パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31451: 匿名さん]

>>31450 匿名さん
中央区と文京区の大きな違いは人口密度と昼夜間人口比だよね。
コロナみたいな人の移動がだめになったり観光客が減るとジモピーの少ない中央区は商売が成り立たなく影響が大きい。逆に文京区は自宅にいる時間が長く、近所の店を利用したりする人が多く、さらに観光客の需要のウエートが少ないのでその影響は中央区と比べるとだいぶ少ない。

基本的に住んで便利、治安も良い定住向きの文京区は自宅としての購入者が多いと思われるので、投機的な値動きは起こりにくい。事実、これまでのところはボラタリティの低いマンション相場だったと思う。確かに東京ドームや共同印刷小石川工場跡地など再開発の話題が出ているので思惑買いする投機筋はいるかもしれないが、この物件に浴びせられている罵倒の内容を仔細に見る限り、あまりにも地味な土地柄故、そのような連中は避けるんじゃないかという気がする。

[31452: 匿名さん]

少々高くなったところで、ここは頭のネジが外れたような値上がりはしていないのでギャンブラーにとっては非常につまらないんじゃないかなと思う。長く持っていてはじめて良さがでる地域だろう。

[31453: 検討板ユーザーさん]

幼少期より現地は良く知っていますが、この辺りを通る時はなるべく早足で、と言われてきた者です。
ここは他県含め他所から引っ越される方が大半でしょうし、知らないことは多いと思います。
幹線道路沿いの住環境やハザードマップ含め、昔から長く住むような場所ではないです。
ネガしたくはありませんが、健全な検討者様の為になればと思い投稿させて頂きます。

[31454: 匿名さん]

>>31453 検討板ユーザーさん
>この辺りを通る時はなるべく早足で
と言われるけれど、礫川小学校の学区は文京区の中でも世帯の所得が高いので有名だよ。店も多いし駅も近いので都議さんとかもこの辺のマンションに住んでいるよ。
そんなことを言ったら、都議さんがかわいそうだよ。

[31455: 匿名さん]

>>31453 検討板ユーザーさん

貴方の方は健全じゃ無いよね。

[31456: 周辺住民さん]

>>31454 匿名さん
都議さんの住所、ワンルームマンションですよね。

[31457: マンコミュファンさん]

>>31453 検討板ユーザーさん

前にも似たような書き込みありましたよね。レイシストなのかな

[31458: 検討板ユーザーさん]

今日も売れませんでしたね。

[31459: ご近所さん]

マルエツに決定ですね。

[31460: 匿名さん]

>>31459 ご近所さん
ガッカリです！
気持ちを切り替えるのに時間がかかりそう。

[31461: 匿名さん]

マルエツ嬉しい！

[31462: 周辺住民さん]

ザサウスも売りに出ていますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96467976/

[31463: 匿名さん]

マルエツはネットスーパーがあるから便利だね
生鮮品を買いに行くのに店に行く必要がないのはポイントが高い
下の店から直接持ってきてくれるのかな

[31464: 検討板ユーザーさん]

こういう小石川みたいな北の物件だと坪600でも苦戦するのに

中央線南側のパークコートタワーは坪800超えてきてますね

[31465: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31466: 匿名さん]

まあ坪400がせいぜいだった近隣のマンションが坪500台後半で取引されるようになってきている。ここは700ぐらいで取引され始めているからこんなもんでしょ。多分そのうちパタっと売り物がなくなるだろうね。

[31467: eマンションさん]

>>31459 ご近所さん
いいですね。
成城石井、クイーズ伊勢丹、ダイエーにマルエツですか。バランスが取れてると思います。

[31468: 匿名さん]

不動産流通はほぼ把握している者ですが、こちらは
坪700の取引実績は、今のところゼロですね。

坪600台で売れた部屋が一部屋だけありますが、
あとは全て坪500台でしか売れていません。

まぁたかがネット掲示板ですが、売り優勢の物件とはいえ、焦ってデタラメを書くのは良くないですね。

[31469: 匿名さん]

