パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5251: 匿名さん]

武蔵小山は人気高いですよね。
パークシティはもう完売間近とか。
急いだ方が良いと思いますよ。

[5254: 匿名さん]

もう武蔵小山の話しはいいよ。
関係ない。

[5256: 匿名さん]

５２５０さん。
ご返答いただいたのに申し訳ありませんが意味が分かりません。
三田線沿線でも郊外の高嶋平のマンションは通常対象外です。
それと同じです。
それ以前にそもそも武蔵小山は三田線ではなく、
ただ三田線と繋がっているだけの郊外私鉄の駅ですよね？
通常対象外です。

[5257: 匿名さん]

>>5256 匿名さん

貴方にとっては検討対象外でも、一般的にはパークシティ武蔵小山ザタワーはこちらと十分に比較検討するに値する条件を兼ね備えていますよ。
都心、駅直結の再開発タワマンで、同じ沿線であれば検討しない方がおかしい。
比較されると何か問題でもあるのでしょうか？
天井高がこちらの方が低いのは把握していますが、それ以外にも懸念点が多そうですね。

[5258: 匿名さん]

>>5257 匿名さん
横からですが、貴方の一般は一般ではありません。エリアから何から違うのに検討上の比較対象とはなり得ませんし、ここと比較するにしてもまだ駿河台でしょう。
武蔵小山はどうそ品川区小山の中で競争してくださいね。

[5263: 名無しさん]

比較されるのはそれなりの理由があるからでは？
立地的には武蔵小山より春日が少し優れていますが、
こと仕様に関しては武蔵小山の方が圧倒的に優れてますし、、、

[5264: 評判気になるさん]

駿河台と比較するとかおこがましくない？
山手線内みんな同じと思うな。
武蔵小山は渋谷や品川近いし、勤務地や実家次第で
検討する人いてふつう。
仕様も武蔵小山のがいいなら尚更。

[5265: 匿名さん]

よくわからないけど、どんどん足を引っ張れ
買いやすくなる

[5266: 匿名さん]

武蔵小山なんかと勝手に比較してるのなんて1人ないし2人と極少数なのに、あたかも当然みんな比較してるでしょとかいう既成事実作りが本当に醜い。
どんだけコンプレックス拗らせてるんだか知らんが、そんなにコンプレックスあるなら武蔵小山みたいな郊外物件なんて買わなきゃいいのに。品川区役所がある大井町にすら負けてんだから、ここと勝負出来るわけないじゃん。

[5267: 匿名さん]

MRで予定価格表見せてもらった人はもうおわかりかと思いますが、高値厨さんの予想は見事に外れましたね。
それにしても東南角部屋は中層階に2戸しか空きがなく、それ以外は全部地権者住戸だったのには相当萎えました。
北西はアトラスとすみふビルで眺望も日当たりも微妙なのに角部屋価格上乗せされてて、コスパ悪そうなので、倍率は低くなると予想します。

[5269: 口コミ知りたいさん]

[No.5248～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5270: マンション検討中さん]

>>5267 匿名さん

2つしかないせいで値段もおかしなことになってましたね。
でも角部屋の下がり天井が2100mmなのが理解できません。
フルフラット天井の浜離宮とほとんど変わらない階高なのに、どうしてここまで差が着くんですかね。
しかも逆梁のハズの中住戸も下がり天井2200だし、誰か構造に詳しい方教えて貰えませんか？
営業さんも分からないみたいで。

[5271: 匿名さん]

でもタワマン住むならやっぱ角部屋だよなぁ。。

[5272: 評判気になるさん]

地権者多い所はだめといういい事例になりそうだね、名ばかりパークコート。倍率つかないどころか、申込あまり入らないかもね。

[5273: 口コミ知りたいさん]

