パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[4701: マンション検討中さん]

>>4698 匿名さん

そうなんですね。私のところに来た案内状には、坪単価まで出ていませんでした。低層では配置的には79Aより73Aの方が高いと思っていたので、最安値は西側低層の79Aと推測しました。
もうすぐモデルルームなので色々わかりますね。

[4702: マンション検討中さん]

>>4697 匿名さん

因みに初心者マークは閲覧履歴を削除すると出るだけで、ついたり消えたりしています。清潔好きな方はいつも付いていると思ってます。笑

[4703: 匿名さん]

>>4701 マンション検討中さん
東側低層は、目の前大通りで、騒音や排気ガスの問題もあります。西側はお見合いで、どっちもワケありになるので、低層階での東西の坪単価差はあまりないと思います。73と79ではだいぶ住み心地が違ってくるので、79が最安値ってことはないと思いますよ。
79くらいになると、駅直結でなくても、結果億ションが文京区内の新築マンションでは当たり前になってきています。73だと、区内で結果億ションは少ないです。

[4704: 匿名さん]

パンダ部屋の73㎡が1.15億くらいで、まともな
3LDKは1.3億・80㎡なら1.5億でしょう。

[4705: 口コミ知りたいさん]

>>4703 匿名さん

確かにそうかもしれませんね。再開発の地図をよく見ると、79Aの位置は住友ビルの真正面はギリギリかわしていそうですしね。大通りを考えると向きによる差は余り気にしない方が良いかもしれませんね。
モデルルームに行くのは少し先なので分かったら教えて下さい。

[4707: マンション検討中さん]

港区湾岸南部と文京区は常に荒れるね

[4710: 通りがかりさん]

春日、三田線か。
悩ましい立地だね。
過去のパークコートタワーの中では一番低位に位置する場所。
駅距離って言っても春日と後楽園。
どっちも微妙…

池之端のブリリアタワー買っときゃ良かったな。
安かったなー、今のタワーの単価を思うと。

[4711: 名無しさん]

だから駅は微妙ではない
自分のよく行く行き先をNAVITIMEにぶち込んでみ？
30分以内かつ直通でつくから

目黒 飯田橋 浜松町 と比べてみ？

[4713: 匿名さん]

[NO.4706～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[4714: 匿名さん]

>>4704 匿名さん
1.5億くらいまではこの辺の子持ちファミリーなら充分いける人はかなりいますし。
ただ子2人だと80㎡以上欲しいので、どうかな。
81㎡の角部屋がいいけど、それじゃあ足りないでしょうし。1.55億？あたりなら許容範囲にはなってくるのでしょうかね。

[4715: マンション検討中さん]

モデルルームの前を通りかかりました。
ハマーが止められるぐらいの広々した来客用駐車場がありましたね。
ここの駐車場はかなり大型でも停められそうで安心しました。この辺で大きな車が停められる駐車場はかなり貴重なのでありがたいです。これで露天駐車場からマトモな屋根付きに停められます。

[4716: 匿名さん]

私も角部屋狙いです。柱がちょっと気になりますが。

[4717: マンション検討男]

>>4692 検討板ユーザーさん
3日に届きましたが仕事終わりに受け取ったので電話応対の時間は終了しておりました。火水木は休み。7日の仕事の合間に電話しました。残念です。

[4718: マンション検討中さん]

お気の毒に、運が悪かったですね...他にもそういう人は多そうです。
最近の都心三区の物件は全体に小粒で仕様も低くなって、今の時期のマンション検討者の皆さんのフラストレーションが溜まっていたんでしょうね。ここは待ちに待った大規模駅近高級仕様物件ですから一気に殺到した感じです。

[4719: 匿名さん]

何がお気の毒なんだか全くわからないが、特別事前案内会なんて倍率優遇なければ行くだけ手間なだけだし大丈夫だよ、素人の話鵜呑みにしなくて。これはデベ側都合の情報吸い上げと、感度の高い客掴みが目的なので。
次は、モデルルーム見れるけど価格は一部だけ公開、その次の3回目とかでようやく正式価格案内。はっきり言って最後だけ知れるのが最もベスト。
4718みたいなネギ背負ってる鴨の動きを黙って把握した後で十分。

[4720: 匿名さん]

