフが3年前にマンションを販売していて、既に坪500超えていた
竣工しても売れ残っていたようだったけど

[5578: 匿名さん]

中央線南側、渋谷区、山手線代々木駅近

正直小石川では勝負相手として役不足でしょう。

[5579: 匿名さん]

代々木駅は遠いでしょ
最寄り駅は千駄ヶ谷駅だよ

[5580: 匿名さん]

GSKビル跡ですよね。
代々木駅まで、徒歩5分ですよ。
山手線駅近に挑むのは、無謀です。わきまえましょう。

[5581: 匿名さん]

>>5580 匿名さん

武蔵小山も格上のここに喧嘩を売らずに、身の程を弁えてくれると良いのですが

[5582: 匿名さん]

>>5578 匿名さん

日本語へん。
役不足は正しく使いましょう。

[5583: 匿名さん]

失礼しました。
小石川は役不足。北側同士で争いましょう。

[5584: 匿名さん]

>>5583 匿名さん
小石川の方が上位ってことですか？
何だかよくわからなくなってきました。

[5585: 匿名さん]

代々木駅から徒歩5分なんだ
私の思っている場所と違うのかな
高速道路下と代々木駅って近いんだ

総武線と山手線か
居酒屋もいっぱいある

[5586: 匿名さん]

目的地によっても違いますが、一般的には山手線駅近の方が価値が高いというのは常識ですね。

[5587: 匿名さん]

まあここより高いだろうけれど個人的にはノーサンキューだな。四谷とか飯田橋なら考えるけどね、町の雰囲気的に何かが決定的に違う。

[5588: 匿名さん]

来週からMR再開かあ、待ち遠しいなあ

[5589: 名無しさん]

管理費と修繕積立金が少し高いのが気になるのですが気になる方いらっしゃいますか。

[5590: 口コミ知りたいさん]

パークコートタワー と考えるとそれなりとは思うのだが....

[5591: 匿名さん]

うーん。
なんか だんだん見た目がダサく思えてきた。
逆梁のせい？で前時代的な雰囲気が出てる。

[5592: 評判気になるさん]

パークコート青山が買えればねえ...

[5593: 匿名さん]

株価暴落中。

竣工時、不動産が大暴落して含み損確定か？

5年後には回復しているだろうけど、マジ不安。

[5594: 匿名さん]

よく含み損とかいう人いるけど、損得って何と比較してかだよね。
物に関しては、本来は中古になったら安くなるのが当たり前の姿。
実需なら売却した際、資産価値の下落よりもローンの減りが大きく、頭金が買ったときより増えていれば得、くらいに考えておいた方が楽ですよ。
要するに家計のバランスシートで、資産を減らさないことが大事。

[5595: 匿名さん]

含み損は気にしなくていいでしょ。
高く売れるときに売ればいいだけ。

[5596: 匿名さん]

持たざる者の強み。弱者は強い。
首になろうが、派遣切りになろうが
居直れば生活保護か塀の中、何も不安はない。

[5597: 匿名さん]

犯罪はダメだろう。買えない人は、検討してないんだから来ないで。

[5598: 評判気になるさん]

確かに買った時より安く売れば損失という言い方も（もっとも少々下がったところで家賃分を考えると結果的にはプラスということが多いのだが）あるかもしれない。だが、絶対に売りに出ないような良質な住戸ならば新築の今を逃せば手に入れることは能わない。その分プレミアムだと考えれば含み損などという言葉は出ないはず。価格が高いということは転売を生業にしている人にとっては問題でも、良質な住戸に長く住みたい大多数の顧客にとっては問題にならないことだよ。

[5599: マンション検討中さん]

>>5598 評判気になるさん
購入考えてますが、さすがにそれは楽観的すぎる考え方ですね。
地権者3割いて絶対に売りに出ないと？
永久に住み続ければ損はしないと？
家族構成の変化や転勤転職、相続で手放す事例はこのマンションでも普通に起こりうるでしょ。
タワマンなんて将来の大規模修繕考えたら壮大なババ抜きやってるのと一緒なんだから、転売屋でなくても不動産価格の下落は問題でしょ。
価格が高いことが問題にならないって斬新な考え方だな。笑

[5600: 匿名さん]

30歳～90歳、60年を年間150万円の家賃を払っても9000万円。
ここが同じだけ下がっても、150万円の賃貸以上の広さ、住み心地。
例えば、そう考えれば、多少高くても買った方が得。

買った価格より下がること、高値掴みを恐れて価値ある物件を買わない選択は、結果的に損だと思います。

まあ、沖さんの家活も本質的に同じ主張でしょう。勿論、出来るだけ資産性に拘って物件を選ぶのは基本ですが。

[5601: 匿名さん]

まもなくバブル崩壊

[5602: 匿名さん]

>>5601 匿名さん

で、崩壊したら半額になるんですか？

[5603: 評判気になるさん]

