パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[5021: マンション検討中さん]

五輪後の値下がりハンパないでしょうが、そういうの気にしない裕福な人が買う物件ですね。

[5022: 匿名さん]

五輪後の値下がり、とは何でしょう。

初めて聞いたので間違えてたらすみませんが
五輪後に値段が下がる、という意味でしょうか。

[5023: 匿名さん]

地下鉄おりて間違って居住者と一緒に入って来た人ってグランドロビーまで来れてしまうんですか？途中にセキュリティーあるのかな？

[5024: 匿名さん]

>>5023
24時間有人管理です、グランドロビーまでは入れてもそこから先は難しいと思います
ホテルと一緒と考えて良いのでは
https://www.31sumai.com/mfr/X1873/quality2.html

[5025: 匿名さん]

自家発電は三日分の燃料備蓄をしているんですね、エレベーターも停電時には非常電源で動くみたいです。耐震クラスも最高のものがついているようなので地震の時も安心ですね。

[5026: 匿名さん]

免震システムは使ってくれないのか。
というかここ、耐震？制震？

[5027: 口コミ知りたいさん]

この横長の建物を免震構造にするのはどうなんでしょうね。

[5028: 匿名さん]

ん。
耐震なの？ここ

[5029: 匿名さん]

HPには制振って書いてあるけど
https://www.31sumai.com/mfr/X1873/structure.html

アクティブマスダンパー装備で風揺れも軽減とか

[5030: 口コミ知りたいさん]

>>5028 匿名さん
せめてHPくらい見てから質問しようね

[5031: 匿名さん]

免震にすると躯体にかかる地震動のストレスが減るから躯体を軽量化して柱や梁を細くできる。躯体自体の強度は減るが天井の高さを確保したりスパン長を確保しやすくなり間取りも余裕のあるものにしやすい。一方で水平にかかる地震動には強い一方で直下型の縦揺れへの脆弱性が危惧されている。まさか一発でバラバラにはならないだろうが、相当な被害が出る可能性はある。一方でこちらは制振なので躯体強度はかなり高いので直下型縦揺れにも相当程度耐えるだろう。ま、免震が好きならそちらへどうぞ。

[5032: マンション検討中さん]

なるほど、だから免震構造の武蔵小山は天井高260から310で間取りにも余裕があるのですね。

[5033: 匿名さん]

まあ免震でも直下型地震動には耐えうるというんだけどね...ただ行政も関わっているこの物件が、客受けもよく高層ではむしろ建築費も抑えられる免震ではなく、あえてコスト高になっても制振を選んだということは留意が必要だろうね。免震も建てる場所を選べば安全なのだろうが...

[5034: 匿名さん]

３月発売、つまり申し込みってことですが、それまでの大まかなスケジュールって説明会で公表されました？
今の段階で要望書出してます？

[5035: 匿名さん]

免震コンプレックスが再発ですね。
個人的には、制震でも悪くないと思いますが。

[5036: 匿名さん]

タワー型なら免震を採用してもらえてた気がするけどね。
今さらあーだこーだ嘆いても仕方ない。てかべつに耐震に比べれば制震はかなり上等なモンだし。

[5037: 匿名さん]

免震も優れた技術だと思うけれど、現実には高価な都心の狭い敷地に高層マンションを建てる時に十分な強度を持たせることが難しいから躯体の剛性をそれほど求められない免震が選ばれたという歴史的経緯もあるからね。店でこんにゃくを買ってきて、短冊状に切ったものと袋から出したままの板状のものとでどちらが揺れに弱いかやってみるといい。短冊状は全方位にグニャングニャン動くから、免震でないと危ないという事が体感できる。免震にするためにわざわざ縦長のマンションにする必要があるほどに優れているというものでもないようだ。

[5038: 匿名さん]

安定地盤が深い湾岸とかだと地下を深く掘って地下室を作る事で杭の長さを節約する必要があるんだけど、免震ピットを地下に掘らなければいけない免震構造は地下室が必要だから向いている。

