パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31981: 匿名さん]

常に全国住みよさランキング上位のランドマークマンション

[31982: 匿名さん]

>>31980 検討板ユーザーさん

買えなくて残念だったね

[31983: 匿名さん]

福太郎が焦ってツイート連打してますね 笑

[31984: マンション検討中さん]

黙って見てましたが、表面的な情報ばかりで、冷静に決算読めない方がいるので単に記載内容申し上げると、
国内住宅分譲の利益の絶対額は11/3-13/3期は100-150程度、アベノミクス以降は200?400億を行ったり来たりの水準。営業利益率は14/3期までは3.1-6.6%となる一方、15/3期以降は8.0%-12.3%と確かに利益率は高くなってる。
ただ、15/3期以降の中では20/3期は普通の水準ということでしょう。
(セグメントPLの詳細開示はなく、売上原価と販管費の水準が分からない状況なので、より分析深めたいならSPEEDAとか使ってください)

投資家向の分譲と混同していて、かつ絶対額と比率の扱いが分からないと論理的には議論・検討出来ないと思いますよ。

[31985: マンション検討中さん]

>>31984 マンション検討中さん
よくよく見ると売上計上は引渡のタイミングで計上されてそうなので22/3期をみる方が正しいですね、訂正します。
となると、今期の予想は利益が220億、利益率の予想は8.1%ですね。

[31986: 匿名さん]

駅直結パークコートは唯一ここだけ、坪８００万は妥当ですな草
ネガ涙目草

[31987: 匿名さん]

>>31985 マンション検討中さん
パークコート住むような層に駅直結のメリット少ないです。
もしかしてリーマンですか？

[31988: 匿名さん]

前期分の利益率は38％とありますから、
この物件が分譲された時期的にその辺りでしょう。
この周辺相場は坪400くらいですから
ここの利益率が38％だとすると
分譲価格に似たような感じになりますね。

[31989: 検討板ユーザーさん]

内覧行きましたが、
室内の声が廊下にもれてますね。

[31990: eマンションさん]

>>31977 マンション検討中さん
あの物件は売出から1週間でのスピード成約だったので（仲介ヒアリング）売り急いだ感が否めないですけどね。
普通に考えれば引渡し後の内覧できる状態の方が検討客増えると思いますし。

[31991: 検討板ユーザーさん]

普通はそうなんですが、この物件は
内覧されたら終わり、という逆のストーリーが濃厚ですし、ある意味 一番いいタイミングで売れたと思いますよ

[31992: 匿名さん]

美人に人が群がるようにパークコートは罪だわ

[31993: マンション検討中さん]

>>31988 匿名さん
どこに38%なんて記載あります？

あまりにも面白いので少し計算しますね、あくまでも単純な試算です。
もし仮に38%の営業利益率だと言うのなら、
本物件の平均単価は約1億と仮定すると、400個売れてるので、22/3期計上の営業利益は400億×38%=152億
22/3期の住宅分譲のセグメント利益予想が220億なので、残り物件での利益は220億-152億で68億
一方、セグメント売上高は220億÷8.1%=2700億程度
で本物件除くと2700億-400億=2300億程度
単純にその他の物件の利益率は68億÷2300億程度=3%程度ってことになるんですかねぇ

うーん、物件の格差が激しいですねぇ笑笑もう一度お聞きしますが、どこの情報でしょうか？

[31994: 匿名さん]

たしかに再開発タワマンは儲かりますからね。

ボッタクリ率38%はないにしても20%以上は確実にありそう。

タワマンには割りをくってもらって、低層パークコートとかは逆に 5%くらいかな。

[31996: 匿名さん]

富裕層向けタワマンは実質的に独占企業状態です。買う方が賢くならないといくらでも利益乗せられます。
タワマンは儲かりますから、庶民派のハセコーでさえ参入したわけですよ。

[31997: マンコミュファンさん]

ここもそろそろ閉鎖ですか

マンコミュ史上、
最も 香ばしい住民さん達でしたね。
中古が売れないことよりも、
大変なのは住み始めてからだと思いますよ。

[31998: マンション検討中さん]

再開発の総事業費は1200億弱という過去の発表踏まえてると、事業費の配分は不明ですが、利益20%以上出ないんじゃないですか？そもそもタワマンの利益率参考になるものあれば教えてください、別件でも活用したいので。

[31999: 匿名さん]

>>31997 マンコミュファンさん

あなたはマンコミュ史上最も削除された汚名をもつ方かもしれませんね。我々快適に暮らしますのでご心配なく
下から眺めるくらいならきてもいいですよ。不法侵入は許しません。

[32000: 匿名さん]

>>31998 マンション検討中さん

教えてくださいって笑
自分で汗かいて探しなよ笑笑

[32001: 匿名さん]

>>32000 匿名さん
どうせ何も出せないし、示せないのがわかってるから言ってるだけだろwwww

[32002: 匿名さん]

>>32000 匿名さん

ネガ先生ですか？

[32003: 匿名さん]

>>32000 匿名さん
よし、32000はクリア。次は33333で。
急に暑くなってきたが、ここは風の感じはどう？いい風が吹くと、暑さがマシに感じるよね。

[32004: 匿名さん]

>>32003 匿名さん
東京の夏の卓越風は南西です。
マンションの南西方向の風上にあるのは。
絶叫マシンと場外馬券場です・・・

[32005: 匿名さん]

南西は後楽園ですね
緑の香りが届きますよ
地図くらい見ましょう

[32006: 周辺住民さん]

東京の夏の卓越風は南南西です。絶叫マシンと場外馬券場は南西というより南です。

[32007: 周辺住民さん]

ちなみに今夜は、南東からの風が吹いていますね。

[32008: 匿名さん]

