パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5351: 匿名さん]

3月まで待ってると出遅れますね。

抽選をする迄にローンも内定していないとダメってことですか？

[5352: マンション検討中さん]

>>5351 匿名さん
そうです。

[5353: 匿名さん]

ここはグランディオーソ取り扱い物件？

[5354: マンション検討中さん]

>>5283 匿名希望さん

えっと、
最高級は、パークマンションでは？

それにパークコートでも、
外廊下とかあるよ。

いずれにしてもパークコートだからね。
パークマンションではないよ

[5355: 匿名さん]

パークマンションとそれに準ずるパークコートがグランディオーソ取り扱い物件。
準ずるとは、ＰＣ青山ザ・タワー、ＰＣ檜町ザ・タワーなど。

ただ、今はパークマンション物件がないので、本来取り扱わないパークコートも取り扱っている。
残念ながら、ここは取扱物件ではない。

[5356: 匿名さん]

ローンの事前審査のやりとりを読んでると、初めてマンションを購入する人が多そうですね。
事前審査を通した銀行で必ず借りなければいけない訳ではありませんよ。
実際に竣工間近でローンを執行するときに最終的に確定すればいいんです。そのときにまた、デべから案内があります。
よって購入申し込み時点の事前審査手続きは、デべを通してやった方がスムーズです。

[5357: 匿名さん]

乃木坂も浜離宮もグランディオーソ取り扱ってたけど、ここは違うのか。
もしや文京区、なめられてる？

[5358: マンション検討中さん]

事前審査で質問したものです。中古はあるのですが、新築マンションは初めてなもので・・デべを通して事前審査して、確定時に他含めて決定すればいいのですね。ありがとうございます。

来場者も多いようで、抽選になるのでしょうが、3年以上待っていたので外れたらショックがでかそうです。

[5359: マンション検討中さん]

>>5357 匿名さん
浜離宮は浜松町のモデルだよ。

[5360: マンション検討中さん]

>>5358 マンション検討中さん
割安狙いでなければ競争率の低いところを確実に売ってもらえるでしょう。

[5361: マンション検討中さん]

>>5357 匿名さん

そもそも３区じゃないからねぇ

[5362: マンション検討中さん]

真剣に検討しているからこそ予定価格から少しでも安くなればいいなと願ってますが、提携割の0.5%ですら本物件は対象外と説明されましたし、相当強気なのか原価が高くて下げられないのか。
株価並みの調整入ればいいのですが。

[5363: 匿名さん]

>>5362 マンション検討中さん
提携割対象外とかそんなのアリですか。
デベ強気ですね。

[5364: マンション検討中さん]

>>5363 匿名さん
loop割も対象外なのかな？
主幹事だけど、JVだから例外扱いに該当させることはできそうね。

[5365: 匿名さん]

多少高くてもみんな買うからね、ここは。
最大利益をとるのは、企業として正しいあり方。

[5366: 匿名さん]

>>5358 マンション検討中さん

確かに中古ならその通りですね。新築青田売りとの違いです。

[5367: 匿名さん]

大幅な価格の下げはない。
というより、下げられない。
よって、抽選はほとんどないから選り取り見取り。

話では、渋谷と神宮外苑とここで悩んでた人は、渋谷、神宮外苑に戻ってるらしい。
投資家は端からここは眼中にないらしい。

[5368: 匿名さん]

日経の記事によれば、日経産業新聞のマンション格付けで唯一の3つ星。さすがだね。

[5369: 匿名さん]

あらゆるランキング、格付けはすべてポジショントークです。
客観データを除く。

[5370: 口コミ知りたいさん]

渋谷、神宮外苑に戻っていただいて感謝。（誰に聞いたかしらなけど）
自分もモデルに行って見れば選り取り見取りかどうかは分かるよ。

[5371: 匿名さん]

最強マンション。
中層階80平米1.35億とかバーゲンやろ。

[5372: 名無しさん]

もう金銭感覚が狂ってきている。

[5373: 匿名さん]

>>5371 匿名さん
ホントに買う気が有ってここ見てるんだったらモデル行った方が良いですよ。あんまり空いてる日は無いですけどね。しかも事前であんなですから。

[5374: 匿名さん]

