パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[321: 匿名さん]

周辺住民さんはこのスレの救世主ですね。

[322: 匿名さん]

＞＞320

ここ、パークコートだからさすがに天井エアコンついているんですよね？
プレミアムプランの紹介に、LDと全ての寝室に天井エアコンありと書いてあるんだけど、プレミアム以外もさすがにLDには天井カセットエアコンついてますよね？？

[323: 匿名さん]

>>322 匿名さん

ここはパークコートですよ。当たり前じゃないですか。下位ブランドのパークシティですら武蔵小山を除いてリビングの天カセは標準です。
武蔵小山は天カセ無し以外にも多数コストカットが散見されるので除外します。

[324: 匿名さん]

となると順梁の南側一択ですな。
戸数少ないし激戦かな。
さすがに値段釣り上げられそうだけど。笑

[325: 匿名さん]

>>320 周辺住民さん

順梁の扁平梁なら、天カセもカーテンボックスも何もかも上にしまって下り天井ゼロに出来るはずです。
外からカーテンボックス、梁、天カセとズラして並べれよい。

例えば階高３.３ｍあれば天井高２.４５ｍ、サッシ高２.５５ｍくらいになるはず。
（先日バカにされたやつ）

ここの階高いくらかなー。
北東の角住戸ほしいなー。

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん

階高と梁下高

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4

[327: 周辺住民さん]

> 例えば階高３.３ｍあれば天井高２.４５ｍ、サッシ高２.５５ｍくらいになるはず。

階高が3.3mなら天井高はもっと確保できそうですね。

ただし掃き出し口のサッシは、標準品での対応だと高さ2.3mくらいが限界だったかと思います。例えばダイレクトウィンドウでお腹の位置に横桟が入るようなら高さ2.55m以上でも可能かとは思います。

[328: 匿名さん]

何だかんだでパークコートは浜離宮がトップです。あ、もう売り切れてますけど。

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん

浜離宮は安くて良かったですよね。
そのあとのパークシティ武蔵小山の平均坪単価位で買える部屋があったのですから。
全ての仕様が雲泥の差なのに同じ価格でエライ違いですよね。
やっぱりここも高くなるのかな。

[330: 匿名さん]

掲載しませんでしたが、千代田富士見がそれらより若干上をいきます。
スラブがコンクリートなら階高稼げますが、だいたいはボイドですからね。

[331: 匿名さん]

ちなみにブリリアはコンクリスラブが多い印象です。
池之端や目黒など。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
その反面かブリリアって結構柱の食い込みに無頓着なんですよね。池之端とか眺望無ければ、多分相当酷評されてましたね。価格に対するあのインフレームっぷり。

[333: 匿名さん]

>>326 匿名さん

梁下高って何でしたっけ？

[334: 匿名さん]

純資産17億程度だとイジメに遭っちゃいますかね？
心配です。。。

[335: 匿名さん]

>333 匿名さん
以下でいう、梁下寸法、のことだと思います。
↓

住まいに関係する高さには「階高」「梁下寸法」「躯体天井高さ」「天井高」などがあります。
・「階高」：床スラブ（床のコンクリート板）の上端からすぐ上の階の床スラブの上端までの高さ。
・「梁下寸法」：天井にある梁の下端から床仕上げまでの有効寸法。
・「躯体天井高さ」：その該当する階の、床スラブの上端から天井スラブの下端までの高さ。
・「天井高」：床仕上げ面から天井仕上げ面まで、実際に目に見える室内の高さ。

マンションでは「階高」がある程度確保できないと、二重床、二重天井にできません。また、「梁下寸法」が実際に一番低い天井高さになるので、許容できる高さかどうかチェックしましょう。「躯体天井高さ」は、その住戸の実質の高さ寸法を示しています。この躯体天井高さが高ければ高いほど、間取り変更のリフォームがしやすくなります。「天井高」は、高いほど開放感のある空間になりますが、天井と床を二重構造にせずに天井高さを持たせている物件は注意しましょう。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん

ありがとうございます。

階高が高くて扁平梁だと梁下寸法が大きく取れると思いますが、
うちの物件だとフロアの角にある角住戸のリビングだけ扁平梁で梁下が取れてて、それ以外は扁平梁でないなど、同じ物件でも場所により異なるので、
先ほど貼られてた以下の一覧もそのあたり分けて考えた方が良さそうですね

