パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5051: マンション検討中さん]

制震はコンクリートや鉄筋の剛性を基本性能としゴムなどの制震機能を付加したもの。免震はゴムや鉛などの粘性特性でエネルギーを吸収することを基本性能として設計したもの。初期特性は免震か上回るかも知れませんが、メンテナンスも含めた経年劣化を考えるとどちらの性能が良いのか個人的には判断しかねます。50年後のゴムやオイル性能がどの程度か？？？製造メーカーですら判断できないのではないかと思います。デベへお勤めさんどう思いますか？

[5052: 匿名さん]

制震は苦肉の策。

[5053: マンション検討中さん]

>>5052 匿名さん

売る側の理論、無知な消費者の理屈として、理解しました。

[5054: 評判気になるさん]

不動産経済研究所の発表によると11月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数3,461戸（前年同月比2.8％増）
1戸あたり価格6,017万円（前年同月比8.4％増）
契約率53.9％（前年同月比14.0ポイントダウン）
とのことです。

いやいや驚きました。秋商戦真っただ中で新規供給（第一期と言う意味）も多くなる11月の契約率が53.9%とは…。

この水準はリーマンショック直前の2008年7月以来、実に10年ぶり以上のものになりますし、いよいよ来るべき時が来たかな…と思ってしまいますね。

11月は即日完売物件としてコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスの第1期174戸、プラウドシティ吉祥寺の同140戸、ルネ本厚木の同80戸、グランドメゾン新川崎加瀬山の同23戸など、最近にしては即日完売物件が多く、売れている物件も中にはあるのですが、そういった物件（契約率100％の物件）が結構ある中での53.9％ですから第2期以降の物件や話題性に欠ける物件などは「壊滅的な状況」と言っても過言ではないでしょうね。

実際、そういった売れ行き好調な第1期物件がなかった都区部の契約率は47.2%、埼玉県は38.9%という結果になっており、見込み客はいないけど（要望書は入っていないけど）格好を付けるためにとりあえず多めに販売しておこうか…みたいな状況になっているということです。

11月末の在庫数は6,749戸と前月末に比べ751戸も増えていますし、消費税増税前の駆け込み需要への業界の淡い期待が見事なまでに打ち砕かれた結果になっているように思います。

11月の億ション比率は約5.8%と前月並の標準的な水準になっていることもあり平均価格は6,000万円を超えていますが、前述のように都区部の非常に低い契約率からも分かるように億ションの契約率もかなり低いものとなっていると感じているので、かなり深刻な状況であるのは間違いないでしょう。

12月に入ってからザ・コート神宮外苑とパークコート渋谷ザ・タワーの第1期が行われているので、12月の平均価格はかなり高くなることが予想されますが、他物件の記事内で申し上げているようにそれらは予定価格からかなり下げた上で第1期にこぎつけたような形になりますので、非常に貴重な立地、かつ、高パフォーマンスの物件であっても富裕層や投資家の財布の紐の堅さが目立つ状況でもあります。

なお、12月は例年通り11月の倍近いかなりの数の供給が予定されています。

主な第1期としては、それら超高額な2物件の他、プラウドシティ日吉、ブランズタワー大船、ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船、プラウドシティ東雲キャナルマークス、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラなどの大規模物件が目白押しなので契約率がどんなものになるのか要チェックですね。

契約率が下がることを嫌い販売戸数が大きく減っていたり、契約率が65％に達しないような状況であればそれはもう限界なのではないかと思うわけで、仮にそういった状況になるようであればデベロッパーには「明確な価格調整段階」に入っていただきたいなと思う次第です。

やはり12月に販売されたばかりのシティタワー所沢クラッシィの価格にはドン引きですが…（笑）。

[5055: 匿名さん]

それはそれで置いといて。笑

まぁここは安くならんでしょ。確実に速攻で完売するであろう唯一の物件。
逆に売れてない売れ残りマンションは、少しは値段を下げるように、一つお願いしますよ？デベさん。

[5056: 評判気になるさん]

安い部屋は坪400万が現実味を帯びてきましたね。
ここの立地は貴重ではないし。

＞非常に貴重な立地、かつ、高パフォーマンスの物件であっても富裕層や投資家の財布の紐＞の堅さが目立つ状況でもあります。

[5057: マンション検討中さん]

