パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[32101: マンション検討中さん]

>>32079 マンション購入者さん
ありがとうございます！賃貸で見に行った時は、鍵をタッチして鍵を開けていたように思ったので、実際に部屋を契約したらタッチレスのキーをもらえるんですかね。

タクシーって地下で待てるんですね。最高です！

[32102: マンコミュファンさん]

ここは白鵬以上に品格がない！！

[32109: 匿名さん]

さて明日から入居開始だよ！

[32111: マンション検討中さん]

多分、ネガは二人くらいしかいないでしょう。
途中名前出ちゃってる人もいますね。検索かけたら豊洲の掲示板にもいました。削除依頼した方が良いと思います。

[32112: 職人さん]

>>32103 匿名さん
直撃した。
東京に住んでないから分からないんだろうけど。
神田川の上流では溢れてたし。
江戸川区の篠崎、瑞江辺りはサイレンなりっぱなし。
平成１２年９月に発生した東海豪雨なみ、時間最大雨量153ｍｍ、総雨量690ｍｍが直撃しなければ神田川は大丈夫。
文京区には、神田川流域以外の対策強化流域はないから神田川さえ大丈夫なら問題ない。

[32113: 匿名さん]

>>32097 ご近所さん
テレビの画面を見ると大雨特別警報の時に出る、少しでも命が助かる可能性高い行動を、の具体的な例があげられてますね
一つ目は、近くの頑丈な建物に移動、つまりここですね。
二つ目は、建物の2階以上、崖・斜面と反対側の部屋に移動、とありますので、ここは斜面も崖もないから、想定外の事態にも対応可能ですね。ノアの方舟みたいなものです。

[32117: ご近所さん]

[No.32087～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[32118: 匿名さん]

>>32092 匿名さん

じゃあ住むなヨソ行け

[32119: 匿名さん]

>>32112 職人さん
ここは神田川の洪水と高潮のハザードマップでは真っ白です。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2605/20214216043.pdf

[32120: 匿名さん]

>>32119 匿名さん
ということは、過去もやりとりされていたような。
要するに周囲に比べ土地が低いので内水氾濫リスクありということですね。

[32121: 匿名さん]

ちょっとデータを用いて分析しておきましょう。
2019年10月の台風で武蔵小杉が内水氾濫で冠水したのは有名ですが、以下の川崎市資料によれば、総雨量は250mm弱だったと思われます（P17の中原区）。
https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000116/116458/0416...(3)-2-1.pdf

一方、文京区の総雨量は222.5mmと武蔵小杉と大差はありません。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0188/2695/taifu19_20191121.pdf

したがって、2019年10月の台風は武蔵小杉に特別の雨量があったわけでないことが確認できましたので、あのくらいの雨量規模の台風であれば、将来的にも耐えうると想定してよいかと。

それよりも降雨量が多くなるとどうか？は、また別の話となりますが。

[32122: 匿名さん]

>>32121 匿名さん
ちなみに、ここについて地下鉄駅があるから大丈夫というご意見を見かけますが、武蔵小杉駅は当時冠水していることも踏まえれば、そこに依拠しすぎるのは危険かと思いました。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.asahi.com/amp/articles/ASMBG5HSWMBG...

[32123: 匿名さん]

>>32122 匿名さん

武蔵小杉の浅地下と、大江戸線と三田線と南北線の深さを比べるまでもないよね。地下鉄すべて冠水することあるかな。

[32124: 匿名さん]

>>32123 匿名さん
あるんじゃない？
江東5区が浸水すれば都市部の地下駅は水没確実だし、それくらいの事起きても驚かないでしょう。大きな災害なんて予想外だから被害が大きくなるわけだし、賢明な人は大雨で浸水する可能性がある時点で避けるでしょう。

[32125: 匿名さん]

>>32122 匿名さん
多摩川は洪水の起きたところよりも水位が上がり逆流したんですよ。こことは洪水の構造が違います。あと、ここにもありますが地下鉄の止水板を超えるような水が出れば地下鉄のトンネルが排水溝になってしまうということです。ゲリラ豪雨対策の下水整備などが重点的に行われて手厚い洪水対策が行われているのには理由があるのです。

[32126: 匿名さん]

>>32124 匿名さん

江東5区って、、、隅田川そばや海埋立地と一緒にしないで

[32127: 匿名さん]