地権者部屋はグレード低過ぎて

[31470: 匿名さん]

スーモから600後半の部屋が消えてますが、どこ行っちゃったんですかね、カレンダー若葉さんｗ

[31471: 匿名さん]

>>31470 匿名さん
５００後半に値引きして成約した感じでしょうか。
まさか募集価格で売れたと思ってないですよね。

[31472: 購入経験者さん]

>>31471 匿名さん

なんでそんなにアホなん？
必殺レポートもらえない人でしょ？

[31473: 匿名さん]

３６F、15000万成約　　坪単価671万
２０F、11980万成約　　坪単価618万
１６F、11480万成約　　坪単価592.4万

ちなみに全部、地権者部屋。購入者は現在フルリフォーム中の部屋もあります。
分譲仕様の部屋が出てきた場合700台の成約は十分可能性があると思います。

[31474: 匿名さん]

アトラスタワー　１４F　13500万成約　坪単価504.3万

[31475: 匿名さん]

>>31473 匿名さん
？
これで大騒ぎしてるのですか。
私、このマンションの仕様よく知ってますが、
地権者用と分譲用のコスト差は、せいぜい300万くらいです。
リビングの壁掛けエアコン（居室は分譲用も壁掛けエアコン）、床の普及タイル、大きな違いはこれだけです。

[31476: 匿名さん]

内装グレードの低い地権者住戸に追加投資して分譲グレードにリノベできます。その追加投資額、300万とか500万程度を地権者中古に加算すれば分譲中古が簡単に予測できます。それくらいの計算は誰でもできるでしょう。

[31477: 通りがかりさん]

>>31453 検討板ユーザーさん
柳町商店街のあたりは汚い感じだった。マンションになり、文京ガーデンもできて、ホントに変わってしまった。

[31478: 匿名さん]

そもそもまだ引き渡されてないのに、ネットの無料成約ページ見て売れないとか売れたとかお馬鹿さんですかｗ
実際、700近い部屋がスーモ等から無くなってるのはどう考えれば良いのでしょうかねｗ

[31479: 匿名さん]

＞300万とか500万程度を地権者中古に加算すれば分譲中古が簡単に予測できます

ありがとうございます
ちなみに坪単価に直すと、
どれくらいの違いになりますかね？

[31480: 匿名さん]

だから地権者煽って不安にして安く売らせて
自分がフルリフォームして分譲グレードですよと高く売り抜けたいんやろ

[31481: 匿名さん]

>>31475 匿名さん

地権者です。たった300万で分譲仕様にできるなら是非お願いします。その知ったかぶった嘘情報はほかの人の迷惑なんでやめませんか？完売なんか絶対無理とネガが流した嘘情報で買うのをためらった人が、あっという間に完売してチャンスを失ってます。転売部屋を買うのが正解とは思いませんが、せめてきちんとした情報を提供してはいかがですか？「不動産流通をほぼ把握してる者」なら。

[31482: 匿名さん]

>>31478 匿名さん

地権者の部屋は4月に引き渡し終わってますよ。成約事例はレインズから引きましたので契約日も分かります。ともかく確かに地権者仕様の部屋で７００で成約の部屋は無いと言うのは正しい情報です。しかし内装グレードのかなり落ちる地権者部屋が671万で成約になってるのも正しい情報です。成約金額と坪単価で部屋の広さは分かると思いますが300万で分譲グレードにするのは不可能です。違いがエアコンと床のタイルだけとか言ってる素人の話は全くの嘘です。それぐらいユーチューブ見たってわかりますよ。

[31483: eマンションさん]

>>31481 匿名さん
地権者住戸と分譲では床や壁掛けエアコン以外にも洗面や風呂などの水廻りのグレードが大きく異なりますが、その辺りのことはご存知ではないのだと思います。
水廻りの仕様を両方見た上で大した違いがないと感じることは普通あり得ません。

