パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[32071: 匿名さん]

[NO.32050～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[32072: 匿名さん]

ユニークな住民が多い物件でしたね。

中古が売れない事より、住んでからの方が大変だと思いますよ。

[32073: 匿名さん]

あと、将来こちらを検討される方は、
必ず最初からスレを見返される事を、
強くお勧めいたします。

マンコミはポジよりネガ情報が役立つ掲示板、
と言われる理由がよくおわかりになると思います。

全てのネガ情報が正しいかどうかはわかりませんが、少なくともあまり参考にならないポジ情報と比べると、賢明な検討者様が取捨選択するに足る情報が詰まっていると思います。

[32074: 匿名さん]

もっぱらネガを書いてきた人にとってみればそうかもしれないけれど、客観的に見ればネガもポジもどちらも参考になると思いますよ。針小棒大な誇張表現が過ぎるネガをいさめるポジの発言にも注目するべきでしょうね。私はネガ投稿を繰り返す人たちが結局は特定の地域に建つ物件への誘導を試みようとしているように思いました。

[32075: 匿名さん]

この地は価値がない、というのが彼らの大きなテーマでした。さすがに近隣住民としては看過できない誹謗でしたね。今思えば炎上マーケティングのいい養分にされたのかなと反省するところしきりですが。

[32076: 匿名さん]

ユニークな住民（失礼）さんが多いのは地域柄だと思いますよ。
目の前の巨大な幹線道路の騒音でストレスがたまることとは無関係に、文京区はやっかいな方々が多いのは有名です。

[32077: 匿名さん]

＞伏字は８９３の花札の屑札な

ポジさん、ありがとうございます。
教えて頂くまでは、知りませんでした。
意外と多いんですね、このあたり。

[32078: 匿名さん]

＞以前から日本国は水害ハザードマップ低地に居住することを避けるように促している事が話題になっていますが、
＞先日 ついに米国のNASAも同じことを警鐘し始めたようですよ


そうなんですか。
ここは大雨による３メートル級の水害リスクを指摘されている場所でしたね。

再開発が終わってもハザードマップのど真ん中に変更はないどころか、むしろ近年の気象変化により水没の水深がさらに深まるとの懸念もあります。

しかし国単位で公的に退避が推奨される場所に住むのって、どうなんでしょうね。
幹線道路ワキ騒音は妥協するとして、ポジさんの意見が伺いたいです。

[32079: マンション購入者]

>>32059 マンション検討中さん
>>32060 マンション検討中さん
マンション購入者です
タッチレス無線キーが付いてきましたが賃貸では分かりません。
別途有料かもしれません。

屋上ジャグジー部分は予約制で有料です。
飲食NGだったと思います。
水分補給等は可能と言われました。

地下にソファーあります。
タクシー待ちや駐車場からの出庫待ちの時座って待てます。

[32080: 匿名さん]

いずれは周りの板マンに価格で抜かれると思う。

[32081: 匿名さん]

屋上ジャグジーとは、ピンクピンクしてますね
こういう中央線外の商業用途エリアのマンションには、水系施設は多いのでしょうか

[32082: 匿名さん]

>>32073 匿名さん

ポジとネガじゃないよ

客観的な普通の意見と悪意のあるネガだよね

[32083: 匿名さん]

>>32078 匿名さん

現時点で1000年に1回以下の確率でしか起こらない事象ですね。まずは東京都地下鉄全て冠水してからしか水没ありえないですしね。その前に海に放流されますよ。
港区中央区より安全かと思います。

[32084: 検討板ユーザーさん]

1000年に一度どころか、今年に入っても頻発してますね。
ここが水没するレベルの大雨。

まぁ現実的にはある程度の追加資金がなければ、
こちらのようなハザードマップど真ん中エリアを売却し、人が安全に生活できるエリアへ住みかえること自体が、難しいかもしれませんね。

[32085: 匿名さん]

>>32084 検討板ユーザーさん
>1000年に一度どころか、今年に入っても頻発してますね。
>ここが水没するレベルの大雨。

そんな凄い大雨が今年に入って何度も降ったのにもかかわらずここが大丈夫なら、問題ないのでは？

[32086: 匿名さん]

水溜りすらできませんけど

[32088: 匿名さん]

>>32087 検討板ユーザーさん

えぇ....先日まで梅雨大雨、雷雨だし、少し前は史上最強レベル台風直撃して影響なしですけど...

