パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5401: 匿名さん]

>>5399
そんなに安いんですか。
一月の相談会の人は幸せですね、それ以降の人は買えないんじゃないですか？

[5402: 匿名さん]

買えない人は、そろそろ退場して下さいな。

そもそも、物好き呼ばわりするマンションのスレにいつまでも粘着する理由は、何でしょうか。

[5403: 匿名さん]

そんなに安いなら二部屋買おうかな、父の工場を売ったお金が数億あるので、そのまま相続すると税金が高そうですから。

[5404: ここまでの話をまとめます]

エントランスの見た目はかっこいい物件ですね
何が残念って
いい部屋全部地権者さんがもってっちゃってる点
天井高が武蔵小山より低い点
逆梁住戸も天井下がりまくりな点
こんなの今までのパークコートの仕様じゃないですよ
パークシティだったら文句でなかったんじゃないでしょうか
それくらいのクオリティ
そこを納得した上で620で買いたい人がいるなら買えばいいんです
当選お祈り申し上げます

[5405: 匿名さん]

>5404

さようなら。
ここは勝ち組のみが買えるマンションで、おま。

[5406: マンション検討中さん]

勝ち組じゃなくても共働き夫婦が背伸びすれば買えるマンションですね。だって最多販売価格帯1.２億でしょ？今時1.２億の不動産所持したくらいで勝ち組っていいますか？

[5407: 匿名さん]

ご理解頂けた様子で。
ようやく値下げ部隊の方々に退出してもらえそうですね。

[5408: マンション検討中さん]

値下げ部隊さんはいませんね。
MRの予定価格表情報を含め真実を提供してくれてるだけですね。
値上げ部隊さんはいますね。
根拠のない高値連呼。
おそらく地権者さんでしょう。

[5409: 匿名]

>>5408 マンション検討中さん

そんなに必死にならなくても価格はご存知なんですよね。高値も安値もありませんよ。ホントに値段を分かってます？まさかモデルも見ないで言ってるんじゃ無いですよね。

どんな億ションに住んでらっしゃるか知りませんけど私には天井高は問題ありませんでした。むしろ私の欲しい文京区ではあのグレードは他に見当たりません。買いたい人だけ買えば良い。で、文句が有るなら買わなきゃ良い。こんな所で一生懸命に書き込みしてるとそんなに欲しいのか？って疑われますよ。
買う気が有るなら貴方の相場勘？をモデルで大声でいってみて下さい。

[5410: 通りがかりさん]

>>5406 マンション検討中さん
文京区かつ山手線内側なのに意外とお買い求めやすいですね。

[5411: マンション検討中さん]

>>5410 通りがかりさん
ですね。低金利ですし、住宅ローン減税もありますし、節税のために買うご家庭もあると思います。
周辺相場をよく考え、マンションの仕様を下げることで、お求め安い価格帯の住戸を多くした印象です。
一方で、地権者さんが最上階角部屋の全てと、南東角部屋のほとんどを占領してしまったので、高級志向の富裕層のニーズを満たしてれる住戸があまりなさそうです。
私は良い条件の住戸には高いお金を払っても良いですが、仕様を下げた住戸にはそれ相応のお金しか払うつもりはありません。
納得行く物件がなければ、ご縁がなかったということで、他を探すだけです。
正式な価格発表が楽しみです。

[5412: 匿名さん]

最近文京区物件買ったやつ涙目価格、ってこと？

[5413: 匿名さん]

お値打ち価格になることは決定だろうね
安くはないと思うけど

[5414: マンション検討中さん]

頭の中お花畑みたいだけど、お値打ちになるわけないでしょ。高く売れる角部屋を地権者に持ってかれてるんだから、その分を中住戸に乗せざるを得ないわけで。ただでさえ、販売戸数少ないのに、良い立地の物件だけどかなり割高になると思う。

[5415: 匿名さん]