周りの物件に比べると随分と値段が高いですが、やはりその価値ありますか？近隣に住んでいて文京区で探している人も沢山いますが、相場からするとんーやっぱり高いかなあ、と思ってしまいましたがあの価格帯は妥当なとこですかね。値段はあんなもんかな、という気もしてはきましたが、将来中古になった時にガクッと落ちたりはしないかなあと慎重になってしまいます。みなみがほとんどないし、東向きのモデルルームあたりが人気出そうな気はします。

[5274: 匿名さん]

東南角部屋を地権者が根こそぎ持ってったのマジであり得ないだろ・・・
そりゃ強欲な地権者も問題だけどこれ完全にデベ側の責任だろ
いくら地権者多いったって用地取得でふっかけられたうえに色々譲りすぎ
挙句共用設備や部屋のグレード削りまくって価格は高いままってふざけんなよ

[5275: マンション検討中さん]

実質坪400程度の価値ですね、、
それを分かっていて600以上出せるかどうか

[5276: 名無しさん]

実質って、何を100とした例えだよ

[5277: 通りがかりさん]

高値厨の予想が外れたってことはここは坪400万円ぐらいの安い部屋があるってことだと思うんだけど、一方で600以上出せるかどうか、というのはいわゆる高値厨の予想が当たっていたということになるんだけれど、どっちが本当なんだい？手紙は嘘だったの？

[5278: 匿名希望]

>>5277 通りがかりさん
モデルルームへ足を運び、ご自身の目でお確かめ下さい。

[5279: 匿名さん]

>>5278
都合のいい日に予約入らないんだけど、キャンセル待ちすればいいのかな

[5280: 評判気になるさん]

まあ見送りが吉という事です。
世界経済来年不透明

[5281: 匿名さん]

人気あるんだね、ここ。やっぱり休みをとって行くしかないかあ....
抽選倍率どんぐらいになるかもわからないな、この調子じゃ

[5282: マンション検討中さん]

買う気満々で見に行って、テンション下がって冷静にその価値があるか検討しています。そういう方も結構いるのではないかと思います。とりあえずローン審査は通しておきますが。

[5283: 匿名希望]

三井の最高級ブランドであるパークコートを買うなら、多少高くても一切妥協せずに良い部屋が欲しいと思っていました。
それなのに、、、期待を裏切られました。
買ってから後悔したくはないです。
高層階南東角住戸なし、柱混入、天井下がり放題、、、パークコートなのに何故この仕様？
本当に残念です。
次のパークコートに期待します。

[5284: 口コミ知りたいさん]

中古で地権者から南東を買う、のがよいのかなあ、なんて思っちゃいました。向きだけで、2000万も?とゆうのが正直なところ。。うーむ、向きを我慢で広さを取るか。しかしそんなに安い買い物でもないし。あんまり納得して払えない、、、

[5285: 匿名さん]

地権者が好条件のお部屋の大半を抑えていて、ガッカリしました。地権者が、これほど多いとは、、、管理組合の地権者の発言力も心配になりました。

[5286: 匿名さん]

これがマンコミュ風物詩の倍率下げ工作ですね

[5287: マンション検討中さん]

学区を誠之小学校に変えられたらいいんですけどね。

[5288: 評判気になるさん]

株大暴落、時間差あっても不動産に影響でないわけがない。
こんなときに割高だとわかっている物件を買うのは愚の骨頂

[5289: マンション検討中さん]

プレミアム住戸は当然として、地権者にも駐車場優先権があるので、一般住戸購入者の駐車場争奪戦は恐ろしいほど高倍率になりそうですね。
パークコートクラスのマンションに住む富裕層は、車を所持してるご家庭も多いでしょうから。
この近隣に空き駐車場は数件しかなく、大量の駐車場難民が発生しそうです。
駐車場の抽選は、契約後なので、ここを希望する人は車を手放す覚悟もしておかないといけませんね。

[5290: 匿名さん]

>>5288 評判気になるさん

待つといいことあるのですか？
もし賃貸なら、買った方が得ですよ。
ところで株価チャートを10年単位で眺めたことあります？
近視眼的だと損しますよ。

[5291: 匿名さん]

