パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[3951: 匿名さん]

坪620でほぼ確定なんですが…。
まあ坪580とか言ってる人は、正式に発表されたら顔真っ赤にして逃げ出すでしょうし、別にいいです。

[3952: 匿名さん]

南平台の値段を見ていると、さすがのお金持ちも引く値段、文京区にフロンティアを求める人もボチボチ増えてくるんじゃないかな

[3953: 匿名さん]

プレミアム住戸はやはり坪620はするんですね。
お金貯めておきます。

[3954: 匿名さん]

坪620は20階辺りからになります。
プレミアム住戸は20階にはなかった気がしますが、ちょっと確認してみますね。

[3955: 匿名さん]

20階あたりになると坪520もするんですね。
結構お高いですね。
建物代というよりもほとんど土地代なんでしょうね。

[3956: マンション比較中さん]

自作自演、連投…
ですか。。。

[3957: 匿名さん]

20階にも北向き1Rの部屋があれば坪520くらいで買えるかもしれませんね。
20階のファミリータイプは坪620が下限なようです。

[3958: マンコミュファンさん]

>>3953 匿名さん
今から貯めて間に合うのがすごい笑

[3959: 匿名さん]

維持費と言うか管理費とか固定資産税とか８０㎡位だといくらぐらいになりますかね？それによってギリ買えるかどうか

[3960: マンション検討中]

ここと比較すべきは、武蔵小山ではなく
ブリリアタワー目黒　平均坪単価 604（430-1000）
でしょうね。
あの時は、目黒で坪単価600が驚きでしたが、
今回は、文京区で、という話題になりそうです。

[3961: 匿名さん]

価格は来月くらいには発表されるんですかね？

[3962: 通りがかりさん]

>>3960 マンション検討中さん

時代が違うからベンチマークにしづらい。

[3963: 匿名さん]

ブリリア目黒は安普請ですし、パークコートとは釣り合わないです。

[3964: 匿名さん]

>>3959 匿名さん
80平米だと、インターネット含めた管理維持費で月5万弱です。ただ、修繕費は経年により上がります。
固定資産税は45万くらいで、軽減措置がこれに加わります。

[3965: マンション検討中]

でも、ここのプレミアムも
さすがに坪１０００はないのでは。

[3966: 匿名さん]

坪1000も一部屋くらいはあると思いますよ。
階差は意外となくて、向きと角かどうかによる差がかなり大きいです。

[3967: 周辺住民さん]

価格表出たら、高値厨さんが消えて一気に静かになるんだろうね

[3968: 匿名さん]

坪620程度で高値厨呼ばわりする人は、そもそもパークコートタワーなんて買えないんです。

[3969: 周辺住民さん]

パークコートを神聖化しすぎ
この小石川タワーは、文京区物件を検討する世帯が購入可能な価格帯になるのは当然。
CG見た？共用部がやたら質素だろ
昔の会社の応接室にあるような椅子置いただけで、ラウンジとか言ってるんだよ…
プールや温泉でなく、池だからね…
批判でなく、無駄なものにお金をかけてないから、むしろ好感
本気で検討中の皆さん、坪単価500も想定していれば、30階以上の高層階も含め十～分買えますよ
それにしても、高値厨さん、必死すぎて笑えるﾜ
お可愛いことｗ

[3970: 匿名さん]

涙ぐましい活動ですが、初心者マークの人はスルーするのが、マンコミュの常識です

[3971: 匿名]

>文京区物件を検討する世帯が購入可能な価格帯になるのは当然。

パークコートにしないほうが安く売れるのではないの？

建物をハイエンドブランドにするが、安く売るよ！
三井は、素晴らしいな

[3972: 匿名さん]

医師を対象としてるなら坪500くらいまでじゃないと買えないだろうな。

[3973: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
年間維持費に100万以上もかかるんですね。
地権者の息子で年間もらえぬニートは親が死んだらここを売って郊外に引っ越すしかないですね。
ニートさんは老後の生活がかかってるので、何としてもここを高値で売りたいのでしょうね。
連日、高値を既成事実化しようとしてる努力が涙ぐましいです。
ちょっとだけ同情しました。

[3974: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
年間→年金
に訂正

[3975: マンコミュファンさん]

>>3969 周辺住民さん
安くしたくて必死だねえ

[3976: マンション検討中]

平均600前後という意見の人は
具体的根拠や比較例を出してるのに
400という人は数字を出すだけという特徴がありますね。

[3977: 通りがかりさん]