90平米いくらから？
価格決まるのモデルルームオープン頃だろうからまだ登録してないんで

[5375: マンション検討中さん]

>>5371 匿名さん
パンダ部屋なので倍率高すぎて買えないですよ。

[5376: 匿名さん]

３Ａならパンダ確定。

[5377: 通りがかりさん]

先週登録しましたが、既に事前案内会など始まっているんでしょうか？

[5378: 検討板ユーザーさん]

すてき空間のまとめが未だに高値厨の妄想で埋め尽くされていますね。

[5379: 匿名さん]

正しい情報が取捨選択された結果なのでしょう。
坪620が中央値なのは、事実。

[5380: 検討板ユーザーさん]

>>5379 匿名さん
高値厨さんはいつまでデマ情報流せば気が済むんですか？
MRで価格表見てきなさい。

[5381: 匿名さん]

どちらかと言えば、安値厨の方が実価格と激しく乖離してるけどね。

[5382: マンション検討中さん]

MRで価格表メモらせてもらいましたが、第1期の一般住戸の坪中央値は520くらいでした。
620っていうのは、タイピングミスか、地権者さんの希望的観測ではないでしょうか。

[5383: 匿名さん]

それは、ないです。

[5384: マンション検討中さん]

520は1000万台の大台を一番低く見積もったらそれくらいでしょうか。
620はどう計算しても出てこない。

[5385: マンション検討中さん]

株がここまで不安定な動きとなる中、2021年竣工のココを買うにはかなり勇気がいる。
でも待っていてどこ買うの？って言われたら答えられない…
地道に築浅中古探すか？だけど中々いい物件ないしなぁ?
負けを覚悟で目をつぶって買うか？見送るか？めちゃくちゃ悩ましい…

[5386: 匿名さん]

住戸によるが、620くらいの部屋までなら、バーゲン一歩手前の割安だし、全然普通にいく気だけどね。
買わない人が増えてくれればくれるほど、自分にとっては都合が良いのも、また事実だが。

[5387: マンション検討中]

坪単価５３０－９５０ですから、
中央値が５２０になるはずがありません。

[5388: マンション検討中さん]

530ってどう計算したの？

[5389: 通りがかりさん]

>>5386 匿名さん
私も同じ考えです。
価格あげてもいいので、超一流のコンシェルジュをつけるなど負荷価値をつけてほしいです。

[5390: マンション検討中さん]

>>5388 マンション検討中さん
南東角部屋をほとんど占領した地権者住戸をその価格で売りに出したいっていう希望じゃないでしょうか。
南東角部屋が530からならお得ですね。

[5391: 匿名さん]

南東角は坪700超では。

[5392: マンション検討中さん]

>>5386 匿名さん
南東角部屋は上から下まで2戸以外地権者住戸、天井高が武蔵小山より低くて下がり天井多すぎのこの物件に、620も出すなんて随分物好きですね。

[5393: マンション検討中さん]

ここ、名前をパークシティにするべき仕様ではないでしょうか？

[5394: ダウ上がってますがな]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181227-00000008-jij-n_ame

もうやめようよ、いい物件を貶すのは。
このクオリティの物件、最近ないじゃん。

[5395: 匿名さん]

>>5392 マンション検討中さん

？
何をしにこのスレに来ているのでしょうか。
買う気もないのに検討者に対して物好きとか、詭弁に聞こえました。
満足したらもう来ないでくださいね。

[5396: プレミアムフロア一択です]

来月行きますから、よろしく

[5397: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5398: 匿名さん]

地権者からかえばいいじゃん、五年以上先でしょう？
もしあなたたちが下がると言うなら五年待って安く買えばいいじゃない、もっとも私が地権者なら上がるまで待つけどね。

バカばっかり

[5399: マンション検討中さん]

すでに予定価格表出てて中央値はどう見積もっても坪500台なのに、坪620なら普通に買うかもねって書き込まれた瞬間に参考になる3つ付けてるところがいかにもって感じですよね（笑）

[5400: 匿名さん]