文京区に住んでて車を持ってないとか、不便すぎでしょ。w
優先権付き住戸を狙うしかないっすね。

[5292: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[5293: マンション検討中さん]

>>5287 マンション検討中さん
文京区の中でも、高台の立地で誠之小学校区は特に人気が高いエリアになりますが、滅多にそのエリアに新築マンションは建ちません。
どうしても誠之小学校が良ければ、賃貸に住むか、空き地を買って戸建てを建てるのが良いかと思います。
白山通りの反対側に、春日駅近で誠之小学校区のパークホームズ本郷ザレジデンスが最近建ちましたが、そちらは誠之小学校まで徒歩10分以上と遠く、高台と言えるほどでもないにも関わらず、瞬間蒸発しました。

[5294: マンション検討中さん]

>>5291 匿名さん
地権者に挟み討ちされた真ん中住戸に、３億払えるかどうかでしょうね。

[5295: マンション検討中さん]

>>5290 匿名さん

得ですかね～。
ここのお安めの3LDK80平米が1億4000万として(坪577万)、家賃だと取れて平均40万でしょうか。
1億4000万÷(40×12)=約29年
管理費と修繕積立金、固定資産税、リフォーム代を抜きにして考えても約30年住んでやっとトントンですよ。
それなら賃貸の方が自由度があるし、常に築浅に住めるしよっぽどいいような。。。
もちろんパークコートに住むという達成感、優越感は否定しません。
ここは経済的には相当損をすることが分かっていても、それに見合う価値を見出だした人が買うべきマンションかなと。
なのに天井は下がり放題という残念な仕様。
駅直結とは言えエレベーター乗り継いで、長い廊下を歩かないといけない設定(ゴミ捨て場も北側にかなり寄っている)。
迷ってしまいます。

[5296: 匿名さん]

80平米が1.4億ならどっちにしても倍率高くなりすぎて買えない未来しか見えない。

[5297: 匿名さん]

株式の大暴落でここもたたき売りにならないかなー

[5298: マンション検討中さん]

>>5296 匿名さん
実際は80平米は眺望良好の中層階が1.３億台から。
まさか80平米台にパンダ部屋設定してくるとは思いませんでした。
倍率高すぎて買えないでしょう。

[5299: 匿名さん]

眺望良好とは、なにが見えますか？

[5300: 口コミ知りたいさん]

年取ってから賃貸申し込んで断られた人もいますし。何より親を見てると年を取ると引っ越しがそもそも大変そうなんでどこかで手を打つ必要はあると思いますね。

[5301: マンション検討中さん]

日経平均1000円以上暴落、2万割れどころか1万9000円台すら割りそうな勢い。
こんな中で1億以上のマンション買うのは冒険が過ぎますね。
渋谷の1期買った人はダメージ大きいですね。
あそこなんてここ以上に投機的な意味合いが強いから、株価に連動して暴落しそう。

[5302: 匿名さん]

渋谷はまさにそんな感じでしょうね。
パークコートと言うと普通は裕福層の実需メインになりますから、どちらかと言えば金利の影響の方が大きいでしょうね。

[5303: 匿名さん]

>>5301 マンション検討中さん

株価の変動に一喜一憂し過ぎ。
みんな余裕資金でやってるんたから問題なし。
渋谷だって、すぐ値上がりするよ。

[5304: 匿名さん]

>>5295 マンション検討中さん

その計算、買ったら資産価値ゼロで評価してません？

[5305: 評判気になるさん]

3000万位は残るかな？
途中の臨時修繕積み立てや増額も考慮してないようだがな。

[5306: 匿名さん]

リーマンショックの時も大暴落だもっと下がるって大騒ぎしてましたけど結局あの時買った人は余裕で買い換えできて勝ち組。買えなかった人はどんどん値上がりして今はもっと買えなくなって掲示板に文句ばっかり。

