パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5481: マンション検討中さん]

>>5477
私は地権者ではなく一購入検討者ですので、安いことに越したことはありません。自分の記憶違いであってほしいです。
ただ、20階台半ばは12,000台ではなかったですか？11,000台なら嬉しい記憶違いです。
30階台半ばから13,000台だった気がしますので、26階から12,000だと1000ピッチで価格が上昇することになってしまいます。

>>5476
西側3Lは、20階台後半からしかなかったです。
眺望のない部屋は1Lばっかりでした。

[5482: 匿名さん]

>>5479 匿名さん
80行ってないのに3Lは確かに間取無理あるね。

[5483: 匿名]

>>5477 匿名さん
貴方のメモによると、なんですね。

[5484: 匿名]

>>5477 匿名さん
3LDK、26階が1.1億台とかうけますね。
所沢のマンションの事ですか？
3LDKで50㎡とかですかね。

[5485: 匿名さん]

あらら。。。結局ウソっぱちなのか。
盛大に釣られたは。

[5486: 匿名さん]

>>5484 匿名さん
MRで自分の目で価格表確かめてきたら分かると思いますが事実です。
3LDK73平米です。

[5487: マンション検討中]

3LDKは1.1億台から、
26階3LDKが1.1億台、
とすると、低層階にはほぼ3LDKがない
ということでしょうか。

[5488: 匿名さん]

>>5481
27F～32Fまで1.2億台、33Fが地権者住戸。34Fから上が1.3億台。
今のところ1000万単位でしか予定価格教えてくれないけど、価格付けの間隔から予想すると以下の通り。もちろん予定価格なので実際はこれよりも安くなる可能性がある。（というと高値厨が高くなる可能性もあると反論するだろうが）
13F 11,000
14F 11,080
15F 11,160
16F -
17F 11,320
18F 11,400
19F 11,480
20F 11,560
21F 11,640
22F -
23F -
24F 11,880
25F 11,920
26F 11,960
27F 12,000
28F 12,180
29F 12,360
30F 12,540
31F 12,720
32F 12,900
33F -
34F 13,260
35F 13,440
36F 13,620
37F 13,800
38F-

[5489: マンション検討中さん]

この価格表、3LDK80平米はあるんだよね？
まさか73平米でこれはないよね

[5490: 匿名さん]

73平米は坪550から、ということですね。
全室パンダ部屋レベルのバーゲンセールです。

[5491: 匿名さん]

まさか。80ないのにその価格なら流石に渋谷や神宮にするわ。

[5492: 匿名さん]

>>5490 匿名さん
バーゲンは言い過ぎ。ここは文京区春日だからね？
今の三井は神宮外苑基準に仕様や土地を考慮して引き算で他物件を値段設定してる。
過去に高値で失敗してるから分相応かつ
倍率つき過ぎない的確な値付けすると
思うよ。

[5493: マンション検討中]

11000スタートというのも不思議な設定ですね。
もう１０万さげれば、
3LDK1.0億台から
と宣伝できたのに。

[5494: 匿名さん]

いや、パークコートタワーだしバーゲンだよこれは。
買い。

[5495: マンション検討中]

>>5489
3LDKは、1.1億台から、ですので、
これが73m2の価格でしょう。

[5496: 匿名さん]

ちゃんとパークコート仕様なのかね？
利便性良いから春日なのは良いとして
杭の長さが引っかかる。
その割に高めなのは間違いないし。

[5497: 匿名さん]

>>5489
全て73平米です。

>>5490
11,000÷22.34≒492万円/坪からということになります。

>>5491
80平米台は中層階1.3億台からでした。

[5498: マンション検討中さん]