[31484: 匿名さん]

トイレもタンクレスになっていなかったり手洗いがなかったり、色々ありますよね。
オプションで選べたのか地権者住戸間でも若干の差はありますが。水回りをやり直すだけで数百万はすぐ飛びますね。床とか壁紙とか建具まで入ると一千万は軽く超えるでしょう。天カセも安くなさそうです、個人的にはいらないけど。

[31485: マンション検討中さん]

竣工直後の今が1番出物が多い。2L 3Lは間もなく枯渇するよ。他の物件と同じでその後の展開はみんなわかってるでしょ。地権者部屋を安めに買って、多少金かけてでもリノベする人は賢いと思うよ。急にネガが湧いてるのもそういうこと、みんな合理的に動いてる、暇じゃないから。もし趣味で特定物件を憎んでるならそれはもう私には理解不能

[31486: 匿名さん]

ポジの長文が多いスレですね。苦笑

地権者部屋も分譲部屋も、躯体の3次元構造が同じなのですから、建築コストに大差ないです。

まぁそもそもここはその部分をコストカットしているので、結構利益が出た案件だったと思いますよ。
現に三井の利益は、過去最高を更新しました。

[31487: eマンションさん]

>>31485 マンション検討中さん
新築の数百部屋の分譲時でも階数、方角、面積、予算でピッタリなものってホントに一部の部屋しかないから、これから中古で自分のピッタリなものを探すのは大変ですよね。
この物件と似たようなマンションも周りにないし。

[31488: 匿名さん]

ここは雨にぬれずに買い物に行けるのは便利ですよね。
デパートも池袋の東武・西武には傘要らずで行けますし。

[31489: 匿名さん]

マルエツとか韓国料理屋とかね。

パークコート民の胃袋。

[31490: 匿名さん]

>>31488 匿名さん

うーん。東池袋で良くね？

[31491: 31488]

>>31490 匿名さん

東池袋は治安がちょっと…

[31492: 匿名さん]

>>31488 匿名さん

銀座日本橋の百貨店も行ける
それどころか札幌も那覇も傘なしで濡れずにいける

[31493: 匿名さん]

買い物は電車にのらないといけないほど
ここは徒歩圏に何もないです

[31494: 万景峰号]

オープンしまスタｗ

https://www.hotpepper.jp/strJ001273965/

[31495: 匿名さん]

コロナカレンダー若葉さん、おはようございますｗ

[31496: 匿名さん]

馬鹿にされるぐらいなら、面倒でも白金高輪に買い換えればよくね？
何時でも買い換えられるでしょ

[31497: 匿名さん]

マルエツはTカードを客自身がスライドするようになってからエラーが多く買い物が煩わしくなったので新規出店なら、ファミマみたく、差し込み方式にして欲しいものです。

[31498: 匿名さん]

>>31497 匿名さん

モバイルT使えるし、スマホで完結するセルフレジもあるよ

[31499: 匿名さん]

商業施設は高級路線！！　と強弁し続けていた田舎者の文京区民達は、今ごろ息してるのでしょうか…

[31500: 匿名さん]

>>31499 匿名さん

高値づかみ連呼してたやつ廃棄しているの？
いつ敗北宣言するの？
何時でも港区住み替えられるのだけど
どこに引っ越して欲しいの？

[31501: 匿名さん]

>>31500 匿名さん

廃棄→は、息

[31502: 匿名さん]

港区でも港区の品川、白金は勘弁ですね。芝浦港南よりましだけど。

[31503: 匿名さん]

ここは実勢価格で坪600前後ですが
ここを売って港区のどこが買えるのか
逆に皆さん知りたいと思いますよ

[31504: 検討板ユーザーさん]

坪600では、港区山手線内側は無理ですね。笑

小石川のリセール競合は、港南、芝浦あたりでしょうか。

[31505: 匿名さん]

若葉さんあんまり飛ばすとまた一斉削除されちゃうよ。

[31506: 匿名さん]