[5307: 評判気になるさん]

リーマンの後はマンションも下がったな。

[5308: 匿名さん]

5%ね。

[5309: 評判気になるさん]

今回は相場が高い位置にあるから
5%なんかじゃ済まない

[5310: マンション検討中さん]

リーマン前よりマンション価格上がってんのか、知らんかった

[5311: 匿名さん]

>>5309 評判気になるさん

新築は下がらないよ。
だって仕込んだ土地は高いし、建設コストも高い。

[5312: 口コミ知りたいさん]

>>5293 マンション検討中さん
セイシはこれから建て替えだから、いまから小学生になる子はあんまりオススメしないです。出来上がったら、また人気出ると思いますが、グランドなしで仮校舎はなかなか悲惨です。

[5313: 匿名さん]

6%かな、下限は。
逆に値上がりもある。

[5314: マンション検討中さん]

>>5312 口コミ知りたいさん
逆に言うと、2022年以降小学生になるお子様がいらっしゃるご家庭には誠之学区は超オススメになりますね。
新築でピカピカな校舎に通えるわけですから。
新築校舎自体は2020年に引っ越せるみたいですよ。
それより、こちらの学区はれきせん小学校と柳町小学校どちらならなるのでしょう。
歩いて行きやすそうなのは柳町だけど、住所的にはれきせん？
柳町は誠之に続いて改築予定ですし、れきせんはぐるっとまわり道しないといけないし、どっちも微妙ですね。

[5315: マンション検討中さん]

>>5313 何の根拠もない分析どうもありがとう

[5316: 匿名さん]

まあ下がるとは言っても、あまり下がればみんな塩漬けモードに入って売りが出なくなるわけで...下がったら安い中古がよりどりみどりというのは取らぬ狸の皮算用というやつではないかと思う。本当に良い中古物件というものは高値で売れる時期にしか出ないからね、損をしてでも叩き売るほど現金が欲しいとかいう派手な破産者ばかりになればあるいはそうなるかもしれないけれど、そんな時はマンションなんて買っている場合じゃない気がする。

[5317: マンション検討中さん]

ここは礫川学区です。坂登っていかないといけないですね。古い小学校ですが、中は一部改装されました。保護者は驚くほど医療関係者が多く、中学受験率も高く優秀なお子さん多いです。良い学校だと思いますよ。

[5318: マンション検討中さん]

>>5311 匿名さん
どういうロジックだよ。
価格下がらないならこの世の新築全部買うわ。

[5319: 匿名さん]

学区を気にするのは、自分の頭の悪さを素直に認められずに環境のせいにしたい心理の現れなんだってさ。

[5320: 匿名さん]

>>5318 マンション検討中さん

あれ？意味わからない？
中古になったら下がるよ。

[5321: 匿名さん]

バブルだとか2020年以降に下がるだとか言われて買えない人はホントにバブルが弾けたらなおさら買えないんでしょうね。

[5322: 匿名希望]

>>5319 匿名さん
根拠のない中傷はやめましょう。

[5323: 匿名さん]

>>5319 匿名さん
根拠のない持論はTwitterでどうぞ

[5324: 匿名希望]

とはいえ、もしここが誠之学区だったら、資産価値が上乗せされるのは事実です。

[5325: 匿名さん]

とはいえ、あの学区がいい、この学区がいい、と学区頼みで集まった他力本願な集合体に、どうにも期待が持てないんです

[5326: 匿名さん]

すみません、偶然まさかの
とはいえかぶりでした。他意はないです！

[5327: マンション検討中さん]

文京区の3S1Kは未だに根強い人気で、そこに通わせるためだけに転居してくる人もいますからね。
ここの地権者さんは面白くないかも知れませんが。

[5328: マンション検討中さん]

誠之学区に駅近のパークコートなんかができた日には、坪平均700でも瞬間蒸発するでしょうね。
同じ三井さんのパークホームズ本郷ですら、当時にしては強気な価格設定で瞬間蒸発してますから。

