パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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[4251: 匿名さん]

m2もしくは坪単価も記してくださいませんか。

[4252: 匿名さん]

ここは希少性も相まって投資より実需メインだと思うし売れるでしょう
駅近マンションに住み替えたい高齢者、文京区狙いの教育ママ、利便性重視のDINKSなどなど
ただそうなると2億の4LDKはちょっとどうだろう・・・

[4253: 匿名さん]

真偽のほどはともかく、また随分と目に優しいお値段で...
本当なら最低価格はパンダだと思うのでボリュームゾーンはもうちょっと高いでしょう
あとは仕様などで変にケチるようなことがないようにお祈りしてます

[4254: 匿名さん]

大井町より安いですね。


買い。笑

[4255: 買い替え検討中さん]

最多販売価格帯は12500だったか、13500万円と記載ありましたよ。失念してしまいましたが。
かなり強気な価格で来ましたね。
これが一年前だったら買ってしまっていたかもしれませんが、今は徐々に下がり始めてるのでなんだかなぁ、、、という感じです。

[4256: 通りがかりさん]

>>4249 職人さん

そうすると公示価通りの計算の@550あたりかな？

パークコートだからそれを1.1倍しちゃったけど、それは外れだったか。

[4257: 匿名さん]

私は希望を持って公式の発表を待ちます。
坪620超は悩ましいので。

[4258: 口コミ知りたいさん]

まだ予定価格ですからね。最終的には坪500くらいで落ち着くはず

[4259: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑の当初予定価格と同じく半端なく強気。
三井さんは今まで大きくは外していなかったのに、どうした三井。

[4260: 匿名さん]

かなりお値打価格だと思うので高層階の眺望の期待できる部屋などはかなり売れると思います。駅近、生活利便施設が多い、大規模開発というメリットがあってパークコートタワーを名乗るだけの仕様を兼ね備えてそれでこの時期この価格で来たのは驚きを隠せません。やはりマンション市況の先行きは暗いと考えているのかもしれませんね。

[4261: 匿名さん]

さてさて、こうなってくると白山通りの向かい側の再開発の採算性がどうなるか...。
頓挫しなければ良いですが

[4262: マンション検討中さん]

スタート最低価格と
平均坪単価が、
ごっちゃになってますね。

[4263: マンション検討中さん]

いろんな人のポジショントークがあって面白いな。ココ。

[4264: マンション検討中さん]

ブリリアタワー目黒の場合は、
平均坪単価(604)は、
スタート坪単価(430)の、
140％強でした。

[4265: 買い替え検討中さん]

安い高いは主観だから別にここで話しても意味ないと思うけど。

一番最悪のシナリオとしては、主要購買層の殆どが見送って長期覚悟でデベが売るときじゃないかな。
竣工してから2年も売れ残ってるマンションも都内でいっぱいあるし。
値引きされて本来なら入らないよう経済力の住民が入って修繕や管理もままならないなんて事にならないといいんだけど。

[4266: 匿名さん]

3LDKのもっとも狭い部屋は73平米ほど、最低価格から推測するに坪単価は500を切ってます。
73Aは全室バルコニーに面しており、この価格なら低層でも瞬間蒸発するでしょう。市況次第でキャピタルゲインも期待できます。

[4267: 匿名さん]

まともな眺望の広めの部屋は500後半からって感じですかね
発表までに価格結構下げてくれないときついな
三井さんってそういうのよくやってくれる方なのかな

[4268: 匿名さん]

坪単価で行くと1LDKと４LDKがちょっと高めですね。80平米超えていて坪600は希少性から行ってまあ妥当な線かと思います、控えめなぐらいと思いますけどね。１LDKはもっと安くても良かったかな？

[4269: 匿名さん]

実需層が多い3LDKが坪単価的に最も安く出ているのは良心的ですね。もっとヘンテコな間取りで酷い立地でも今時はこれぐらいですから。多くの人が待っていた物件だと思いますよ。