長周期地震動とかの問題もあるので一概に向いているとまでは言えないけれどね

[5039: 買い替え検討中さん]

免震、制振の採用基準って、建物の高さで決まったような・・・

[5040: デベにお勤めさん]

あおりもあるかと思いますが、これは命に関わることなので記載しておきます。
確実に免震が安全で、地震の大きさや種類、地盤に関わらず免震が耐震より強いです。これは、従来言われていた直下型は免震より耐震という根も葉もないうわさも含めて、正しい認識として覚えておいた方がいいかと思います。（直近では、シュミレーションだけでなく、例えば直下型であった熊本地震の被害結果からも検証されています。）

日本で起こる可能性のある地震については、免震が優位であるというのは、間違いないことなので、それを捻じ曲げるコメントは良くないかと思います。

ただ、耐震であっても、制震とうたっている耐震であっても、現在の建築基準であればほぼ問題ありません。それよりも、液状化などの周辺の地盤が重要になるかと思います。

蛇足ではありますが、知識の少ない人が間違えたコメントを読んで間違えた認識を持つと、命に関わる場合もあるので記載させて頂きました。

ちなみに、このマンションは耐震（制震とうたっていますが）ですが、全く問題ないとは思います。

[5041: 匿名さん]

シュミレーションじゃなくて、シミュレーションな

[5042: 買い替え検討中さん]

PC文京小石川の建物高さだと免震は採用できなかったように思うのですが。
免震は確か高さ100M前後の建物で費用対効果が一番発揮され、それより高い建物は制振を採用することが一番望ましいと構造計算では言われているらしいのですが。

[5043: デベにお勤めさん]

> シミュレーション
英語不得意で済みません。勉強になりました。

> 免震不採用の理由
おそらく、価格が高すぎるということになるかと思います。価格を気にしなければ、理論上はどんな構造物でも免震にできます。
ただ、今の建築基準であれば耐震で十分です。（ちなみに、専門家での議論となる場合、制震は使いません。制震と耐震の区別はなにもなく、マーケティング上の話なので。）

私個人としては、免震と耐震を気にするより、建築業者を見たほうがいい気がします。（これは個人的な意見です。）

[5044: 買い替え検討中さん]

えー、デベの人や建築事務所の人の言ってたことと違うな。

高さが出てくると風の影響を受けるから免震ではなく制震が一般的と聞いたんだけど。
100mを超えた高層建築物で免震採用は殆どないとか。

[5045: 匿名さん]

>>5043さん

ここの建築会社はどうなんでしょうか？

[5046: 匿名さん]

個人的にはシビックセンターの展望台から丸見えだから手抜きは出来ない様な気がするんですが。

[5047: 匿名さん]

ありゃ。制震と耐震は基本、同じものなのか。
勉強になった。
てか、無い物ねだりするのは、ダメダメ。

[5048: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5049: 匿名さん]

あべのハルカスとかは制振なんだね、先の大阪の地震でもあんまり揺れなかったとか。
制振だから劣っているということはどうやらなさそうだ

逆にオイルダンパーの品質の問題など色々とあった免震よりは当面は制振の方が安心だろう。
免震って普通の人が買える目に優しいものに多い気がするのは気のせいか？

[5050: 匿名さん]

制震・耐震は、地震に対して真っ向勝負する性質のものだから、地震が起こるたびに劣化していくよ。
免震はひらりひらりと地震をかわすので、基本的に劣化するのは免震システムのみ。

敢えて地震と戦うガチムチスピリットも、無駄に見えて意外とカッコいいけどね。

[5051: マンション検討中さん]

制震はコンクリートや鉄筋の剛性を基本性能としゴムなどの制震機能を付加したもの。免震はゴムや鉛などの粘性特性でエネルギーを吸収することを基本性能として設計したもの。初期特性は免震か上回るかも知れませんが、メンテナンスも含めた経年劣化を考えるとどちらの性能が良いのか個人的には判断しかねます。50年後のゴムやオイル性能がどの程度か？？？製造メーカーですら判断できないのではないかと思います。デベへお勤めさんどう思いますか？

