パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31306: マンション掲示板さん]

エントランス出てすぐの三田線の改札から乗ると
板橋や巣鴨の方向に行っちゃうので注意です

中央線南側へ上京したい人は、
地下鉄構内を大回りして反対側にわたるか、
外に出て白山通りを渡って地下鉄入り口に入るか、
の二択になります

外から渡る方が早いですが、直結にこだわる人は
我慢して大回りした方が、精神的に良いです

[31307: 匿名さん]

今日も高値転売されると困るネガが湧いてますね、クスクスｗ
ネットサイトしか見れないのかな、不動産屋のお友達いないのかな、クスクスｗ

[31308: 周辺住民さん]

予算をかけられたら、逆梁を扁平梁にできたでしょう。であれば、上下にもワイド。

[31309: クス姉]

しかし、今日も売れませんねえ

クスクス（^人^）

[31310: 匿名さん]

>>31302 匿名さん
ネガしているつもりではないですよ。転売物件の検討のための投稿です。情報を知悉して購入されている方に対して、何か申し上げるつもりもありませんので、ご安心ください。

[31311: 匿名さん]

湾岸のタワマンとか窓が大きくて眺望の開けている物件があるからいいよね。最近はちょっと苦しい局面もあるけれど供給も多くて比較して選べる余地があるよね。

でもここは文京区だから、はっきり言って周辺の物件は小規模かつ外廊下が一般的でディスポーザーなし、梁もガンガン出ているし、アルコープも引っ込んでない昭和な香りの物件だらけだからね。それなりに質が高いタワマンとなるとここ一択、今後何十年か知らないが、当分は同じレベルのものは建たないってところが強い。

[31312: 匿名さん]

賢明な検討者の皆様は、
ポジの売り煽りにだけは注意しましょうね。
今はなんとかして高値で売り抜けたい契約者が、
跋扈暗躍している状態。
レインズを見ても坪500台の成約しかありません。
これが現時点での唯一のエビデンスです。

反論は、データを添えて根拠とともに、どうぞ。

[31313: 匿名さん]

>>31311 匿名さん
文京区にその手のタワマンは供給がない＝需要がない
からでしょう。長年の実績が都市計画を含めたいまの街を作っているわけで、文京区にタワマンは需要がないだけでだと思います。ここは駅直結という要素だけで成り立った訳ですし、ここの購入者は文京区である必要性よりも、駅直結タワマンなら湾岸意外ならどこでも良かったのでしょう。

[31314: 匿名さん]

>>31313 匿名さん
小石川パークタワーとかもありますし、ここの売れ行きとかご近所の羨望混じりの評判を聞くかぎりでは、需要はあっても建てられないって言う方がただしいんじゃないですか。

茗荷谷のレクサスの隣、残念でしたね。

[31315: 匿名さん]

質やグレードの低いマンションでも駅直結なら高値でパークコートとして売れるとデベロッパーが調子のれば、将来のマンションの質の低下をもたらし、消費者の利益を損なうので、批判される必要はあるでしょう。

[31316: 匿名さん]

>>31314 匿名さん
>ご近所の羨望混じりの評判
これが本心なのよね。

[31317: 匿名さん]

>>31313 匿名さん
駅直結だけでなく、文京区の中心である文京区役所というバス路線の結節点にして地下鉄四路線が東西南北に放射状に伸びる公共交通のまさしく要と行って良い場所に存在していて、近隣に複数のスーパーやホームセンターが存在、東京ドームシティという大人も子供も楽しめるようなレジャー施設にも至近という奇跡のような立地に立つ大規模タワーマンションという特徴があります。しかも文京区においては空前にしておそらくは絶後、同規模のタワーマンションはまず建たないと言われています。

これだけでもお腹いっぱいなのに、パークコートの名を冠するにふさわしい美しいファサードと共用部をもつ高品質高性能な住宅です。品質が悪いとはとても思えないのですが。一体どのような豪邸に住んでいる方が批判する資格があるのでしょうか。

[31318: 匿名さん]

>>31315 匿名さん
ほんそれ。批判されるべきは、購入者ではなくデベロッパー。まあ、諸事情あるんだろうけど、仕様を良くしてもう少し価格上げても、売れ行き順調だったと思うんだよね。

[31319: 匿名さん]

