パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[4151: マンション検討中さん]

はっきり言って南平台だの青山だのと比べたらどう考えたって目に優しい値段になるわけですよ、ここ。ちゃんと春日っぽい値段になっているわけです。

[4152: 名無しさん]

お見合い低層階は、狭い部屋で単価高いから
実需向け間取りは出ないでしょ

見送っても安くはならないから どこかで買わないとね
港区買えるなら 最初から中古買っておけば良いいと思うよ

[4153: 匿名さん]

ネット登録してるけど連絡着てないけど。手紙とかで登録する説明会だったの？
もしかして希望価格低くしすぎて後回しにされたとか。。。
１Lで６０００以下なら買おうと思ってたんだけど、駄目なのか。

[4154: マンション検討中さん]

ここの駐車場、注目しているんですよね。今の大型化した車がちゃんと停められるかどうか、そういう話をしたいんですけどね。マンションの駐車場がガラガラ空くのは高級車が停められないからですが、ここのタワーバーキングがどんなサイズになるのかちょっと気になっています。タケヤリデッパとかシャコタンのスーパーカーはともかく、メルセデスSクラスが停められるかどうかが非常に気になります。Eクラス程度は最低でも停められないと、ここを買う人のレベルがググッと下がるでしょう。

[4155: マンション検討中さん]

>>4153
大丈夫ですよ、私と一緒に笑いましょう（笑

[4156: マンション検討中さん]

100m2 超えは、二億以上に
なりそうですね。

[4157: マンション検討中さん]

山手線外側で私鉄駅が一個しかないようなレベルの立地の物件の価格が文京区より高かったりするんですが、文京区ってどうしてそんなに評価が低いんですかね。歪んでいると思いませんか？ではどうしたら歪みが解消するでしょう。とりあえず文京区外の物件の値段を下げるのが良いんでしょうか、あるいは文京区の物件の値段をしかるべき価格まで上げるべきなんでしょうか？それでも多分、青山や南平台よりは安いでしょう。

[4158: 匿名さん]

年収の高い方から順に電話もしくはメールで個別にモデルルームにご案内中なのですね

[4159: 匿名さん]

単純に街の魅力がないからでしょ。
山手線の外でもきれいに整備されているところの方がいいと思う人もたくさんいるのでは。

[4160: マンション検討中さん]

ふふふ、言いたい放題ですね（笑

[4161: 名無しさん]

年収でなく、予算金額の多寡だと思われ。
年収は2000万で最大だったし。
特別事前案内が今月から。
一般事前案内が1月から。

平均が400台でも、人気部屋は…
融資付く人なかなかいないはず

西向きは30階まで抜け感はありません
一番北側の部屋はなんとか右側だけは抜けてる
それ以外はスミフと10メートル前後の距離。。
でもこちらは相対的にグッとお安いですよ(誘導)

[4162: マンション検討中さん]

予算金額盛って恥をかくわけですね、笑っちゃいますね

[4163: 匿名さん]

ほら見たことか。
やっぱり3LDKは坪600超えてきた。反響次第では坪620くらいまではいくんじゃないか、これ。

[4164: 匿名さん]

>>4163 匿名さん
価格が明らかになったのにまだ言ってる、この高値厨さん…

[4165: 匿名さん]

>>4163
>>4164
それで何か楽しいの？

[4166: 匿名さん]

クレヴィアの大量供給の影響もありますし、パンダ部屋は安くなる期待はあるでしょうけどね。

>>4159
大きな商店街が整備された町並みですか、確かに暮らしやすいでしょうが庶民的な店で一個何十円というコロッケを使う人にとって高価すぎますね。さらに言わせてもらえれば混雑した電車で揉みくちゃになって通うことを厭わない人が買う値段ではないですよ。

大きな震災で大丸有から歩いて帰るとなったらどうでしょう。さらに都心に車が入れなくなる規制もかかるわけですが、そうなったら大丸有のオフィスに行くこともままならなくなりますね。ここなら歩いて行けますよ。

[4167: 匿名さん]

３LDKの角部屋狙いです。柱は気になるけど。問題は買えるかどうか。

[4168: マンション検討中さん]