>>5488
その階数毎の価格差だと、一番下?眺望が抜けてくる10階台後半あたりに人気が集中するでしょうね。
逆に27Fから階毎180というのは上に行くほどかなり割高感が出てきますよね。
20Fと35Fで2,000万も変わってくるのでしょうか？
プレミアムでもなく、眺望も全然変わらないのに高層階にこれだけ追加でお金をかける人っているんいるのでしょうか？
それともタワーマンションってそんなものなのでしょうか？
なので真ん中らへんの25Fあたりは12,500万位で、もうちょっと上下の価格差が落ち着いたものになると思いますが、予定価格の1,000万台が5488さんがおっしゃる通りなら、13,000万台がもうちょっと安くなって価格の上昇幅がマイルドになるのでは？と思います。

[5499: マンション検討中さん]

5498連投スミマセン

また、乱文失礼いたします。

何度も申し上げるように、私は真剣に検討している購入希望者ですので、もちろん自分の予想よりも5488さんの予想の価格になってくれた方が嬉しいです。

下の方が割安であれば、下の階を狙うまでです??

[5500: マンション検討中さん]

！！と入力したつもりが？？になってました。

なんか見づらくなって本当にスミマセン

[5501: 匿名さん]

>>5497 匿名さん
回答ありがとう

[5502: 匿名さん]

>>5497 匿名さん
80が1.3-なら、まあ、妥当だね。神宮だと1.6台だから、丁度２割引きくらい？

[5503: 匿名さん]

神宮ってザコートですか。
そんなに安くないですよ。印象操作はよくない。

[5504: 匿名さん]

安いのがいいやつは、晴海フラッグでも買っとけよ。湾岸液状化立地で駅遠で競合多数の売り抜けキツイ物件だけど、坪280きるってよ
内陸タワマンは高くても文句言わない人が買えばいい

[5505: 匿名さん]

>>5504 匿名さん
棚牡丹地権者？

[5506: マンション検討中さん]

文京区の三億ションは、
30年ぶりですか？

[5507: 匿名さん]

時々ありますよ。ほぼ千代田区ですし、価格も千代田区にほぼ準じます。

[5508: 匿名さん]

>>5502 匿名さん
ウソよくないアルよ。
ザコートの80は最低1.7台アルよ。

[5509: 評判気になるさん]

>>5507 匿名さん

嘘はいかん。
ほぼも何もない。
千代田区に失礼です。
まあ旧神田区に準じるならわかる。
間違っても麹町区ではありえない。

[5510: 匿名さん]

>>5509 評判気になるさん
旧神田区でも千代田区の福祉の恩恵は計り知れないわな。
区分け論語り出すなら港区内陸買っときな

[5511: 匿名さん]

>>5508 匿名さん
買えない人は黙ってなさい。

[5512: 匿名さん]

>>5511 匿名さん

えっ？買ったけど。 笑
ああ、だからここはもう買えん。
すまん。 笑

[5513: 匿名さん]

>>5512 匿名さん
証拠は？
写真アップしてみて。
できないなら嘘確定。

[5514: マンション検討中さん]

この値段なら千代田区の番町麹町買った方がいい気がするような...

[5515: 匿名さん]

もう 落ち目じゃん。そのへん。

[5516: マンション検討中さん]

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

ついに都心が、
春日通りを超えたんですね。

[5517: 匿名さん]

最近の番町は、わざわざ買う価値のないペンシルマンションばかり。
パークコート一番町のあとにマトモなマンションが続きませんね。ブリリア一番町くらいかな。
今の番町で小規模ペンシルなんか買っちゃうと、リセール時に他の良いマンションと競争にすらならないよ。

[5518: 通りがかりさん]

こういう低地のマンションはやめた方がいいよ。

[5519: 匿名さん]

番町さん、逆にマウントされとるやんwダサ

[5520: マンコミュファンさん]

まだ行政区分はかわってないみたいですね。係争の多い文京区では、都心、副都心といったものとあまりあまり縁が無いと思いますね。基本的に既存住民が望んでいないので、境界は区界になっていますね。4月ななったらかわるのかな？

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/pdf/katuyou_hous...

