パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[5041: 匿名さん]

シュミレーションじゃなくて、シミュレーションな

[5042: 買い替え検討中さん]

PC文京小石川の建物高さだと免震は採用できなかったように思うのですが。
免震は確か高さ100M前後の建物で費用対効果が一番発揮され、それより高い建物は制振を採用することが一番望ましいと構造計算では言われているらしいのですが。

[5043: デベにお勤めさん]

> シミュレーション
英語不得意で済みません。勉強になりました。

> 免震不採用の理由
おそらく、価格が高すぎるということになるかと思います。価格を気にしなければ、理論上はどんな構造物でも免震にできます。
ただ、今の建築基準であれば耐震で十分です。（ちなみに、専門家での議論となる場合、制震は使いません。制震と耐震の区別はなにもなく、マーケティング上の話なので。）

私個人としては、免震と耐震を気にするより、建築業者を見たほうがいい気がします。（これは個人的な意見です。）

[5044: 買い替え検討中さん]

えー、デベの人や建築事務所の人の言ってたことと違うな。

高さが出てくると風の影響を受けるから免震ではなく制震が一般的と聞いたんだけど。
100mを超えた高層建築物で免震採用は殆どないとか。

[5045: 匿名さん]

>>5043さん

ここの建築会社はどうなんでしょうか？

[5046: 匿名さん]

個人的にはシビックセンターの展望台から丸見えだから手抜きは出来ない様な気がするんですが。

[5047: 匿名さん]

ありゃ。制震と耐震は基本、同じものなのか。
勉強になった。
てか、無い物ねだりするのは、ダメダメ。

[5048: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5049: 匿名さん]

あべのハルカスとかは制振なんだね、先の大阪の地震でもあんまり揺れなかったとか。
制振だから劣っているということはどうやらなさそうだ

逆にオイルダンパーの品質の問題など色々とあった免震よりは当面は制振の方が安心だろう。
免震って普通の人が買える目に優しいものに多い気がするのは気のせいか？

[5050: 匿名さん]

制震・耐震は、地震に対して真っ向勝負する性質のものだから、地震が起こるたびに劣化していくよ。
免震はひらりひらりと地震をかわすので、基本的に劣化するのは免震システムのみ。

敢えて地震と戦うガチムチスピリットも、無駄に見えて意外とカッコいいけどね。

[5051: マンション検討中さん]

制震はコンクリートや鉄筋の剛性を基本性能としゴムなどの制震機能を付加したもの。免震はゴムや鉛などの粘性特性でエネルギーを吸収することを基本性能として設計したもの。初期特性は免震か上回るかも知れませんが、メンテナンスも含めた経年劣化を考えるとどちらの性能が良いのか個人的には判断しかねます。50年後のゴムやオイル性能がどの程度か？？？製造メーカーですら判断できないのではないかと思います。デベへお勤めさんどう思いますか？

[5052: 匿名さん]

制震は苦肉の策。

[5053: マンション検討中さん]

>>5052 匿名さん

売る側の理論、無知な消費者の理屈として、理解しました。

[5054: 評判気になるさん]

不動産経済研究所の発表によると11月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数3,461戸（前年同月比2.8％増）
1戸あたり価格6,017万円（前年同月比8.4％増）
契約率53.9％（前年同月比14.0ポイントダウン）
とのことです。

いやいや驚きました。秋商戦真っただ中で新規供給（第一期と言う意味）も多くなる11月の契約率が53.9%とは…。

この水準はリーマンショック直前の2008年7月以来、実に10年ぶり以上のものになりますし、いよいよ来るべき時が来たかな…と思ってしまいますね。

11月は即日完売物件としてコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスの第1期174戸、プラウドシティ吉祥寺の同140戸、ルネ本厚木の同80戸、グランドメゾン新川崎加瀬山の同23戸など、最近にしては即日完売物件が多く、売れている物件も中にはあるのですが、そういった物件（契約率100％の物件）が結構ある中での53.9％ですから第2期以降の物件や話題性に欠ける物件などは「壊滅的な状況」と言っても過言ではないでしょうね。