[5052: 匿名さん]

制震は苦肉の策。

[5053: マンション検討中さん]

>>5052 匿名さん

売る側の理論、無知な消費者の理屈として、理解しました。

[5054: 評判気になるさん]

不動産経済研究所の発表によると11月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数3,461戸（前年同月比2.8％増）
1戸あたり価格6,017万円（前年同月比8.4％増）
契約率53.9％（前年同月比14.0ポイントダウン）
とのことです。

いやいや驚きました。秋商戦真っただ中で新規供給（第一期と言う意味）も多くなる11月の契約率が53.9%とは…。

この水準はリーマンショック直前の2008年7月以来、実に10年ぶり以上のものになりますし、いよいよ来るべき時が来たかな…と思ってしまいますね。

11月は即日完売物件としてコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスの第1期174戸、プラウドシティ吉祥寺の同140戸、ルネ本厚木の同80戸、グランドメゾン新川崎加瀬山の同23戸など、最近にしては即日完売物件が多く、売れている物件も中にはあるのですが、そういった物件（契約率100％の物件）が結構ある中での53.9％ですから第2期以降の物件や話題性に欠ける物件などは「壊滅的な状況」と言っても過言ではないでしょうね。

実際、そういった売れ行き好調な第1期物件がなかった都区部の契約率は47.2%、埼玉県は38.9%という結果になっており、見込み客はいないけど（要望書は入っていないけど）格好を付けるためにとりあえず多めに販売しておこうか…みたいな状況になっているということです。

11月末の在庫数は6,749戸と前月末に比べ751戸も増えていますし、消費税増税前の駆け込み需要への業界の淡い期待が見事なまでに打ち砕かれた結果になっているように思います。

11月の億ション比率は約5.8%と前月並の標準的な水準になっていることもあり平均価格は6,000万円を超えていますが、前述のように都区部の非常に低い契約率からも分かるように億ションの契約率もかなり低いものとなっていると感じているので、かなり深刻な状況であるのは間違いないでしょう。

12月に入ってからザ・コート神宮外苑とパークコート渋谷ザ・タワーの第1期が行われているので、12月の平均価格はかなり高くなることが予想されますが、他物件の記事内で申し上げているようにそれらは予定価格からかなり下げた上で第1期にこぎつけたような形になりますので、非常に貴重な立地、かつ、高パフォーマンスの物件であっても富裕層や投資家の財布の紐の堅さが目立つ状況でもあります。

なお、12月は例年通り11月の倍近いかなりの数の供給が予定されています。

主な第1期としては、それら超高額な2物件の他、プラウドシティ日吉、ブランズタワー大船、ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船、プラウドシティ東雲キャナルマークス、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラなどの大規模物件が目白押しなので契約率がどんなものになるのか要チェックですね。

契約率が下がることを嫌い販売戸数が大きく減っていたり、契約率が65％に達しないような状況であればそれはもう限界なのではないかと思うわけで、仮にそういった状況になるようであればデベロッパーには「明確な価格調整段階」に入っていただきたいなと思う次第です。

やはり12月に販売されたばかりのシティタワー所沢クラッシィの価格にはドン引きですが…（笑）。

[5055: 匿名さん]

それはそれで置いといて。笑

まぁここは安くならんでしょ。確実に速攻で完売するであろう唯一の物件。
逆に売れてない売れ残りマンションは、少しは値段を下げるように、一つお願いしますよ？デベさん。

[5056: 評判気になるさん]

安い部屋は坪400万が現実味を帯びてきましたね。
ここの立地は貴重ではないし。

＞非常に貴重な立地、かつ、高パフォーマンスの物件であっても富裕層や投資家の財布の紐＞の堅さが目立つ状況でもあります。

[5057: マンション検討中さん]