港区千代田区が坪200上がる間に
北の文京区は坪20くらいしか上がらない

これじゃあ、芝浦も買えないおｗ＾∀＾)

[31507: 匿名さん]

>>31503 匿名さん
とりま、持って無いとどこも買えないわけだよね。

[31508: 匿名さん]

芝浦といえば、某不動産業に従事するユーチューバーが後楽園と芝浦を比較してどうかと質問されて絶句して答えを保留しているという話があったな。後楽園をどんな街だとおもっているんでしょうね、だってさ。

駅からの距離とか周辺商業施設の充実度とか利用できる路線数とか根本的に異なるので、比較するのはよくないよね。ホームズのサイトの価格の推移を見ても確かに海岸の付近はここ三年春日より３％ほど上昇率は高いみたいだけど、価格も同じぐらいだし、海の景色がないと死んじゃう、みたいな人以外はわざわざ不便なところに買い替えたりしないかな。

[31509: 匿名さん]

逆にいえばそれが価格の歪みであり、後楽園がまだまだお買い得な理由だよね。

[31510: 匿名さん]

小石川はその程度のエリアなのでしょう。

[31511: 匿名さん]

>>31508 匿名さん

芝浦には、後楽園みたいに世界最大級の場外馬券場なんてないぞオイｗ

[31512: 匿名さん]

芝浦にあげるよ、ウインズ

あ、でも交通が不便だからお客さん来ないんでやっぱり無理か

[31513: 検討板ユーザーさん]

どっか祭りでもしてんのか？和笛の音がみみざわりだ

[31514: マンション検討中さん]

すみません後楽園駅に降りた場合はどうやって雨に濡れずにマンションまで行くのでしょうか？
春日駅経由は入場料かかるので無理ですよね？

[31515: 匿名さん]

汐留のウィンズに列できていてびっくりしたぞ
何が嫌なの？
水道橋と何か違うのかな？

[31516: マンコミュファンさん]

>>31514 マンション検討中さん
春日駅を無料で通り抜けできますよ。逆もまた然りです。

https://www.tokyometro.jp/info/files/info_2013100102.pdf

[31517: 匿名さん]

春日駅凄いね

[31518: 匿名さん]

>>31514 マンション検討中さん

普通に2階の渡り廊下使えば濡れないけど？地下通っても屋根無いの5メートルくらいかな。なんか問題あるの？

[31519: マンコミュファンさん]

>>31516 マンコミュファンさん

それ使わんほうで改札外のちか通ったほうが早いけどな

[31520: 評判気になるさん]

>>31517 匿名さん
なにがだ？要はいろんな線が共有してる駅と同じことだぞ
メトロの霞が関と国会議事堂とか、有楽町と日比谷とかとおなじ

[31521: マンション検討中さん]

>>31473 匿名さん
36階は以前写真をネットで見ましたが、地権者住居じゃないですよ。

[31522: 匿名さん]

ネガがネガしてるうちに、もう残ってる部屋は坪700以上ばかりになってしまいましたねｗ
とりま、売却益3000万は硬いので、港区の内陸も全然いけるけどねぇ、品川白金と港南芝浦は勘弁。

[31525: 匿名さん]

>>31522 匿名さん
港区内陸のいいところは、ここよりも値上がりしていることは、ちょっと考えれば分かるだろうに、、、

[31526: 匿名さん]

羽田空港に何気に行きやすくて良いです。あと、成田空港へは京成上野駅までタクシーで行くととても楽ですね。

[31527: 匿名さん]

成田空港へは荷物を事前に送っておいて大江戸線で上野御徒町に出てそこから京成上野でスカイライナーに乗り換えるのがリーズナブルかつスムースかも。今は運行休止中だけど東京ドームホテルからリムジンバスに乗るのも悪くない。

[31528: 匿名さん]

経費で落ちる人とかクレジットカードの特典が使えるなら、快適さの観点からも羽田まではタクシー一択じゃないかな。コロナ前は羽田発ばかり使っていたのでほとんど電車は乗らなくなっていた。