ホームページ見たら、いい物件だと分かるんだけどな。

まあ、手が届かない人は静かにしたらいいよ。

文京区の事をひどく中傷するのはやめてほしい。

[5401: 匿名さん]

>>5399
そんなに安いんですか。
一月の相談会の人は幸せですね、それ以降の人は買えないんじゃないですか？

[5402: 匿名さん]

買えない人は、そろそろ退場して下さいな。

そもそも、物好き呼ばわりするマンションのスレにいつまでも粘着する理由は、何でしょうか。

[5403: 匿名さん]

そんなに安いなら二部屋買おうかな、父の工場を売ったお金が数億あるので、そのまま相続すると税金が高そうですから。

[5404: ここまでの話をまとめます]

エントランスの見た目はかっこいい物件ですね
何が残念って
いい部屋全部地権者さんがもってっちゃってる点
天井高が武蔵小山より低い点
逆梁住戸も天井下がりまくりな点
こんなの今までのパークコートの仕様じゃないですよ
パークシティだったら文句でなかったんじゃないでしょうか
それくらいのクオリティ
そこを納得した上で620で買いたい人がいるなら買えばいいんです
当選お祈り申し上げます

[5405: 匿名さん]

>5404

さようなら。
ここは勝ち組のみが買えるマンションで、おま。

[5406: マンション検討中さん]

勝ち組じゃなくても共働き夫婦が背伸びすれば買えるマンションですね。だって最多販売価格帯1.２億でしょ？今時1.２億の不動産所持したくらいで勝ち組っていいますか？

[5407: 匿名さん]

ご理解頂けた様子で。
ようやく値下げ部隊の方々に退出してもらえそうですね。

[5408: マンション検討中さん]

値下げ部隊さんはいませんね。
MRの予定価格表情報を含め真実を提供してくれてるだけですね。
値上げ部隊さんはいますね。
根拠のない高値連呼。
おそらく地権者さんでしょう。

[5409: 匿名]

>>5408 マンション検討中さん

そんなに必死にならなくても価格はご存知なんですよね。高値も安値もありませんよ。ホントに値段を分かってます？まさかモデルも見ないで言ってるんじゃ無いですよね。

どんな億ションに住んでらっしゃるか知りませんけど私には天井高は問題ありませんでした。むしろ私の欲しい文京区ではあのグレードは他に見当たりません。買いたい人だけ買えば良い。で、文句が有るなら買わなきゃ良い。こんな所で一生懸命に書き込みしてるとそんなに欲しいのか？って疑われますよ。
買う気が有るなら貴方の相場勘？をモデルで大声でいってみて下さい。

[5410: 通りがかりさん]

>>5406 マンション検討中さん
文京区かつ山手線内側なのに意外とお買い求めやすいですね。

[5411: マンション検討中さん]

>>5410 通りがかりさん
ですね。低金利ですし、住宅ローン減税もありますし、節税のために買うご家庭もあると思います。
周辺相場をよく考え、マンションの仕様を下げることで、お求め安い価格帯の住戸を多くした印象です。
一方で、地権者さんが最上階角部屋の全てと、南東角部屋のほとんどを占領してしまったので、高級志向の富裕層のニーズを満たしてれる住戸があまりなさそうです。
私は良い条件の住戸には高いお金を払っても良いですが、仕様を下げた住戸にはそれ相応のお金しか払うつもりはありません。
納得行く物件がなければ、ご縁がなかったということで、他を探すだけです。
正式な価格発表が楽しみです。

[5412: 匿名さん]

最近文京区物件買ったやつ涙目価格、ってこと？

[5413: 匿名さん]

お値打ち価格になることは決定だろうね
安くはないと思うけど

[5414: マンション検討中さん]

頭の中お花畑みたいだけど、お値打ちになるわけないでしょ。高く売れる角部屋を地権者に持ってかれてるんだから、その分を中住戸に乗せざるを得ないわけで。ただでさえ、販売戸数少ないのに、良い立地の物件だけどかなり割高になると思う。

[5415: 匿名さん]

少なくともHPの共有部分の仕様はかなり上質な印象を持つので、個々の部屋における下がり天井の状況などについては実際にMRで確認しなければならないと思うけれど、多分納得して買える価格水準にはなっていると思う。同じ仕様の物件を港区で買うことを考えれば十分バリューある価格になっているのではないかと思う。