実際、そういった売れ行き好調な第1期物件がなかった都区部の契約率は47.2%、埼玉県は38.9%という結果になっており、見込み客はいないけど（要望書は入っていないけど）格好を付けるためにとりあえず多めに販売しておこうか…みたいな状況になっているということです。

11月末の在庫数は6,749戸と前月末に比べ751戸も増えていますし、消費税増税前の駆け込み需要への業界の淡い期待が見事なまでに打ち砕かれた結果になっているように思います。

11月の億ション比率は約5.8%と前月並の標準的な水準になっていることもあり平均価格は6,000万円を超えていますが、前述のように都区部の非常に低い契約率からも分かるように億ションの契約率もかなり低いものとなっていると感じているので、かなり深刻な状況であるのは間違いないでしょう。

12月に入ってからザ・コート神宮外苑とパークコート渋谷ザ・タワーの第1期が行われているので、12月の平均価格はかなり高くなることが予想されますが、他物件の記事内で申し上げているようにそれらは予定価格からかなり下げた上で第1期にこぎつけたような形になりますので、非常に貴重な立地、かつ、高パフォーマンスの物件であっても富裕層や投資家の財布の紐の堅さが目立つ状況でもあります。

なお、12月は例年通り11月の倍近いかなりの数の供給が予定されています。

主な第1期としては、それら超高額な2物件の他、プラウドシティ日吉、ブランズタワー大船、ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船、プラウドシティ東雲キャナルマークス、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラなどの大規模物件が目白押しなので契約率がどんなものになるのか要チェックですね。

契約率が下がることを嫌い販売戸数が大きく減っていたり、契約率が65％に達しないような状況であればそれはもう限界なのではないかと思うわけで、仮にそういった状況になるようであればデベロッパーには「明確な価格調整段階」に入っていただきたいなと思う次第です。

やはり12月に販売されたばかりのシティタワー所沢クラッシィの価格にはドン引きですが…（笑）。

[5055: 匿名さん]

それはそれで置いといて。笑

まぁここは安くならんでしょ。確実に速攻で完売するであろう唯一の物件。
逆に売れてない売れ残りマンションは、少しは値段を下げるように、一つお願いしますよ？デベさん。

[5056: 評判気になるさん]

安い部屋は坪400万が現実味を帯びてきましたね。
ここの立地は貴重ではないし。

＞非常に貴重な立地、かつ、高パフォーマンスの物件であっても富裕層や投資家の財布の紐＞の堅さが目立つ状況でもあります。

[5057: マンション検討中さん]

>>5054 評判気になるさん

私も読みました、54％はなかなか衝撃的な契約率ですよね。
(ただ転載するのではなくリンクを貼るのがマナーだと思いますよ)
日経平均も10月の最高値から15％程下落してますし、いよいよ転換期に来ているようですね。
ここも立地は文京区では唯一無二だとは思いますが、価格だけはシビアに見ないと入居時点で泣くことになりそうです。
神宮前や渋谷ですら下げている訳ですから。

[5058: 匿名さん]

値下げ厨の方々の病気が再発したようなので
皆さんあまり刺激せずに見守ってあげてください

[5059: 匿名さん]

>>5057 マンション検討中さん

神宮と渋谷が下げたというけど、大きく下げたのは一部の部屋だし、それも人気の平準化のため。最初の予定価格なんて、デべと客の腹の探り合い。
そのための先行案内であり、デべだって最初の予定価格がそのまま通ると思ってない。
通常のプロセスに何騒いでるの？

[5060: 匿名さん]

また人を刺激するようなことを...よほどかまって欲しいんだな（笑

山手線の内側で区役所の前の交通の結節点にできるマンションなんて貴重と言わずしてなんと言うのかね。

最近のマンション市況の高騰で大真面目で普通の人の手の届く値段で良質な住宅を供給しようとしてバス便や駅徒歩15分の物件を売っている人たちにむしろ失礼だと思う。