ビットコインみたいなわけのわからないものと比べればマンション購入なんて堅実一路でしょう。

[5604: 匿名]

>>5600 匿名さん
90歳だと家は借りれませんよ。
ある程度の歳になったら住むところくらいは確保しておいた方が無難だと思います。

[5605: 匿名さん]

崩壊しても買う必要はないけどね

[5606: 匿名さん]

>>5604 匿名さん

相手の主旨を理解せず上っ面の受け答えをするタイプのようですが、普段から的外れ、ずれていると言われることがありませんか？

[5607: 評判気になるさん]

なんにせよ10から20年住むとして、今から10年前に安く発売されて今大きく値上がりしている築10年物件を20年から30年で売り出すのと比べたらかなり値下がりは少ないと思いますよ。その頃にはこの物件と同等の築年数の物件はどれも売り出し価格が高価で供給数も少ないので資産価値は保たれるのではないかというのが私の見立てです。共用部などの仕様が高いパークコートシリーズの資産価値はなかなか下がらないというのも事実としてありますしね。

もっとも、10年住んだぐらいじゃ手放したくないですけどね、このクラスは。

[5608: 評判気になるさん]

人生いろいろ、考え方もいろいろ。

予想と願望は違うと言うことを肝に銘じて検討したいですね。

[5609: 評判気になるさん 5607]

上がるにせよ下がるにせよここのスレッドは皆さん願望むき出しで...
ただ持っている人は高く売りたいだろうし、持っていない人は安くならないと買えないからその価値はないバブルだ、と叫ぶ。いつ、どの程度の規模で、上がり下がりするのかというのは実は誰にもわからない。

[5610: 匿名さん]

おっしゃる通りだけど、頭ではわかっててもなるべく損を少なくしたいという欲求がね。
人間ってそういうものかと。
絶対値ではなく、他人と比較して損を小さくしたいという気持ちの問題もあるし。

[5611: 評判気になるさん 5607]

ただシャネルのバーゲンにオバさん達が殺到し、高いスイーツがお年賀で飛ぶように売れていくのをこの三が日見ていると、世の中景気がいかにも良さそうだし購買力は高い。日本全体で均すと多分、そんなにイケてないのかもしれないが...少なくとも東京２３区の辺りは他とは違う熱気がある。

[5612: 評判気になるさん 5607]

リスクはボラティリティであるという至言があるけれど、下がるリスクももちろんあるかもしれないが、今待っていない人は上がるリスクにも直面しなければいけないのではないだろうか。家賃も上がり、物件価格も上がり、いずれ郊外に追いやられることにはならないだろうか。

[5613: 評判気になるさん 5607]

>>5612
は
Ｘ待っていない
○持っていない
でした、失礼...

[5614: 匿名さん]

今がピークに近いことは百も承知。そんなことより、欲しい間取りを自由に選べて、好きなようにカスタムできることが重要。2～3割程度の下落で慌てるような人は予算不足というだけでしょう。無理して買わなくていいですよ。

[5615: 匿名さん]

>>5614 匿名さん

まあ、個人のリスク許容度の問題だよね。未だ賃貸の人は、買うより賃貸でいるリスクの方が遥かに大きいと思うけど。待てば待つほど家賃の出血による自己資本の低下で将来採りうる選択肢が狭まる。
持ち家の人は待つのも一考だが、高く売れて新築との差額が小さいなら、資産の入れ替をした方が有利。
これだけ高くなると一次取得者には都心は厳しいのは確かなので買い替え組が多いでしょう。

[5616: 匿名さん]

>>5612 評判気になるさん 5607さん

至言というより、金融の世界におけるリスクの定義ですね。

[5617: 匿名さん]

世の中どんどん便利になっていくから山手線内側の優位性が薄れるのも時間の問題かもしれないですよ

[5618: マンション検討中さん]

本物件の資産価値が上がるか下がるかより、今後出てくるであろう好条件の価格が引き続き上昇するか反転下落するかに注目してます。

完成在庫がタブつき、融資が厳しくなりつつある現状では、これまで通りの右肩上がりの価格付けは、大手といえどもさすがに厳しいのでは。

[5619: マンション検討中さん]

年末の株価が1万5000円割れと仮定して。
株価が落ちると都心の高級新築タワマンもつられて下がるのか、それとも既に仕込んだ土地の価格も契約した建築費も変わらない以上これまで通りの高値で推移するのか、どっちの説も一理あるだけに注目ですね。
株価が下がった後に土地を仕込んだ物件、つまり今から3年後位に出る物件はさすがに下がるでしょうが、それまで待つかどうか。

[5620: 評判気になるさん]

>>5618 マンション検討中さん

建築資材、人件費高騰とか以前に、高額物件は元々利幅が厚いのが、ここ数年は輪をかけて高くなってる。

理由は、マンションの販売戸数が減って不動産会社が売上と利益をあげるための値上げ。

買える人は凄いけど、人柱みたいなもんだからね～。