パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[4051: 周辺住民さん]

三井営業さんの話では、
文京区の物件の購入者は、大半が文京区のそのエリア周辺の人だそうだ

[4052: 匿名さん]

>>4051 周辺住民さん
新築高級マンションの駐車場もほとんどの車が練馬ナンバーでした。

[4053: 通りがかりさん]

ナンバー気にする人って、ナンバーの前に気にすることあるだろって思うよね

[4054: 匿名さん]

そうすると東側の部屋は高いんでしょうか？

[4055: 匿名さん]

>>4053 通りがかりさん
ナンバー気にしてるんじゃなくて、文京区購入者の大半が文京区周辺であることの裏付けとして、文京区の新築マンションの駐車場の車が練馬ナンバーであったと言ってるんだけど？
ナンバーコンプレックスでもある？

[4056: マンコミュファンさん]

品川ナンバーのスーパーカーは、価値があります。
それ以外だと、頑張ってんなって思う。

[4057: 検討板ユーザーさん]

武蔵小山みたいな外れの典型的な私鉄沿線の下町が、なんでこのスレに出てくるんだ？よくわからん。
ここが高くて買えなかったらぜひっていう宣伝なのかね？
文京区、しかもここを検討する人は武蔵小山なんて頭の片隅にも考えないでしょ。
目黒区とか新宿区なら分かるが。
羽田新ルートでこれから五月蠅くなるのに賃貸仕様で遮音性能も悪いんでしょ？>ＰＣ武蔵小山

[4058: 匿名さん]

すみふビルお見合い部屋は安いんじゃないかと期待されてるけど、その面にタワーパーキングがビルトインされてお見合い部屋は少ないとも言われている。すみふビルの北側のあるしおん小石川はあまり高さがないのでこっち側はお見合いとはならないだろうね

[4059: マンコミュファンさん]

今どき車のナンバーとか･･･
若い人間の間では話題にすらならないよw
ここはお年寄りが多いのかね

[4060: 通りがかりさん]

>>4055 匿名さん
あっそ笑

[4061: マンコミュファンさん]

たしかにお見合い部屋はプランニングで考慮するはずで、あまり数は無いでしょうね。

そうなると低層階、白山通り側が安めなんでしょうか。

[4062: 匿名さん]

>>4057 検討板ユーザーさん
職場が三田とかなどっちも検討すると思うけどそんな簡単な発想もでてこないことに驚きを隠せません。

[4063: 匿名さん]

>>4059 マンコミュファンさん
若者の車離れは進んでますからね。
ここは地権者さんが多いのでお年寄りが多いですよ。
あと、値段も高いので、購入予定の人の年齢層も高めになると思いますよ。
管理組合の高齢化が早そうで心配です。

[4064: マンコミュファンさん]

>>4063 匿名さん
なるほど
たしかにこのマンション若い人の一次取得向きの価格ではないですね
管理のなり手がいないなら管理組合が、金で解決の管理者管理を採用する可能性もありますね
三井も最近やたら積極的に管理者管理方式をプッシュしてますしw

[4065: 評判気になるさん]

　ここで若者が..って言ってる人自身が、もはや若者でないでしょう。
金持ってないだけ
　若者でも金持ってる人は、スーパーカー飼ってるよ。

[4066: 匿名さん]

クルマないと文京区には住めないです。

[4067: 匿名さん]

ダメですよ、このスレのアイドルのスーパーカー連呼爺さんの気分を損ねたら。すぐ憤慨して削除依頼に走りますからね。

お金を溜め込んでる層には浪費を沢山してもらって経済を回して貰いましょう。そして駐車場を借りてもらって管理組合の運営に寄与して頂きましょう。

[4068: 匿名さん]

スーパーカーおじさんが飼っている車の車種は何ですか？

[4069: 匿名さん]

北西角とかは眺望はぬけると思うけど住友のせいで富士山も西新宿の夜景も見えません。池袋はよく見えるかな？

[4070: 匿名さん]

最近文京区春日近辺って、マンション開発（賃貸分譲問わず）が凄すぎて急速に月極め駐車場が減っている。駐車場を確保するためにも早くマンション買った方がいい、結構マジでこの視点重要。クレヴィア文京小石川が結構大きな三階建駐車場を潰したおかげで駐車場難民が増えている。

[4071: 匿名さん]

>>4069
池袋がよく見える階高ならすみふビルは全然無問題です。
ただ池袋が見えなくても抜けているだけで600は超えるでしょ

[4072: 匿名さん]

>>4064
親が買ってくれるパターン、湾岸も含め多いです。
特に生前贈与に関する特例を利用して住民票を移すお爺ちゃんいますから。
お爺ちゃんが買うと見せて実は孫が住んでいるケースもありますよ、もちろんお父さんも住民票移してます。

[4073: 匿名さん]

役所に書類を取りに行く係はお孫さんだそうで（笑

[4074: 匿名さん]

>>4072 匿名さん
そういう人はどこのマンションでも一定数いるので、それを考慮してもこちらのマンションの平均年齢は高くなると思いますよ。

[4075: マンコミュファンさん]

一番のお気に入りで、死ぬまで売らないのは、型式不明のコンプリートカーです。

[4076: 匿名さん]

スーパーカー爺さんは、スバルを改造しまくってスーパーカーですって言ってそうですね。
外車に憧れているのでしょう。

[4077: 匿名さん]

まあクルマ好きには自分の車はすべからくスーパーカーでしょうから、ほほえましいですよね。でもここが車の便がいいというのは間違いない話で、いいんじゃないですか？

[4078: 匿名さん]

たとえばクルマでどこへ行けますか？

[4079: 匿名さん]