>>31318 匿名さん
たぶん暴利をむさぼる大企業は文京区にはいらないとかいう人が涌いてくるから大変だったと思いますよ。

[31320: 匿名さん]

ネガは2年くらい検討してるよね
優柔不断すぎじゃね

[31321: 匿名さん]

>>31320 匿名さん
建築基準法違反を見つけることができなかったフラストレーションを晴らしていると思うんですが。違う？

[31322: eマンションさん]

>>31312 匿名さん
73m2の2Lの部屋が坪670マンで売れてますけど。
https://pinrich.com/estimate/sp/map?pin=sale-1544175&manipulated=1

[31323: 匿名さん]

>>31322 eマンションさん
分譲価格13600万円の部屋かな。15000万円成約だと、この部屋に関しては転売益はちと辛いね。物件特定間違えていて、分譲でなく地権者住戸だったらごめんよ。
ただし、他の物件、特に低層階は坪単価が切り上がり、楽しみが増えたね。

[31324: 匿名さん]

以前は600台で買える部屋あったけど、ネガが相場は500って言い張ってたら700の部屋ばかりになっちゃったねクスクスｗ

[31325: 匿名さん]

いつまで経っても売れない700の部屋は、マーケットではいわゆる晒しものと呼ばれてますよクスクス

[31326: eマンションさん]

>>31323 匿名さん
13050万円の部屋ですね。転勤なり事情があったんだとは思いますが、引渡し後にじっくり時間をかけた方が高く売れたでしょうね。
少なくとも購入検討者に内覧の機会を設ければいいのにと思いました。

[31327: 匿名さん]

>>31326 eマンションさん
その辺りが小石川の天井価格ですから、売り主さんは良くわかってらっしゃるのでしょう。
むしろポジにもこんなマトモな方がいらっしゃるのだと、ある意味感心いたしました。

[31328: 匿名さん]

>>31326 eマンションさん
物件特定ありがとう。

[31329: 匿名さん]

広めの部屋は、ほぼ損切り価格ｗ
ほらね、言ったとおり
エリアの天井価格を無視すると、こうなる
TMショーン先生も、言ってるおｗ

[31330: 匿名さん]

>>31329 匿名さん
TMショーン先生　笑
>31327の価格なら、利益1950万円。税引・経費後でも何とか形はついているか。まあ、転売目当てなら別の部屋を買うべきだったということかね。若しくは狭くして別マンションか。

[31331: 荒ぶるクス男 a.k.a 白山通りワキ民]

今日もクルマがうるせぇなぁ

[31332: 匿名さん]

お金の話しかしませんね、ここの契約者。

住む人いるのかな。

[31333: 匿名さん]

>>31332 匿名さん
お金の話の答え合わせが出来る貴重な機会だから、楽しむべし。実需で買った人も次の投資をするかもしれないでしょ。

[31334: 匿名さん]

手数料 3%で465万
初期費用（積み立て修繕基金100万、固定資産税不動産取得税35万）

差額 = 1950 ー 465 ー 100 ー 35 に対して50%の税
つまり利益は700万ちょいですね。

この立地この物件にしては、上出来だと感じます。
パークタワー文京小石川の上限を示す、一つの基準になるでしょう。
逆に言うと、これ以上利益を上乗せされた転売部屋を買うのは、ギャンブル性が一気に高まると言えます。

検討者の皆様の参考になれば、幸いです。

[31335: 匿名]

>>31334 匿名さん
修繕や固定資産税、不動産取得税も取得経費として計上できましたでしょうか。短期譲渡の約40%は1950-465にかかり、そこから初期費用などを引いたのが手残りのイメージでした。

[31336: 買い替え検討中さん]

3000万円特別控除
があるんじゃないの？

[31337: 匿名さん]

どちらにしても、北はショボいってこと

[31338: 匿名]

>>31336 買い替え検討中さん
一定期間住んでからなら使えますね。上のは短期譲渡の話なので別物です。

[31339: 匿名さん]

>>31336 買い替え検討中さん

長期じゃないと無いよ

[31340: 検討板ユーザーさん]

完売物件に、何故こんなに群がるのですか？？

[31341: マンション比較中さん]

3000万円特別控除に
所有期間は関係ないでしょ。

[31342: 匿名さん]

>>31341 マンション比較中さん

ごめんね
ショーンの流れで、居住じゃなく転売の話だと思ってた

[31343: 検討板ユーザーさん]