[32090: 匿名さん]

おおげさな人だねえ。
山地と平地じゃ降る雨の量に差があるから、ここの下水の処理能力を超える雨はまず滅多に降らないから心配ないよ。むしろハザードマップに載っているおかげで都で進めているゲリラ降雨対策のうち第一段階の50ミリ対策はすでに済んでいるし、さらに上流域の工事も進められてこの辺は相当に安全になるけどね。仮に水が出ても止水板などの対策もされているし、警備員も24時間常駐しているので深夜だろうが休日だろうが警報が出れば適切な対応をすることだろう。もし水が出たら近隣住民はここにみんな逃げてくるので優しくしてね。

[32091: 匿名さん]

ハザードマップに載っているから問題なのではなく、要は適切な対策が図られているかどうかが重要なんだよね。多くの場合、水害の記憶が風化して適切な対策がとられなくなった隙をつくように災害が起きると大きな被害が出ることとなる。ここは本当に対策をとられているので大丈夫だよ。

[32092: 匿名さん]

>>32091 匿名さん
重要なのはイメージです。わざわざ浸水地域のマンションを積極的に選ぶ理由がありません。マンション検討の際はファーストインプレッションで落選です。

[32097: ご近所さん]

2019年10月12から13日にかけて最強の台風が直撃しました。
以前ならこの規模の台風なら神田川隆慶橋あたりから溢れていたけどこの日はサイレンすらならなかった。
ハザードマップは、行政のせいにされたくないから出してるだけ。
この辺りが水没したら銀座や築地、大門や新橋辺りも水没。
可能性はゼロではないけどゼロと言っても良いくらい。
この辺りがダメなら東京はもうダメだよ。

[32099: 匿名さん]

うーん湾岸、浜離宮はじめ人気の大規模物件にはかなり極端なネガが湧くのは分かってたけど、一体なんなの、故郷の村でも焼かれたんか…この物件、あるいは小石川に深い怨恨があるのだろうか

都心ではほぼ毎年冠水被害が出てる。つい先日もたくさん被害が出たけど、ここは全然大丈夫なまま。水害への耐性が極めて高い立地ではないかもしれないが、実際に起きた災害のトラックレコードから見ると、その程度のリスクと判断できるってことでしょう

[32100: マンション検討中さん]

いつも同じ文体で場外馬券場とか水没とか騒いでるのはカレンダー

[32101: マンション検討中さん]

>>32079 マンション購入者さん
ありがとうございます！賃貸で見に行った時は、鍵をタッチして鍵を開けていたように思ったので、実際に部屋を契約したらタッチレスのキーをもらえるんですかね。

タクシーって地下で待てるんですね。最高です！

[32102: マンコミュファンさん]

ここは白鵬以上に品格がない！！

[32109: 匿名さん]

さて明日から入居開始だよ！

[32111: マンション検討中さん]

多分、ネガは二人くらいしかいないでしょう。
途中名前出ちゃってる人もいますね。検索かけたら豊洲の掲示板にもいました。削除依頼した方が良いと思います。

[32112: 職人さん]

>>32103 匿名さん
直撃した。
東京に住んでないから分からないんだろうけど。
神田川の上流では溢れてたし。
江戸川区の篠崎、瑞江辺りはサイレンなりっぱなし。
平成１２年９月に発生した東海豪雨なみ、時間最大雨量153ｍｍ、総雨量690ｍｍが直撃しなければ神田川は大丈夫。
文京区には、神田川流域以外の対策強化流域はないから神田川さえ大丈夫なら問題ない。

[32113: 匿名さん]

>>32097 ご近所さん
テレビの画面を見ると大雨特別警報の時に出る、少しでも命が助かる可能性高い行動を、の具体的な例があげられてますね
一つ目は、近くの頑丈な建物に移動、つまりここですね。
二つ目は、建物の2階以上、崖・斜面と反対側の部屋に移動、とありますので、ここは斜面も崖もないから、想定外の事態にも対応可能ですね。ノアの方舟みたいなものです。

[32117: ご近所さん]

[No.32087～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[32118: 匿名さん]

>>32092 匿名さん

じゃあ住むなヨソ行け

[32119: 匿名さん]

>>32112 職人さん
ここは神田川の洪水と高潮のハザードマップでは真っ白です。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2605/20214216043.pdf

[32120: 匿名さん]

>>32119 匿名さん
ということは、過去もやりとりされていたような。
要するに周囲に比べ土地が低いので内水氾濫リスクありということですね。

[32121: 匿名さん]

ちょっとデータを用いて分析しておきましょう。
2019年10月の台風で武蔵小杉が内水氾濫で冠水したのは有名ですが、以下の川崎市資料によれば、総雨量は250mm弱だったと思われます（P17の中原区）。
https://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000116/116458/0416...(3)-2-1.pdf

