パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[3881: 匿名さん]

価格当てごっこも、あと10日。

一般への予定価格公表は年明けだけどね。

[3882: マンション検討中さん]

立地は千代田区高台には、文京低地が到底かなわないわけで、価格は絶不振の駿河台以下になるのは間違いないないわけだ。
望みはタワーと駅でどこまでがんばるか。

[3883: 匿名さん]

敷地面積８００㎡のマンションに敷地面積６２００㎡の駅直結マンションは到底かなわないってことですね。

[3884: マンション検討中さん]

そういう事です。
マンションは１に立地、２に立地。

[3885: 匿名さん]

駿河台が坪700だから、こちらはいくらかな
バーゲン価格なら１割減の坪630。やっぱ、色んな角度から計算してもそんなもんか、と自己解決

[3886: 匿名さん]

>>3865
願望が丸出し...でも叶うことなら奥様とお子さんと一緒にここに住みたいですよね、それだけの魅力がここにはあります。

[3887: マンション検討中さん]

駿河台は700で絶不調なので、ここが630なら
やはり絶不調になるという事からすれば、
あとは賢い三井さんが値付けしてくれる事でしょう。

[3888: 匿名さん]

>>3885
駿河台は坪平均630万ですよ。
まだ売れ残りがかなりありますし賃貸の価格を見ると完全に強気の価格があだとなってますね。
まぁ販売当初の市況を考えると仕方ない部分もありますが。

[3889: 匿名さん]

>>3872 匿名さん
武蔵小山は坪平均500もしません。
相変わらずキムチ臭いですね。

[3890: 匿名さん]

駿河台にない駅へのアクセスとか足下の商業施設、500戸を超えるスケール、区役所がある文京区の中心地で交通の結節点であることなどアドバンテージも多々あるからなあ、駿河台より安くなるというのは希望的観測かもしれない。幾らと言うと荒れるから言わないけど、御安くはないと思う。

[3891: 匿名さん]

駿河台のほうが高かったら、不動産の常識が無茶苦茶になりますよ。
駿河台が坪630なら、限界まで削ったとしても、こちらは坪630が下限でしょう。

[3892: 匿名さん]

駿河台が不調だから春日は下げようとか思うんですかね？

[3893: マンション検討中さん]

そりゃこっちの高層階で100平米超える部屋なら、駿河台より単価高い部屋あると思うが、平均なら１割以上確実に下がるだろうね。
大規模だろうがタワーだろうが、例えば郊外なら安いでしょ？
同じように文京区は文京区なりの価格になるよ。
千代田区は西の横綱、文京区は小結。
マンションの立地が何より大事。
三番町や四番町のペンシルだって高いよ。

[3894: 匿名さん]

＞マンションの立地が何より大事

ここ、利便性No.1なんでしょ？

[3895: 匿名さん]

このブログに間取りについて書いてありました。
https://www.cocom.fun/entry/2018/11/27/130431
もちろん立地も重要ですが、この物件の間取りはどうなんでしょうか。

[3896: 匿名さん]

パークコートタワーシリーズだと利便性はJR駅至近の千代田富士見や浜離宮には勝てないでしょう。

[3897: 匿名さん]

浜離宮は都営大江戸線と都営三田線にJR山手線の組み合わせ、千代田富士見はJR総武線・中央線、東京メトロ有楽町線、東西線、南北線、都営大江戸線の組み合わせ。おそらく交通利便性からいったら千代田富士見が一番でここが二番、浜離宮は三番になるだろうね。どちらも中古価格が高騰中なのでこれらよりも新築価格は上がることになるだろうね。それにふさわしい仕様のものをしっかり建ててほしいな

[3898: 匿名さん]

あと、ここは水道橋駅が使えないほど遠いわけではないことも注意

[3899: 匿名さん]

ここが二番なら浜離宮より高いはずでは。
それこそ坪600後半とかになって然るべき。

[3900: マンション検討中さん]

あのね、交通利便性だけで価格きまるわけじゃないの。
分譲時期や、まず立地。
物件的には浜離宮が上でしょ。

[3901: 匿名さん]