最低でこの辺とするとプレミアムフロアの１００平米超え物件は坪900以上はしそうですが、案外この辺はサクッと売れてしまうのではないかなという気がしますね。どことは言いませんが、千代田区港区あたりのペンシル買うよりはずっと資産価値も高いでしょうし。

[4270: マンコミュファンさん]

意識高い系マス層が手を出しにくい、50以下を投資で考えていたが、あまり安くはないね。

滅多に美味しい話はないし、別の方法でお金に働いてもらおうかな。

[4271: 匿名さん]

450万なら表面利回り4%。

ＰＣ渋谷4.5%や神宮外苑4.1%より悪い。ＰＣ檜町並。
ちなみに、北仲5.5%、月島ミッドタワー4.5%、ＰＣ青山ザタワー4.2%。
文京区は家賃は安く、新築駅直結でも低層階なら家賃坪1万5千が限度。高層階でも1.7万。

400万以下なら4.5%以上となるので検討に値する。

[4272: 匿名さん]

3LDKが1.25億以上ということは70㎡以上は
坪620ちょいですね。
見事に予想的中。

[4273: 匿名さん]

未入居中古がズラズラ売りに出るのはいかにも見苦しいし、中には投げ売りして手仕舞いを考える輩も出て資産価値が毀損されるリスクもあるということかな。

[4274: 匿名さん]

ただ今の調子でマンション価格が高騰していくと、家賃の方も徐々に上がってくるから今の利回りが全てとは思わない方がいいかもしれない。

[4275: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑も現状比較だから、ある面公平な数値。

[4276: 匿名さん]

でも、実際問題として、この5年間の売買相場の高騰にもかかわらず、所有物件の賃料はどれも値上げできていないですけれどね。経年劣化、陳腐化もあるし。空室期間はほとんどなくなっているけれど。

[4277: 匿名さん]

三田線で大手町方面通勤してますがここ数年はラッシュ時の混み具合きつきつです。
この沿線は地味で人気がない代わりに家賃安くて穴場な感じが好きだったんですが。

[4278: 匿名さん]

家賃って不動産価格に遅れて上がってくると思うんですよね。
ここは再開発できれいになるし、はっきり言ってその辺の古い小規模マンションと同じ家賃というのもおかしい話です。ここなら少し高めにとっても入居しそうですけどね。周辺を見ると賃貸物件がボンボン建設されています。多分、高すぎて買えないけれどどうしても小石川に住みたい、という層がかなりいるという予想に基づいているのでしょう。実際埋まってますし。

[4279: 匿名さん]

いわゆる都心タワーの家賃は、ここ2年間において10％の値上がりをしています。
三井やケンコーポレーションの賃貸部に問い合わせをしてください。レインズを閲覧されても結構です。

ＰＣ渋谷、神宮外苑、小石川は現状の予想家賃にて想定表面利回りを算出しています。
結果、小石川がダントツに悪いのです。

小石川を貶める意図はありません。
客観的数値から比較した結果です。

[4280: マンション検討中さん]

>>4272 匿名さん
小学校から算数の勉強をやり直した方が良いですよ、高値厨さん。
3LDKは1.1億からとリークされていますが、それだと73平米のお部屋は坪490くらいになりますね。
安値厨さんとレッテルを貼られてイタ方は、適正価格を予想されていましたね。

[4281: 匿名さん]

>>4279
まあそう言っても近隣の中古も表面利回りが3%未満なんてものもあるわけで、賃貸ビジネスで成功したかったら土地買って自分で建てろということに尽きるのでは。

>>4280
それ、最低価格ですから。まあ当たっているといえばい当たっているし、平均坪単価ではもっと高くなるだろうと思われる分、外れたといえば外れている。あとはそれで売れるかどうか、結果を見守ろうじゃないですか。

[4282: 匿名さん]

>4280
がんば。

[4283: マンション検討中さん]