もう完売しているよ
知ってた？

[32128: 匿名さん]

久しぶりに見たけど すごいねー。ホントに33000行くんじゃね。ほら、ネガも少し頑張れ この際 無限ループネガで良いぞ

[32129: 通りがかりさん]

必死な投稿数の積み上がり。
やはり住民の民度の低さと相関しますかね。

[32130: 匿名さん]

熱海や武蔵小杉の雨量だと、さすがにここは水没してしまいます。
最近では年に数回起きている日本列島豪雨、
たまたま運良く直撃を免れただけにすぎません。

ファクトとして、日本政府は水害リスクのあるこちらのような低地を住まいとすることを避けるようにと、明言しています。
その具現化の一つが、水害ハザードマップ。

これ以上何か意見があるなら、国会議事堂に議題として持ち込んだ方がいいと思いますよ。

[32131: マンション掲示板さん]

カレンダーさん、古いハザードマップで話してない？

[32132: 匿名さん]

>>32125 匿名さん
武蔵小杉は内水氾濫だと言ってるでしょ。そして、ここも内水氾濫がリスクなんでしょ。よく「参考になる」をいっぱい押す人がいるなあと不思議に思う。

内水氾濫は止水板、防水扉等の伝統的手法で都営地下鉄も対応するんじゃないのかね。
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/kanren/disaster.html

[32133: 匿名さん]

>>32132 匿名さん
武蔵小杉は排水路の出口が多摩川と直結していたから、多摩川の水位が地面より高くなって逆流した内水反乱なんだよ。
ここはポンプで圧をかけて放出しているから川から逆流はないんだ。つまり、この場所でピンポイントに非常にレアな集中豪雨が降らないと怒らない水害をあなたは話題にしているんだよ。ないとはいわない。だが、それにすら対策をとられているので、そういう豪雨でたとえ水が溢れたとしても、対応は可能だよ。

[32134: 匿名さん]

これからもハザードマップに載っているかぎり、東京都は都心の人口稠密地帯のレベルで水災対策は続けるだろうね。

[32135: 匿名さん]

>>32131 マンション掲示板さん
カレンダーさんとやらではないが、浸水の文京区の最新版のマップは以下だよね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2597/20197514634.pdf
令和元年版だから、文京区の更新が待たれる。ここの再開発での対策が反映されれば色付き部分減るとは思うけど、どのくらい減るのかな？
もし、その見込みも知らずに「対策万全でーっ」と吠えている人がいるなら、滑稽だね。
見込み知っているなら開示してよ。ここのマンションにとってはプラス材料でしょ。

[32136: 匿名さん]

>>32135 匿名さん
本音を言わせてもらうと、まだ載っていてほしいね。
今までも手厚い対策はされているのだが、手厚い予算をもっと欲しいので。

[32137: 匿名さん]

>>32133 匿名さん
そうなんだ。ポンプで圧かけて放出のソースを見せてもらえるとありがたい。

[32138: 匿名さん]

>>32136 匿名さん
やり手だね。

[32139: 匿名さん]

水災の予算が通ってどんどん安全になっていく低地の一方で、土砂災害危険区域の安全性が高まらないところが文京区民としては懸念材料だね。この辺の不動産事情を知る人なら、あれはなんとかならないかと眉をひそめるところだね。

[32140: 匿名さん]

>>32137 匿名さん
森ビルさんの下にポンプ場がありますよ

[32141: 匿名さん]

地下鉄もここも、万が一想定範囲の豪雨が降ってもそれに対応する備えはしています。だって、ハザードマップ載っているんですから。

[32142: マンション掲示板さん]

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2605/20214216043.pdf

こちらが最新のハザードマップになりまぁすww

[32143: 匿名さん]

>>32140 匿名さん
森ビル？後楽1丁目の？遠くない？
ところで、詳しいようだけど地権者？
パークコートの新しい住人が町内会に入ってくれるといいね。問題意識は多くの住民に共有されるといいなと思う。お節介で失礼。

[32144: 匿名さん]

>>32142 マンション掲示板さん

それ、洪水のハザードマップでしょ。内水氾濫は反映されてないよね。

[32145: 匿名さん]

>>32139 匿名さん
土砂災害危険地域こそ、再開発で消すべき。各戸建て、各マンションでは費用負担で対策が進むわけがない。

[32146: 匿名さん]