千代田富士見 … JR総武線・中央線、東京メトロ有楽町線、東西線、南北線、都営大江戸線

浜離宮 … JR山手線・京浜東北線、都営大江戸線、都営浅草線、都営三田線

文京小石川 … 東京メトロ丸ノ内線、南北線、都営大江戸線、都営三田線

[3902: 匿名さん]

>3900
じゃあ端的に聞きたいんですが、ここのベンチマークの物件はどこになると思いますか？？

[3903: マンション検討中さん]

3893を読めば。

[3904: 匿名さん]

ベンチマークは駿河台てこと？あまりに条件が違うのでは。

[3905: マンション検討中さん]

これ以上あなたの相手はボランティアになるから
止めとくわ。価格発表を待て。

[3906: 匿名さん]

>>3901 匿名さん
そのラインナップだと、小石川は他の二つに比べてやや貧弱に見えるね。

[3907: 匿名]

交通の便は、小石川が抜けているよ。
行くのに面倒なのが恵比寿、原宿、渋谷だ。
でも、これも贅沢で乗り換えれば、30分ぐらいで着く。

あと、浜離宮は学区が良いからね。
簡単に比べられない。

[3908: 匿名さん]

春日駅後楽園駅まで含めて地下鉄4路線のここが、千代田富士見や浜離宮より利便性が高いというのは無理がありますよ。
その分こちらの方がお安いのでしょうけど。
学区はあまり関係ないです。

[3909: 匿名さん]

>>3904 匿名さん

ベンチマークはパークシティ武蔵小山でしょう
同じ三田線沿線で、駅直結

[3910: マンション検討中さん]

いや…武蔵小山と春日がどう比較対象になんの…？
と、文京区在住の大手町勤務普通サラリーマンとしては、思います。どちらも買えるとしたら、小石川は価格妥当性を確認、武蔵小山は眼中に入りませんが…

[3911: 匿名さん]

>>3910 マンション検討中さん

え。
武蔵小山は大手町勤務の高収入リーマンばかりだけど。乗り換え無し約20分で大手町に着ける利便性。駅前スーゼネの免震タワマン。
地盤の良い高台であることを踏まえると低地の春日なんかよりよっぽど武蔵小山の方が価値がある。

[3912: 匿名さん]

この立地で売れないわけないし瞬間蒸発させる意味もないから坪600-1000くらいで開始かな
売れ行きが渋ければ戸数絞ってチマチマやるし手応えあれば更に値上げしてくるでしょう

[3913: 匿名さん]

渋谷でミスった分、ここでガッツリ利益を回収しにくるでしょうね。
どんな値付けをしようとも、竣工前完売は100%確実な立地ですから。

[3914: マンション検討中さん]

↑妄想は自由です

[3915: マンション検討中さん]

>>3911 匿名さん
そうなんですね。
文京区在住が長く春日周辺も良く行くので、良さを実感する分、愛着バイアスがあるのは事実です。低地は確かに気になるので、小日向や関口二丁目など山手の方が、住むにはより魅力的な土地ですが。
小山は行ったこと無いですし、今度ぶらっと行ってみます。

[3916: 匿名さん]

>>3911 匿名さん

川崎は興味ないわあ。すまんな
川超えてお帰りください

[3917: 匿名]

武蔵小山
大手町20分の利便性？
後楽園→東京　8分
春日→大手町　6分

小石川の交通の便は最高だから

浜離宮は、原宿が地味に遠い。
池袋に至っては、山手線半周30分かかるからね。

[3918: マンション検討中さん]

大手町ー武蔵小山 23分
大手町ー志村坂上 24分
ですね。
志村坂上は直通ですが、
武蔵小山方向は、白金高輪止まりの列車も
あります。

[3919: 匿名さん]

医者がメインターゲットのマンションで、JR駅がないのは痛いですね。

[3920: マンション検討中さん]

東京ー武蔵小杉 18分

[3921: 匿名さん]

