パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[4201: マンション検討中さん]

クレヴィアシリーズは、
ここの反応を見て、価格発表でしょうか。

[4202: マンション検討中さん]

11/30にHPの間取りが追加されましたが、そのことについてメールで連絡来ました？

[4203: マンション検討中さん]

来ていませんね。

[4204: 匿名さん]

結局平均坪単価いくらなの？

[4205: 匿名さん]

まだなんにも分かって無いので心配しないでのんびり待ちましょう。

[4206: 名無しさん]

間取りごとの目安・予定価格しか分かってない
これから3ヶ月ちょっとかけて、売り出し価格が固まっていく流れ。
今、平均500ちょいからどこまで下がるか、という段階。

[4207: 匿名さん]

>>4206 名無しさん
500ちょいって本当？

安すぎる

[4208: マンション検討中さん]

坪単価 490-930
平均は？

[4209: マンション検討中さん]

ちなみに、
ブリリアタワー目黒は、
430-1010
平均 604

[4210: 匿名さん]

平均坪単価500ちょいと言う人や600越えと言う人もいる。

どれが本当？

[4211: 匿名さん]

500は武蔵小山のスミフの間違いでは。（坪520
ここは坪650のリーク情報が出て以来は、確実な情報が出てこないので、荒れています。

[4212: 匿名さん]

いくらの部屋がどれぐらいあるという情報があって初めて平均坪単価が計算可能となる。
売り出しまでかなり前の今の段階で仮になんらかの情報開示があったとしても保秘の必要性から客にも全貌を明らかにはしないよ。ログ解析なんて面倒なことをしなくても客の誰がここで暴れているかぐらいは簡単に割り出せるだろうね。

[4213: 名無しさん]

ここが買えないなら
神田の密集地の板マン買っとけよ

[4214: ハッカー]

>>4212 匿名さん
ログ解析なしにそんなことが出来るなんてエスパーだね。

[4215: 匿名さん]

まあ嘘つき呼ばわりするのもかわいそうなので、ありうるシチュエーションを邪推してみよう。今まで沢山買ってきた投資家のお得意さんとかに早めに声をかけて安く売るというのはあると思うので、えらく早い段階で資料が流れてきて数字を出してきているのはセミプロのみなさんなのかもね。多分一般向けにはその値段では出ない。１LDKの動きが最近どこも鈍いのでこの辺を最初からバルクで売っちゃう可能性ってのもあるかもな。

[4216: 匿名さん]

本気で買う気の人にとって、マンションの平均価格なんて関係ない。

タイプ別、階数別の各部屋の価格が知りたいだけ。

[4217: 匿名さん]

>>4214
ソーシャルエンジニアリングの専門家にかかると本当に驚くようなことがすぐに明らかになるよ。しばしばそのような質問が投げかけられるが私はそれに答えないことにしている。

[4218: 匿名さん]

広めの部屋（70㎡以上）に乗っけてる印象。
医者カップルファミリーなら払えるとふんだ三井さん、流石ですわ。

[4219: 匿名さん]

>>4216
多分それが出るのはだいぶ先のことだと思うな。
競争相手が次々と同じ時期に物件を投入してきている。文京クレビア祭りのトーチューだけでなくスミフやアトラすとか、建築計画や再開発の標識が出ているものだけでもいくつもある。まとまった面積の駐車場もほかにいくつか存在していて、客を奪おうと虎視眈々としている。こんな時期にうかうかと数字を出したりはしない。あまつさえ秘密保持契約とか結んでいない一般の客などに対してはなおのことだろう。

[4220: ハッカー]

それにしてもここは驚くほど厨二病が多いですね(*´ω`*)

[4221: 名無しさん]

特別事前案内が送られてるのに、
守秘義務も何も(笑
坪単価460でも1億数千万するんだから、
融資付かない人が出て来る以上、
安いとは言えないんじゃない？
何で坪単価平均400台が気に入らないのか、
謎ですワ

[4222: 匿名さん]

ウチには坪630くらいの部屋の案内しか来てませんが。
全てファミリータイプの70㎡以上の部屋です。

年収によって、安い部屋の案内しか送られない人もいるのだろうと、思ってみたりもしました。

[4223: 匿名さん]