下がり天井や東南角部屋に拘っている人はどんな上等なマンションに住んでいるのかは知らないが、都心にあるそういうのは今や凄い値段になっているわけで、それと比べれば随分とお値打ちだと思うよ

[5416: 匿名さん]

坪600ちょいくらいまでの部屋なら割安だと市場は判断するでしょうね。売れ行きによって証明されます。
坪650は判断が難しいので私は600前半の部屋に抽選勝負を挑みます。
3倍くらいなら御の字。

[5417: 匿名さん]

この仕様、この土地で坪600を割安だと判断するのは市場ではなく地権者さんだけでしょうね。

[5418: 匿名さん]

実際にMRを訪れた真剣な検討者がどういう反応を示すかによるだろうね。
買えない人が何を言ったところで何も変わらない

[5419: 匿名さん]

株も同じだけど、割安割高とは過去ではなく未来の価値と比較して判断するもの。
よって未来を想像し見通す力のない人は、いつまでもお得物件は買えない。
過去と比べてなら、算数ができる小学生でもわかる。

[5420: 匿名さん]

MRは下がり天井気にならなくするように原形とどめてないくらい改築されちゃってるから参考にならない件ｗ

[5421: 匿名さん]

>>5420
ちゃんと図面を見せてもらうのは基本ですよ、MRに騙されるような人はマンション買っちゃいけません。後でトラブルの元です。

[5422: 匿名さん]

坪650の部屋は悩むけど、80平米1.5億くらいの部屋なら充分レンジに収まる立地だと、思ってみたりもしました。

[5423: 匿名さん]

角部屋を地権者に持ってかれたから、下がりまくり天井、角部屋柱大量混入、天カセ220cmの位置、天井高武蔵小山以下の低仕様と、紙媒体の広告なしで採算をあわせようとしているのでしょう。実際に価格表見せてもらいましたが、中住戸は80平米まではお値打ち価格。角住戸や90平米超えは割高に感じました。

[5424: 口コミ知りたいさん]

割高なのは１LDKじゃないですか？ファミリータイプはそれなりの感じだと思いますけど。

[5425: マンション検討中さん]

耐震構造なので仕方ないとは思いますが、実際に住んでみて気になるのは、柱よりも梁の落ち込みや逆張りの張り出しかもしれませんね。構造図をみれば、中住居が逆梁、角住居が順梁なのがわかりますね。もともと眺望は上層階以外は期待できない地域なので、私はダイレクトウィンドー無でリビング前後に柱のない間取りを選ぶのが良いのかなと思っています。それより家電製品の安物エアコンが壁にぶら下がっている方がよっぽど気になりますけどね。

[5426: 通りがかりさん]

>>5425 マンション検討中さん
えっここって免震でしょ？

[5427: 匿名さん]

気になる人って小さなものも大きく見えるからね、あくまでも個人的感想ということにしておこう。どうせMR行けるのは来年だし　鬼が笑う

[5428: 匿名さん]

>>5426
正確には制振、免震ではない。
基本的に耐震で作られた建物に制振装置を取り付けて揺れを抑える構造なので、耐震と言えないことはない。中国の事を支那と呼んだりチャンコロと呼ぶのと似た表現だね。

[5429: マンション検討中さん]

三田線の改札からエントランス直結のようですが、駅員さんが常駐するのでしょうか?
小さい子供がいるため、ベビーカーが通れる幅の大きい改札機を一つ設置してもらえないと遠回りすることになっていまうので気になります…。

[5430: 匿名さん]

小さい子供がいるんですか？
竣工時にはベビーカー不要な年齢かと思いますから、もんだいないですよ。

[5431: 匿名さん]

また意地悪な回答を...
>>5429
大丈夫ですよ、バリアフリー改札になっていますのでベビーカーは問題ななしです。
下のお子さんが生まれても大丈夫ですよ。

駅員のブースもあって、常時ではないようですが駅員さんはちゃんといます
今まで階段しかなかったので利用者は少なかったのですが、これからは利用者が増えそうなので常駐になるかもしれませんね。