とにもかくにもまだ予定価格第一弾だから。まだ渋谷みたいに下がるかと。

[4284: マンション検討中さん]

>>4283 マンション検討中さん
ソースは？

[4285: 匿名さん]

渋谷は最高8倍以上になってるらしいよ。

[4286: 匿名さん]

醤油は？

[4287: マンション検討中さん]

まだ、価格発表されてませんよ

[4288: 匿名さん]

値段はいずれ分かるのでちょと落ち着いた方が良いと思いますよ。出来上がる物件の内容によって値段が高いか安いかってのも有るでしょうからね。こんな情報の少ないHPで設備のあれこれ考えてもしょうがないし滝があるから高いだろーとか言っててもしょうがないし。すごく立派な物件ならそりゃー高いだろうし、見かけ倒しなら安くても全然売れないんじゃないですかね。今のご時世。

[4289: 匿名さん]

賃貸としてギリギリ採算取れるラインの部屋は西向きお見合い低層階の1L～2Lのみかな
まあ予定価格からある程度下がること前提だけど

[4290: マンション検討中]

平均４９０の予想が当たった、
というのは
平均９３０の予想で当たった
というのと同じことですね

[4291: マンション検討中さん]

特別事前案内とか予定価格とかモデルルームとか、まだ何も案内来てませんが？
電話で直接問い合わせたら教えてもらえますか？

[4292: 匿名さん]

事前に案内があったと主張する人がいるので、あったんでしょうね。
特別ってのがちょっと気になりますが

[4293: 名無しさん]

対抗馬が無いのに買わざるおえないだろ
他にどこを買う？
もうこの次はないぞ

池袋西口の再開発か？
その頃には小石川かっとけば良かっただよ
どうせ買うなら、待って良いことなんてない

[4294: 匿名さん]

まじ、騙される人がいるんだ。

[4295: マンション検討中さん]

>>4291 マンション検討中さん

今日届きましたよ。

[4296: 匿名さん]

価格は分譲するまで教えてもらえませんよ。

[4297: マンション検討中さん]

>>4295 マンション検討中さん
何が届いたのですか？

[4298: 匿名さん]

いよいよ値下げ厨さんが切羽詰まってきました

[4299: 匿名さん]

初心者マークの煽りは華麗にスルー

[4300: マンション検討中さん]

私も今日届きました。
特別事前案内とか予定価格です。
4249さんの予定価格の通りです。最多価格帯は、12000万円台でしたよ。

[4301: 通りがかりさん]

>>4300 マンション検討中さん

@560が平均かな？

[4302: 匿名さん]

>>4297
事前案内会の開催のお知らせとその日程、
間取り別予定販売価格

が届きました

[4303: 匿名さん]

私は通知きませんでした。
年収は3500万くらいなので充分なはずですが。
3LDK希望にしたので、この程度では買えないからやはり後回しにされたのでしょうね。

[4304: 匿名さん]

高値厨の劇場型デマ投稿は情報開示請求して威力業務妨害で刑事告訴して良いレベルかも。

[4305: 匿名さん]

>>4303 匿名さん
予算はいくらにしました？

[4306: マンション検討中さん]

私も特別事前案内会の招待状、今日届きました。一番安い1LDKで7千万円台で、2LDKで9千万円台、3LDKは11千万円からって、まあ想定内じゃないんでしょうか。駅直結のパークコートなら。

[4307: 匿名さん]

共働き世帯年収ギリギリ1000万で予算は最大8000万までと書いた私にも来たので全員に行くと思います
ただ物件エントリーの後に案内が来た「優先会員登録」をしていないと来ないのかも知れません
すでに書かれている通り最多価格帯は1億2000万台、予定価格帯は7000万台から3億6000万台だそうです
完全に予算オーバーなので私は撤退します・・・

[4308: マンション検討中さん]

文京区でこの値付けはアホらし。
これで渋谷を買う決心がつきました。今週いざ勝負！

[4309: マンション検討中さん]

