パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[4261: 匿名さん]

さてさて、こうなってくると白山通りの向かい側の再開発の採算性がどうなるか...。
頓挫しなければ良いですが

[4262: マンション検討中さん]

スタート最低価格と
平均坪単価が、
ごっちゃになってますね。

[4263: マンション検討中さん]

いろんな人のポジショントークがあって面白いな。ココ。

[4264: マンション検討中さん]

ブリリアタワー目黒の場合は、
平均坪単価(604)は、
スタート坪単価(430)の、
140％強でした。

[4265: 買い替え検討中さん]

安い高いは主観だから別にここで話しても意味ないと思うけど。

一番最悪のシナリオとしては、主要購買層の殆どが見送って長期覚悟でデベが売るときじゃないかな。
竣工してから2年も売れ残ってるマンションも都内でいっぱいあるし。
値引きされて本来なら入らないよう経済力の住民が入って修繕や管理もままならないなんて事にならないといいんだけど。

[4266: 匿名さん]

3LDKのもっとも狭い部屋は73平米ほど、最低価格から推測するに坪単価は500を切ってます。
73Aは全室バルコニーに面しており、この価格なら低層でも瞬間蒸発するでしょう。市況次第でキャピタルゲインも期待できます。

[4267: 匿名さん]

まともな眺望の広めの部屋は500後半からって感じですかね
発表までに価格結構下げてくれないときついな
三井さんってそういうのよくやってくれる方なのかな

[4268: 匿名さん]

坪単価で行くと1LDKと４LDKがちょっと高めですね。80平米超えていて坪600は希少性から行ってまあ妥当な線かと思います、控えめなぐらいと思いますけどね。１LDKはもっと安くても良かったかな？

[4269: 匿名さん]

実需層が多い3LDKが坪単価的に最も安く出ているのは良心的ですね。もっとヘンテコな間取りで酷い立地でも今時はこれぐらいですから。多くの人が待っていた物件だと思いますよ。

最低でこの辺とするとプレミアムフロアの１００平米超え物件は坪900以上はしそうですが、案外この辺はサクッと売れてしまうのではないかなという気がしますね。どことは言いませんが、千代田区港区あたりのペンシル買うよりはずっと資産価値も高いでしょうし。

[4270: マンコミュファンさん]

意識高い系マス層が手を出しにくい、50以下を投資で考えていたが、あまり安くはないね。

滅多に美味しい話はないし、別の方法でお金に働いてもらおうかな。

[4271: 匿名さん]

450万なら表面利回り4%。

ＰＣ渋谷4.5%や神宮外苑4.1%より悪い。ＰＣ檜町並。
ちなみに、北仲5.5%、月島ミッドタワー4.5%、ＰＣ青山ザタワー4.2%。
文京区は家賃は安く、新築駅直結でも低層階なら家賃坪1万5千が限度。高層階でも1.7万。

400万以下なら4.5%以上となるので検討に値する。

[4272: 匿名さん]

3LDKが1.25億以上ということは70㎡以上は
坪620ちょいですね。
見事に予想的中。

[4273: 匿名さん]

未入居中古がズラズラ売りに出るのはいかにも見苦しいし、中には投げ売りして手仕舞いを考える輩も出て資産価値が毀損されるリスクもあるということかな。

[4274: 匿名さん]

ただ今の調子でマンション価格が高騰していくと、家賃の方も徐々に上がってくるから今の利回りが全てとは思わない方がいいかもしれない。

[4275: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑も現状比較だから、ある面公平な数値。

[4276: 匿名さん]

でも、実際問題として、この5年間の売買相場の高騰にもかかわらず、所有物件の賃料はどれも値上げできていないですけれどね。経年劣化、陳腐化もあるし。空室期間はほとんどなくなっているけれど。

[4277: 匿名さん]

三田線で大手町方面通勤してますがここ数年はラッシュ時の混み具合きつきつです。
この沿線は地味で人気がない代わりに家賃安くて穴場な感じが好きだったんですが。

[4278: 匿名さん]

家賃って不動産価格に遅れて上がってくると思うんですよね。
ここは再開発できれいになるし、はっきり言ってその辺の古い小規模マンションと同じ家賃というのもおかしい話です。ここなら少し高めにとっても入居しそうですけどね。周辺を見ると賃貸物件がボンボン建設されています。多分、高すぎて買えないけれどどうしても小石川に住みたい、という層がかなりいるという予想に基づいているのでしょう。実際埋まってますし。

[4279: 匿名さん]

いわゆる都心タワーの家賃は、ここ2年間において10％の値上がりをしています。
三井やケンコーポレーションの賃貸部に問い合わせをしてください。レインズを閲覧されても結構です。

ＰＣ渋谷、神宮外苑、小石川は現状の予想家賃にて想定表面利回りを算出しています。
結果、小石川がダントツに悪いのです。

小石川を貶める意図はありません。
客観的数値から比較した結果です。

[4280: マンション検討中さん]

>>4272 匿名さん
小学校から算数の勉強をやり直した方が良いですよ、高値厨さん。
3LDKは1.1億からとリークされていますが、それだと73平米のお部屋は坪490くらいになりますね。
安値厨さんとレッテルを貼られてイタ方は、適正価格を予想されていましたね。