階高と梁下高

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん

ここって、階高も梁下もたいしたことないですね。
角住戸の間取り図で柱の形状を見る限り扁平梁でも無さそうだし、梁下がないのはその関係ですかねー
（リビング脇の柱が四角い。扁平梁だと一般的は柱も長方形だと理解してまして、、必ずしもそうではない？）

[338: マンション検討中さん]

浜離宮すごいなと思ったけど、天井高は2500なのか
普通だな

[339: 匿名さん]

三井は天高あまり重視してないですね。

パーマンでも2600が基本ですから。

[340: 口コミ知りたいさん]

>>338 マンション検討中さん

武蔵小山は2600だよね。
ハママッチョみたいな線路脇の水没マンションをパークコートにしないで、高台の武蔵小山をパークコートにした方が良かったんジャマイカ？笑

[341: 匿名さん]

ムサシ小山は、実質パークマンションですよ。
パークマンション武蔵小山。

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん

街を創る再開発だった為、名称がパークシティになっただけで、設備仕様など中身はパークマンション並みでしたね。

[343: 匿名さん]

パークマンション武蔵小山ヒルズレジデンシャルタワー

[344: 匿名さん]

自分も営業から聞きました武蔵小山は本来はパークマンション級のものであったと

[345: 匿名さん]

>>342 匿名さん

武蔵小山は最大天井高が高くてサイコーだよね。

↓↓解説記事あります。

天井高は2.6mだけど太い梁があり下り天高2.05m、
さらに床上30cm程度のカウンター、
リビングの頂点に堂々としたぶっとい柱、
こんだけ開口少なきゃ狙撃される心配なし、めちゃ頑丈、素晴らしい。


パークシティ武蔵小山ザ・タワー【梁とカウンターの競演】38階86㎡13,008万円（坪単価499万円）
http://mansion-madori.com/blog-entry-5337.html?sp

[346: マンション検討中さん]

アナリストの年初の日経平均の予想高値は２万５０００円～２万７０００円でしたが、真逆で大ハズレの状態が続いてますが、何と思ってこんな予想をしたんですか？
いったいいつになったら予想通りの２万５０００円～２万７０００万円になるんですか？

[347: マンション検討中さん]

>>344 匿名さん
武蔵小山の物件は、歴史的名タワマンになるし、将来的には売却待ち唯一無二の存在になりそうですね。

[348: マンション検討中さん]

>>345 匿名さん

北朝鮮もビックリの無慈悲な懲罰笑
武蔵小山の人はこれ見たらもう出て来ないで欲しい、お願いします。

[349: 匿名さん]

>>345 匿名さん

一番迷惑なとこに太っい柱あるからサッシの横幅も３メートルくらいしかないやん。

[350: 匿名さん]

>>349 匿名さん

折角の角住戸なのに酷い間取りだね
これで武蔵小山はパークマンション並みとか言っちゃってるの？

[351: 匿名さん]

>>345 匿名さん

ほれ、ほれ、その記事に書いてある、


http://mansion-madori.com/blog-entry-5337.html?sp
《最大天井高が2.6mと高い分、その落差は凄まじく、最大天井高は2.5mでいいからパークシティ中央湊ザ・タワーのようなフラット天井を実現して欲しかったなと…。》

【LDは圧巻の無梁空間】パークシティ中央湊ザ・タワー25階78平米11,300万円台（予定）【坪単価約476万円】
http://mansion-madori.com/blog-entry-3696.html
《最大の違いは、当物件のリビングには梁が見えないことでしょう。》
《最大天井高は2.45mとタワマンとしては気持ち低めですが、キッチンまで続く2.45mのフラットな天井、これは凄いの一言。》

[352: 匿名さん]

>>351 匿名さん

湊なんて川っぺりごめんだよ。
湊も小石川も水没エリアは無理だな。
安心して生活したいんで高台の武蔵小山にさせてもらいますわ。

[353: 匿名さん]

日本のタワマンってバルコニーが付いているのがダサいよね。
消防の問題かな。

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん

日よけにはマストよ

[355: 匿名さん]