一方、文京区の総雨量は222.5mmと武蔵小杉と大差はありません。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0188/2695/taifu19_20191121.pdf

したがって、2019年10月の台風は武蔵小杉に特別の雨量があったわけでないことが確認できましたので、あのくらいの雨量規模の台風であれば、将来的にも耐えうると想定してよいかと。

それよりも降雨量が多くなるとどうか？は、また別の話となりますが。

[32122: 匿名さん]

>>32121 匿名さん
ちなみに、ここについて地下鉄駅があるから大丈夫というご意見を見かけますが、武蔵小杉駅は当時冠水していることも踏まえれば、そこに依拠しすぎるのは危険かと思いました。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.asahi.com/amp/articles/ASMBG5HSWMBG...

[32123: 匿名さん]

>>32122 匿名さん

武蔵小杉の浅地下と、大江戸線と三田線と南北線の深さを比べるまでもないよね。地下鉄すべて冠水することあるかな。

[32124: 匿名さん]

>>32123 匿名さん
あるんじゃない？
江東5区が浸水すれば都市部の地下駅は水没確実だし、それくらいの事起きても驚かないでしょう。大きな災害なんて予想外だから被害が大きくなるわけだし、賢明な人は大雨で浸水する可能性がある時点で避けるでしょう。

[32125: 匿名さん]

>>32122 匿名さん
多摩川は洪水の起きたところよりも水位が上がり逆流したんですよ。こことは洪水の構造が違います。あと、ここにもありますが地下鉄の止水板を超えるような水が出れば地下鉄のトンネルが排水溝になってしまうということです。ゲリラ豪雨対策の下水整備などが重点的に行われて手厚い洪水対策が行われているのには理由があるのです。

[32126: 匿名さん]

>>32124 匿名さん

江東5区って、、、隅田川そばや海埋立地と一緒にしないで

[32127: 匿名さん]

もう完売しているよ
知ってた？

[32128: 匿名さん]

久しぶりに見たけど すごいねー。ホントに33000行くんじゃね。ほら、ネガも少し頑張れ この際 無限ループネガで良いぞ

[32129: 通りがかりさん]

必死な投稿数の積み上がり。
やはり住民の民度の低さと相関しますかね。

[32130: 匿名さん]

熱海や武蔵小杉の雨量だと、さすがにここは水没してしまいます。
最近では年に数回起きている日本列島豪雨、
たまたま運良く直撃を免れただけにすぎません。

ファクトとして、日本政府は水害リスクのあるこちらのような低地を住まいとすることを避けるようにと、明言しています。
その具現化の一つが、水害ハザードマップ。

これ以上何か意見があるなら、国会議事堂に議題として持ち込んだ方がいいと思いますよ。

[32131: マンション掲示板さん]

カレンダーさん、古いハザードマップで話してない？

[32132: 匿名さん]

>>32125 匿名さん
武蔵小杉は内水氾濫だと言ってるでしょ。そして、ここも内水氾濫がリスクなんでしょ。よく「参考になる」をいっぱい押す人がいるなあと不思議に思う。

内水氾濫は止水板、防水扉等の伝統的手法で都営地下鉄も対応するんじゃないのかね。
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/subway/kanren/disaster.html

[32133: 匿名さん]

>>32132 匿名さん
武蔵小杉は排水路の出口が多摩川と直結していたから、多摩川の水位が地面より高くなって逆流した内水反乱なんだよ。
ここはポンプで圧をかけて放出しているから川から逆流はないんだ。つまり、この場所でピンポイントに非常にレアな集中豪雨が降らないと怒らない水害をあなたは話題にしているんだよ。ないとはいわない。だが、それにすら対策をとられているので、そういう豪雨でたとえ水が溢れたとしても、対応は可能だよ。

[32134: 匿名さん]

これからもハザードマップに載っているかぎり、東京都は都心の人口稠密地帯のレベルで水災対策は続けるだろうね。

[32135: 匿名さん]

>>32131 マンション掲示板さん
カレンダーさんとやらではないが、浸水の文京区の最新版のマップは以下だよね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2597/20197514634.pdf
令和元年版だから、文京区の更新が待たれる。ここの再開発での対策が反映されれば色付き部分減るとは思うけど、どのくらい減るのかな？
もし、その見込みも知らずに「対策万全でーっ」と吠えている人がいるなら、滑稽だね。
見込み知っているなら開示してよ。ここのマンションにとってはプラス材料でしょ。

[32136: 匿名さん]