ユニークな住民さんが多いですね。

スレが閉鎖されても、ここは大勢の方が物件を検討する際に真っ先に見る情報サイトです。

今さら住民さんの民度がどうこう言っても遅いですが、未来永劫このスレが不利に働くことだけは間違いないでしょうね。

[32009: 職人さん]

貧乏しながら長生きするタイプだな。人生1度きりなのにそんな人生なんて、同情するよ。頑張れ

[32010: 匿名さん]

>>32008 匿名さん

お前も無駄なことしたな
ネットに描き込んだことは永遠に残るぞ

[32011: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[32012: 匿名さん]

>>32011 匿名さん

自分のことですか？
あなたの臭いに興味ないです

[32013: マンション掲示板さん]

>>32011 匿名さん
あなたがキムチの臭い発せられてるんですか？大変ですね。

[32014: 匿名さん]

モモレジがパークコート北参道ザ・タワーの間取りをアップしていた。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8110.html?sp&sp
https://mansion-madori.com/blog-entry-8111.html?sp&sp

その解説でパークコート?ザ・タワーのシリーズを言及していたが、青山、渋谷、赤坂、檜町は名前を出していたが、小石川は完全スルーされていた。
ちょっと切なかった。

[32015: eマンションさん]

>>32014 匿名さん
ん？普通に言及されてますけど？

[32016: 匿名さん]

>>32014 匿名さん
そのリンク先の上の方では、PC北参道ザ・タワーはPCザ・タワーのシリーズのなかで駅徒歩1分はPC文京小石川ザ・タワーに次いで2物件目であることを指摘していて、希少性は小さくない（つまり希少である）と指摘していますね。やはりここの最大の売りは立地にあると思います。複数駅に近いというのももちろんですが、24時間業態の大型のスーパーやディスカウントストアが近隣にあって多忙な共稼ぎ世帯の日常の買い物利便性は高く、こういう場所は六本木ぐらいじゃないですか、他に。さらに六本木と比べるといわゆる夜の店は近隣に少なく、生活利便性が高い一方で安心して子供を育てられる住環境があるという点において、23区でもユニークな立地と言えるでしょう。

[32017: 匿名さん]

しかもここのマンションの建つ基壇部分の商業施設には病児保育をしてくれる保育所や小児科クリニックが存在し、少々子供が熱を出しても大事な仕事を放り出さなくて済むメリットがあります。しかも隣の区ではなく、自宅の下にあるんですよ、どれだけ便利なんですか？こういう物件は極めて希少ですよ。

[32018: eマンションさん]

32016さんの投稿でふと思ったのですが、山手線内側で、マンションから徒歩10分以内にあるスーパーの合計売り場面積がここより広い場所って他にあるんですかね？
この近くはマルエツ、成城石井、クイーズ伊勢丹、ダイエー、マルエツプチと種類が豊富で合計売り場面積も相当だと思うのですが、ここよりスーパー事情が充実してるエリアってあるのかなと思い。

[32019: らーめんマソ]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[32020: 匿名さん]

>>32018 eマンションさん
多くあるでしょう。合計売り場面積は商圏人口に比例してると考えられるのですから、似たような条件の場所は、東京なら多いと思います。

[32021: 匿名さん]

こういう北側エリアって基本的に土地が余ってるし、探せばいくらでもあるんじゃないかな。

条件的には北と山手線外側は同列なんだし。

[32022: 匿名さん]

>>32016 匿名さん
駅近要因がプラスであることは、将来に渡って変わらないとでも思っているのからしら・・・。子育てしやすいというけど、主役の子どもは楽しくないと思います。大人の都合でしょ？

[32023: 匿名はん]

やはりここの最大の売りは立地にあると思います。日本最大の場外馬券売り場に近いというのももちろんですが、24時間うるさい大型の産業道路が目の前にあって多忙な土方作業員の利便性は高く、こういう場所は錦糸町ぐらいじゃないですか、他に。さらに錦糸町と比べるといわゆるフィリピン人は少なく、韓国人は多い一方でマンション内の韓国料理屋やラーメン屋やマルエツスーパー住環境があるという点において、23区でもユニークな立地と言えるでしょう。

[32024: eマンションさん]

>>32020 匿名さん
例えばどこですか？

[32025: 匿名さん]

>>32017 匿名さん
徒歩5分くらいの環境が静かな低層住宅地域に住んで、こちらを利用させてもらう方が良いと思います。

[32026: 匿名はん]

引き渡しが近づくにつれ、中古在庫が大量に増えてますね。

[32027: 匿名さん]

>>32022 匿名さん
>主役の子どもは楽しくないと思います
それこそ大人の勝手な決めつけですよ。小さな博物館が近隣に点在していますし、緑の豊かな庭園や植物園もあります。東京ドームシティは言うに及ばず、礫川公園や教育の森といった公園も近隣にあって小さな子供を遊ばせる場所は無数にあります。決して子育てに向かない土地ではないと思いますよ。むしろ、都心にお勤めのお父さんお母さんが子供の起きている時間帯に一緒に食卓を囲める可能性は職住近接の都心物件でないと難しいと思いますが、大きなオフィス街には独身の男女が遊ぶような夜の街がつきものなので、ここみたいに夜の街がない場所は希少でしょう。

[32028: 匿名さん]

>>32018 eマンションさん
さすがにヒカリエとか三越レベルのところが一軒あると一箇所で凌いでしまいますからさすがにそういう事はないでしょう。むしろ、繁華街がないことが文京区の特色なのではないでしょうか。おそらく夜の街の充実度から言ったらダントツのビリでしょう。

[32029: ご近所さん]

数年前に文京区に引っ越してきましたが、はやり治安はいいと思います。

[32030: 匿名さん]

ネガの妄想とフェイク見られるのもあと３日か
でも同じネタでつまんない見る価値なし