>>353 匿名さん

DWは日差しがキツイよ。武蔵小山みたいにコストカットしてるところはLow-e無かったりして灼熱地獄になる。

[356: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん

そう自分の中で満足してるならなぜ関係ないこのスレに出て来てくるのか理解に苦しみます。
下手に間取りがいいとか言い出すから論破されて、また低地ネガに戻るという体たらく。
あそこが買えるなら経済力も社会的地位もある方でしょうに、やってること恥ずかしいですよ、自覚して下さい。
本人は宣伝のつもりかも知れませんが、こうしてまたあの物件の欠点が広められてしまい、あなたの粘着性も相まって嫌悪感抱く人が増える一方ですよ。

[357: 匿名さん]

>>356 マンション検討中さん

武蔵小山さんは嘘も百回言えば真実になるという戦術であちらこちらで嘘の投稿を重ねている。何も知らない人は信じてしまうような巧妙な嘘で、本当に悪質。

[358: 匿名さん]

>>356 マンション検討中さん

あの人は浜離宮や白金でも散々暴れてたよね。
浸水エリアだとかネチネチとやってた。

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
この荒らし武蔵小山の契約者ではないけどね
偽ってるだけ

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん

と、思いたい他の武蔵小山契約者であった

[361: 匿名さん]

よくわからないクソ物件は放っといて、文京の話しません？

[362: マンション検討中さん]

当マンションの店舗エリアには何が入りそうですか。コンビニ、スーパー？　一般民間企業の賃貸エリアもあるのでしょうか。

東南の角を検討しているのですが、東側の陽当たりは問題無いとして、南側は建築中の高い建物の真向かいになり陽当たりは期待できないでしょうか。南側の建物は30階くらいだと聞いております。

[363: 匿名さん]

南街区は23階って組合のHPに書いてありますよ。結構、間があいてるので日当たりに問題はないと思います。眺望とか圧迫感は別にして。ちなみに私も東南角希望なんですが高いんでしょうねー。買えなければ諦めます。

[364: 名無しさん]

すみません、近隣高台の者ですが駅からの利便性を踏まえて購入を検討しております。
文京区は子育てもしやすくとても住みやすい街ですのでこちらのマンションに限らず、どちらでも皆様におススメしたく思えるような誇りを持っております。
ただ、こちらの立地でただ１つだけかになる点といえばやはり低地ということです。
ご存知の方も多いかと思いますがシビック付近は近年のゲリラ豪雨に弱いのが心配です。
10年ほど前、あの時はまだ珍しかったゲリラ豪雨でたまたま子供と居合わせたエルアージュ地下駐車場で大変なことになったのも忘れられない記憶です。
今は車も手放し子供ももう小さくはないので苦境も自分でなんとか出来る年になりましたが、やはり低地と雨は心配材料です。
こちらのマンション、ゲリラ豪雨などの対策はどうなっていらっしゃるのか、ご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さいませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

[365: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[366: 匿名さん]

文京区は持ち上げるほど子育てしやすいとは思いませんけどね。
ここのような交通至便・フラットアプローチはむしろ別格。
他の場所になると不便で坂登りを強要されるところばかりですし。塾も通うのが大変です。

[367: 匿名さん]

手の込んだ低地ネガですこと

[368: 匿名さん]

低地低地と連呼は続くが、心配しなくても売れるし、買い逃して悔しくなって入居後も更なる低地ネガが続く事も想定済み。

[369: 匿名さん]

低地がいやならここからも近い番町や麻布、赤坂の高台がありますよ。

[370: 匿名さん]

さすがにそれだと釣り合わない。
番町は落ち目だけど。

[371: 匿名さん]

番町、麻布、赤坂を考える人とは住民層が違うでしょう。

[372: 匿名さん]

麻布はピンキリ（十番みたいな低地もある）
番町は不便
赤坂はファミリーには向かない

一長一短あるある。

[373: 名無しさん]

>>364

さすが文の京、文京区

ネガも知的レベルが高い (笑)

[374: 匿名さん]

文京区は低地の方が良いですからね。

[375: 名無しさん]

>>374 匿名さん

は？笑

[376: 匿名さん]

と言うか坂がなければどこでもよい。

[377: 匿名さん]

エントランスのやつ、普通にシャンデリアがよかったなぁ。

[378: 匿名さん]