真面目に武蔵小山なんか相手にしなくて良いですよ。武蔵小山は三井と住友で１０００戸も分譲されてて醜い罵り合いが続いてます。それぞれのスレを見たら引きますよ。

[3922: 匿名さん]

まぁ確かにそれはあるね。
医者は勤め先がコロコロ変わったり、バイトで遠出したりするから、JRが使えるかどうかが結構なポイントなんだよね。

[3923: 匿名]

春日（三田線）→武蔵小杉　東急目黒線直通42分
南北線直通もあるので好きな時間の方で

[3924: マンション検討中さん]

PC武蔵小山ではなく、
住友不動産のシティタワー武蔵小山と比較検討しています。

3LDK角部屋希望ですが、
単純に資産に余裕があれば文京小石川一択でしょうか？

[3925: 匿名さん]

なんだかJR愛に溢れた人が変なことを書いているなあ...
以前から思うことだけどJR駅の近くはごく一部を除くと汚い大衆飲食店や風俗店がゴチャゴチャあることが多くてあまり近くには住みたくないという人もいるんだけどね...

水道橋駅は文京区側は結構マトモだけど千代田区側がひどい

[3926: 匿名さん]

>>3924
武蔵小山がいいなら武蔵小山に住むのが一番だよ。

例えば目黒線が混むから嫌だとか、武蔵小杉みたいに駅に行列作るようなことになったらどうしようとか、タワーマンションが建つことによる社会インフラの不足などが気にならない人とか、武蔵小山という地に強い愛がある人ならやはりそこに住むのがいいと思う。ここは都心部だから山手線駅で大量に人が降りた後の空いた車両に乗れるし山手線内の主要な各所へのアクセスは遠くても30分前後と非常にいい、社会インフラも十分あって500戸ぐらいの移住で不足を指摘する声は皆無。そこに良さを感じるならここですね。むしろ武蔵小山より高くてもそう乖離しないと思うので、こっちを買うのが資産性の面からもオススメなんですけど、それだけで決まるものではないですしね。

[3927: マンション検討中さん]

浜離宮の話、池袋なんて他の街で代替できないなにか
あるか(笑)？
池袋行く必要性低い。

[3928: 匿名さん]

水道橋までがんばって歩けばいいんでないかい。

[3929: マンション検討中さん]

>>3925 匿名さん

地方出身者はJR、特に山手線への執着がすさまじい
苦笑してしまうが、EXITで地方出身者に販売する可能性考えるとバカにはできない
中国人が墓ビュー嫌がるというのと似たような話かな

[3930: 匿名さん]

JRは欲しいけど、ここは最初からないので仕方がない。地下鉄4路線あるのでJRにつなげるのも容易だから、上客の医者連中さんもなんとかなりそう。
がんばれば水道橋まで11分で歩けるし。

[3931: マンション検討中さん]

水道橋12分だぞ、実際には15分かかるだろ。
ありえない。

[3932: 口コミ知りたいさん]

また鉄ちゃんが騒いでるけど、スーパーカーがあれば問題なしです。

スーパーカーとは言わず、研修終わったばかりの女医でも、大衆車だけどイタ車、フランス車、ドイツ車の好きなクルマに乗ってる。
バイトはクルマで行ったりしてるね。

[3933: 匿名さん]

スーパーカーの人（笑
確かに自動車の交通の便がいいことは認める

[3934: 匿名さん]

>>3929 マンション検討中さん
JRにコンプレックスを感じている様子ですね。
見ていてこっちが恥ずかしくなります。

[3935: 匿名さん]

自分の都合の良い路線なら他の路線は関係ないんじゃありませんか？私は自分が便利な場所なんで検討してます。大手町・東京駅・銀座に近ければ十分。

[3936: マンコミュファンさん]

この辺はお医者さんもそうですが弁護士も多いですよね。東大卒業生も多い印象です。堅実、真面目、家族重視の方が多いです
スーパーカーというイメージはあまりないです

[3937: デベにお勤めさん]

以前から、ここは高くないよ〜坪450前後だよ〜って言われているにもかかわらず、しつこくここはもっと高いはずだ〜坪600以上だ〜って主張している人って、一体何が目的なんでしょうね。

どうしてもここを高く売りたい人、ですよね、、、自然に考えると。。。

大人になってまでそういうワガママが通用すると思っていらっしゃるのは、やはり…

[3938: 匿名さん]

まぁ地下鉄は乗り換えてナンボなとこがあるからね。

[3939: ご近所さん]

>>3936
たまにフェラーリがいるけどうるさくて...
近所の平置き駐車場にフェラーリがいたが、時々爆音響かせるので苦情が出ていなくなった
音を出さないモードでも運転できるはずなんだけどなあ...