事前説明会できちんと買う意思を伝えることと予算、価格についてよく相談することは重要ですよ。別に鴨がネギを背負っているのではなく、正直にこれぐらいにしたいとおっしゃった結果、この価格では無理となれば安くなるかもしれないじゃないですか。お客じゃないと思われるかもしれませんが、その時はその時ですよね。

[4721: 匿名さん]

営業マンの練習の為のプレオープンじゃないですか？三井不動産みたいな大手がモデルルームに来る人がみんなで安くしろって言って安くするもんですか？第一、パークコートの事前説明会のモデルで値切るんですか？凄いな。

[4722: 匿名さん]

文京区だし、パークコートタワーの値段知らないんでしょ。

[4723: 匿名さん]

とはいえここに少なからず高い高いを連発して阿鼻叫喚の書き込みが執拗なほどに書き込まれるんだから、事前相談会に来る人の幾らかはそういう人が混じっているのではないかと。相手にされない程度の少数か、無視できないほどの多数かによっても違うでしょうが、多分高い高いを連発した人の大半は事前説明会を申し込んでいないだろうから、相手にされない方が正解でしょうね。

[4724: 匿名さん]

坪600くらいなら支障なく支払える層に集約されていくでしょうね。
三井さんがそういう風に振るい落としていくと思います。
ここのマンションの場合、お客さんはいくらでもいますから。

[4725: 匿名さん]

デベは情報が命。今までのデーターと事前案内の情報を分析して価格を決定する。
しかし、時として三井でも大失敗をする。
武蔵小山や神宮外苑のように、高価格でも売れると分析判断した結果大ハズレ。
はたして、ここはどうなるか。

[4726: 匿名さん]

千代田富士見や浜離宮、北仲みたいに安くしすぎた例もある。
パークコートタワーだし、規模的には二つの前例があるから、三度目の失敗（安くしすぎる）はないような気がするが。

[4727: 匿名さん]

>>4726 匿名さん

千代田富士見は、安くしすぎたというより当時の市況がまだ悪かった。
浜離宮は線路沿い、アドレスも浜松町の場所に、市況が今よりずっといい時期に勢いで高値で売り切っただけ。プロはそう言ってるよ。

[4728: 匿名さん]

誰だよ？プロって
市況なんて悪くなかったわ

[4729: 匿名さん]

私も1LDKはちょっと高いかなと思うんですけどね。一番苦戦している辺りですから安くなるとしたらまずこの辺じゃないかと

[4730: マンション検討中]

3LDK 11000台から、ということで
坪490スタートと言われてますが、
実際は、11800万、坪530スタートではないでしょうか。

[4731: 検討板ユーザーさん]

パークコートタワーの値段だってさ()

買う気もないのに何をおっしゃるのやら
(買えないとも言う)

[4732: 匿名さん]

市況は2年3年前よりさらに高くなっていますからねえ。
加味すればここは数年前の港区パークコートタワーより、高くなるかもですね。
本質的な価値はどうあれ。

[4733: 匿名さん]

利便性では千代田富士見とか浜離宮みたいなＪＲ駅近地下鉄複数路線みたいなパークコートタワーには勝てないし、区にしても千代田港区には勝てないから、市況が値上がりしている現状仕方ないとは言え、それらより高くなるようなら相対的に諦めざるを得ないかなあ。

[4734: 匿名さん]

>>4733 匿名さん
念のため、千代田富士見は飯田橋だからJR&地下鉄複数だけど、浜松町はJRだけ、空港行きならモノレールあるけど。小石川の方が格段に便利。なんちゃって港区だし。

[4735: 匿名さん]

適正価格で買いたいので。一応情報として。

千代田富士見 … JR総武線・中央線、東京メトロ有楽町線、東西線、南北線、都営大江戸線

浜離宮 … JR山手線・京浜東北線、都営大江戸線、都営浅草線、都営三田線

文京小石川 … 東京メトロ丸ノ内線、南北線、都営大江戸線、都営三田線

[4737: 匿名さん]

＞4735 匿名さん

駅距離も書いておきますね。

千代田富士見 … JR総武線・中央線（飯田橋：歩3分）、東京メトロ有楽町線、東西線、南北線、都営大江戸線（飯田橋：歩4分）

浜離宮 … JR山手線・京浜東北線（浜松町：歩5分）、都営大江戸線、都営浅草線（大門：5分）、都営三田線（御成門：歩8分）

文京小石川 … 東京メトロ丸ノ内線、南北線（後楽園：歩2分）、都営大江戸線、都営三田線（春日：歩1分）

[4738: 匿名さん]