安くなって売り出されるってことは、何か罠があるって発想にはならないのかね。

[3978: 匿名さん]

>>3976 マンション検討中さん
過去ログ全部読めば分かりますが、それ全く逆ですよ？
高値厨さんは根拠なく高値を既成事実化しようとしてるので、キムチ臭いと言われています。
坪400万の根拠の一例を挙げますと、同じ春日駅徒歩1分のタワマンであるアトラスタワー小石川が現状坪400万弱で出ています。
なので、新築であることを上乗せすると、ここは400万からも十分あり得るということです。
ご理解頂けましたでしょうか？

[3979: マンション検討中]

築１５年でも４００ある地区なのはわかりました

[3980: 匿名さん]

>>3978 匿名さん

そのトンデモ理論展開してるの武蔵小山さんだけですよ。笑

[3981: 匿名さん]

駅徒歩1分で築15年のスミフ旭化成タワー（DINKSメイン）が新築価格から2割アップして坪300-400くらいで推移
今回は新築かつ駅直結、山手線内最大規模再開発の目玉、三井パークコートタワー
これらを鑑みれば1LDKで坪500-600、100平米高層階なら坪900くらいかな

[3982: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
築年数って知ってる？アトラスタワー小石川って何年に出来て今築何年なんだろうね。

[3983: 口コミ知りたいさん]

少なくとも相場以上にはならない
平均で500も付かないだろうに、600とかw
ここで工作しても、価格は変わらないから。
しかし、抽選倍率には影響あるかもね
高い？→諦める→自己資金貯めないで浪費→価格発表→イケる！→あ、あれ？自己資金…足りない？→脱落→工作員「チョロいぜ」
とか？！

…ツボタンカ1000デモアリエルキガシテキタ

[3984: 匿名さん]

>>3983 口コミ知りたいさん

PC武蔵小山の契約者さん、意味わからないです

[3985: マンション検討中]

>>3978
>過去ログ全部読めば分かりますが、それ全く逆ですよ？

400前後を主張する人が
説得力ある根拠を上げてるレスはみつかりませんでした。
もしあるのなら、レス番号をあげてみてください。

[3986: 匿名さん]

400も600も説得力ある根拠なんてないと思いますがー

[3987: マンション比較中さん]

高値厨さん、
高値厨だけのスレを新しく立てたらどうでしょうか？(提案)
「高値厨以外コメント禁止」と注意書きでもしてさ
さぞや盛り上がるでしょう()

[3988: マンション検討中さん]

だから駿河台より高いわけないでしょ。
中央線北側だぞここ。

[3989: マンション検討中]

3978さんは、
過去ログにそれがあると主張しているわけですね。

[3990: 匿名さん]

築15年のアトラスタワー小石川が現状坪400万弱であれば、今アトラスタワー小石川が新築で発売されると仮定すると、坪500〜550程度になるはずです。
駅直結かつパークコートとなると、坪600は妥当でしょう。

[3991: 匿名さん]

>>3990 匿名さん

論理的ですね。武蔵小山さんと違って。

[3993: 匿名さん]

>>3991 匿名さん
高値厨以外を武蔵小山さんと認定する根拠が非論理的ですね。
私も武蔵小山さんと認定されましたが、生まれも育ちも文京区ですよ。
高値を刷り込みたいのは、老後の生活がかかっているからだというのは本当ですか？
もしよろしければ、あなたの立場や高値で売りたい理由を教えて頂けないでしょうか？

[3998: 匿名さん]

[No.3992～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3999: 通りがかりさん]

3990ではありませんが、
高値で売りたいんじゃなくて単純に
不動産の客観的な計算してるだけ。

武蔵小山も築10年のパークホームズが
@345位らしいです。

計算すればここは分かるでしょ

[4000: 匿名さん]

さっきから坪700とかチラホラとリークされてるけど、本当にそんなにするのかなあ。

[4001: 通りがかりさん]

700はいかなそうだけど、600はしそう

[4002: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山が坪520、大井町も坪500
ここは坪650？？割と真面目に。

[4003: 通りがかりさん]