[5521: 匿名さん]

>>5111 匿名さん

わたしの予想通り
560万±5％でした！

[5522: マンコミュファンさん]

湯立坂
小日向
目白坂
堀坂

ここは黄色旗がないのがある意味凄いです。

[5523: マンション検討中さん]

坪 490-950 なら、
平均は、600台ではないですか？

[5524: 匿名さん]

多分そうなると思います。
値上げしてきそうなニュアンスも若干かんじましたが、これ程人気なので仕方ないですかね。

[5525: マンション検討中さん]

坪600とか正気かってレベルなんだけど皆本当に買う気で書き込んでるの？
文京区のいいとこで土地坪350前後とかだぞ
駅直結とか言っても後楽園なら分かるけど春日だし

[5526: 匿名さん]

文京区だからこんなに安くなったとは考えないんだね

[5527: 匿名さん]

>>5526 匿名さん

そうですよね。
今は
港区は坪1000万円
渋谷区は坪900万円
の世界ですからね。

[5528: マンション検討中さん]

土地・一戸建て・高台志向から、
最近一気に、
都心・駅近・フラットアプローチ・
防犯・管理労力軽減重視、
の流れになってますね。
高齢化を背景に、この変化は、
止まらないでしょう。

[5529: 匿名さん]

坂自体が嫌悪施設みたいなものですからね。
高台は風情も良いですが、そこがネック。
30から40台の知人連中は、高台志向の者はほとんどいませんね、実際。

[5530: 匿名さん]

低地水没地帯、杭一部30m以上、3方に隣接する建物近すぎ、東向き目の前大通り、南北に長くて南向き各界角部屋の2戸だけ、下がり天井盛りだくさん、天カセまさかの220cmから、天井高武蔵小山以下、南東角部屋ほとんど地権者住戸、最上階角部屋全部地権者住戸、学区は非3S1K、地権者も駐車場優先権、角部屋柱食い込みまくりですが、駅直結のパークコートザ・タワーで商業施設も子育て施設もあるので、坪平均520くらいは行くでしょうね。

[5531: 口コミ知りたいさん]

欲しくてたまらないと聞こえます

[5532: 匿名さん]

>>5517 匿名さん
最近パークコートで規模感あるの無かった？

[5533: 匿名さん]

番町はパークコート一番町くらいでは？
パークコート三番町ヒルトップもありましたね。

[5534: 匿名さん]

坪625の相場観だったが、600ちょいとはね。

おそらくお祭りになるな、これ。

[5535: 匿名さん]

価格とかもうわかってるのに、議論する意味ある？もっと他のスペックとかの話しません？

ジェットコースター騒音てどうなの？

[5536: 匿名さん]

議論する余地なんてないですよ。
MRの予定価格表だけを信じれば良いです。
坪600以上が相場とか言ってる高値厨はそもそも買えない人間が僻んで荒らしているだけなのでスルーしましょう。

[5537: 匿名さん]

ここ3年くらいで文京区周辺のマンション買っちゃったヤツが荒らしてんでしょ。
ざんねんだったね。

[5538: マンション検討中さん]

坪600以上なのが価格表で判明してるのだから、
もう議論の必要はない、
ということです。

[5539: 匿名さん]

平均坪525万と聞きましたが、600万超えてるんですか？

[5540: 匿名さん]

まぁ600マソくれーは出さねーと、人を呼べるような部屋は買えねってことしょ

[5541: マンション検討中さん]

>>5539 匿名さん
間抜けなコメントだな。
聞きましたって誰にだよ。笑

[5542: 匿名さん]

坪600以上の部屋もあるけど、それが最低価格みたいな書き方をする人間には悪意しか感じられませんね。
そもそも買う気がなく、MRにも行かないで荒らして遊んでるだけでしょうね。
70平米台3LDKで、坪500前後の予定価格の部屋もありますよ。

[5543: 匿名さん]

>>5542 匿名さん

それなら同じ沿線の格下パークシティ武蔵小山なんかを買うよりもこっち買った方がいいですね。あちらでキャンセルが続出しそうです。

[5544: 匿名さん]