少なくともHPの共有部分の仕様はかなり上質な印象を持つので、個々の部屋における下がり天井の状況などについては実際にMRで確認しなければならないと思うけれど、多分納得して買える価格水準にはなっていると思う。同じ仕様の物件を港区で買うことを考えれば十分バリューある価格になっているのではないかと思う。

下がり天井や東南角部屋に拘っている人はどんな上等なマンションに住んでいるのかは知らないが、都心にあるそういうのは今や凄い値段になっているわけで、それと比べれば随分とお値打ちだと思うよ

[5416: 匿名さん]

坪600ちょいくらいまでの部屋なら割安だと市場は判断するでしょうね。売れ行きによって証明されます。
坪650は判断が難しいので私は600前半の部屋に抽選勝負を挑みます。
3倍くらいなら御の字。

[5417: 匿名さん]

この仕様、この土地で坪600を割安だと判断するのは市場ではなく地権者さんだけでしょうね。

[5418: 匿名さん]

実際にMRを訪れた真剣な検討者がどういう反応を示すかによるだろうね。
買えない人が何を言ったところで何も変わらない

[5419: 匿名さん]

株も同じだけど、割安割高とは過去ではなく未来の価値と比較して判断するもの。
よって未来を想像し見通す力のない人は、いつまでもお得物件は買えない。
過去と比べてなら、算数ができる小学生でもわかる。

[5420: 匿名さん]

MRは下がり天井気にならなくするように原形とどめてないくらい改築されちゃってるから参考にならない件ｗ

[5421: 匿名さん]

>>5420
ちゃんと図面を見せてもらうのは基本ですよ、MRに騙されるような人はマンション買っちゃいけません。後でトラブルの元です。

[5422: 匿名さん]

坪650の部屋は悩むけど、80平米1.5億くらいの部屋なら充分レンジに収まる立地だと、思ってみたりもしました。

[5423: 匿名さん]

角部屋を地権者に持ってかれたから、下がりまくり天井、角部屋柱大量混入、天カセ220cmの位置、天井高武蔵小山以下の低仕様と、紙媒体の広告なしで採算をあわせようとしているのでしょう。実際に価格表見せてもらいましたが、中住戸は80平米まではお値打ち価格。角住戸や90平米超えは割高に感じました。

[5424: 口コミ知りたいさん]

割高なのは１LDKじゃないですか？ファミリータイプはそれなりの感じだと思いますけど。

[5425: マンション検討中さん]

耐震構造なので仕方ないとは思いますが、実際に住んでみて気になるのは、柱よりも梁の落ち込みや逆張りの張り出しかもしれませんね。構造図をみれば、中住居が逆梁、角住居が順梁なのがわかりますね。もともと眺望は上層階以外は期待できない地域なので、私はダイレクトウィンドー無でリビング前後に柱のない間取りを選ぶのが良いのかなと思っています。それより家電製品の安物エアコンが壁にぶら下がっている方がよっぽど気になりますけどね。

[5426: 通りがかりさん]

>>5425 マンション検討中さん
えっここって免震でしょ？

[5427: 匿名さん]

気になる人って小さなものも大きく見えるからね、あくまでも個人的感想ということにしておこう。どうせMR行けるのは来年だし　鬼が笑う

[5428: 匿名さん]

>>5426
正確には制振、免震ではない。
基本的に耐震で作られた建物に制振装置を取り付けて揺れを抑える構造なので、耐震と言えないことはない。中国の事を支那と呼んだりチャンコロと呼ぶのと似た表現だね。

[5429: マンション検討中さん]

三田線の改札からエントランス直結のようですが、駅員さんが常駐するのでしょうか?
小さい子供がいるため、ベビーカーが通れる幅の大きい改札機を一つ設置してもらえないと遠回りすることになっていまうので気になります…。

[5430: 匿名さん]

小さい子供がいるんですか？
竣工時にはベビーカー不要な年齢かと思いますから、もんだいないですよ。

[5431: 匿名さん]