>>5054 評判気になるさん

私も読みました、54％はなかなか衝撃的な契約率ですよね。
(ただ転載するのではなくリンクを貼るのがマナーだと思いますよ)
日経平均も10月の最高値から15％程下落してますし、いよいよ転換期に来ているようですね。
ここも立地は文京区では唯一無二だとは思いますが、価格だけはシビアに見ないと入居時点で泣くことになりそうです。
神宮前や渋谷ですら下げている訳ですから。

[5058: 匿名さん]

値下げ厨の方々の病気が再発したようなので
皆さんあまり刺激せずに見守ってあげてください

[5059: 匿名さん]

>>5057 マンション検討中さん

神宮と渋谷が下げたというけど、大きく下げたのは一部の部屋だし、それも人気の平準化のため。最初の予定価格なんて、デべと客の腹の探り合い。
そのための先行案内であり、デべだって最初の予定価格がそのまま通ると思ってない。
通常のプロセスに何騒いでるの？

[5060: 匿名さん]

また人を刺激するようなことを...よほどかまって欲しいんだな（笑

山手線の内側で区役所の前の交通の結節点にできるマンションなんて貴重と言わずしてなんと言うのかね。

最近のマンション市況の高騰で大真面目で普通の人の手の届く値段で良質な住宅を供給しようとしてバス便や駅徒歩15分の物件を売っている人たちにむしろ失礼だと思う。

[5061: 匿名さん]

いつか駅直結の都心のマンションが普通の人が買える値段で出ると、チルチルミチルのようにさ迷っている人たちは口汚くここで駅から遠い、賃貸仕様だ、バス便は値下がりする等々罵倒を繰り返し、結局自分たちが望むようなマンションが驚くほど高値になっていると、その価値はないとまた罵倒する。そんな奴は一生賃貸に住んで大家の養分になり続けていればいい。

[5062: 匿名さん]

81の角部屋欲しかったのに1.5億じゃ足りないのかぁ。。。ま、そりゃそうだわな。
諦めて1.5億で買える70㎡レンジの高層階の部屋でも探そっと。

[5063: 評判気になるさん]

山手線内側とか括りが大きすぎるわ（笑）
中央線南側でないとたいした価値ない。松濤や神山町は外側だけど松濤に勝てる？
区役所近すぎてもたいした価値ない。
行政サービスなら出張所で十分。
それよりここは低地、浸水エリア。

[5064: マンション比較中さん]

異常なまでの高値厨は、
まんまと安く高層階・東南向きをことごとく押さえ込んでる地権者。
維持費払えないので転売不可避、売価下がると困るのね～
そうはいっても坪450でも十分利益出るでしょ？
強欲にもほどがありますよ

[5065: 匿名さん]

>>5063
そんなご心配はいりません、あっちはここ以上に高いですから、ここはここなりに現状の相場からして十分お値打ち価格だと思いますよ。10年前と比較するから不幸になるのです

[5066: 検討板ユーザーさん]

完全に地権者だな
焦って隠さなくなってきてるのがウケる

[5067: 匿名さん]

不毛な水掛け論が繰り返されますが、こんな場末の掲示板でゴネても１円も安くなりませんよ。
がんばって頭金を積み増すか、潔く諦めた方がよいのでは？
無理に値下げさん達が買おうとするのが間違いでして、ここはそもそもお客様は大量にいますので全く困りません。

以上

[5068: 検討板ユーザーさん]

地権者さんこそ、こんなところで工作活動して、値段が上がると思ってるのか？

客がたくさんいる？
君らは棚ぼたのように手に入っただろうが、
文京区物件狙う層に
簡単に億の融資が付くと思うなよ

[5069: マンション掲示板さん]

これはこれは
思ったより、価格が大幅に予定価格より下がりそうですな

[5070: 匿名さん]

坪４００で買えると良いですね。買いたいから値下げして欲しいって事ですよね。

私は自分都合でここに住むのが便利なんで欲しいんですが松濤には関心ありません。ちなみに松濤の戸建てに友達すんでますけど最近、環境悪化してるって言ってました。勿論、貴方は松濤に住んでらっしゃるんでしょうからご存知ですよね。