僕は平均500を論じて来ましたが、いい線になるかな。
予定価格は上げるより下げる方が印象いいわけだから、
最初は高めにだす、三井なら。
今以上に高くなる事はなく、あとはどれだけ落ちるか。
高値叫んでいた人は恥かきましたね。

[4169: 匿名さん]

エスパー？

[4170: 口コミ知りたいさん]

今が坪550くらいだけど最終的には坪500切るくらいにならないと苦戦すると思うよ。

[4171: 匿名さん]

>>4168 マンション検討中さん
高値厨さんはいまだに高値を叫んでいますけどね（笑）
高値厨さんの所には特別事前案内とか来てないんでしょうね(^_^;)

[4172: 匿名さん]

特別事前案内？うける

[4173: 匿名さん]

この価格では、収益還元法から買えないな。

たぶん、投資の方は同じ考えだろう。

実需の方もいつかは売却するのだから、きちんと計算した方がいいですよ。

[4174: 匿名さん]

>4167
角部屋は1億6千万?くらいでした。

安値厨さんの涙で滑らぬよう、気をつけてお越しください。

[4175: 匿名さん]

まあ価格にメリハリついていそうなんで、安値高値どちらの予想もそういう物件もあるというレベルで当たるんじゃない？低層エレベータを使う住戸と高層エレベーターを使う住戸で内装や仕様が大きく差がつくということも十分あり得る。もしそうなるとすると安い方の物件買うとリセール大変そうだね。

[4176: マンション検討中さん]

文京区は家賃が安いからね。
月島と変わらないよ。

[4177: マンション検討中さん]

ほげほげ、もう電話かかってきてる人なんているの？
予算8千万で出したんだけどなあ…お呼びでないのかい

[4178: マンション検討中さん]

プレミアム900をそのまま買う人がいるとしたら、
情弱の大金持ちということになる。。

[4179: 匿名さん]

さも安値で出るようにホラを吹くのは勝手ですが、周辺地域の物件の販売に悪影響が出ますので、少々お控えいただけませんかね。

[4180: マンション検討中さん]

プレミアム900からということは、
127m2の部屋は、1000超えでしょうか。

[4181: 匿名さん]

ここが安値で出たら周辺地域も安くなって良いじゃない。
安くなった分他のことにお金が使えるので生活が潤いますよ。
修繕積立金に回したら資産価値維持になりますし。
悪影響って？

[4182: 匿名さん]

悪影響が出るのは販売側、中古の売主視点ですかね

[4183: マンション検討中さん]

490-900以上だと、
平均650、値下げがあれば620、
くらいでしょうか。

[4184: 匿名さん]

>>4181
どうでしょうかね、あなたの所有する不動産の価格も一緒に下がるわけですから
修繕積立金に回したところで相場の下落が少々緩和されるのが関の山です

新築が買いやすくなれば中古を買う必要はないし、普通だったら修繕積立金ではなくて浮いたお金で老後の貯蓄も少し多めに貯めましょう、となりますよね。

[4185: 名無しさん]

127は930くらい
あくまで予定価格ですが。
文京区なのに…
お金あってもさすがに買う人いないでしょうね。。。
渋谷、青山PCの方が、共用部分も土地の価値も断然上

同じ価格で100平米買えるんだから、渋谷、青山を選ぶでしょう

[4186: 匿名さん]

例えば東京の周辺地域ではマンション開発が困難になっているそうですね。作ってもコストに見合った価格で売れないために作らないというより作れない。ここも同様で、作ってもコストに見合わない安値でしか売れないなら作らない、建て替えコストも負担できないしリセールも期待できない古いマンションは立ち枯れるように壁のタイルが剥がれ鉄部がサビをふき、場合によっては耐震性すら低下していつまでたっても建て変わらない。再開発もコスト割れだから木密地域も一軒ずつ狭小な木造戸建てに建て替わるだけで木密はいつまでたっても木密のまま。道も広がらず店も増えない。それでいいのかって話です。

[4187: マンション検討中さん]

文京区で三億ションとは、
バブル期以来でしょうか。

[4188: 匿名さん]

>4183
620？そんな安くなりますかね、、、今の情報からすると全く期待できないw

[4189: 口コミ知りたいさん]