また意地悪な回答を...
>>5429
大丈夫ですよ、バリアフリー改札になっていますのでベビーカーは問題ななしです。
下のお子さんが生まれても大丈夫ですよ。

駅員のブースもあって、常時ではないようですが駅員さんはちゃんといます
今まで階段しかなかったので利用者は少なかったのですが、これからは利用者が増えそうなので常駐になるかもしれませんね。

[5432: 匿名さん]

敷地内駐車場180台ですか。
地権者住戸187戸ですよね。地権者さんは南東角部屋も最上階角部屋も全部持ってっちゃうくらい貪欲だから、駐車場も全部持ってっちゃうんじゃないでしょうか。
車必須の人はプレミアム住戸一択ですね。一般住戸で駐車場確保はほぼ無理では？

[5433: 匿名さん]

谷底低地で湾岸並みに揺れやすいのが難点

[5434: 匿名さん]

小石川一丁目あたりは、割とそう。

[5435: 通りがかりさん]

>>5434 匿名さん
山手線内側は全て安全と浅はかな考えでした

[5436: 匿名]

>>5434 匿名さん
ここは新築、築何十年も経ったビルとかマンションとか一戸建ての方を心配した方が良いと思いますね。

[5437: 匿名さん]

安定地盤まで杭を打ってますからね
ここはローム層が薄いので杭も比較的短く済んでます

[5438: マンション検討中さん]

マンションの管理組合とか地権者が仕切って幅を利かすんだろうな。。

[5439: マンコミュファンさん]

地権者のいるマンションを買ったことがないんですが、地権者が幅を利かせられる管理約款とかあるの？

[5440: 匿名さん]

ないですね。
地権者はむしろ、狭い部屋を得た結果、投票権数が少ない印象です。

[5441: 匿名さん]

地権者が一人でマンションの部屋の過半数を握っているとご指摘のような状況もあるかとは思いますが、人数が多いのでそういう事態は起きにくいでしょうね。それに577戸中、販売総戸数は390戸と過半数を占めていますので、新しく買い求めて入居される方が多数派でしょう。

[5442: マンション検討中さん]

MR行けば地権者住戸がどのタイプか大体わかるが、それを受けての少ない印象なのか。まあ印象は主観だからね

[5443: 匿名さん]

希少なバーゲンマンションとなりましたね。
三井は儲ける気はないのでしょうか。
北仲での教訓を活かして、さすがに値上げしても非難はされないのでは。

[5444: 匿名さん]

市況や需要についてきちっとリサーチした上での価格だろうから、MRに来た客の反応を見てからでしょうね、価格の微調整があるのは。どうやら概ね好評のようですから、大きな変更はなさそうです。

[5445: マンション検討中さん]

>>5431さん
教えていただき、ありがとうございます。
事前説明会で担当の方に聞き忘れてしまったので助かりました！
バリアフリー対応で安心しました。

[5446: 匿名さん]

＞＞5437 匿名さん

地下36～40mまで杭を打たないといけないというのが、比較的短い方に入るのでしょうか？　湾岸でももっと短いところが多いような。

[5447: 匿名さん]

個人的見解です。

マイナス
天井低い
EV乗り換え不便
たいした眺望なし

プラス
再開発
共用部分充実
仕様良し

不動産価格は今がピークと思いますので、やはり価格高いと思います。

[5448: マンション検討中さん]

エレベーターの乗り換えは確かに面倒そうですよね。
こういった大規模なタワマンに住んだことが無いので分からないのですが、エレベーターの乗り換えや、居住階の住居からエレベーターまでの距離って結構気になるものでしょうか？
高層階、かつエレベーターから遠い住居だと外に出るまでかなり時間がかかりそうですが・・・
エレベーター近くの住戸とそうでない住戸で人気が変わったりするのでしょうか？
買うんだったら低層階を選ぶか、高層階を選ぶか結構悩ましいです。

[5449: マンション検討中さん]

後はよく言われるように低層階、高層階でのマウンティングって本当にあるものなのでしょうか？
各階の値段の差ってどれくらいになるのでしょうかね？
眺望が抜けてくれば大して変わらない気がするのですが・・・