[No.4736と本レスは､スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4739: 匿名さん]

ここが本当に千代田富士見（坪641）や浜離宮（坪676）より価値があるのなら、これらよりは高くなるでしょう。
甘く見積もっても 坪650以上にはなってくるでしょうね。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[4740: 匿名さん]

結構、衝撃的な数字ですね。三井は事前価格より下げる可能性は現実的には低そうですね。

[4741: 匿名さん]

武蔵小山じゃああるまいし、ないでしょう。
逆に最近は値上げされることもありますよ。

[4742: 匿名さん]

ここまでの話を纏めると、予定価格より少し安めの坪480くらいからになりそうですね。
平均は500前後でしょうね。

[4743: 匿名さん]

>>4742 匿名さん

それ武蔵小山の話でしょ？
でも結局バルクらしいよ

[4744: 匿名さん]

>>4739さん
パークコート渋谷タワーもこれからランキングすることを考えるとパークコートタワーはほとんど上位ランカーですね。モデルで値段交渉してる間に欲しい部屋がなくなるんでしょうね。

[4745: 匿名さん]

けんかをやめてえ　あらそいをやめてえ　わたしいのためえにいあらそうわないいでええ　もおおおこれええいいじょおおおお

[4746: 匿名さん]

80平米30階、1.2億なら買う！

[4747: 匿名さん]

>4746：匿名さん


せやな。

[4748: マンション検討中さん]

それ2Lの価格だよ。

[4749: 匿名さん]

結局MRに行ったことのない部外者の書き込みばかりという...
質の高い情報はここにはありませんね

[4750: 匿名さん]

MRいったんですかあ

[4751: 匿名さん]

>>4750
誰も行ってないでしょ（笑

[4752: 匿名さん]

浜離宮は、南側高層階3LDKを買ったけど、坪550未満で買えたよ。

価格が上昇している原因だけど、再開発が10年ぐらい続くんだよ。
特区認定受けていて港区もやる気だから。
電柱地中化も始まったみたいだし。

その再開発分を織り込んでの価格の急上昇（坪676）だよ。

小石川とは再開発の規模が違うから、あまり比較対象にならないよ。

ちなみに、既に三井のマンションを買ってオーナーズクラブに加入していると、
会員特典で0.5％オフで、三井のマンション購入できるのね。
忘れていたよ。

[4753: 匿名さん]

へー　（笑

[4754: 匿名さん]

0.5%オフでも嬉しいけど、1%オフというのも聞いたことあるんだが。
知ってる人いない？

[4755: 匿名さん]

１％とか0.5%オフは高い物件を買う程メリットが大きいですね、一億の物件を買えば百万とか五十万とかお得なんですね、素晴らしいです。靴がオーダーできますね。

[4756: 匿名さん]

文京区はハイルーフ乗りが少なそうだし、駐車場が狙いやすそう。

[4757: 匿名さん]

このクラスのマンションを買う人はほとんどが提携企業割引使いそう。パークコートはだいたい0.5パーセントだね。

[4758: 匿名さん]

最近提供企業割引は無くなったらしいよ。三井の住まいループしか使えない。

[4759: 匿名さん]

>>4758 匿名さん
(ﾟДﾟ)ﾊｧ?

https://www.31sumai.com/teikeihoujin/search.html?area=3

[4760: 評判気になるさん]

>>4739 匿名さん

都心５区以外のランクインは
何位から出てくるか考えれば、
ここが500くらいなのは容易に
想像かつきますね。

[4761: 匿名さん]

しかし価格の概要が発表になったのに自分で勝手に価格を決めつける人って何がしたいんだろうか？人を変えるよりも自分が変わる方がずっと容易なのに。

[4762: 匿名さん]

>>4754 匿名さん
1%は国家公務員や医者。

[4763: 匿名さん]

不便とは言わないけど、利便性ではどうやっても都心駅近には勝てないからね。安くないと無理。

[4764: 匿名さん]

ペンシルマンションに住みたい人発見（笑

[4765: 匿名さん]

>>4764 匿名さん
ペンシルマンションではなくても目黒や浜離宮・千代田富士見、大崎など利便性に秀でている都心の高級マンションはいくつもありますよ。
それらにいつも無理矢理勝とうとする姿が、滑稽で笑われているのでは？