>>5054 評判気になるさん

私も読みました、54％はなかなか衝撃的な契約率ですよね。
(ただ転載するのではなくリンクを貼るのがマナーだと思いますよ)
日経平均も10月の最高値から15％程下落してますし、いよいよ転換期に来ているようですね。
ここも立地は文京区では唯一無二だとは思いますが、価格だけはシビアに見ないと入居時点で泣くことになりそうです。
神宮前や渋谷ですら下げている訳ですから。

[5058: 匿名さん]

値下げ厨の方々の病気が再発したようなので
皆さんあまり刺激せずに見守ってあげてください

[5059: 匿名さん]

>>5057 マンション検討中さん

神宮と渋谷が下げたというけど、大きく下げたのは一部の部屋だし、それも人気の平準化のため。最初の予定価格なんて、デべと客の腹の探り合い。
そのための先行案内であり、デべだって最初の予定価格がそのまま通ると思ってない。
通常のプロセスに何騒いでるの？

[5060: 匿名さん]

また人を刺激するようなことを...よほどかまって欲しいんだな（笑

山手線の内側で区役所の前の交通の結節点にできるマンションなんて貴重と言わずしてなんと言うのかね。

最近のマンション市況の高騰で大真面目で普通の人の手の届く値段で良質な住宅を供給しようとしてバス便や駅徒歩15分の物件を売っている人たちにむしろ失礼だと思う。

[5061: 匿名さん]

いつか駅直結の都心のマンションが普通の人が買える値段で出ると、チルチルミチルのようにさ迷っている人たちは口汚くここで駅から遠い、賃貸仕様だ、バス便は値下がりする等々罵倒を繰り返し、結局自分たちが望むようなマンションが驚くほど高値になっていると、その価値はないとまた罵倒する。そんな奴は一生賃貸に住んで大家の養分になり続けていればいい。

[5062: 匿名さん]

81の角部屋欲しかったのに1.5億じゃ足りないのかぁ。。。ま、そりゃそうだわな。
諦めて1.5億で買える70㎡レンジの高層階の部屋でも探そっと。

[5063: 評判気になるさん]

山手線内側とか括りが大きすぎるわ（笑）
中央線南側でないとたいした価値ない。松濤や神山町は外側だけど松濤に勝てる？
区役所近すぎてもたいした価値ない。
行政サービスなら出張所で十分。
それよりここは低地、浸水エリア。

[5064: マンション比較中さん]

異常なまでの高値厨は、
まんまと安く高層階・東南向きをことごとく押さえ込んでる地権者。
維持費払えないので転売不可避、売価下がると困るのね～
そうはいっても坪450でも十分利益出るでしょ？
強欲にもほどがありますよ

[5065: 匿名さん]

>>5063
そんなご心配はいりません、あっちはここ以上に高いですから、ここはここなりに現状の相場からして十分お値打ち価格だと思いますよ。10年前と比較するから不幸になるのです

[5066: 検討板ユーザーさん]

完全に地権者だな
焦って隠さなくなってきてるのがウケる

[5067: 匿名さん]

不毛な水掛け論が繰り返されますが、こんな場末の掲示板でゴネても１円も安くなりませんよ。
がんばって頭金を積み増すか、潔く諦めた方がよいのでは？
無理に値下げさん達が買おうとするのが間違いでして、ここはそもそもお客様は大量にいますので全く困りません。

以上

[5068: 検討板ユーザーさん]

地権者さんこそ、こんなところで工作活動して、値段が上がると思ってるのか？

客がたくさんいる？
君らは棚ぼたのように手に入っただろうが、
文京区物件狙う層に
簡単に億の融資が付くと思うなよ

[5069: マンション掲示板さん]

これはこれは
思ったより、価格が大幅に予定価格より下がりそうですな

[5070: 匿名さん]

坪４００で買えると良いですね。買いたいから値下げして欲しいって事ですよね。

私は自分都合でここに住むのが便利なんで欲しいんですが松濤には関心ありません。ちなみに松濤の戸建てに友達すんでますけど最近、環境悪化してるって言ってました。勿論、貴方は松濤に住んでらっしゃるんでしょうからご存知ですよね。

[5071: 匿名さん]

>>5063さん
行政サービスは出張所で十分？低地で浸水エリア？

嫌なら買わなきゃいいしこんな所に書き込みしてるだけ時間の無駄じゃん。
欲しいから張り付いてるんだったらモデルに行って４００じゃないと買えないからなんとかして下さいってお願いしてください。

[5072: 匿名さん]

地権者さんさぁ、
ボロ屋がパークコートに変身したんだから、
坪400でもボロ儲けだろうに（ボロボロ投資）、、
そんなに欲をかいてはいけませんって

[5073: マンション検討中さん]