[3940: ご近所さん]

ここみたいに地下鉄が４路線もあると乗り換えなしで結構色々行けるからねえ、便利は便利

[3941: マンコミュファンさん]

>>3937 デベにお勤めさん
単にいくらかどうかの当てっこをしてるだけですよ。買えなくなっちゃったら申し訳ないですが。

[3942: 匿名さん]

>>3937
坪450でパークコートタワーが買えたらいいよね〜
私も賛成（溜息

[3943: 匿名さん]

なんかこう、戦時中に毒ガス作っていてダイオキシンがとんでもないとか地面を掘ったら縄文時代あたりの古戦場でドクロがザクザク出るとかのスキャンダルなんかないのかね、このままだと高値決定だよ、ここ。

[3944: 通りがかりさん]

ほんとに@450前後なんですか？
武蔵小山のパークシティが平均@472なんで
シティとコートの逆転現象になってしまうのですが。。。

デベさんはこの逆転をどう説明できますか？

[3945: 匿名さん]

>>3944
なんかその辺の人達は武蔵小山より田舎で住環境も良くないというんだけどね...（笑

最近のマンション相場がおかしいのは間違いないが、需要に対して極端に絞られた供給、これまで高級マンションの定番であった都心三区のマンション建設用地買収がさらに困難になって生じた用地買収費の高騰、その他マンション建設に関わるあらゆるコストの上昇、そうしたものが山手線の外の私鉄一駅しかない、商店街の充実した庶民の街に文京区の高級住宅街以上の価格のマンションを作らせた。

でもここはそれより安いらしいよ、本当にそうならいいねって話

[3946: 匿名さん]

ここが安くなったら武蔵小山なんか誰が買うかね？

[3947: 匿名さん]

飯田橋で乗り継げばいいしね。

[3948: 通りがかりさん]

初心者マークのデベさん、本当にそうならいいね。

[3949: 匿名さん]

土地に高い金払うのがだんだんバカらしく思えてきた。

[3950: 匿名さん]

職場都心でスーパーカー通勤だし駅直結あまり重要じゃないから眺望最高のはるみふらっぐにしようかな。ここよりはるかに安くて広い部屋住めるし。

[3951: 匿名さん]

坪620でほぼ確定なんですが…。
まあ坪580とか言ってる人は、正式に発表されたら顔真っ赤にして逃げ出すでしょうし、別にいいです。

[3952: 匿名さん]

南平台の値段を見ていると、さすがのお金持ちも引く値段、文京区にフロンティアを求める人もボチボチ増えてくるんじゃないかな

[3953: 匿名さん]

プレミアム住戸はやはり坪620はするんですね。
お金貯めておきます。

[3954: 匿名さん]

坪620は20階辺りからになります。
プレミアム住戸は20階にはなかった気がしますが、ちょっと確認してみますね。

[3955: 匿名さん]

20階あたりになると坪520もするんですね。
結構お高いですね。
建物代というよりもほとんど土地代なんでしょうね。

[3956: マンション比較中さん]

自作自演、連投…
ですか。。。

[3957: 匿名さん]

20階にも北向き1Rの部屋があれば坪520くらいで買えるかもしれませんね。
20階のファミリータイプは坪620が下限なようです。

[3958: マンコミュファンさん]

>>3953 匿名さん
今から貯めて間に合うのがすごい笑

[3959: 匿名さん]

維持費と言うか管理費とか固定資産税とか８０㎡位だといくらぐらいになりますかね？それによってギリ買えるかどうか

[3960: マンション検討中]