[4766: 匿名さん]

過去に売れたマンションを批判しているわけではないのだけれど...
むしろ世の中の相場は上がっているのだから、以前の物件より高くなるのはむしろ当然ではないかと。しかも浜離宮や千代田富士見級のマンションがポンポン建つほど都心の立地は多くないですし、ここにパークコートが建つのは道理かと。そのうち巣鴨あたりにもパークコートタワー が建つ時代も来るかもしれませんよ？

[4767: 匿名さん]

パークコートタワー基準を用いた三井の判断では少なくとも、文京区 > 中央区、新宿区、ということ。

[4768: 匿名さん]

私は「高い」「高い」と言って沢山の物件をスルーして来て結局、「あれ買っとけば良かった」になってます。年齢的にそろそろ買っとかないとまずいのでこの物件は腹をくくって買うつもりです。

[4769: 匿名さん]

この時期に新築を買うとして、500戸を超える大規模、二駅４路線に地下で連絡している駅直結ないし駅近、その気になれば歩いて大丸有から帰れる立地、再開発、区役所のそばで交通の要衝、タワーマンション、リセールや価格で高い評価を与えられるこれらの条件を満たす物件というのは今の時期購入可能な新築では知る限りないと思いますけどね。タイムマシーンで戻ることができない以上、過去のパークコートタワー 達を新築で今買うことはできないし、その中古もかなり高値で取引されていて、ある程度広いとか眺めがいいとか条件のいい部屋などはまず出てきません。悔しかったら今買っておけ、というのが実情ではないでしょうか。機会損失リスクを皆さん見積もらなさすぎです。

[4770: 評判気になるさん]

とっくにピークアウトしているから、
ギャンブルといったより、お金を捨てるような物だな。
文京区は買った瞬間２割マイナス。
中古は水面下では値引きされて成約していて、
レインズには登録しないから表向きは好調という
事になっているだけ。

[4771: マンション検討中さん]

ちょ、本当のこと言っちゃダメだってばよ！

[4772: 匿名さん]

>>4770さん
「お金を捨てるようなものだ」まさに、そんな風に考えてズルズル買わないで現在に至ってるわけなんですけど結局、過去に検討していた物件で2割下がった物件は無いわけで、さすがにこれ以上の値上がりは絶対無理。と思ってからも上がり続けてます。買わないリスクの大きさをしみじみ感じます。

[4773: 匿名さん]

今この予定価格で買ったらハイリスクローリターンになりそうだから買うのちょっと躊躇する

[4774: 匿名さん]

ここは何時の時代でもパークコートになる希少立地だけど
シビックセンターの前がタワーマンションになるなんて考えられないけどな

[4775: マンション検討中さん]

買わないリスク(爆
じゃチミが買いなよw

[4776: 匿名さん]

千代田富士見のスレッドを見ましょう。
歴史は繰り返すから。

購入するることにより、実質的に賃貸より安く住めれば経済的利益があるでしょ。
値下がりするというのであれば、賃貸で入居したほうが利益があるということ。
そう考える人は、物件を所有している資本家から賃貸で借り続けましょう

[4777: 匿名さん]

結局一番メシウマなのは地権者か。

[4778: 匿名さん]

マトモな部屋は坪600以上するとジワジワ理解してきたから、お金がないヤツが発狂してるんやろ

[4779: 匿名さん]

公認会計士は、1％オフで三井のマンションを購入できるらしい
私は、税理士なんだけど、営業の方から「確か割引があったような」という話が出て、
調べてもらったら公認会計士だった。

税理士は、大和ハウスのマンション・戸建てが-1％で購入できるよ。
それと、三井の仲介で売買すると、手数料が半額になる。

[4780: 匿名さん]

マンションクラスターがよく言うこと。
「マンションが暴落する根拠なんてないから、欲しい物件を買いたい時に買え」である。

私も、その方が人生幸せだと思うよ。

[4781: 匿名さん]

10年前も高い高いと言ってマンションを買わなかったらこんなに上がってしまったわけで...こういうのを機会損失と言います。

腕時計にも誰でも買えるセイコーもあれば、誰が買うんだというブレゲもあるわけですが、古くなったらセイコーは二束三文ですが（グランドセイコーでない普及品ね）、ブレゲはものによっては高くなるわけで、腕時計は十万も出せば十分、だからブレゲも十万だ、いや、壊れやすいから五万だ、と言ったって物笑いのタネになるだけです。ここもそんな感じですよね。