ごね得地権者さんが、良い間取り、良い向き、高層階を独占してるから
腹が立つんですワ
文京区物件には予算○億円なので、普通に買えるんだが、
買う気が失せるというか、同じフロアに6割の確率で地権者がいると思うと…

[5074: 口コミ知りたいさん]

>>5072 匿名さん
400にこだわりますねー。
地権者から400で買う作戦ですか？
三井があの値段で出すのに400で売る人がいますかねー？

[5075: 匿名さん]

なんだか脅しめいてきましたね...
ここは安いと言う人たちは文京区とか小石川、春日、後楽園に対する非常にネガティブな発言が多いので、それが気に入らないだけですよ。およそ転売益狙いのイナゴさんでしょうが、地域全体に誹謗中傷を浴びせかけるようなお行儀の悪い人達のご意見には賛同しかねます。それにいまだにMRも見ていないような人が、断片的な伝聞情報をもとに事実に基づかない妄想ネガを書き込むのは真剣に検討する人にとって有害ですよ。

[5076: 匿名さん]

ちなみに私が一度接触した地権者さんはやんわりと転売禁止になっているのでお分けできないとすまなさそうにお断りになられました。

[5077: 口コミ知りたいさん]

ガーン。地権者からは買えないそうですよ。
作戦変更ですね。
出張所の近くに良い物件有ると良いですね。
地権者も貴方のそばには住みたく無いと思いますよ。

[5078: 匿名さん]

とりあえず2億用意したは…
プレミアム以外なら、なんとかなるかな…

[5079: 買い替え検討中さん]

良い間取り、良い向き、高層階を独占するゴネ得地権者…か。。。

[5080: 評判気になるさん]

春日って不人気駅ランキング上位でしょう。
これは地域に対する根拠ないネガではなく、事実なんで・・・。
茗荷谷の方が同じ小石川でもいいよね。低地じゃないし。
年がら年中役所になんてそもそも用がないし、住民票だのなんだのは
出張所で十分。

[5081: マンション比較中さん]

え？もしかして、
「地権者さんに感謝しないと」って地権者さん自分で言ってたんですかね？

[5082: 匿名さん]

不人気駅ランキングという妄想が湧いてきましたか...
ソースをお示しください

[5083: マンション検討中さん]

年齢35以上かつ年収3千万未満だと、
億単位のローンはしない方が良い(不可能ではないが日々の生活、老後がきつい)、
というのがメガバンク住宅ローン担当さんの回答…

[5084: 匿名さん]

とりあえず〇〇円用意した、ってコピペよく見るけど、どういうつもりなんだろう？
なんで今から用意する必要あるの？

[5085: 匿名さん]

価格予想が大きく外れて精神に変調をきたした方が若干一名おられるようですが...別に実名で議論していたわけでもないし、外れたからといってバカにする気もないので安心してください。これが株式だったら風説の流布で当局の手が伸びて今頃大変なことになっていたところですよ、ご自重ください。

[5086: マンション検討中さん]

住みたい街ランキング2018関東
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2018/kanto/

117位　後楽園
荻窪より下、なんと水戸より下…

知る人ぞ知る街でいいけどね
小石川は良い街だ
しかし、適正価格というものがある
greedyな地権者さんの思い通りにはならない

[5087: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5088: マンション検討中さん]

いやいや、地権者さん自身が、購入検討者のフリして、
「地権者さんに感謝しないと」って言ってたみたい
これは恥ずかCですワ

[5089: 口コミ知りたいさん]

>>5087 匿名さん
個人的意見ですがこんな恫喝みたいな言い方する人の近くには絶対住みたく無い。あなたみたいな方には南青山がお似合いですよ。港区ですしね。

[5090: 口コミ知りたいさん]

>>5088 マンション検討中さん
これも何の証拠も無しにいってますね。
恥ずかしいのは貴方の方でしけど分かってます。

[5091: 匿名さん]

住みたい街ランキング（笑
関東に何千とある駅の中から住みたい街に選ばれたのは光栄ですね

仔細に見ると田園調布が120位、本郷三丁目が159位、日本橋が165位ですからそれと同じぐらいかちょっとマシなようですが...