>>4002 匿名さん
650までいくと、３Ａの割と良いマンションの２割引って感じでしょ？高い階とか広い住戸がそれくらいじゃないかな。

ここは３Ａみたいな値上がりは期待しづらい実需エリアだし、大規模住戸だから、700とかはつけられないと思うんだけど、600なら100平米で２億でしょ？お医者さんとかなら１億キャッシュ１億ローンで買えるし、一流企業30台カップルなら世帯年収3,000くらいあるからやっぱり買える。売れると思うなあ。丸の内大手町にそれくらいは割といる。商社も証券も集まってるし。

私がデベなら高値で出してスミフ方式で売ってくな。あんまり露骨にやって割引完工売りするとブランドに傷がつくから、まあせいぜい600かな。無難に売るなら550くらいじゃない？

そんな風に見てる。

[4004: 匿名さん]

600なら半年くらいで完売として、まだ3年もあるのにそんな安値で売り急ぐ必要はないとおもうが。

[4005: 通りがかりさん]

そうすると、古くからこの辺に住んでる人から見ると、わざとつり上げた様な目が飛び出る価額となるわけですね。

大体、春日とか武蔵小山なんて、タワマンがなければ誰も気にもしませんから。この地価上昇でマンション適地がないご時世に駅前にタワマンが立つという一点でのみ注目されているんだから。

[4006: 匿名さん]

ちらほらリーク情報が出てるけど、ここは坪400万からで、平均500万で確定らしいね。
こりゃ瞬間蒸発だね。

[4007: 通りがかりさん]

坪400なら蒸発でしょうねえ

[4008: 匿名さん]

>>4005 通りがかりさん
タワマンがなかった時でも武蔵小山は住んでみたい街ランキング上位の時があった。
春日はそういうランキングに出てるの見たことない。

[4009: 匿名さん]

再開発事業の目玉で絶対失敗できませんからね。
区からどれだけ補助金が出てることか。

[4010: マンション検討中さん]

だれか歴代PC書いてたけど、下駄のあるPCって他にどれだけあるの？

[4011: 匿名さん]

坪620が下限。

[4017: 匿名さん]

[NO.4012～本レスまで、自作自演、もしくは成りすまし行為、及び、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4018: 匿名さん]

坪620もしないって三井の人に聞いたよ。
浜離宮は超えないって。
年収1000万以上世帯がターゲットらしい。
そうすると500前後かな。

[4019: 匿名さん]

パンダ部屋あってほしいなぁ

[4020: 匿名さん]

千代田区の丘の頂点に建つパークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンスの価格表を見ると、坪単価511万からあります。
ですから、文京区谷底低地のパークコート文京小石川はそれより安くなります。
周辺相場から考えて、坪単価400くらいからが妥当な価格設定です。

[4021: 匿名さん]

>>4018
その可能性を期待して一応資料請求はしてるけど、
駅直結は想定内では到底収まらないからねぇ・・・

つか、年収1千万なら坪300超えた辺りから厳しくなると思うけど（笑）
立地的に1000万超×2の勤務医カップルぐらいが最低ラインじゃない？

[4022: 匿名さん]

年収3000万あれば1.5億は買えますからね。
80平米あれば4人家族で暮らせますし。

[4023: 買い替え検討中さん]

場所柄勤務医が多いはずだってコメントの根拠ってなんなんでしょうね。
羽田空港に近いマンションだからパイロットが多いはずだってくらい的外れの様な。

主要な購買層はどう考えても三田線使う大手町、二重橋利用者ですよ。
しかも、その層は同じような価格帯で白金や目黒も狙えますから、価格付けには苦労するでしょうね。デベさん。

[4024: 買い替え検討中さん]

大手町、日比谷ですね。お詫びして訂正します。

[4025: 匿名さん]

>>4023
>羽田空港に近いマンションだからパイロットが多いはずだってくらい的外れの様な。
パイロットが医師並みの人数いればそうなるかもね。

ワテラスとかの前例もあるんで、ここは医師が多くなると予想。主要購買層かどうかわからんが、3割は超えるんじゃないかな。

[4026: 匿名さん]

>>4023
土地柄ってあるからね。
文京区は昔から士業や医者学者のお堅い職業の人多いじゃん。
逆にキラキラ成金は３区３Ａが予算オーバーでも、
じゃあ文京区とはならない、地味すぎるからね。
新宿渋谷とか港区湾岸のほうがしっくりくるんじゃない？

[4027: 匿名さん]

物件のHPに23区で医者が一番多いって出てるからじゃないですか？

[4028: 匿名さん]

だとしたらやはり高値追求だろうな。
確実に即完だろうし。
坪600程度なら倍率が凄そう。

[4029: 匿名さん]