三井最高級グレードのパークコートとは言え、都内屈指の都立公園に勇壮に佇むパークコート浜離宮ザタワーレジデンスには敵わない仕様ですね。お互い切磋琢磨で頑張りましょう。

[379: 匿名さん]

デカい釣り針だなあ

[380: マンション検討中さん]

いづれにせよすごい立地ですよ
四ツ谷再開発と同じよう(あちらは分譲少ない？)に交通のジャンクションにこれだけの規模、、、。そりゃ、高くなりますよね。

[381: 匿名さん]

URの賃貸物件と比較されるなんて、ここも不憫ですね

なんのためにタワーパーキングになっているのか分かっておられないようですね

ここから水が地下にダダ洩れになったら三田線が水没しちゃうわけですが...常識で考えましょう

[382: 匿名さん]

三井不動産のパークコートブランドなので標準仕様でリビングだけでなく全居室天カセエアコンがついてると思いますし洗面室やトイレの床も大理石やタイルだと思います。仕様はある程度の水準以上になるんじゃないですかね。

[383: 匿名さん]

>>372 匿名さん
赤坂より番町の方がファミリー向きじゃないでしょう。赤坂6〜8丁目あたりだと公園も多いし大通りから一本入れば車通りも少なくてファミリーでも生活しやすいですよ。

[384: 匿名さん]

赤坂という名前からは繁華街というイメージがありますが

[385: マンション検討中さん]

>>382 匿名さん
そうでしょうね。
キッチンはタカラスタンダードで、水栓はタカギでなく浄水器入りのグローエかハンスグローエでしょうね。
まぁフローリングはこのご時世シートフローリングでしょうけど。ローイーサッシくらいは入ってますかね。
NTTファシの一括電気とか入ってると3年に1回停電があるから超残念ですね。

[386: マンション掲示板さん]

レンタルサイクルがあるとはいえ、自転車一台しか置けないのね。
子育て世代には厳しいなぁ。

[387: 匿名さん]

>>385

>NTTファシの一括電気とか入ってると

北朝鮮じゃあるまいし、そんな事があるんですか？

[388: 匿名さん]

>>386

管理組合の技量次第でしょうね

自転車の駐輪数を増やしたり、自転車のいらないオーナーの駐輪スペースを提供したり、周辺のマンションはどこも知恵を絞っていますよ。

既得権を確保するために自転車をわざわざ買って停める世帯もないではないですが、善意に基づく世帯が一定以上あればさほど心配する事ではないと思います。

[389: 匿名さん]

追伸ですが、このレベルの物件に住む人が、自転車に乗っているのを想像する事は難しいです

[390: 名無しさん]

>>389 匿名さん
すみません。ここの検討者ですが妻と子供は自転車必須です。

[391: 匿名さん]

高級マンションだからって自転車乗らないとかありえん。幼稚園とかの送り迎えに車で来る人は殆どいないよ。

駐輪場が一家に1台は流石に少ない。まず初年度の理事会がバイク置き場（これは大概余る）を自転車置き場にするのが定番だけど、どこのマンションも新築入居後数年は出産ラッシュになるからそれも焼け石に水。近隣に月極駐輪場があればそちらに借りざるを得ない人も出てくるだろうね。

[392: 匿名さん]

通勤ラッシュ更に大変になりそう。

[393: 匿名さん]

初心者マークのトンデモ論にかき乱されまくり笑

[394: 匿名さん]

初心者マークで恐縮だけど、その昔田中角栄邸のご近所の幼稚園に子供を入れた際に自転車で送り迎えすると言ったら、そんなの聞いた事がないと驚かれた。

まさかと思ったが、朝になると送迎のベンツやらベントレーやらがずらりと道に止まっているところをみて納得した。

[395: マンション掲示板さん]

友達と遊びにいったり、子供は自転車乗るよね～。
大人になって自転車に乗れない人もたまにいるけど。

[396: マンション掲示板さん]

近年、幼稚園の送迎に車が並んでいたら、クレームがくるレベル。

[397: 匿名さん]

>389 匿名さん

www

[398: マンション検討中さん]

子供乗せ用の電動自転車は、重くて2段ラックの上にも乗せれないのは当然、椅子が邪魔して下段も難あり。
幅をとるので1段タイプのラック式のとなりどおし2台も並べれず、平置きがベスト。
むっちゃ場所をとる。