>>32135 匿名さん
本音を言わせてもらうと、まだ載っていてほしいね。
今までも手厚い対策はされているのだが、手厚い予算をもっと欲しいので。

[32137: 匿名さん]

>>32133 匿名さん
そうなんだ。ポンプで圧かけて放出のソースを見せてもらえるとありがたい。

[32138: 匿名さん]

>>32136 匿名さん
やり手だね。

[32139: 匿名さん]

水災の予算が通ってどんどん安全になっていく低地の一方で、土砂災害危険区域の安全性が高まらないところが文京区民としては懸念材料だね。この辺の不動産事情を知る人なら、あれはなんとかならないかと眉をひそめるところだね。

[32140: 匿名さん]

>>32137 匿名さん
森ビルさんの下にポンプ場がありますよ

[32141: 匿名さん]

地下鉄もここも、万が一想定範囲の豪雨が降ってもそれに対応する備えはしています。だって、ハザードマップ載っているんですから。

[32142: マンション掲示板さん]

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2605/20214216043.pdf

こちらが最新のハザードマップになりまぁすww

[32143: 匿名さん]

>>32140 匿名さん
森ビル？後楽1丁目の？遠くない？
ところで、詳しいようだけど地権者？
パークコートの新しい住人が町内会に入ってくれるといいね。問題意識は多くの住民に共有されるといいなと思う。お節介で失礼。

[32144: 匿名さん]

>>32142 マンション掲示板さん

それ、洪水のハザードマップでしょ。内水氾濫は反映されてないよね。

[32145: 匿名さん]

>>32139 匿名さん
土砂災害危険地域こそ、再開発で消すべき。各戸建て、各マンションでは費用負担で対策が進むわけがない。

[32146: 匿名さん]

>>32145 匿名さん

パークコートが防災機能もってる

[32147: 検討板ユーザーさん]

毎回 浸水することはないと思いますが、
やはり大雨があると不安になるマンションですね

[32148: 匿名さん]

>>32147 検討板ユーザーさん

大丈夫ですよ貴方が住んでる訳ではないので

[32149: 匿名さん]

しかし、防災拠点にするために災害時トイレとか避難場所にグリーンバレーとか作って区とか都からの補助金シャブシャブ入れて再開発したマンションがホントに水没するとか思ってる人がいることが笑えます。
ホントにそんなことが起きたらここの住人は7階より上に住んでるので安全で、逃げて来た貴方の様な近隣住民が被災するんてすね。税金払って、それが補助金でここに使われて避難場所で被災？良いこと無しですね。

[32150: 検討板ユーザーさん]

最新版ハザードマップ（更新日 2021年07月16日）
母国語で掲載してみました

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2603/2021521142026.pdf

[32151: 匿名さん]

>>32150 検討板ユーザーさん
韓国の人かな？
そのハザードマップをよくみると文京ガーデンの建物が存在していないね。
古いデータをもとにして作られているようだよ。

[32152: 匿名さん]

>>32149 匿名さん
命を落とす心配をしているのではなく、バツイチ水没歴が資産価値を暴落させるという心配です。

[32153: 匿名さん]

>>32149 匿名さん
公共インフラの整備に対する対価として補助金が出されているだけで浸水が起きる起きないとは無関係です。

[32154: マンコミュファンさん]

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2605/20214216043.pdf
最新版どうぞ

[32155: 匿名さん]

>>32152 匿名さん

命を落とす以上の心配事が資産価値？
どっちにしても貴方には関係無いでしょ。
そんなこと心配してるレベルなんですからw

[32156: 匿名さん]

まぁ確かに、ここのデコボコ天井のデカ梁だらけ窮屈感満載の70㎡と同額で、千代田富士見のプレミアムフロア 90㎡が買えましたね…
少しの時代の違いは、残酷以外のなにものでもないです。
築年数も大して変わらないのに。

この差額で、何ができたんだろう、って考えると本当に悲しくなります。

子供なら、私立医学部に２人入れれる金額
旅行なら、毎年家族４人でビジネス欧州３０年分
車なら、フェラーリ２,３台分

あぁ…、人生ツイテない…

[32157: 匿名さん]

>>32154 マンコミュファンさん
それは、神田川の氾濫ですね。
対策が進んだこのご時世、神田川氾濫による水害は、
あまり目立たないものになりました。

昨今の気象変化で問題となっているのは、
昨年の武蔵小杉の大雨で起きたような、
都市排水機能で処理しきれなくなった雨水が、
パークコート文京小石川タワーのような低地に、
流れ込みあふれる、
いわゆる内水タイプの水害なのです。