[5450: 匿名]

>>5449 マンション検討中さん
基本的にこのクラスのマンションだと近所付き合いはあんまり無いと思いますね。ホテルに住んでる感じですかね。勿論、子供の学校が一緒とかは有ると思いますけど
このマンションは高層と低層はエレベーターも別々ですから普通に住んでる分には接点は無いでしょうね

[5451: 匿名さん]

>>5436 匿名さん
うん、だからここは迷う。
安いものには理由があると言うこと。
谷底低地はローム上ある脆弱な柔らかい地層が
陥没したりする。
仮に杭で建物が大丈夫でも周囲やられたり
水道管ガス管などが危険。
それも新しい耐震管にしてるかね？

[5452: 匿名さん]

>>5451
ここは江戸時代には武家屋敷が立ち並び、弥生時代中期ごろから人が家を建てて住んでいた乾いた土地だったからか液状化は前回の震災では起きていないようだけどね。ガス水道管の更新工事はここ10年ぐらいにだいぶ進められていて、前回の震災でもこの辺に被害がないのは当時住んでいたのでこの目で確認している。

明治時代初頭に陸軍が作成した簡易測量図を見るとシビックセンターから南側は湿地だったようだけれど、この物件が建っていた辺りは外れているので個人的にはあまり心配していない。
心配する向きがあればボーリングの結果をMRで見せてもらったらどうだろう。

[5453: 匿名さん]

>>5448 マンション検討中さん

エレベーター乗り換えのマンションに住んでましたが、非常用エレベーターで一気に1階まで降りる人が多かったです。非常用はいつも混んでました。

[5454: 匿名さん]

>>5452 匿名さん
なるほど。情報ありがとうございました。

[5455: マンション検討中さん]

>>5453
ありがとうございます。
非常用エレベーター、普段使いもアリなんですね。
このマンションも非常用と書かれたエレベーターがありますが、そのような使い方ができるのでしょうかね？

[5456: 評判気になるさん]

>>5371 匿名さん
それに10パーセントの消費税なのでほぼ1.5億？

[5457: 口コミ知りたいさん]

＞＞５４４６さん
杭の長さより確実に安定地盤に杭を打つ事が一番大事なんですけど
場所打ち杭の方が確実に安定地盤に杭を設置することが出来るので安心ですよ。

[5458: 匿名さん]

>>5457 口コミ知りたいさん

タワマンはほとんど場所打ち杭でしょ。
当然どの物件も安定地盤まで杭は打ってある。短い杭で安定地盤に達する方がよいってこと。

[5459: 匿名さん]

>>5456 評判気になるさん

土地にはかかりません。

[5460: 口コミ知りたいさん]

場所打ち杭だと穴を掘って土の状態見て安定地盤を確認するから既成杭より確実に安定地盤に打てるんですよ。長短はあんまり関係ないかと。勿論、地盤が安定してるに越したことは無いです。

[5461: 匿名さん]

>>5457 口コミ知りたいさん
杭の長さは短い方が当然安全性は高いですよ。

[5462: マンション掲示板さん]

>>5417 匿名さん

[5463: 匿名さん]

杭の長さが関係ないと思うのもね。

支持基盤までの杭が20m超える場所は地盤が良いとは普通は言わない。
悪くてもタワーが建てられるように、長くしてるので、想定外の大地震でない限りは安全なはずだけど、計算違いで杭ボッキリの事例もある。
三井なら大丈夫かね。

[5464: 匿名さん]

杭の深さが、悔いの深さ https://40life.lucido.jp/article-46/

[5465: 匿名さん]

杭のなし直打ちに勝るものなし。
ただ、都内で直でイケる地盤は高級住宅地に限られるから、値段も貼るね。
予算がある限り、どこを諦めるか、だよね。

[5466: マンション検討中さん]

ここに地縁があって他土地に住む気がないならベストな選択。
文京区は家賃伸びにくいから投資マネーは流れにくい。それが逆に地縁ある人にが住むマンションとしては良いと思う。