[5432: 匿名さん]

敷地内駐車場180台ですか。
地権者住戸187戸ですよね。地権者さんは南東角部屋も最上階角部屋も全部持ってっちゃうくらい貪欲だから、駐車場も全部持ってっちゃうんじゃないでしょうか。
車必須の人はプレミアム住戸一択ですね。一般住戸で駐車場確保はほぼ無理では？

[5433: 匿名さん]

谷底低地で湾岸並みに揺れやすいのが難点

[5434: 匿名さん]

小石川一丁目あたりは、割とそう。

[5435: 通りがかりさん]

>>5434 匿名さん
山手線内側は全て安全と浅はかな考えでした

[5436: 匿名]

>>5434 匿名さん
ここは新築、築何十年も経ったビルとかマンションとか一戸建ての方を心配した方が良いと思いますね。

[5437: 匿名さん]

安定地盤まで杭を打ってますからね
ここはローム層が薄いので杭も比較的短く済んでます

[5438: マンション検討中さん]

マンションの管理組合とか地権者が仕切って幅を利かすんだろうな。。

[5439: マンコミュファンさん]

地権者のいるマンションを買ったことがないんですが、地権者が幅を利かせられる管理約款とかあるの？

[5440: 匿名さん]

ないですね。
地権者はむしろ、狭い部屋を得た結果、投票権数が少ない印象です。

[5441: 匿名さん]

地権者が一人でマンションの部屋の過半数を握っているとご指摘のような状況もあるかとは思いますが、人数が多いのでそういう事態は起きにくいでしょうね。それに577戸中、販売総戸数は390戸と過半数を占めていますので、新しく買い求めて入居される方が多数派でしょう。

[5442: マンション検討中さん]

MR行けば地権者住戸がどのタイプか大体わかるが、それを受けての少ない印象なのか。まあ印象は主観だからね

[5443: 匿名さん]

希少なバーゲンマンションとなりましたね。
三井は儲ける気はないのでしょうか。
北仲での教訓を活かして、さすがに値上げしても非難はされないのでは。

[5444: 匿名さん]

市況や需要についてきちっとリサーチした上での価格だろうから、MRに来た客の反応を見てからでしょうね、価格の微調整があるのは。どうやら概ね好評のようですから、大きな変更はなさそうです。

[5445: マンション検討中さん]

>>5431さん
教えていただき、ありがとうございます。
事前説明会で担当の方に聞き忘れてしまったので助かりました！
バリアフリー対応で安心しました。

[5446: 匿名さん]

＞＞5437 匿名さん

地下36～40mまで杭を打たないといけないというのが、比較的短い方に入るのでしょうか？　湾岸でももっと短いところが多いような。

[5447: 匿名さん]

個人的見解です。

マイナス
天井低い
EV乗り換え不便
たいした眺望なし

プラス
再開発
共用部分充実
仕様良し

不動産価格は今がピークと思いますので、やはり価格高いと思います。

[5448: マンション検討中さん]

エレベーターの乗り換えは確かに面倒そうですよね。
こういった大規模なタワマンに住んだことが無いので分からないのですが、エレベーターの乗り換えや、居住階の住居からエレベーターまでの距離って結構気になるものでしょうか？
高層階、かつエレベーターから遠い住居だと外に出るまでかなり時間がかかりそうですが・・・
エレベーター近くの住戸とそうでない住戸で人気が変わったりするのでしょうか？
買うんだったら低層階を選ぶか、高層階を選ぶか結構悩ましいです。

[5449: マンション検討中さん]

後はよく言われるように低層階、高層階でのマウンティングって本当にあるものなのでしょうか？
各階の値段の差ってどれくらいになるのでしょうかね？
眺望が抜けてくれば大して変わらない気がするのですが・・・

[5450: 匿名]

>>5449 マンション検討中さん
基本的にこのクラスのマンションだと近所付き合いはあんまり無いと思いますね。ホテルに住んでる感じですかね。勿論、子供の学校が一緒とかは有ると思いますけど
このマンションは高層と低層はエレベーターも別々ですから普通に住んでる分には接点は無いでしょうね