どうやら価格と比例しないようですね

[5092: 近隣住民]

住みたい町って勤務先とかで変わるもんじゃないですか？私はいまの勤め先に行くのに吉祥寺には住めないですよ。

[5093: 匿名さん]

そんなこと言っても、もともと地権者の土地だしなぁ
どんな計画にしようが地権者の勝手だし、
それを有難がって買うのであれば地権者には感謝しないと。
今からいちいち文句を言っているようだと、
買ってから地権者とうまくやって行けませんよ（笑）

[5094: 匿名さん]

まあ数千もある駅の中で200位以内なら人気のある方でしょう。
隣県の県庁所在地はおそらくその県に住んでいる人でないとあまりアピールしないでしょうね。鎌倉とかどうやら上位にあるようですが、ご存知の通り住みたいと考えるのと実際に不動産を買って住むのとは違うようで....。東京とかもありますが、日本橋は165位...八丁堀に至っては全く記載がなく不思議なランキングですよね。住むことを前提に考えてませんね、絶対。

[5095: 匿名さん]

ここの地権者さんはそんな威張った人たちではないからご安心ください
牛一頭丸焼きと題してバーベキューパーティーをやったりとか（確かその後参加者が増えて牛二頭になったような...）とにかくアットホームな優しい人達ですから、もし手に入れられればまたあの豪華バーベキューパーティーに参加できるかと思うと今から楽しみです。

[5096: マンション検討中さん]

ネガティブなこと言っても値段は下がりません
買わないなら買わないでいいんですよ
需要はありますから他の人が買われます

[5097: 評判気になるさん]

君は三井でもないのに下がりませんよとか
なんでわかるんや？

[5098: マンション掲示板さん]

地権者さんは
適正価格に下がると、転売利益が減って困るんですよね

地権者さんのこの一連の必死さを見ると、
確信度がさらに高まるという

[5099: 匿名さん]

>>5098 マンション掲示板さん
地権者の転売利を貴方が心配する必要は無いんじゃないですか？
400万で買いたい必死さは良く分かりました。

[5100: 検討板ユーザーさん]

あ、本当に地権者さんなんだ
うわぁ。。。。

[5101: 匿名さん]

まあここで何吠えても値段を下げることができないという意味でしょう。
三井ほどの企業に勤める人はもっと質の高い情報にアクセスして妥当な判断をするでしょうから。仮に瞬間蒸発で売れた後に転売ブローカーにパカパカ高値で売りぬけられたら逆に担当者の人事評価に傷がつくでしょう。

[5102: 名無しさん]

地権者ではないと一応は言っておいた方がよろしいのでは？

[5103: 匿名さん]

地権者ではないと言ったところで証明する手段はないわけで、言うだけ無駄です。
宇宙人に拐われた、と主張する人にそれは妄想だと言っても、宇宙人の手先だとか政府の秘密機関のエージェントだろうという反応しか戻ってきませんよね。放置するのが一番です。

[5104: 匿名さん]

わたしの評価眼はすごい。
中間階層・中住戸・3LDK
坪単価は
560万 ±5％
根拠あるが教えない。

[5105: 匿名さん]

とりあえず坪630前後と予想していた人、見事に的中ですね。
まぁはっきり言って、マトモな相場観を持っていれば、さほど難しいクイズではなかったように思いますが。

[5106: 名無しさん]

また地権者さんのポジショントークが始まりましたね

[5107: 匿名さん]

そろそろMR見に行った人は感想を書いてくださいよ。

[5108: 匿名さん]

浜離宮のスレにも竣工前の現地まで写真撮りに行ってまでネガする人いたしここの値下げ厨も同じようなものでしょ
地権者云々どうでもいい
予定価格は出てるのだから大体そこから必要な予算考えて買うか否か決めればいいだけ

[5110: 匿名さん]

>>5104さん
坪560万って、沖式の評価額そのままだし、評価眼とか勿体ぶるほどのものではないでしょう（笑）

[5111: 匿名さん]

>>5110 匿名さん
沖式というものを知りませんが、論理的に計算するとその辺で正しいです。わたしの最初の計算では575万と出ましたが市況悪化で560万としました！

[5112: 匿名さん]

値段以外に情報をお持ちの方はいませんか？

[5116: 匿名さん]

220cmって部屋の入り口のドアの高さくらいですよね。
そんな低いところに天カセって、目が乾燥しそう。
通常仕様のパークコートなら高値でも納得行くけど、角部屋柱混入しまくりの下がり天井たっぷりじゃ坪平均500以下が妥当かと。
てか、その品質でパークコートって名前付けちゃダメでしょ。
しかも東南高層階ほとんど地権者住戸っていう…

[5117: 匿名さん]

地権者は等価交換したわけだから、購入済みの人。
まだ購入もしていない人が地権者に文句を言うのはお門違いであろう。

[5118: 評判気になるさん]