[5467: 評判気になるさん]

>>5464 匿名さん

真剣に考えると悩ましいですね。
悔いの長い順…

晴美 大林組
https://www.31sumai.com/mfr/X1671/smp/safety.html

MTG 大成建設
https://www.mtg503.com/shinchiku/X0723001/structure.html

文京春日 清水建設
https://www.31sumai.com/mfr/X1873/structure.html

小山 鹿島
https://www.31sumai.com/mfr/X0724/sis.html

[5468: 匿名さん]

敷地内に商業施設もあり交通便利
利便性ナンバー1

[5469: 匿名さん]

そう。
たしかに坪650の実力ですよね。
それが坪625（私の狙い部屋）なのでびっくり。
坪600くらいのパンダ部屋もあるとかないとか。

[5470: 評判気になるさん]

400前半であるらしいよ。

[5471: 匿名さん]

>>5470 評判気になるさん

本当ですね？
匿名掲示板とは言え、意図的な嘘はいけませんよ。

[5472: 匿名さん]

私の希望する3LDKの部屋は1.1億でなんと坪489でした。これがパンダ部屋のように思えて、倍率高くなるのではないかとそわそわしています。

知人は坪550の80平米希望とか。
高層階の4LDKや角部屋は坪600超えもありましたが、私には手が届きません。

[5473: マンション検討中]

1.1億台（11800や11980）ではなく、
11000だったんですか？

[5474: マンション検討中さん]

いや、予定価格が変わらなければ、ほぼ確実に11,800-11,900スタートだと思いますよ。

記憶が正しければそのタイプの11,000台は3-5階位しか無かったはず。しかも一番下でも眺望が抜けてくる10階台後半。

一番下が11,000スタートだった場合、どんなピッチで階数ごとに価格が上がっていくのよ？となりますし、眺望も変わらず、数階しか変わらないのに1,000万の差は無いと思いますね。

階数毎の値段差にも寄りますが、余りにも差があるなら、下の方に人気が集中すると思いますので。

[5475: 匿名さん]

マジレスしなくても、それ安値厨の投稿ですよ。

[5476: 口コミ知りたいさん]

パンダ部屋は西向きなんでしょうか？10階台後半で11000台だと最下層の部屋はもっと安いんですか？

[5477: 匿名さん]

>>5474 マンション検討中さん
貴方の記憶は当てになりませんね。
高値スタートをほぼ確実って言っちゃうあたり、地権者さんの妄想による書き込みでしょう。
私のメモ書きによると、3LDKで1.1億台の東向きの部屋は14階から26階にかけて11戸もあります。1.1億台後半の部屋は当然26階になります。その部屋の下に11戸もあるわけですから、14階の部屋は間違いなく1.1億台前半になります。14階だと眺望あまり抜けませんからね。

[5478: 匿名さん]

それは安いね

[5479: 匿名さん]

それ、70平米前半でしょ？
実際は2LDKに無償間取り変更する人が大半じゃないかな。
狭くて3LDKだと住めないでしょう。

[5480: 匿名さん]

近くのマンション買った奴 涙目だなwww

[5481: マンション検討中さん]

>>5477
私は地権者ではなく一購入検討者ですので、安いことに越したことはありません。自分の記憶違いであってほしいです。
ただ、20階台半ばは12,000台ではなかったですか？11,000台なら嬉しい記憶違いです。
30階台半ばから13,000台だった気がしますので、26階から12,000だと1000ピッチで価格が上昇することになってしまいます。

>>5476
西側3Lは、20階台後半からしかなかったです。
眺望のない部屋は1Lばっかりでした。

[5482: 匿名さん]

>>5479 匿名さん
80行ってないのに3Lは確かに間取無理あるね。

[5483: 匿名]

>>5477 匿名さん
貴方のメモによると、なんですね。

[5484: 匿名]

>>5477 匿名さん
3LDK、26階が1.1億台とかうけますね。
所沢のマンションの事ですか？
3LDKで50㎡とかですかね。

[5485: 匿名さん]