>>4221 名無しさん
事実を知りたいだけだが

本当に400台

[4224: 匿名さん]

別に気にいるも何も...（笑
よかったですね

[4225: マンション検討中さん]

年収１億ですが2000万までしかアンケートで申告できなかったような気がします。
事前案内で年収によって紹介する部屋が異なるってことはないと思いますよ。

[4226: 匿名さん]

まぁまぁ。
情報が錯綜している以上、最近の新築価格から推測するしかないのでは？

シティタワー武蔵小山が坪520
クレヴィア小石川が坪500

ここは、タワーの最上位グレードのパークコートタワー、駅直結、大規模商業施設が併設。

一体いくらまで突き抜けていくのか、想像するのも恐ろしいです。

[4227: 口コミ知りたいさん]

>>4226 匿名さん

郊外武蔵小山でも坪520か。
パークシティは随分酷い仕様だったらしいが、それでも坪500弱だったらしいから、ここが500そこらで買えるなら北仲以上の話題と倍率になるだろうな。

[4228: 匿名さん]

>>4221
てた、特別事前案内。しつこいねー。４００で買おうとか言う人に案内なんか来るわけないっしょ。うけるー。

[4229: 匿名さん]

俺は事前アンケートに「2LDK、70平米、価格は出せて8000万まで」って答えたからか全く案内来ない（笑）

[4230: 匿名さん]

少しでも値下げしようとしてる奴らって、ここの発表前に変なマンション掴んじゃった妬み人とか駅遠の外廊下マンションの奴らとか、そんな奴らばっかでしょ、どうせ。wwW

[4231: マンション検討中さん]

>>4230 匿名さん
全ての購入希望者は少しでも安い方が良いと思っているに決まってます。
地権者、デベ、中古で売り出そうとしている周辺住民は少しでも高い方が良いと思ってるに決まってます。
ここでギャーギャー騒いで無駄です。
価格が発表されるまで大人しくして下さい。

[4232: 匿名さん]

俺もいくらでも、買うよ。

[4233: 名無しさん]

良い対抗馬がいないからな
マンション不況だ

[4234: マンション検討中]

文京区は駅近の100m2越えがほとんどないよね。
やはり、それだけ出せるヤツは文京区選ばないと思われてるのか。

[4235: 匿名さん]

まあ文京区の富裕層は戸建て選ぶよね

[4236: 匿名さん]

100平米越えどころか最近の三流どころは80以上も滅多にない。狭くて住みにくくて値段だけのことはないクズがちょいちょい目に付く

[4237: 匿名さん]

柱食い込みまくりのクソ間取りかつ直床直天井ギリ60平米の2LDKとかが普通になってきてるね
共用設備ショボくてギチギチに部屋数詰め込んでディスポーザーもないとか

[4238: 匿名さん]

ここには期待しちゃうけどね。少々高くても買いたい

[4239: 匿名さん]

眺望そこそこなら500万～520万で買いたい。
お見合いなら420万がギリギリかな、450万なら買わない。

[4240: 買い替え検討中さん]

この時期にこの値付けはかなりリスク高いと思う。
実行時金利の銀行にしたら資金計画狂ってキャンセルする人続出じゃないの？

2021年竣工で相場は2019年の高値とかギャンブルみたいなマンションだね。

[4241: 匿名さん]

まあそう言ったところで文京区の在庫率は低い。
むしろ郊外の駅から遠い物件などを掴むとひとたまりもないだろうが、ここでは値下げリスクは限定的だ。都心部は確実に利益が得られる高級物件を中心にこれからも供給が進むので、それらと比べて割安にみえるようになることも十分期待できる。

[4242: 買い替え検討中さん]

値下げリスクは限定的って、、それがわかれば皆苦労しないんですけどね。
同じく三田線沿線の芝公園や三田、白金が中古で徐々に下がり始めているので、そちらと見劣りしたら反響はあまりなさそうですよね。

[4243: 匿名さん]

>>4240 買い替え検討中さん

引き渡しが2年以上先の商品を、金利も不確定なのに買うという商習慣を普通と思う消費者を、デベに言いように手名付けられてるよな。

[4244: 買い替え検討中さん]