>>32145 匿名さん

パークコートが防災機能もってる

[32147: 検討板ユーザーさん]

毎回 浸水することはないと思いますが、
やはり大雨があると不安になるマンションですね

[32148: 匿名さん]

>>32147 検討板ユーザーさん

大丈夫ですよ貴方が住んでる訳ではないので

[32149: 匿名さん]

しかし、防災拠点にするために災害時トイレとか避難場所にグリーンバレーとか作って区とか都からの補助金シャブシャブ入れて再開発したマンションがホントに水没するとか思ってる人がいることが笑えます。
ホントにそんなことが起きたらここの住人は7階より上に住んでるので安全で、逃げて来た貴方の様な近隣住民が被災するんてすね。税金払って、それが補助金でここに使われて避難場所で被災？良いこと無しですね。

[32150: 検討板ユーザーさん]

最新版ハザードマップ（更新日 2021年07月16日）
母国語で掲載してみました

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2603/2021521142026.pdf

[32151: 匿名さん]

>>32150 検討板ユーザーさん
韓国の人かな？
そのハザードマップをよくみると文京ガーデンの建物が存在していないね。
古いデータをもとにして作られているようだよ。

[32152: 匿名さん]

>>32149 匿名さん
命を落とす心配をしているのではなく、バツイチ水没歴が資産価値を暴落させるという心配です。

[32153: 匿名さん]

>>32149 匿名さん
公共インフラの整備に対する対価として補助金が出されているだけで浸水が起きる起きないとは無関係です。

[32154: マンコミュファンさん]

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2605/20214216043.pdf
最新版どうぞ

[32155: 匿名さん]

>>32152 匿名さん

命を落とす以上の心配事が資産価値？
どっちにしても貴方には関係無いでしょ。
そんなこと心配してるレベルなんですからw

[32156: 匿名さん]

まぁ確かに、ここのデコボコ天井のデカ梁だらけ窮屈感満載の70㎡と同額で、千代田富士見のプレミアムフロア 90㎡が買えましたね…
少しの時代の違いは、残酷以外のなにものでもないです。
築年数も大して変わらないのに。

この差額で、何ができたんだろう、って考えると本当に悲しくなります。

子供なら、私立医学部に２人入れれる金額
旅行なら、毎年家族４人でビジネス欧州３０年分
車なら、フェラーリ２,３台分

あぁ…、人生ツイテない…

[32157: 匿名さん]

>>32154 マンコミュファンさん
それは、神田川の氾濫ですね。
対策が進んだこのご時世、神田川氾濫による水害は、
あまり目立たないものになりました。

昨今の気象変化で問題となっているのは、
昨年の武蔵小杉の大雨で起きたような、
都市排水機能で処理しきれなくなった雨水が、
パークコート文京小石川タワーのような低地に、
流れ込みあふれる、
いわゆる内水タイプの水害なのです。

最新版ハザードマップ（更新日 2021年07月16日）
を示します。
日本政府の試算によると、
先日の熱海で起きた大雨が降れば、
間違いなくここは酷い浸水が起こるのです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2597/20197514634.pdf

[32158: 匿名さん]

ネガの資料　令和元年版
一般人の資料　令和3年版

勝負ありやな
もういちゃもんつけず帰りなさい

[32159: 匿名さん]

>>32158 匿名さん
文京区のホームページをよく見なさい。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu.html
水害ハザードマップと洪水・高潮ハザードマップは、別物だと何回も言っている。
水害ハザードマップは内水氾濫用で、この地区はべったり色付き。ただし、令和元年度から改訂されていない。再開発で改善されたかどうかは、次の更新まで不明。
そんなことを百も承知でシレッと書き込む32158はタチが悪い。そんなレスに「参考になる」を押している人がタチが悪いのか、情弱なのかは、知らんけど。

[32160: 匿名さん]

>>32149 匿名さん
＞防災拠点にするために災害時トイレとか避難場所にグリーンバレーとか作って区とか都からの補助金シャブシャブ入れて再開発したマンションがホントに水没するとか思ってる人がいることが笑えます。

こういう書き込みもタチが悪い。
水害で避難するときの天気は雨でしょ。そんなときに、野ざらしのグリーンバレーに避難するわけがない。小学生でも気づく。しかも、わざわざ水害が心配な近隣住民が地域で一番低地に避難することを想定しているならば、都と区の担当は辞職ものだ。