最新版ハザードマップ（更新日 2021年07月16日）
を示します。
日本政府の試算によると、
先日の熱海で起きた大雨が降れば、
間違いなくここは酷い浸水が起こるのです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2597/20197514634.pdf

[32158: 匿名さん]

ネガの資料　令和元年版
一般人の資料　令和3年版

勝負ありやな
もういちゃもんつけず帰りなさい

[32159: 匿名さん]

>>32158 匿名さん
文京区のホームページをよく見なさい。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu.html
水害ハザードマップと洪水・高潮ハザードマップは、別物だと何回も言っている。
水害ハザードマップは内水氾濫用で、この地区はべったり色付き。ただし、令和元年度から改訂されていない。再開発で改善されたかどうかは、次の更新まで不明。
そんなことを百も承知でシレッと書き込む32158はタチが悪い。そんなレスに「参考になる」を押している人がタチが悪いのか、情弱なのかは、知らんけど。

[32160: 匿名さん]

>>32149 匿名さん
＞防災拠点にするために災害時トイレとか避難場所にグリーンバレーとか作って区とか都からの補助金シャブシャブ入れて再開発したマンションがホントに水没するとか思ってる人がいることが笑えます。

こういう書き込みもタチが悪い。
水害で避難するときの天気は雨でしょ。そんなときに、野ざらしのグリーンバレーに避難するわけがない。小学生でも気づく。しかも、わざわざ水害が心配な近隣住民が地域で一番低地に避難することを想定しているならば、都と区の担当は辞職ものだ。

ここの防災拠点の機能は、地震時と地震火災時でしょ、普通に考えて。

[32161: 匿名さん]

>>32133 匿名さん
＞ここはポンプで圧をかけて放出しているから川から逆流はないんだ。

これが、この低地に内水氾濫がない理由だそうだが、エビデンスが出ない限りは信用できない。
本当に知っている人がいたらそれエビデンスを出してもらいたい。
なお、令和元年度の浸水ハザードマップ策定時点で、そのポンプ設置済だとすれば、それでもハザードマップ色付きなのだから、そのポンプはキャパ不足だよね。
ここの浸水リスク安全と言い張っている人は、勿体ぶらないで、さっさとエビデンス出してくれ。その方が話がすっきりしていいだろ？
エビデンス出ないなら、虚偽の書き込みだとみなすぜ

[32162: マンション検討中さん]

洪水ハザードマップは水防法に基づいてるから内水氾濫も含まれてるよ。

[32163: 匿名さん]

>>32162 マンション検討中さん
じゃあ、なぜ、文京区は浸水ハザードマップをホームページ上から削除していないのかね？

[32164: マンション検討中さん]

分析してる範囲が狭まってるから。元年の方は隅田川の記載があんだろ。聞く前に良く見ろよ。

[32165: 匿名さん]

>>32162 マンション検討中さん
注意書きをよく読もう、
”※内水氾濫部分（赤枠で囲われている神田川外水氾濫区域以外の部分）は水防法に基づいた内容ではありません。”
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

[32166: 匿名さん]

>>32163 匿名さん
おそらく現在進められている下水整備や再開発などで改善した部分を反映するためと、降水量などの条件をより厳しいもので再検討するため、新しいバージョンの作成に時間がかかっているんだと思うよ。コロナ騒動でさらに遅れが出そうだ。

[32167: 匿名さん]

ネガが調べるかよ
掲示板情報しか見ないのに
ここの閉鎖で、ネガの時が止まるだけです
高評価で高値で売買されているのも、いつまでも知らず、ネガり続けて死ねば良い

自称プロで、その実は掲示板ネガ情報を見て納得する掲示板養分の養分たちよ
そんな時間があれば、ブログでも書けよ
少しは収益化できる

私の同業者の不動産好きは、割高予測外れまくりだけどドヤ顔してブログやっているぞ
批評は良いけど、どこ買ったか聞いたら秘密だってっさ
何が情けないって、ブログ時点で割高でないことが判明しているのに、知らないことなんだよな

[32168: 匿名さん]

>>32167 匿名さん
あなたゆーちゅーばーですね。分かりますよ。

[32169: 匿名さん]

ここは住宅が７階以上と高い位置にありますが、これは幹線道路の騒音がうるさいから仕方なしにそのようになったのですか？

[32170: マンコミュファンさん]

今さら水没で大騒ぎしてるってことは、噂通り 住民のほとんどはお上りさんだろ。
地元民でハザードマップや水害の歴史を知らないやつなんていないし、昔からの湿地帯だからこそ住むのが避けられてきたっていうのもある。