首相が任期中に必ず金融緩和縮小するって言ってるんだから竣工までにはほぼ確実に金利は上がる。
そうなるとフラット35とか使って申込時点で金利を確定させないといけないんだけど、そうなると金利は約2%前後になって、支払利息が2～3倍。
予算オーバーって人が多いと思う。

[4245: 評判気になるさん]

春日ってなにもない場所だからな。
小石川でも高台の5丁目とかならわかるが、ここは・・・。
小日向あたりは坂上で老人にはきついのか、空き家多くて、スラム化しそうだけどね。
文京区はリセールなら谷根千弥生あたりか、本郷西方か、供給少ない関口か。
本駒込は遠すぎてだめだな。

[4246: 匿名さん]

春日と言うと何もないように思いがちだけど、直結している後楽園を思い浮かべるとでかい遊園地があって大物歌手がコンサートをよく開く大きな野球スタジアムがあって、と言う風に思い浮かぶ。文京区役所があり、東フィルや牧阿佐美バレエ団の公演が定期的に開かれる文京シビックホールがあり、宝生能楽堂があり音楽学校や大学がある。一つ欠けるとすればキャバクラやガールズバーがない。その他の飲食店はだいぶ増えてきていて結構美味い店も増えているが地元民相手になるのでどうしても客単価が伸びずおしゃれな店は少ないのが現状。

[4247: 匿名さん]

と言うかやっぱ路線が貧弱なんだよなあ。
マトモなの丸の内線だけじゃん。しかも遠い。

[4248: 口コミ知りたいさん]

金利とか値下がりとか考え出したら新築は買えませんよね。中古を買えば良いと思います。
あと、わたしは地下鉄とかJRとか全部使う必要は無いので大手町に出られれば十分です。勿論、春日に限りませんがここより大手町に近いと千代田区は予算的に厳しいと考えてます。

[4249: 職人さん]

特別事前案内会のお知らせ着たけど、価格帯は↓のようです
1LDK 7000万台から
2LDK 9000万台から
3LDK 11,000万台から
4LDK 17,000万台から

自分は想定より高いので見送りですが、モノは良いと思いますので１０年後の中古に期待したいと思います！

[4250: 買い替え検討中さん]

これから売り出して、竣工が2020年以降になる新築は全部リスクがあるって事になりますね。
金利の上昇幅や固定金利を選択する事によっては今の変動金利比で、毎月の支払額が8～15万円増えますからね。

このリスクを負っても購買意欲が維持されるかが気になります。

[4251: 匿名さん]

m2もしくは坪単価も記してくださいませんか。

[4252: 匿名さん]

ここは希少性も相まって投資より実需メインだと思うし売れるでしょう
駅近マンションに住み替えたい高齢者、文京区狙いの教育ママ、利便性重視のDINKSなどなど
ただそうなると2億の4LDKはちょっとどうだろう・・・

[4253: 匿名さん]

真偽のほどはともかく、また随分と目に優しいお値段で...
本当なら最低価格はパンダだと思うのでボリュームゾーンはもうちょっと高いでしょう
あとは仕様などで変にケチるようなことがないようにお祈りしてます

[4254: 匿名さん]

大井町より安いですね。


買い。笑

[4255: 買い替え検討中さん]

最多販売価格帯は12500だったか、13500万円と記載ありましたよ。失念してしまいましたが。
かなり強気な価格で来ましたね。
これが一年前だったら買ってしまっていたかもしれませんが、今は徐々に下がり始めてるのでなんだかなぁ、、、という感じです。

[4256: 通りがかりさん]

>>4249 職人さん

そうすると公示価通りの計算の@550あたりかな？

パークコートだからそれを1.1倍しちゃったけど、それは外れだったか。

[4257: 匿名さん]

私は希望を持って公式の発表を待ちます。
坪620超は悩ましいので。

[4258: 口コミ知りたいさん]

まだ予定価格ですからね。最終的には坪500くらいで落ち着くはず

[4259: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑の当初予定価格と同じく半端なく強気。
三井さんは今まで大きくは外していなかったのに、どうした三井。

[4260: 匿名さん]