ここの防災拠点の機能は、地震時と地震火災時でしょ、普通に考えて。

[32161: 匿名さん]

>>32133 匿名さん
＞ここはポンプで圧をかけて放出しているから川から逆流はないんだ。

これが、この低地に内水氾濫がない理由だそうだが、エビデンスが出ない限りは信用できない。
本当に知っている人がいたらそれエビデンスを出してもらいたい。
なお、令和元年度の浸水ハザードマップ策定時点で、そのポンプ設置済だとすれば、それでもハザードマップ色付きなのだから、そのポンプはキャパ不足だよね。
ここの浸水リスク安全と言い張っている人は、勿体ぶらないで、さっさとエビデンス出してくれ。その方が話がすっきりしていいだろ？
エビデンス出ないなら、虚偽の書き込みだとみなすぜ

[32162: マンション検討中さん]

洪水ハザードマップは水防法に基づいてるから内水氾濫も含まれてるよ。

[32163: 匿名さん]

>>32162 マンション検討中さん
じゃあ、なぜ、文京区は浸水ハザードマップをホームページ上から削除していないのかね？

[32164: マンション検討中さん]

分析してる範囲が狭まってるから。元年の方は隅田川の記載があんだろ。聞く前に良く見ろよ。

[32165: 匿名さん]

>>32162 マンション検討中さん
注意書きをよく読もう、
”※内水氾濫部分（赤枠で囲われている神田川外水氾濫区域以外の部分）は水防法に基づいた内容ではありません。”
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

[32166: 匿名さん]

>>32163 匿名さん
おそらく現在進められている下水整備や再開発などで改善した部分を反映するためと、降水量などの条件をより厳しいもので再検討するため、新しいバージョンの作成に時間がかかっているんだと思うよ。コロナ騒動でさらに遅れが出そうだ。

[32167: 匿名さん]

ネガが調べるかよ
掲示板情報しか見ないのに
ここの閉鎖で、ネガの時が止まるだけです
高評価で高値で売買されているのも、いつまでも知らず、ネガり続けて死ねば良い

自称プロで、その実は掲示板ネガ情報を見て納得する掲示板養分の養分たちよ
そんな時間があれば、ブログでも書けよ
少しは収益化できる

私の同業者の不動産好きは、割高予測外れまくりだけどドヤ顔してブログやっているぞ
批評は良いけど、どこ買ったか聞いたら秘密だってっさ
何が情けないって、ブログ時点で割高でないことが判明しているのに、知らないことなんだよな

[32168: 匿名さん]

>>32167 匿名さん
あなたゆーちゅーばーですね。分かりますよ。

[32169: 匿名さん]

ここは住宅が７階以上と高い位置にありますが、これは幹線道路の騒音がうるさいから仕方なしにそのようになったのですか？

[32170: マンコミュファンさん]

今さら水没で大騒ぎしてるってことは、噂通り 住民のほとんどはお上りさんだろ。
地元民でハザードマップや水害の歴史を知らないやつなんていないし、昔からの湿地帯だからこそ住むのが避けられてきたっていうのもある。

[32171: 匿名さん]

>>32169 匿名さん
目の前の産業道路がうるさいというのもありますが、主な理由は商業施設を下駄履きする為です。
といっても今のところ、
クリニックとか韓国料理屋しか入ってないですが。

[32172: 匿名さん]

中国の洪水、凄まじいですね。
『1000年に一度』の大雨、だそうです。

人命軽視ともとれる、ここの住民による水害ハザードマップ無視発言には、個人的に幾ばくかの怒りすら覚えます。

どうぞ、ご自愛くださいませ。

[32173: 匿名さん]

>>32172 匿名さん
ハザードマップに載っているから対策済みだと何度言っても聞こえないので呆れるばかり

[32174: eマンションさん]

あと、近隣住民のカレンダーもうるさいよねぇ。

[32175: 匿名さん]

>>32167 匿名さん
本当に儲かる情報はネットにはないですよ。相場操縦しようとしたり、競争相手を嵌めるために極端な事を言って素人を翻弄しようとする悪戯ものしかいません。本物の情報は今やなんでも有料です。

[32176: 匿名さん]