1.1億台で74平米が買えるなら武蔵小山なんか買ってる場合じゃないよ。春日かつ正真正銘の駅直結なので武蔵小山の2割超増かと思ってました。

[5545: 匿名さん]

ここの家賃は坪1.5万（前立てあり）～1.7万（眺望あり）でいいですか。

[5546: マンション検討中さん]

価格表は、下三桁省略されてますが、
000で計算すると坪単価490-930
800で計算すると坪単価530-950
ですね。

[5547: マンション検討中さん]

坪平均では武蔵小山の三割増しですが、
ここのパンダ部屋と武蔵小山の平均を
比べたりしての混乱があるようです。

[5548: 評判気になるさん]

>>4903 匿名さん
それから排ガスのすす。洗濯物にも。。。

[5549: 匿名さん]

>>5543 匿名さん
武蔵小山は強固な地盤で杭なし、天井高260から310cm、綺麗な間取り、フィットネス付きなどなど、こちらのマンションよりも優れた点もあります。
こちらのマンションはパークコートを冠するには恥ずかしいくらいの低仕様で、南東角部屋はほとんど地権者住戸なのに高いので、必ずしもこっちの方が良いとは言えません。

[5550: 匿名さん]

人気物件

まだ、発売してないマンションだけが良いマンションだ。

[5551: 匿名さん]

>>5550 匿名さん

これですね。青い鳥症候群、私の王子様はどこかにいるはず。いないのにね。
https://www.sumu-log.com/archives/13331/

[5552: 匿名さん]

部屋が決まったら、三井さんに評価してもらうと良いよ
浜離宮の評価をお願いしたけど、安心して購入できたよ

[5553: 匿名さん]

市況が違うのでパークコートだからお買い得とはならないかもね。三井氏は結構辛口だが、その分信頼できるが。

[5554: 口コミ知りたいさん]

≫5549
いろいろネガっても不動産って場所で買うもんなんでここを検討している人が小山なんかに
関心持つとは思えませんけど。

[5555: 匿名さん]

>>5549 匿名さん
表層地盤増幅率で見たら春日駅の方が武蔵小山駅より地盤が安定しているんだが。杭の有無は大勢に影響ないし。間取りに差があるとも思えない上、武蔵小山のフィットネスなんてルームランナーが2台だけ置いてある申し訳程度の施設でしょ。

東京寄りの山手線内側かつ駅直結の希少性の前には武蔵小山など比較にもならんでしょうな。浜離宮よりも上。

[5556: 匿名さん]

三井氏のリセールバリューは Ａランク ？

[5557: 匿名さん]

と言ってもメインターゲット層の医者達には余りひびかない路線しかない。
丸の内大手町勤めが無理して買うクラスでもないし。

三井さんはこう述べてるよ

ただ、マクロ的な見方で春日という駅は魅力にあふれる駅とは言えません。将来のリセールを考えたとき、春日駅直結が市場にどれだけアピールできるかは幾分疑問が残ります。

[5558: 匿名さん]

三井氏は当たり前のことを忌憚なく書いてるだけで、辛口なわけではないよ。

[5559: 匿名さん]

ただし、地盤や杭には触れないのが特徴です。三井さん。

[5560: マンション検討中さん]

得体の知れない奴の言うことをありがたがる時点で…
自分で考えられる頭のない奴が入居者になるってことね、このマンション

[5561: 匿名さん]

>>5560 マンション検討中さん
人の言うことはインプット情報の一つとして考えるだけですよ？
言われるままに億の買い物する奴なんざいませんて。

[5562: マンション検討中さん]

春日にずっと住んでいると
自分の頭で考えるだけでは
正しく判断できなくなってるのかもね。
客観性重要。

[5563: 匿名さん]

北側なのが、惜しい。

[5564: マンション検討中さん]

春日直結でも春日自体便利な駅じゃないし
子育て世代には小学校が低ランクなのが...