以前も書いた年収6000万開業医ですがパークコート渋谷3LDK購入予定ですが、ここの最上階も買う予定です。

[4030: 匿名さん]

まぁこういうクラスがわんさかいますから。
坪600みたいなチープな数字を出している人は、ちょっと恥ずかしいですね。

[4031: 匿名]

私は、浜離宮網購入しましたが、ここも購入予定です。
最上階ではありません。
ただの3LDKです。

[4032: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
そういうクラスじゃないただの地権者が上から目線でものを言うのはもっと恥ずかしいでふけどね。

[4033: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
坪510の千代田区駿河台のパークコートはチープってことですか？
ここはそこより安くなるんでしょ？

[4034: 匿名]

浜離宮は、2年前の販売で坪550万ぐらい。
今は3割は利益を載せて売買されている。

[4035: 匿名さん]

そうするとここは坪500くらいで販売されて、完売後に3割上乗せの転売ヤーが買いそうですね。

[4036: 匿名さん]

マンションは時価なので、2年前の浜離宮を比較に持ち出すのは不適切です。
新築相場はいまだ上がり調子。
都心は2年前より15〜20%上昇していることを考えると、ここは坪650より若干安いくらいに落ち着くと思います。

[4037: 匿名さん]

パークコートばっかり買うマニアみたいな人いますよね。

[4038: 匿名さん]

文京区は都心ではないので、2年前と比べて相場は5%くらいしか上がってません。
周辺の新築マンション、例えば西街区の再開発マンションの転売価格を考慮すると、北街区の販売価格は坪平均480万前後になると予想されます。
ただ、オリンピック後の竣工なので、さらに価格が安くなる可能性はあります。

[4039: 通りがかりさん]

武蔵小山の駅前が＠472で、ここが＠480前後だったら、山手線の内側だから
パークコートつけてもらったけど、城南（武蔵小山）≒城北（春日）ですね。

[4040: 匿名さん]

2016年の文京区の平均坪単価は388.6万円、2018年の文京区の平均坪単価は404.6万円です。
正確に計算すると、2年前と比べて4.1%しか上昇していません。

https://www.manen.jp/market/details/13/01/13105/0/

[4041: 匿名さん]

素人なんであれですけどアトラスの中古が４００って話だったと思うんですが、HPの空撮風のCGに両方写ってて見た感じの差がすごいんですけど４００万台で分譲とか無理じゃないですか？ほんとに安いに越したことは無いですけど。CG見ました？

[4042: 匿名さん]

このパークコートタワーは文京区民をターゲットにしてはいないので、価格相場は都心部に連動します。
やはり坪630程度にはなってくるのかもと思ってみたりもしました。

[4043: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
すごい妄想ですね。

[4044: 匿名さん]

誰か言ってたけどグランドロビーの机とソファーはダメダメですね。もう少しなんとかなりませんかね？とりあえずスペース埋めましたみたいな感じ。

[4045: 匿名さん]

>>4041 匿名さん
あの写真は絶妙な角度で撮影されてるんですよ。パークコートの西側の直近に、巨大なすみふビルが隠れているのです。西向きは高層階を除いて、かなりの住戸がすみふビルとお見合いになるので、タワーマンションなのに眺望が絶望的になるのです。
ですから、そのような住戸に関しては、坪400万台になることが予想されます。

[4046: 匿名さん]

>>4045
上流にパークコートの完成予想模型があるんだけれどそれを見るところでは西側のすみふビルよりも遥かに巨大だよ、まあ軽巡洋艦と戦艦大和ぐらいのスケール差がある。パークコートが南と東を塞ぐように建つからオフィスはいいけどレジデンスは空室率が上がるかもしれない...まあ新しいから勿体無いという理屈はわかるけどねー勿体無いな

[4047: 匿名さん]

>>4040
出遅れ株は買われるんですよ

[4048: 周辺住民さん]

>>4041
しかも、白山通りの幅より距離がない
目と目が合うくらいに近い…

[4049: 匿名さん]

ここは安値放置されてきたんだよ。
今のうちに買っとけ。
坪600前半なら安いもんだ。

[4050: 匿名]

文京区の中では小石川が、ダントツで駅力が高い。
文京区平均よりは、値上がりしますよ。

週間ダイヤモンで、文京区の10年後は、0％以上5％未満と予測されています。
港区、台東区が10％以上で最高でしたね。
台東区は何なんですかね。