自転車のうるさい意見言うやつほど、子供が居るから優先しろ、仕方がないだろう。と管理泣かせな自己中言うからね。

[399: 名無しさん]

初心者マーク外して、何が楽しいんだろう？

[400: 匿名さん]

>>399 名無しさん

勝手に外れるもんだろ

[401: 匿名さん]

はたして、子育て世代が買える価格になるんでしょうか？

[402: マンション検討中さん]

>>401 匿名さん

はい。意識高い子育て世代が買うんだと思います。買えない子育て世代は買えないんだと思います。

[403: 匿名さん]

高級レジデンスに住んでる人は自転車使わないとか下流の偏見に満ちた書き込みが面白い。
ここ買えない人が因縁付けてかき回して楽しんでいるだけで恥ずかしい人間。

山手線内側の移動ははっきりいって自転車移動が一番便利。
後楽園に住んでたときは神楽坂や武道館ライブへも自転車移動だった。
車も持ってますがね。

実際に山手線内側に住んでる人は車と使い分けしてるはず。

[404: 匿名さん]

まあここ買う人は自転車乗らないって思ってる人はたぶん一人だけなんだろうね。

あと子育て世代が買えるか？ってコメントもあったけど、新築マンションの第一世代ってこんな高級なところも？ってのも結局30-40代前半が主流だし、今時の都会夫婦は40代前半までなら普通に子供作る。親が金持ちってケースもあるが、共働きで見かけの世帯年収が高いカップルもいるし、若いってことはそれだけ長いローンが組めるってことだから、高いからって年配ばかりにはならんのよね。

[405: 匿名さん]

坪600くらいなら、買い。

[406: 匿名さん]

このあたり、羽田までのアクセスが悪いと感じました。
ドームホテルまでタクシーで行ってバスに乗ろうかと思ったけれど本数が少なくて使い物にならず、
結局検索して電車で行ったら凄く時間がかかりました。
ハイヤーとか社用車を出してもらえる大企業の役員とかは問題ないと思いますが、
一般の会社経営者とか会社員とか医師とかだと、出張が多い人はキツイかなあと思います。

[407: 匿名さん]

羽田までは、春日からも後楽園からも乗り換えは1～2回あるが、いづれも40分程度で着く。
これを、凄く時間がかかると感じてしまうなら、品川近辺で探したほうがよろしいかと・・

[408: 名無しさん]

別に自転車乗るのは恥ずかしくないけど、クルマを持ってないと恥ずかしい。

[409: 匿名さん]

プリウスでもいい？

[410: 匿名さん]

戸数に対して3割しか駐車場がないから、車がなくても大丈夫じゃないですかね。

[411: 名無しさん]

ここに住むなら、1000万以上のクルマにしてください。

クルマなくても大丈夫だけど、恥ずかしい。

よく読めば…

[412: 匿名さん]

ここは7割も恥ずかしい人たちが住むマンションですか…
なんか残念。

[413: 匿名さん]

86レビンでもいい？

[414: マンション検討中さん]

>>413 匿名さん
ダメです

[415: 5丁目住人]

駐輪場の値段を上げて修繕積立金に組み込めば良いのでは？
一台当たり3,000円位にすれば不要な人は申し込まないでしょうし。それでも抽選になるようであればオークションとか。どうでしょう？

[416: 匿名さん]

>>415 5丁目住人さん

部屋に自転車持ち込む人が多発して、エントランスとか内廊下が汚れそうですね

[417: 匿名さん]

タワマンの場合、自転車やペットを持ち込む場合はメインエントランスではなく、裏口から入れて貨物用エレベーターを使うのが通常かと思います。

[418: 匿名さん]

その場合でも該当階の内廊下カーペットは汚れますよね

[419: 匿名さん]

春日駅直結なのはいいのてすが、大手町方面はA4口から入ると向こう側に渡るのにものすごい距離を歩くので、結局横断歩道渡ってA6を使うことになりそうですね…

[420: マンション検討中さん]

>>415 5丁目住人さん
初期分譲時の規約ベースで物事は決まります。
変更したくても既得権が発生してるんで特別決議の賛成票を得られないでしょう。