>>4187 マンション検討中さん

バブルの時は青山で10坪のワンルームが1億してました。今はバブルかどうか知りませんけど良い物は高くても売れる。そうでも無い物は売れないから値下げする様なので、ここも物件自体がダメなら高値で出しても値下げすることになるんでしょうね。

[4190: 名無しさん]

下がれー下がれー

[4191: 匿名さん]

鑑みて坪620?630レンジでしょう。
ログ見るとピタリ予想もチラホラありますね。
こうやって結果が出てしまえば、過去のスレが荒れた時期も懐かしく思えてきます。

[4192: 匿名さん]

いや私の見た限りだとせいぜい500前半ってところでしたけどね
そもそも全部出てなかったですし予定価格ですが

[4193: 匿名さん]

>>4191 匿名さん
広めの2LDK以上はそんなもんかな。
パンダ部屋は確か500前半も見た気がする。

[4194: 匿名さん]

パンダどころかお買い得もないよ。残念

[4195: 匿名さん]

その発言は、直結パークコートタワーをナメすぎ

[4196: マンコミュファンさん]

数日前に見っともない勘違いで、威勢のあったスバル君たちは、意気消沈ってか？！

[4197: 匿名さん]

表面利回り、いくらになるか計算して。
パンダと気安く言わない方がいいよ。

[4198: マンション検討中さん]

3%切りまっか？

[4199: マンション検討中さん]

案内来ましたね。
文京でこの値段とは、、、

一度見に行きますが、買わないかもなー

[4200: 匿名さん]

>>4184 匿名さん
どうして春日の不動産価格が下がると私の所有する不動産の価格も一緒に下がるのかしら。
ちょっと意味が分かりません。

[4201: マンション検討中さん]

クレヴィアシリーズは、
ここの反応を見て、価格発表でしょうか。

[4202: マンション検討中さん]

11/30にHPの間取りが追加されましたが、そのことについてメールで連絡来ました？

[4203: マンション検討中さん]

来ていませんね。

[4204: 匿名さん]

結局平均坪単価いくらなの？

[4205: 匿名さん]

まだなんにも分かって無いので心配しないでのんびり待ちましょう。

[4206: 名無しさん]

間取りごとの目安・予定価格しか分かってない
これから3ヶ月ちょっとかけて、売り出し価格が固まっていく流れ。
今、平均500ちょいからどこまで下がるか、という段階。

[4207: 匿名さん]

>>4206 名無しさん
500ちょいって本当？

安すぎる

[4208: マンション検討中さん]

坪単価 490-930
平均は？

[4209: マンション検討中さん]

ちなみに、
ブリリアタワー目黒は、
430-1010
平均 604

[4210: 匿名さん]

平均坪単価500ちょいと言う人や600越えと言う人もいる。

どれが本当？

[4211: 匿名さん]

500は武蔵小山のスミフの間違いでは。（坪520
ここは坪650のリーク情報が出て以来は、確実な情報が出てこないので、荒れています。

[4212: 匿名さん]

いくらの部屋がどれぐらいあるという情報があって初めて平均坪単価が計算可能となる。
売り出しまでかなり前の今の段階で仮になんらかの情報開示があったとしても保秘の必要性から客にも全貌を明らかにはしないよ。ログ解析なんて面倒なことをしなくても客の誰がここで暴れているかぐらいは簡単に割り出せるだろうね。

[4213: 名無しさん]

ここが買えないなら
神田の密集地の板マン買っとけよ

[4214: ハッカー]

>>4212 匿名さん
ログ解析なしにそんなことが出来るなんてエスパーだね。

[4215: 匿名さん]

まあ嘘つき呼ばわりするのもかわいそうなので、ありうるシチュエーションを邪推してみよう。今まで沢山買ってきた投資家のお得意さんとかに早めに声をかけて安く売るというのはあると思うので、えらく早い段階で資料が流れてきて数字を出してきているのはセミプロのみなさんなのかもね。多分一般向けにはその値段では出ない。１LDKの動きが最近どこも鈍いのでこの辺を最初からバルクで売っちゃう可能性ってのもあるかもな。

[4216: 匿名さん]