ここと比較すべきは、武蔵小山ではなく
ブリリアタワー目黒　平均坪単価 604（430-1000）
でしょうね。
あの時は、目黒で坪単価600が驚きでしたが、
今回は、文京区で、という話題になりそうです。

[3961: 匿名さん]

価格は来月くらいには発表されるんですかね？

[3962: 通りがかりさん]

>>3960 マンション検討中さん

時代が違うからベンチマークにしづらい。

[3963: 匿名さん]

ブリリア目黒は安普請ですし、パークコートとは釣り合わないです。

[3964: 匿名さん]

>>3959 匿名さん
80平米だと、インターネット含めた管理維持費で月5万弱です。ただ、修繕費は経年により上がります。
固定資産税は45万くらいで、軽減措置がこれに加わります。

[3965: マンション検討中]

でも、ここのプレミアムも
さすがに坪１０００はないのでは。

[3966: 匿名さん]

坪1000も一部屋くらいはあると思いますよ。
階差は意外となくて、向きと角かどうかによる差がかなり大きいです。

[3967: 周辺住民さん]

価格表出たら、高値厨さんが消えて一気に静かになるんだろうね

[3968: 匿名さん]

坪620程度で高値厨呼ばわりする人は、そもそもパークコートタワーなんて買えないんです。

[3969: 周辺住民さん]

パークコートを神聖化しすぎ
この小石川タワーは、文京区物件を検討する世帯が購入可能な価格帯になるのは当然。
CG見た？共用部がやたら質素だろ
昔の会社の応接室にあるような椅子置いただけで、ラウンジとか言ってるんだよ…
プールや温泉でなく、池だからね…
批判でなく、無駄なものにお金をかけてないから、むしろ好感
本気で検討中の皆さん、坪単価500も想定していれば、30階以上の高層階も含め十～分買えますよ
それにしても、高値厨さん、必死すぎて笑えるﾜ
お可愛いことｗ

[3970: 匿名さん]

涙ぐましい活動ですが、初心者マークの人はスルーするのが、マンコミュの常識です

[3971: 匿名]

>文京区物件を検討する世帯が購入可能な価格帯になるのは当然。

パークコートにしないほうが安く売れるのではないの？

建物をハイエンドブランドにするが、安く売るよ！
三井は、素晴らしいな

[3972: 匿名さん]

医師を対象としてるなら坪500くらいまでじゃないと買えないだろうな。

[3973: 匿名さん]

>>3964 匿名さん
年間維持費に100万以上もかかるんですね。
地権者の息子で年間もらえぬニートは親が死んだらここを売って郊外に引っ越すしかないですね。
ニートさんは老後の生活がかかってるので、何としてもここを高値で売りたいのでしょうね。
連日、高値を既成事実化しようとしてる努力が涙ぐましいです。
ちょっとだけ同情しました。

[3974: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
年間→年金
に訂正

[3975: マンコミュファンさん]

>>3969 周辺住民さん
安くしたくて必死だねえ

[3976: マンション検討中]

平均600前後という意見の人は
具体的根拠や比較例を出してるのに
400という人は数字を出すだけという特徴がありますね。

[3977: 通りがかりさん]

安くなって売り出されるってことは、何か罠があるって発想にはならないのかね。

[3978: 匿名さん]

>>3976 マンション検討中さん
過去ログ全部読めば分かりますが、それ全く逆ですよ？
高値厨さんは根拠なく高値を既成事実化しようとしてるので、キムチ臭いと言われています。
坪400万の根拠の一例を挙げますと、同じ春日駅徒歩1分のタワマンであるアトラスタワー小石川が現状坪400万弱で出ています。
なので、新築であることを上乗せすると、ここは400万からも十分あり得るということです。
ご理解頂けましたでしょうか？

[3979: マンション検討中]

築１５年でも４００ある地区なのはわかりました

[3980: 匿名さん]

>>3978 匿名さん

そのトンデモ理論展開してるの武蔵小山さんだけですよ。笑