あらら。。。結局ウソっぱちなのか。
盛大に釣られたは。

[5486: 匿名さん]

>>5484 匿名さん
MRで自分の目で価格表確かめてきたら分かると思いますが事実です。
3LDK73平米です。

[5487: マンション検討中]

3LDKは1.1億台から、
26階3LDKが1.1億台、
とすると、低層階にはほぼ3LDKがない
ということでしょうか。

[5488: 匿名さん]

>>5481
27F～32Fまで1.2億台、33Fが地権者住戸。34Fから上が1.3億台。
今のところ1000万単位でしか予定価格教えてくれないけど、価格付けの間隔から予想すると以下の通り。もちろん予定価格なので実際はこれよりも安くなる可能性がある。（というと高値厨が高くなる可能性もあると反論するだろうが）
13F 11,000
14F 11,080
15F 11,160
16F -
17F 11,320
18F 11,400
19F 11,480
20F 11,560
21F 11,640
22F -
23F -
24F 11,880
25F 11,920
26F 11,960
27F 12,000
28F 12,180
29F 12,360
30F 12,540
31F 12,720
32F 12,900
33F -
34F 13,260
35F 13,440
36F 13,620
37F 13,800
38F-

[5489: マンション検討中さん]

この価格表、3LDK80平米はあるんだよね？
まさか73平米でこれはないよね

[5490: 匿名さん]

73平米は坪550から、ということですね。
全室パンダ部屋レベルのバーゲンセールです。

[5491: 匿名さん]

まさか。80ないのにその価格なら流石に渋谷や神宮にするわ。

[5492: 匿名さん]

>>5490 匿名さん
バーゲンは言い過ぎ。ここは文京区春日だからね？
今の三井は神宮外苑基準に仕様や土地を考慮して引き算で他物件を値段設定してる。
過去に高値で失敗してるから分相応かつ
倍率つき過ぎない的確な値付けすると
思うよ。

[5493: マンション検討中]

11000スタートというのも不思議な設定ですね。
もう１０万さげれば、
3LDK1.0億台から
と宣伝できたのに。

[5494: 匿名さん]

いや、パークコートタワーだしバーゲンだよこれは。
買い。

[5495: マンション検討中]

>>5489
3LDKは、1.1億台から、ですので、
これが73m2の価格でしょう。

[5496: 匿名さん]

ちゃんとパークコート仕様なのかね？
利便性良いから春日なのは良いとして
杭の長さが引っかかる。
その割に高めなのは間違いないし。

[5497: 匿名さん]

>>5489
全て73平米です。

>>5490
11,000÷22.34≒492万円/坪からということになります。

>>5491
80平米台は中層階1.3億台からでした。

[5498: マンション検討中さん]

>>5488
その階数毎の価格差だと、一番下?眺望が抜けてくる10階台後半あたりに人気が集中するでしょうね。
逆に27Fから階毎180というのは上に行くほどかなり割高感が出てきますよね。
20Fと35Fで2,000万も変わってくるのでしょうか？
プレミアムでもなく、眺望も全然変わらないのに高層階にこれだけ追加でお金をかける人っているんいるのでしょうか？
それともタワーマンションってそんなものなのでしょうか？
なので真ん中らへんの25Fあたりは12,500万位で、もうちょっと上下の価格差が落ち着いたものになると思いますが、予定価格の1,000万台が5488さんがおっしゃる通りなら、13,000万台がもうちょっと安くなって価格の上昇幅がマイルドになるのでは？と思います。

[5499: マンション検討中さん]

5498連投スミマセン

また、乱文失礼いたします。

何度も申し上げるように、私は真剣に検討している購入希望者ですので、もちろん自分の予想よりも5488さんの予想の価格になってくれた方が嬉しいです。

下の方が割安であれば、下の階を狙うまでです??

[5500: マンション検討中さん]

！！と入力したつもりが？？になってました。

なんか見づらくなって本当にスミマセン