本気で買う気の人にとって、マンションの平均価格なんて関係ない。

タイプ別、階数別の各部屋の価格が知りたいだけ。

[4217: 匿名さん]

>>4214
ソーシャルエンジニアリングの専門家にかかると本当に驚くようなことがすぐに明らかになるよ。しばしばそのような質問が投げかけられるが私はそれに答えないことにしている。

[4218: 匿名さん]

広めの部屋（70㎡以上）に乗っけてる印象。
医者カップルファミリーなら払えるとふんだ三井さん、流石ですわ。

[4219: 匿名さん]

>>4216
多分それが出るのはだいぶ先のことだと思うな。
競争相手が次々と同じ時期に物件を投入してきている。文京クレビア祭りのトーチューだけでなくスミフやアトラすとか、建築計画や再開発の標識が出ているものだけでもいくつもある。まとまった面積の駐車場もほかにいくつか存在していて、客を奪おうと虎視眈々としている。こんな時期にうかうかと数字を出したりはしない。あまつさえ秘密保持契約とか結んでいない一般の客などに対してはなおのことだろう。

[4220: ハッカー]

それにしてもここは驚くほど厨二病が多いですね(*´ω`*)

[4221: 名無しさん]

特別事前案内が送られてるのに、
守秘義務も何も(笑
坪単価460でも1億数千万するんだから、
融資付かない人が出て来る以上、
安いとは言えないんじゃない？
何で坪単価平均400台が気に入らないのか、
謎ですワ

[4222: 匿名さん]

ウチには坪630くらいの部屋の案内しか来てませんが。
全てファミリータイプの70㎡以上の部屋です。

年収によって、安い部屋の案内しか送られない人もいるのだろうと、思ってみたりもしました。

[4223: 匿名さん]

>>4221 名無しさん
事実を知りたいだけだが

本当に400台

[4224: 匿名さん]

別に気にいるも何も...（笑
よかったですね

[4225: マンション検討中さん]

年収１億ですが2000万までしかアンケートで申告できなかったような気がします。
事前案内で年収によって紹介する部屋が異なるってことはないと思いますよ。

[4226: 匿名さん]

まぁまぁ。
情報が錯綜している以上、最近の新築価格から推測するしかないのでは？

シティタワー武蔵小山が坪520
クレヴィア小石川が坪500

ここは、タワーの最上位グレードのパークコートタワー、駅直結、大規模商業施設が併設。

一体いくらまで突き抜けていくのか、想像するのも恐ろしいです。

[4227: 口コミ知りたいさん]

>>4226 匿名さん

郊外武蔵小山でも坪520か。
パークシティは随分酷い仕様だったらしいが、それでも坪500弱だったらしいから、ここが500そこらで買えるなら北仲以上の話題と倍率になるだろうな。

[4228: 匿名さん]

>>4221
てた、特別事前案内。しつこいねー。４００で買おうとか言う人に案内なんか来るわけないっしょ。うけるー。

[4229: 匿名さん]

俺は事前アンケートに「2LDK、70平米、価格は出せて8000万まで」って答えたからか全く案内来ない（笑）

[4230: 匿名さん]

少しでも値下げしようとしてる奴らって、ここの発表前に変なマンション掴んじゃった妬み人とか駅遠の外廊下マンションの奴らとか、そんな奴らばっかでしょ、どうせ。wwW

[4231: マンション検討中さん]

>>4230 匿名さん
全ての購入希望者は少しでも安い方が良いと思っているに決まってます。
地権者、デベ、中古で売り出そうとしている周辺住民は少しでも高い方が良いと思ってるに決まってます。
ここでギャーギャー騒いで無駄です。
価格が発表されるまで大人しくして下さい。

[4232: 匿名さん]

俺もいくらでも、買うよ。

[4233: 名無しさん]

良い対抗馬がいないからな
マンション不況だ

[4234: マンション検討中]

文京区は駅近の100m2越えがほとんどないよね。
やはり、それだけ出せるヤツは文京区選ばないと思われてるのか。

[4235: 匿名さん]

まあ文京区の富裕層は戸建て選ぶよね

[4236: 匿名さん]

100平米越えどころか最近の三流どころは80以上も滅多にない。狭くて住みにくくて値段だけのことはないクズがちょいちょい目に付く

[4237: 匿名さん]