かなりお値打価格だと思うので高層階の眺望の期待できる部屋などはかなり売れると思います。駅近、生活利便施設が多い、大規模開発というメリットがあってパークコートタワーを名乗るだけの仕様を兼ね備えてそれでこの時期この価格で来たのは驚きを隠せません。やはりマンション市況の先行きは暗いと考えているのかもしれませんね。

[4261: 匿名さん]

さてさて、こうなってくると白山通りの向かい側の再開発の採算性がどうなるか...。
頓挫しなければ良いですが

[4262: マンション検討中さん]

スタート最低価格と
平均坪単価が、
ごっちゃになってますね。

[4263: マンション検討中さん]

いろんな人のポジショントークがあって面白いな。ココ。

[4264: マンション検討中さん]

ブリリアタワー目黒の場合は、
平均坪単価(604)は、
スタート坪単価(430)の、
140％強でした。

[4265: 買い替え検討中さん]

安い高いは主観だから別にここで話しても意味ないと思うけど。

一番最悪のシナリオとしては、主要購買層の殆どが見送って長期覚悟でデベが売るときじゃないかな。
竣工してから2年も売れ残ってるマンションも都内でいっぱいあるし。
値引きされて本来なら入らないよう経済力の住民が入って修繕や管理もままならないなんて事にならないといいんだけど。

[4266: 匿名さん]

3LDKのもっとも狭い部屋は73平米ほど、最低価格から推測するに坪単価は500を切ってます。
73Aは全室バルコニーに面しており、この価格なら低層でも瞬間蒸発するでしょう。市況次第でキャピタルゲインも期待できます。

[4267: 匿名さん]

まともな眺望の広めの部屋は500後半からって感じですかね
発表までに価格結構下げてくれないときついな
三井さんってそういうのよくやってくれる方なのかな

[4268: 匿名さん]

坪単価で行くと1LDKと４LDKがちょっと高めですね。80平米超えていて坪600は希少性から行ってまあ妥当な線かと思います、控えめなぐらいと思いますけどね。１LDKはもっと安くても良かったかな？

[4269: 匿名さん]

実需層が多い3LDKが坪単価的に最も安く出ているのは良心的ですね。もっとヘンテコな間取りで酷い立地でも今時はこれぐらいですから。多くの人が待っていた物件だと思いますよ。

最低でこの辺とするとプレミアムフロアの１００平米超え物件は坪900以上はしそうですが、案外この辺はサクッと売れてしまうのではないかなという気がしますね。どことは言いませんが、千代田区港区あたりのペンシル買うよりはずっと資産価値も高いでしょうし。

[4270: マンコミュファンさん]

意識高い系マス層が手を出しにくい、50以下を投資で考えていたが、あまり安くはないね。

滅多に美味しい話はないし、別の方法でお金に働いてもらおうかな。

[4271: 匿名さん]

450万なら表面利回り4%。

ＰＣ渋谷4.5%や神宮外苑4.1%より悪い。ＰＣ檜町並。
ちなみに、北仲5.5%、月島ミッドタワー4.5%、ＰＣ青山ザタワー4.2%。
文京区は家賃は安く、新築駅直結でも低層階なら家賃坪1万5千が限度。高層階でも1.7万。

400万以下なら4.5%以上となるので検討に値する。

[4272: 匿名さん]

3LDKが1.25億以上ということは70㎡以上は
坪620ちょいですね。
見事に予想的中。

[4273: 匿名さん]

未入居中古がズラズラ売りに出るのはいかにも見苦しいし、中には投げ売りして手仕舞いを考える輩も出て資産価値が毀損されるリスクもあるということかな。

[4274: 匿名さん]

ただ今の調子でマンション価格が高騰していくと、家賃の方も徐々に上がってくるから今の利回りが全てとは思わない方がいいかもしれない。

[4275: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑も現状比較だから、ある面公平な数値。

[4276: 匿名さん]

でも、実際問題として、この5年間の売買相場の高騰にもかかわらず、所有物件の賃料はどれも値上げできていないですけれどね。経年劣化、陳腐化もあるし。空室期間はほとんどなくなっているけれど。

[4277: 匿名さん]

三田線で大手町方面通勤してますがここ数年はラッシュ時の混み具合きつきつです。
この沿線は地味で人気がない代わりに家賃安くて穴場な感じが好きだったんですが。

[4278: 匿名さん]