駅直結自体素晴らしいけど高すぎて割高なのは間違いないよね
金余って仕方がない世代は買ってもいいと思うけど投資用で考えると持ち出し案件かな

[5565: 匿名さん]

間違いなく実需用、投資なんてもんじゃない。

現在価格では表面利回り4%がやっと。

投資家は最低価格400万でないと動かない。

[5566: 匿名さん]

予想を外しても何の補償もしてくれないアドバイスに何の価値があるのか甚だ疑問。中古や小規模物件なら見落としがちなポイントもありそうだけど、大規模物件なんて聞くまでもないでしょ。

[5567: 匿名さん]

利便性は一歩落ちるけど悪くないと思うよ。

[5568: マンション検討中さん]

個人的にデメリットのワースト3は
①逆梁なのに下がり天井が酷い
②エレベーター乗り継ぎ+エレベーターを北か南に寄せ過ぎたせいで歩く距離が長く、結局玄関から駅の改札まで時間かかる、ゴミ置き場も北側のみ
③直結とはいえ使える電車がショボい、一番使える丸の内線が最も遠い

こうしたデメリットと高過ぎる価格、そして株価の急落を考えると買う気になれないんです。
ただ今後も新築が急激に安くなることはないでしょうし、そもそもここを逃すと次に対抗馬になるような物件が思い付かないです。
次に出て来る高級マンションて何かありますか？

[5569: 匿名さん]

パークコートタワーが、欲しいなら、千駄ヶ谷に出来ますよ多分

[5570: 口コミ知りたいさん]

>>5568 マンション検討中さん

対抗馬になる物件は人気のパークシティ武蔵小山ではないでしょうか。
同じ沿線で駅直結、スーゼネ財閥販売と共通点が多いです。

[5571: マンション検討中さん]

マンションのスペック云々より、株式市場の動向を心配した方が良さそうですね。
リーマン前のように不動産会社の株価は一足先に下落を始めてますから。不動産市況は絶好調にも関わらず。
当時は株価の動向から不動産価格の下落を察知できた人は生き残れたけど、そうでない人は悲惨な目にあいましたね。
当たり前ですが不動産投資はタイミングも大切ですね。

[5572: 匿名さん]

>>5571 マンション検討中さん

？今はリーマン前より上がってますけど、誰が悲惨な目にあったの？
中小デベは淘汰されたけど、そちらの方？

[5573: マンション検討中さん]

>>5569 匿名さん

あそこは副都心線直結かもって噂ですけど、
それだけだとここよりショボくないですかね。
そもそも高速目の前ですし、パークコートになりますね。

[5574: 名無しさん]

>>5572 匿名さん
リーマン前より上がったか下がったかという話なんかしてないんですけどね。
不動産ミニバブルがはじけて損をした投資家がいたから、そうならないようにしようねという話。なんでそんなに喧嘩腰なのか。

[5575: 匿名さん]

千駄ヶ谷のパークコートタワーより格上のつもりなのか。カラ笑いした。

[5576: 検討板ユーザーさん]

>>5575 匿名さん
それ武蔵小山の話？

[5577: 匿名さん]

>>5573 マンション検討中さん

千駄ヶ谷で副都心線直結とは、北参道駅のことかな？
駅出口の上に橋があったな

明治神宮に行くなら、小石川より優れているが、買い物も不便だし、生活大変だぞ
狙って住みたい立地ではないな

小石川の方が、格上だよ

北参道は、スミフが3年前にマンションを販売していて、既に坪500超えていた
竣工しても売れ残っていたようだったけど

[5578: 匿名さん]

中央線南側、渋谷区、山手線代々木駅近

正直小石川では勝負相手として役不足でしょう。

[5579: 匿名さん]

代々木駅は遠いでしょ
最寄り駅は千駄ヶ谷駅だよ

[5580: 匿名さん]

GSKビル跡ですよね。
代々木駅まで、徒歩5分ですよ。
山手線駅近に挑むのは、無謀です。わきまえましょう。