[5329: 評判気になるさん]

ほんと、学区で子供の頭が良くなるって思える親にドン引き。

保証されるなら、1000万でも蒸発でしよ。

文京区は、結構、越境できるしね。

[5330: マンション検討中さん]

まあいいじゃないですか。
そういう人がいてくれるお陰で文京区全体の資産価値が上がるわけですから。

[5331: マンション検討中さん]

そのうち港区みたいになりそうですね

[5332: 匿名さん]

その点、茗荷谷は窪町学区だし、国立小学校沢山あるし、教育には最高だね。
高台だし。

[5333: マンション検討中さん]

>>5317 マンション検討中さん
礫川は貧富の差が結構あると思う。

[5334: 評判気になるさん]

公立だから、南青山なら中の下だな、

[5335: 匿名さん]

年収と教育レベルはやはり相関するわけですが、ここの学区は一応文京区の第2位に入ってますね

https://president.jp/articles/-/24149?display=b

[5336: 口コミ知りたいさん]

>>5314 マンション検討中さん

住所はれきせんです。が、500世帯の子どもたちがみんな入れるキャパは無いと思います。改築の予定無いし。柳町はこれからですが、一部振り分けられるのかなあと勝手に想像してます。三井に聞いたけど、そこらへんはわからないからそれは文京区に聞いてと言われました。むしろ私立を受験するんじゃないですか、と言われました。この辺りの公立小学校はどこもそれ程心配ないですよ。

[5337: 評判気になるさん]

茗荷谷周辺の窪町は生徒が減りはじめて、お隣の金富が生徒が増え、文京区じゃ金も持ってる構図だね。

[5338: 匿名さん]

私立っつっても男子はこのへん暁星くらいしか行かせる意味あるとこなくね？

[5339: マンション検討中さん]

>>5336 口コミ知りたいさん
全世帯に小学生がいるわけじゃないし、1/3は地権者住戸だし、国立や私立もいるだろうし、キャパはあるんじゃないですかね。
れきせんは坂が大変そうだし、小石川1-8以降は柳町にするとか変更したらいいのに。

[5341: 匿名さん]

西片の交差点のところだから、高台じゃないですよ。本郷通りが馬の背でそこまで結構な登り坂です。

[5342: 匿名さん]

>>5338
三田線沿線で見ても
三田：慶應中等部　千石：都立小石川　御成門：芝　巣鴨：本郷
と偏差値60前後がゴロゴロしているよ

南北線は麻布十番から麻布、丸ノ内線や大江戸線も入れたらもっとあるよ

[5343: マンション検討中さん]

改築されて新校舎になる誠之に通わせたいけどここだと難しいかな。ちょっと前に売り出した三井の物件買っておけば良かった。

[5344: 匿名さん]

窪町めっちゃ生徒増えて、去年の1年生のクラスとか大変だったよ。
柳町も去年3クラスになったし、子持ちの文京区民が増えているのではないでしょうか？

[5345: 匿名さん]

>>5344
相続も視野に親と同居する家族が増えた印象がある

[5346: マンション検討中さん]

コンシェルジュ20時まで。
短っ。
千代田富士見24時間。

[5347: 匿名さん]

共益費が高くなるからかな？
後からこういうのは効いてくるかも

[5348: 評判気になるさん]

事前説明会、１月はほとんど空きが無いですね。３月に正式発売まで待ってモデルに行くのと何か違いがあるんでしょうか？早めに検討できること以外に。

[5349: マンション検討中さん]

次回（2月）にローン関係の審査書類持って行くのですが、その前にこちらで銀行にあたって事前審査する事は問題ないのでしょうか。三井通した方が諸々スムーズって事はあるのかな。

[5350: 匿名さん]

>>5349 マンション検討中さん
手続きは三井の提携が楽なんでしょうけど、金利とか次第ですよね。金利も三井の方が安いかな？