柱食い込みまくりのクソ間取りかつ直床直天井ギリ60平米の2LDKとかが普通になってきてるね
共用設備ショボくてギチギチに部屋数詰め込んでディスポーザーもないとか

[4238: 匿名さん]

ここには期待しちゃうけどね。少々高くても買いたい

[4239: 匿名さん]

眺望そこそこなら500万～520万で買いたい。
お見合いなら420万がギリギリかな、450万なら買わない。

[4240: 買い替え検討中さん]

この時期にこの値付けはかなりリスク高いと思う。
実行時金利の銀行にしたら資金計画狂ってキャンセルする人続出じゃないの？

2021年竣工で相場は2019年の高値とかギャンブルみたいなマンションだね。

[4241: 匿名さん]

まあそう言ったところで文京区の在庫率は低い。
むしろ郊外の駅から遠い物件などを掴むとひとたまりもないだろうが、ここでは値下げリスクは限定的だ。都心部は確実に利益が得られる高級物件を中心にこれからも供給が進むので、それらと比べて割安にみえるようになることも十分期待できる。

[4242: 買い替え検討中さん]

値下げリスクは限定的って、、それがわかれば皆苦労しないんですけどね。
同じく三田線沿線の芝公園や三田、白金が中古で徐々に下がり始めているので、そちらと見劣りしたら反響はあまりなさそうですよね。

[4243: 匿名さん]

>>4240 買い替え検討中さん

引き渡しが2年以上先の商品を、金利も不確定なのに買うという商習慣を普通と思う消費者を、デベに言いように手名付けられてるよな。

[4244: 買い替え検討中さん]

首相が任期中に必ず金融緩和縮小するって言ってるんだから竣工までにはほぼ確実に金利は上がる。
そうなるとフラット35とか使って申込時点で金利を確定させないといけないんだけど、そうなると金利は約2%前後になって、支払利息が2～3倍。
予算オーバーって人が多いと思う。

[4245: 評判気になるさん]

春日ってなにもない場所だからな。
小石川でも高台の5丁目とかならわかるが、ここは・・・。
小日向あたりは坂上で老人にはきついのか、空き家多くて、スラム化しそうだけどね。
文京区はリセールなら谷根千弥生あたりか、本郷西方か、供給少ない関口か。
本駒込は遠すぎてだめだな。

[4246: 匿名さん]

春日と言うと何もないように思いがちだけど、直結している後楽園を思い浮かべるとでかい遊園地があって大物歌手がコンサートをよく開く大きな野球スタジアムがあって、と言う風に思い浮かぶ。文京区役所があり、東フィルや牧阿佐美バレエ団の公演が定期的に開かれる文京シビックホールがあり、宝生能楽堂があり音楽学校や大学がある。一つ欠けるとすればキャバクラやガールズバーがない。その他の飲食店はだいぶ増えてきていて結構美味い店も増えているが地元民相手になるのでどうしても客単価が伸びずおしゃれな店は少ないのが現状。

[4247: 匿名さん]

と言うかやっぱ路線が貧弱なんだよなあ。
マトモなの丸の内線だけじゃん。しかも遠い。

[4248: 口コミ知りたいさん]

金利とか値下がりとか考え出したら新築は買えませんよね。中古を買えば良いと思います。
あと、わたしは地下鉄とかJRとか全部使う必要は無いので大手町に出られれば十分です。勿論、春日に限りませんがここより大手町に近いと千代田区は予算的に厳しいと考えてます。

[4249: 職人さん]

特別事前案内会のお知らせ着たけど、価格帯は↓のようです
1LDK 7000万台から
2LDK 9000万台から
3LDK 11,000万台から
4LDK 17,000万台から

自分は想定より高いので見送りですが、モノは良いと思いますので１０年後の中古に期待したいと思います！

[4250: 買い替え検討中さん]

これから売り出して、竣工が2020年以降になる新築は全部リスクがあるって事になりますね。
金利の上昇幅や固定金利を選択する事によっては今の変動金利比で、毎月の支払額が8～15万円増えますからね。

このリスクを負っても購買意欲が維持されるかが気になります。