この場所でこの値付けなら、買わない！決断できる価格でよかった。

[4310: 通りがかりさん]

地権者多いから仕方ない

[4311: 口コミ知りたいさん]

結局、安値さんお薦めの400台の部屋は
有ったんですか？低層階で7000万からだと坪いくらになるんですか？

[4312: 匿名さん]

>>4307 匿名さん
余裕で予算内なのにうちには案内来ませんでした。優先会員登録もしました。選別基準がいまいちよく分からないですね。

[4313: 名無しさん]

2億前後で渋谷買えるのに、
文京区でプレミアム900は、
正直想定外でしたけどね(ｰ ｰ;)
3戸しかないのかな？

皆にも届いたようで。
もうこれで、平均坪単価600だなんだとか聞かないで済みます
それにあくまでも予定価格、メーカー希望小売価格に過ぎません
融資内諾もらっておけば、価格交渉もしやすいかと。
では皆さんご武運を。

[4314: 名無しさん]

渋谷と小石川で悩むか？
それも価格が基準とは

[4315: 匿名さん]

>>4311 口コミ知りたいさん
見当たりませんね
「7000万台」をジャスト7000万と都合よく解釈しても最も狭い1LDKの13.04坪で割っても537万/坪です
おそらく坪単価が最もやすいのは2LDKだと思いますが最も狭い17.97坪で9000万を割っても501/坪です
実際は低層階でお見合い状態の僅か数室のパンダ部屋だけで、2LDKも大半が最多価格帯の1億2000万台でしょう

[4316: 口コミ知りたいさん]

>>4315 匿名さん
安値さんって嘘つきだったのね


お

[4317: 匿名さん]

今出てる価格が三井が最大限高く想定した価格です。
つまりこれ以上は上がることはありません。

物件や市況によりますが、あの神宮外苑でもモデルルームオープン後に値下げした価格表を送ってくる位なので、全く下がらずに強気のままというよりは、下がる可能性の方が高いと考えられます。

特別事前案内会で事前に案内した顧客、モデルルームオープン後の一般顧客の反応や、アンケート、要望書の数を見ながら、一期一次の価格を慎重に出しますが、その後は余程の事がない限りは下がりません。

ですが、一期の価格正式発表前の価格についてはかなり流動的なので、想定より高いと思われる方、安いと思われる方両方いらっしゃると思いますが、今出てる価格には一喜一憂しない方がよいのではないでしょうか。

[4318: 匿名さん]

>>4316 口コミ知りたいさん
劇場型高値厨さんはもう消えてね。
3LDK73平米1.1億が400台って小学生でも計算できるよ？

[4319: 口コミ知りたいさん]

>>4315 匿名さん

ですよね。平均坪単価500万なら、パークシティ武蔵小山を掴んだ人は地団駄踏むでしょうね。

[4320: 匿名さん]

6階の北向き70平米が1.1億からですか。
まともな部屋は坪600↑と考えるのが妥当かな。

[4321: マンション検討中さん]

予定価格からどれだけ下がるかのフェーズなのに、まだ湧いてマスね
高値厨さんの正体は、
どうあっても買えない人です

真剣購入検討者を揺さぶって、精神の安定を図ろうとしている可哀想な人なんです
無視するかスルーしてあげてください

[4322: 匿名さん]

最低ラインが公表された段階でおめでたい。
高級マンションを買ったことがないのかな。
文京区だし。

[4323: マンション検討中さん]

>>4320 匿名さん

6階には住居はないし、北向きは80平米の角部屋しかない。違う物件と勘違いしてるのでは？

[4324: 匿名さん]

おつむが弱い高値厨房さんがいつまでも1人で頑張ってますね（笑）

事前案内は年収1000万世帯を優先してるのかな？
そのラインの家庭を70平米弱の住戸で囲い込む作戦かなあ？

[4325: 匿名さん]