家賃って不動産価格に遅れて上がってくると思うんですよね。
ここは再開発できれいになるし、はっきり言ってその辺の古い小規模マンションと同じ家賃というのもおかしい話です。ここなら少し高めにとっても入居しそうですけどね。周辺を見ると賃貸物件がボンボン建設されています。多分、高すぎて買えないけれどどうしても小石川に住みたい、という層がかなりいるという予想に基づいているのでしょう。実際埋まってますし。

[4279: 匿名さん]

いわゆる都心タワーの家賃は、ここ2年間において10％の値上がりをしています。
三井やケンコーポレーションの賃貸部に問い合わせをしてください。レインズを閲覧されても結構です。

ＰＣ渋谷、神宮外苑、小石川は現状の予想家賃にて想定表面利回りを算出しています。
結果、小石川がダントツに悪いのです。

小石川を貶める意図はありません。
客観的数値から比較した結果です。

[4280: マンション検討中さん]

>>4272 匿名さん
小学校から算数の勉強をやり直した方が良いですよ、高値厨さん。
3LDKは1.1億からとリークされていますが、それだと73平米のお部屋は坪490くらいになりますね。
安値厨さんとレッテルを貼られてイタ方は、適正価格を予想されていましたね。

[4281: 匿名さん]

>>4279
まあそう言っても近隣の中古も表面利回りが3%未満なんてものもあるわけで、賃貸ビジネスで成功したかったら土地買って自分で建てろということに尽きるのでは。

>>4280
それ、最低価格ですから。まあ当たっているといえばい当たっているし、平均坪単価ではもっと高くなるだろうと思われる分、外れたといえば外れている。あとはそれで売れるかどうか、結果を見守ろうじゃないですか。

[4282: 匿名さん]

>4280
がんば。

[4283: マンション検討中さん]

とにもかくにもまだ予定価格第一弾だから。まだ渋谷みたいに下がるかと。

[4284: マンション検討中さん]

>>4283 マンション検討中さん
ソースは？

[4285: 匿名さん]

渋谷は最高8倍以上になってるらしいよ。

[4286: 匿名さん]

醤油は？

[4287: マンション検討中さん]

まだ、価格発表されてませんよ

[4288: 匿名さん]

値段はいずれ分かるのでちょと落ち着いた方が良いと思いますよ。出来上がる物件の内容によって値段が高いか安いかってのも有るでしょうからね。こんな情報の少ないHPで設備のあれこれ考えてもしょうがないし滝があるから高いだろーとか言っててもしょうがないし。すごく立派な物件ならそりゃー高いだろうし、見かけ倒しなら安くても全然売れないんじゃないですかね。今のご時世。

[4289: 匿名さん]

賃貸としてギリギリ採算取れるラインの部屋は西向きお見合い低層階の1L～2Lのみかな
まあ予定価格からある程度下がること前提だけど

[4290: マンション検討中]

平均４９０の予想が当たった、
というのは
平均９３０の予想で当たった
というのと同じことですね

[4291: マンション検討中さん]

特別事前案内とか予定価格とかモデルルームとか、まだ何も案内来てませんが？
電話で直接問い合わせたら教えてもらえますか？

[4292: 匿名さん]

事前に案内があったと主張する人がいるので、あったんでしょうね。
特別ってのがちょっと気になりますが

[4293: 名無しさん]

対抗馬が無いのに買わざるおえないだろ
他にどこを買う？
もうこの次はないぞ

池袋西口の再開発か？
その頃には小石川かっとけば良かっただよ
どうせ買うなら、待って良いことなんてない

[4294: 匿名さん]

まじ、騙される人がいるんだ。

[4295: マンション検討中さん]

>>4291 マンション検討中さん

今日届きましたよ。

[4296: 匿名さん]

価格は分譲するまで教えてもらえませんよ。

[4297: マンション検討中さん]

>>4295 マンション検討中さん
何が届いたのですか？

[4298: 匿名さん]

いよいよ値下げ厨さんが切羽詰まってきました

[4299: 匿名さん]

初心者マークの煽りは華麗にスルー

[4300: マンション検討中さん]

私も今日届きました。
特別事前案内とか予定価格です。
4249さんの予定価格の通りです。最多価格帯は、12000万円台でしたよ。