[31529: 匿名さん]

ちなみに傘を刺さずにニューヨークに行く経路は都営三田線春日駅から三田駅に行ってそこで都営浅草線のエアポート快特に乗り換えて羽田の国際線ターミナルに行くのがいいかな。何度か使ったけど悪くない経路。ただスーツケースが大きい時はタクシーの方がいい。

[31531: 匿名さん]

若葉さんの言う売れない価格ゾーンが分譲時からどんどん上がっているんですが、数ヶ月後には800じゃ売れない、とか言ってそう。

[31533: 匿名さん]

確かスタート時点は500じゃ売れない、販売に苦戦するぞ、とか言ってましたよね。宣伝もなしにサクッと完売しちゃいましたが。

[31536: 匿名さん]

500じゃ売れない、400台に収斂するとか言ってましたよねえ。収斂しないでジワジワ上がってますね。春日駅周辺の相場も上がりましたね。ついでに言うと東京都全体もあがってますね。過去の事例ばかりを見ると相場を見誤るという見本ですね。

[31541: 匿名さん]

[No.31523～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[31542: 匿名さん]

タマワンの価値感が変わってきている
ここ駅直結、スーパー、医療モール、音楽、クリーニングなど揃って、
さらに三井再開発ですからそれは人気出ますよ
https://news.yahoo.co.jp/articles/b37e81b5a5cc9d5e078dd47e5759c71d587f...

[31543: 匿名さん]

>>31542 匿名さん
広告記事をそのまま鵜呑みにせず自分の頭で考えなさい。それができないからココを買ってしまった事は過去の事として忘れよう。

[31544: 匿名さん]

>>31536 匿名さん
その条件についても併記してましたけどそれは無視ですか？

[31545: 匿名さん]

>>31536 匿名さん
あなたも駅近や直結は資産価値が高いという過去の事例をみて買ったんでしょ？

[31546: 匿名さん]

テナントがなくてもすでに便利な場所ですけどね。
どこのマンションでも近所にユニクロや無印良品が入らないかな、子供を遊ばせられるようなところが増えないかな、なんて書き込みがあるけれど、ここは徒歩圏内の東京ドームシティに行けばユニクロも無印良品もあるし、もちろん遊園地だから子供を遊ばせられるし、入場料無料だし、ドンキホーテもあるし、成城石井もクイーンズ伊勢丹もダイエーもあるし、ダイエーなんか24時間営業だし、マクドナルドに飽きてもシェイクシャックがあるし、ラーメン食べたきゃ一風堂があるし、ファミレスや回転寿司も近隣に無数にあるし、はっきり言ってこれ以上便利になりようがない。超高級なものはないけど、そんなのたまにしか買わないんで地下鉄で10分そこそこでつく大手町や銀座とかで散歩をかねて買い物すればいい。

[31547: 匿名さん]

>>31525 匿名さん

ここの方が値上がり率高いよ
瞬殺で売れちゃった人気を認められないのが不思議だよ

[31548: 匿名さん]

>>31546 匿名さん

有明民かよ

[31549: 匿名さん]

有明ガーデンがファミリー向けっぽい味付けの場所になって近隣のマンション住民は喜んでいると思いますよ。ここはちょうど有明ガーデンが先にあって、すぐそばにマンションがやってきたような感じと言えば分かるかな。江戸時代に武家屋敷が建っていたという地歴がオマケについてはくるのですが、生活に便利だという点では同じでしょう。まあ確かにジョンロブの靴を買ったり修理にだすのに直営店に行くには丸の内に出るか日本橋に行くしかないんですが、よほどの好き者でも毎日は行かないでしょ。隣に住む意味なんて感じません。

[31550: 匿名さん]

>>31547 匿名さん
三井のプレミアムマンションマーケットレポートの次回号を楽しみに待っているといいよ。港区内陸の値上がり状況が良く分かると思う。