とういことで、>32165の説明でハザードマップの議論は決着だな。>32164は、これ以上ないくらい綺麗なブーメランの恥ずかしい投稿となったが、ドンマイだ。
>32166の言うとおり、下水整備や再開発での改善はありうるから、早く改訂版を見たい。再開発による浸水抑制効果がどの程度あるのか、凄く興味がある。
ネガがどうだとか、購入者がどうだとか、そういう低レベルの話はやめて、ファクトを色々確認できればスレの意味がある。
閉鎖までもうすぐと思うが、最後は有益な情報を得られる場にしてほしい。

[32177: 匿名さん]

>>32176 匿名さん
そういう意味では、このスレを見続けていただろう一部の地権者による有益な情報提供を期待するね。おまけで追記。

[32178: くそわろたさん]

えっ

ハザードマップに載っているから対策済み？ｗｗｗ

[32179: 匿名さん]

＞ハザードマップに載っているから対策済み

不安なのはしょうがないけど、酷い論理だね。
なんども言うけど、日本政府は水害ハザードマップの住民に対して、低地から高台へ住まいを移すようにと、公的に注意喚起してる。

あと、これが最新のハザードマップ（更新日 2021年07月16日）。
ここはガッツリと３メートルの水没エリアだね。

住まいを移す準備は、そろそろできたかな。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

[32180: 匿名さん]

>>32179 匿名さん
地図の色が分かりづらいが、0.5?1mだろ。ネガをやりたいなら、情報は正確にするべきだ。嘘つきと思われるだけだぜ。

[32181: 匿名さん]

>>32180 匿名さん
浸水深さ関係ないよ。下水を含んだ水に一度でも浸れば敬遠される。金あるのにそんな汚いマンション買いたくない。

[32182: 匿名さん]

リスクがもっと高い江東区、中央区、港区、東京駅周辺が沈んでから騒いでくれ

[32183: 匿名さん]

>>32182 匿名さん
釣られておく。港区は今年6月に浸水マップ改訂済。
古川沿いや海ぎわは別として、高台フラットで便利なところは当然沈まない。
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
ところで、このマップの六本木ヒルズを見れば分かるが、再開発後にも敢えて浸水になりうる場所を用意している。これが上手な設計。
ここは、グリーンバレーを敢えて浸水場所にして他を救えるように設計出来ていたら合格だと思う。だから、再開発効果の結果が早く知りたい。

[32184: 住民板ユーザーさん2]

今日賃貸で引っ越してきたwwww
明日は屋上から酒飲みながら国立競技場を眺める予定やで

[32185: 匿名さん]

浸水の危険性の高い地域の地下鉄駅は防水扉を装備して開口部は完全に水密構造になっているんだよね
https://www.tokyometro.jp/safety/prevention/wind_flood/index.html

ハザードマップのど真ん中に入り口が開いている春日や後楽園は都営地下鉄や東京メトロのセキュリティーホールってことなのかな。

[32186: 匿名さん]

あと、ネガがここを誹謗するとは限らない。彼らはここがより憎まれるためなら出来の悪いおかしなポジ投稿もする。匿名掲示板は本当に無法地帯だ。

[32187: 匿名さん]

おそらく本当のポジ投稿をしているのは私とあと一人ぐらいだと思う。ネガと大して変わらない。

[32188: マンコミュファンさん]

シゲルも狙っている

[32189: 検討板ユーザーさん]

二丁目の名称はパークホームズ文京小石川ヒルテラスでしたね。一期は最多販売価格帯が14000万円台。最多間取りの75平米で換算すると坪単価約620万円となります。ホームズとは一体…

ネガもポジも結局は価格の妥当性を巡って喧嘩してきたわけですが、最後に全ては市況次第ってオチがついて綺麗にまとまった気がします。ほんとお疲れ様でした。

[32190: 匿名さん]

盛り上がっているのは文京区にポジションをキープしている方だけのような気がしますが。

前のめりな気持ちに反して、ここも在庫が積み上がってますね。
だんだんと売り手の辻褄が合わなくなってきたような感じがするのは、私だけでしょうか。

[32191: 匿名さん]

>>32190 匿名さん

いつものパターンだよ
私から言わせれば、転売買うやつが遅すぎる
アホだと思うけど、評価が確実に出るまで買わない人いるんだよな

[32197: 職人さん]

[NO.32192～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[32199: 検討板ユーザーさん]

住民スレに不穏な情報が流れていますが、調査の進展具合はどうなっているのでしょうか？

[32200: 匿名さん]

ここ、何かあったんですか？