あとは事前案内会での反響次第ですが、ここから値段を下げてもらえる希望は持たない方が良さそうですね。
人気物件ですし、掲示板で皆んなに呼びかけて安くできるなら苦労しません。

しかし、下限がこの価格からスタートでは、家族が快適に住める住戸は、とんでもなく偏った高値になっているかもしれませんね。
良い向きは、数自体が少なそうですし。

[4326: マンション検討中さん]

おそらく郵便事情かと思います
1日に届いてる人もいますし、今日届いた人もいます
明日明後日中には届くかと。
違ったらスマソ…

[4327: 匿名さん]

93㎡が1.7億からなのでちょうど坪600からですね

強烈に安いです。
これは相当な倍率がつく物件になるでしょう。
予想通り、第2の北仲となりますね。
あそこの大抽選会、面白かったですよ^ ^

[4328: マンション検討中さん]

共用部分、もうちょっと洗練された感じにならないですかね?
^_^;

[4329: マンション検討中さん]

坪500万オーバーですか？すごい時代になりましたね。ちょっと前には代官山徒歩1分でも坪500万くらいだったのに…。

[4330: 検討板ユーザーさん]

近くのステハン美味しいですよね^_^
面白い店舗が増えればいいなぁ

[4331: 匿名さん]

>>4329 マンション検討中さん

武蔵小山でも坪500の時代ですよ

[4332: マンション検討中さん]

ファイナンスは、三井住友銀行だと条件良くなるとか？

[4333: 匿名さん]

住戸による価格差は激しいだろうなあ。

[4334: 匿名さん]

>>4324
知性のかけらも無い書き込み。どっちでも良いけど高値予想の人なら買えるかもしれないけど安値予想のあなたの買う部屋あるんですか？

[4335: 検討板ユーザーさん]

徒歩数分内に、5、6棟くらい建設中のマンションありますね。。

[4336: 匿名さん]

子連れには本屋前のエレベーターも重宝しそうだ

[4337: 名無しさん]

小石川の価値がわからんやつは
馬喰横山の板マン買っとけ

[4338: 匿名さん]

坪600だとここより良いところ結構ありますもんねえ
500前半でまともな部屋買えるくらいまで下がることを期待してます

[4339: 匿名さん]

高値厨 ＝
>>4272 ＝
>>4315　＝
>>4316　＝
>>4320　＝
>>4324　＝
算数ができない

[4340: 名無しさん]

ちょっと今からSMBC行ってくる

[4341: 匿名さん]

>>4338 匿名さん

500まで下げたら武蔵小山や大井町レベルになるが？
ここは駅直結のパークコートタワー。無駄な希望だと思うよ。

[4342: 匿名さん]

>4334
最低ラインの価格を見て喜んでいましたから
安値厨三はそのへんしか買えないでしょう。
皆んなが住みたくないような悪条件の安い部屋を実需で買っても、プライドの高い文京区民達に
マウントされる生活は辛いと思います。

[4343: 検討板ユーザーさん]

スーパーカーでも飼うかぁ(チラ

[4344: 匿名さん]

3LDKは最も狭い部屋が最低価格だと仮定すると坪500はわずかに切ります、安値厨さん、報われましたね。では、パンダ部屋へGO!

[4345: 匿名さん]

おそらく他のデベはホッと胸をなでおろしたでしょう。

[4346: 口コミ知りたいさん]

グランドロビーの机とソファーは何とかして欲しいです。

[4347: 通りがかりさん]

スーパーカー飼いですけど何か？

[4348: マンション検討中さん]

4346さん

それ！
昔の応接室かよっていう

[4349: 匿名さん]

でもここはさすがパークコートだけあって、ご近所の三流どころと比べると全然マシです。間取りなどマシなものもありますが駅から遠くて...あれはもっと売れるべき物件ですが。

[4350: マンション検討中さん]

スーパーカー飼いさん、お久しぶりです