どこでも行けますけど、春日通りや白山通りに面しているので信号の多い細い道を抜けてこうした通りに出るよりもスムーズに都内各所に出れますね。まあ千代田区あたりの人は窓を開ければ高速道路みたいな物件にお住いの方も多いから家を出ればすぐ都心環状線に乗れるんで、まあそういうところと比べれば不便なのかもしれませんね。

[4080: 匿名さん]

千代田区港区あたりの人はそもそもそこ自体が目的地なことが多いのが根本的に差があるところです。

[4081: 匿名さん]

ここまでスレを読んで、よくわかったことは
文京区の人は、マウントされることがとても嫌いだということです。
案外 プライドが高いんですね。

[4082: 匿名さん]

満足して住んでいる自分の地元が価値がないとか言われれば誰でも怒ると思うけどねえ
だいたいそこに住んで色んな地元の店を利用して生活しているわけでもないのに、その土地の本当の価値なんてわかるわけがない

[4083: 評判気になるさん]

住めば都、あなたが言うのはそういう話。それは自由。
しかしそれと不動産相場は別なの。
面倒くさいね文京区民は。

[4084: 匿名さん]

しばしば不動産価値の推定を目的とした議論から外れた地域の誹謗中傷に変わるのは匿名掲示板だからしょうがないとはいえちょっと度がすぎる時もあるけどねえ...

まあそうやってからかって青くなったり赤くなったりするのをニヤニヤしてみている人なんだろうけどね

[4085: 匿名さん]

面倒くさいとか言ってる人が一番面倒くさい。

[4086: 評判気になるさん]

くだらん投稿する奴がそもそも悪い。

[4087: 匿名さん]

>>4081 匿名さん
文京区に越してきて10年の田舎っぺだけど本当そう思う
文京区民は文京区が大好きでプライドが高くて排他的
経済力もそうだけど夫や子供の学歴でマウンティングするのが大好きなオバちゃんが多い

[4088: 評判気になるさん]

スバル君はショップで改造した小僧が乗り回すようなクルマが、型式不明と思ってるのかな。

[4089: 匿名さん]

スーパーカー爺さんの愛車は、ショップで改造したイタ車のスバル君でしたっけ？よく、アキバで見かけます。

[4090: 評判気になるさん]

あ、もう一回、教えとく。

D車（＝新並）の型式不明のコンプリートカー
アメ車ではない。

ニッチすぎて、ググっても出てこないよ。

[4091: 匿名さん]

>>4090 評判気になるさん
保険入ってます？

[4092: 匿名さん]

ここでやる話かね

[4093: 評判気になるさん]

保険入ってるよ。
クルマ好きの知り合いの保険屋から、車両保険も付けて貰いました。
ベース車両は、超メジャーなので…

[4094: 匿名さん]

「出遅れ株」は、いい表現
出遅れ株だと思う。
もうないよ。

[4095: マンション検討中さん]

PBR低い株は不人気銘柄。
まさに春日にぴったり

[4096: 匿名さん]

>>4087 匿名さん
港区には学歴マウントする人が少ないとでも？都内はどこも一緒だよ。強いて言うなら越してきて何年っていうニューカマーにマウント好きな人が多いって感じだけどな。子供の教育考えて文京区！ってわざわざ越してくるんだからそら好きだろ。東大近くに住んだからって東大行けるわけでもないのにな。
逆にどこも土着民は結構のんびりしてるもんよ。港区も文京区もギラギラしてるのは大抵よそから来た人だよ。

[4097: 評判気になるさん]

昼飯代が…ネギ一本が…どうのこうの言ってる、恥ずかしい港区民は、数十年選手と土着民だと思う。

[4098: 匿名さん]

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」



夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」



修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。

[4099: 匿名さん]

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→　エントランスまわりの噴水や滝は、見かけは豪華だが水垢などがたまりやすく、定期的な清掃が必要だ。水道代やポンプの電気代もかかる。風が強いと近くの1階の住戸に水しぶきが飛んで洗濯物が濡れ、クレームの原因になる。

　もっと怖いのは事故だ。幼児が水路でうつぶせに倒れると、3㎝ほどの深さでも溺死してしまう。そんなこんなで、やがて運用を止めるマンションが少なくない。

　大規模な新築マンションで一時、流行った温泉施設は最近はまったく見かけなくなった。お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないからだ。

「イニシャルコストもランニングコストも大変高価なのです。ある住宅評論家が、『あれはゴルフ好きの男性の発想だ』と言っていました。ゴルフが終わってから仲間で入浴するのは楽しいかもしれませんが、同じマンションに住む住人どうしが一緒に入って何が楽しいのでしょう。特に女性は、ご近所の人に自分の裸など見せたくないはず。入居者のニーズを調べてつくったというより、広告宣伝の目玉にするためにつくった、まさに『客寄せパンダ』の典型です」（碓井氏）
https://diamond.jp/articles/-/152820


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→特にベランダがある部屋からだと、ベランダの囲いが鉄パイプでない場合、部屋に入って椅子に座ってしまうと、何の眺めも見えず、空しか見えない。

また、１階から３階くらいならまだいいのですが、高層階に住んでいると、緑や木々が全然無く（または見えず）全然季節感が感じられないんですよね。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1040584415

[4100: マンション検討中さん]

なんか力作が投稿されたな...
ジムがないだのプールや温泉がないだの色々貶されてるが結局そういうものは最終的に無用の長物と化して管理費節約のために早々に廃止に追い込まれるということか。免震よりは剛性の高い制振の方が耐久性が高いのだからここが免震を採用しなかったのもそのためか。

地上を走る丸の内線からほどほど離れた位置にあるのも、騒音を考えると一概に悪いとはいえない。東京ドームの遊園地やスタジアムの騒音も屏風のようなオフィス棟、区役所、南街区マンションがブロックして和らげられている。ここま本当によく考えられていると思う。