[No.5109～本レスまで、 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除レスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[5119: 評判気になるさん]

等価交換、やっぱり立地に見合う低仕様な部屋しか
もらえなかったわけですね。

[5120: 匿名さん]

訳あってあの建物内に入るけど、売ったろか？
坪400万でいいよ。

[5121: マンション検討中さん]

一人でもこのような地権者がいると、
買う気が失せますよね、ホント

[5122: 匿名さん]

この間取り良いよね　79A
https://www.cocom.fun/entry/2018/11/29/080714

[5123: マンション掲示板さん]

>>5122 匿名さん
下がり天井が残念すぎますね…間取りは良いのにね。

[5124: 名無しさん]

地権者さん、そのエネルギーをもっと他のことに向けられれば、良い仕事も見つかると思うの

[5126: 匿名さん]

パンダ部屋は下がり天井なんですね、さすがパンダ（笑

[5127: 匿名さん]

>>5124
あなたもそのエネルギーを他のことに向けてください。
クレヴィアとかいくらでもこの辺でているじゃないですか。
少し待てばスミフも化成も近所に物件が出ますよ、まあその頃にはここと同じ値段で出るかもしれませんが

[5128: 匿名さん]

お引き取りください、真剣に購入を考えている人の邪魔です。一億二億でオタオタしているような人はここは買えないんですよ、もうやめてください。たくさんだ。

[5134: 匿名さん]

>>5128
オタオタしてても2億出せば買えるから。
パンダであれば1億もいらない。

[5135: 匿名さん]

>>5134
ならそれ以下だね（笑

[5136: 匿名さん]

冷静な情報交換を阻害するような荒らしは困りますね
実際自分が検討している物件以外の仕様とか価格とかもう少し教えて欲しいのに、荒らす人がいて全然わからないです。もしこの荒らしがデベロッパーの主導するものとしたら、この物件の検討は見送ります。なぜなら多面的な情報源から情報を仕入れられないからです。坪四百万とかいう阿呆どもに売っちゃいなさい。

[5137: 名無しさん]

本当に地権者が常駐していることが確認出来たスレだった

あとは皆さん、売契まで三井さんや金融機関とのやり取りだけです
無理は決してせず予算きっちり伝えるだけ。
買えないと思って焦って予算オーバーな金額を言わないこと
必ず適正な価格に落ち着きます

[5138: 匿名さん]

良心的な購入者のつもりでしたが、侮辱するにも程がある。

[5139: 匿名さん]

>>5137
金融機関から億単位の借金をしなければ買えないような人を相手にしないで済んで、中の人は仕事が楽になるだろうね。と、言っておく

[5141: 匿名さん]

よかったですね、モデルルームの家具ぐらいはサービスになるかもしれませんね、坪400で買っていいですよ、買えるなら買ってみろ。まあ私は買わないですよ、ご近所さんとしていい関係はたもたせてもらいますが、安く買った転売ブローカーとは永久に会話も交わさないで済むでしょうけどね、それが一番の楽しみです。では、さようなら

[5142: 検討板ユーザーさん]

あーあ、地権者さん怒らせちゃった(´･ω･`)

[5143: 口コミ知りたいさん]

>>5137さん
やっぱり「モデルルームで交渉さん」でしたか。またの名を「400万で買いたい
」さん。地権者はぼろくそに言うくせに分譲会社は「三井さん」なんですね。

[5144: 匿名さん]

さようなら、ここがデベの工作員だらけなのはよくわかりました。
坪四百とか言うバカの書き込みで埋めれば冷静な情報交換できませんよね、わかってますよ。

住む家はいくらでもあるので、頑張って坪４００で売ってください。みんな喜びますよ。
お犬様のいるご家庭はカーペット敷いた方がいいですよ。デザイン重視ですから犬のパテラまでは気にしませんので、このデベ。

[5145: 匿名さん]

転売禁止は5年間です。ただ、管理費は分掛からないので、そのまま保有し続けます。

[5146: 評判気になるさん]

300万台後半の部屋もあるとおもうよ。
低仕様、囲まれマンション、排気ガス蔓延とう環境ですからね。

[5147: 匿名さん]

とりあえず坪630前後と予想していた人、見事に的中ですね。
まぁはっきり言って、マトモな相場観を持っていれば、さほど難しいクイズではなかったように思いますが。

[5150: 評判気になるさん]

都心バブルも崩壊で、ここはタイミングが最悪でしたね。
購入検討者には幸いでした。