[4782: 匿名さん]

何言ってるんだ？
マトモな部屋なんてプレミアム住戸以外ないじゃないか。
坪900からだぞ。

[4783: 匿名さん]

機械式時計なんて時代遅れ過ぎて何の魅力も感じない

[4784: 匿名さん]

ブレゲ好きな自分は時代遅れなのか、、、

[4785: 口コミ知りたいさん]

>>4784 匿名さん
時計はどうでも良いけど言いたい事は分かります。

[4786: 通りがかりさん]

ブレゲは知りませんが、青山、麻布、赤坂、番町は元々ブレゲでしたが、春日や武蔵小山までもが、駅近大規模だとブレゲになってしまっている昨今のマンション市況がね。

当方は、5年前にグランドセイコー価額で目黒駅近中規模を買い抜けてますので、まあ楽しんでるだけですが。

[4787: 匿名さん]

ブレゲを第一想起して例えるのが文京区っぽいな
千代田区ならランゲとかで例えるだろう
港区ならウブロ買って飽きたらチェンジか

ま、ロレックスとかベンツとか言いださないだけいいか。笑

[4788: 匿名さん]

なんだか訳のわからないたとえ話になってきましたね...（笑
品質的に抜きん出ているので、普通の物件の例を持ってくるのはあまり適当じゃないですよ、という気持ちだけ伝わればいいです。

[4789: 匿名さん]

>>4788 匿名さん

え、既製品なのに！？

[4790: 匿名さん]

>>4789
そういう人は田園調布に注文住宅建ててください、はい。

[4791: 匿名さん]

モデル見てきた人が設備とか仕様について書き込めば、また予想価格が上下するんでしょうね。天カセ・床暖・大理石。

[4792: 匿名さん]

劣化品質が明らかなら買いませんわ

[4793: 口コミ知りたいさん]

>>4792 匿名さん
設備いまいちだから値段下げといた的な方向に行くと売れないんだと思いますね。良いものは外も中も良くないとね。

[4794: 匿名さん]

非常適合居住

[4795: 通りがかりさん]

1億以上のローンは、そう誰もが組めるわけではない
港区でもないマンションに1億以上のローンをしてまで、買いたい人間がどれほどいるのか？

それすらもイメージ出来ない、地権◯

[4796: 評判気になるさん]

クラウンと同じエンジンで、インテリアと外観いじって2倍の値段でぼったくるLS

最善か無かとか
必要にして十分とか
どこ吹く風

マンションもクルマと然り

[4797: 匿名さん]

文京区で億ションって、実際成約事例かなり少ないよね

車の話も一昔前の世代は所有欲を満たす価値観だけど
今の世代は必要な時にタクシーでもハイヤーでも使えば良いよという合理的考え
お金は体験や喜びの共有に使う世代
機械式時計も興味ない
所有欲の強い世代は30台半ばまで

合理的な人が増えると、出口のパイも合理的な人が占めてくる
ローンをフルで組める世代もあと数年で合理的世代に置き換わる
その頃には黒川総裁も変わっている

良い物件だけど、出口を考えると買って3年以降先は見えない
渋谷、品川、虎ノ門などの方が開発を控えていてリスクは低い

しかし、坪620万というのが手頃なんだよね

・・・という思考のループ

[4798: 口コミ知りたいさん]

>>4797 匿名さん
ても、合理的を突き詰めると買えない。
新築はいつでも高い。

[4799: 匿名さん]

(土地仕入れ価格＋建築費×ゼネコン利益20％)
×デベへのお布施25％
＝マンション分譲価格

タワマンの原価率聞いたら買うのアホらしくなるで。

[4800: 匿名さん]

>>4797
クレヴィア文京小石川とか最近の物件に限られるよね
だんだん上がってきているから、これからは増えるというか増えざるおえないだろうな

これからは単に都心三区にある、というだけで仕様の低い物件よりも、その周辺だけど仕様がいい物件に徐々に移っていくんじゃないかな。最近文京区のマンションも広くて高層階にある最高の部屋から売れていく。良いものを出せば買う人はいる、文京区だから庶民向けという固定観念で劣化物件を割高に売るビジネスは成り立たなくなってくるだろうね。投資用の狭い物件が売れ残る傾向は強い。