>>31341 マンション比較中さん
ないですね。
自宅を買ったことも売った事も無いネガさんのいうことをまともに信じちゃダメですねw

[31344: 匿名さん]

>>31343 検討板ユーザーさん

買換え特例のこと言っているのでしょ

[31345: 匿名さん]

ちなみにダブル適用できないから
税理士に相談してね
小石川税理士会に東京税理士会の相談委員の先生いるから

[31346: 匿名]

>>31341 マンション比較中さん
所有期間は関係ないですね。住民票を移してからの居住期間は特例利用可否の判断で見られますが。

[31347: マンション検討中さん]

コロナカレンダーのおっさんは息してんのかなー？

[31348: 匿名さん]

居住用資産の3000万控除なんだから期間は関係無いけど住まないで転売する人は対象外だし住民票移しただけで申請したらあんまり期間短いと確認に電気水道ガスの領収書を出せとか言われるよ。

[31349: 匿名さん]

沈んだスレが最近上がってると思ったらやっぱり転売屋でしたね

[31350: 匿名さん]

そもそも住宅ローン実行して一旦引き渡しを受けてからでないと売れないから、住宅ローン実行（住民票移してる）してる時点で3000万控除は使えるでしょ。

[31351: 匿名さん]

右から左に売れないと「売れない」と言うのもどうかと思うよ。

[31352: 匿名さん]

いつ見てもこのスレは上にあがってて、
恥ずかしい物件ですね

[31353: マンション検討中さん]

>>31350 匿名さん
国税庁　適用除外
(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
難しいのでは？

[31354: マンコミュファンさん]

ここは百歩譲って、立派なタワマンなんだろうけど、都心のタワマンと違って、一歩下界に降りると、谷底低地の幹線道路、下駄はよう分からんテナントやコンビニ、周辺はシャッターアーケードやファストフードなんかがひしめく環境だから、お世辞にも金持ちが実需で住んでるとは思えない！！
文章長くなってすまん…興奮した。

[31355: 匿名さん]

>>31353 マンション検討中さん
国税も登記簿上げて抵当なしなら追跡調査、抵当ありなら金融機関に協力求めるからね。周辺住民のタレコミもあるし。

[31356: 匿名さん]

>>31354 マンコミュファンさん

いいんですよ。
ここは近所の中央大や東大のようなアカデミアの雰囲気を求める人も多く、いわゆる金持ち思考の人と考え方が違うので、住み分けた方がお互いにとって良いですね。

[31357: 匿名さん]

今から目の前の格上高台立地に建つ三井の物件、
パークホームズになる事が確定しましたね。

目の前がパークホームズなのになぜかパークコートって名前が付けられちゃったオモシロ物件ｗ
そういや同時期、南麻布にもありましたねｗ

[31358: 匿名さん]

その辺見解が異なっていて、目と鼻の先にパークコートがもう一軒できたらここの希少性が毀損されると思って気が気ではなかった。さらにパークマンションだったらどうしたらいいかわからなかっただろう。ありがとう、三井さん、客の気持ちがわかっている。

[31362: 匿名さん]

>>31354 マンコミュファンさん
>シャッターアーケード
潰れるどころか非常事態宣言中に店が増えた繁盛している商店街のどこがシャッターアーケードなんだろうね。

[31363: マンコミュファンさん]

なんて言う店ができて、どこが繁盛してるのか書いてみ！！

[31365: 匿名さん]

>>31363 マンコミュファンさん
テンガロンハットの親父を知らない人にはわからないだろうな
酒がなくても食いに行ったぞ

あんた住んでないからわからないんだよね、小石川のポテンシャルが

[31373: 匿名さん]

>>31355 匿名さん
そもそも引渡し前に転売の成約している物件で、3000万円控除使えば、国税の餌食でしょ。

[31375: 匿名さん]

とりま買った瞬間にプラス２０００万はかたいってことがわかったわけだから、まだ閉鎖まで時間あるし４万レス目指そうぜ!

[31377: 傷心イッチョメ]

[No.31359～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[31378: マンコミュファンさん]

谷底じゃなく、小石川と本郷の台地に物件持ってるので、この辺詳しいです。
ないから書けないんで、テンガロンとか、訳わからんこと言い出す始末．
今、繁盛してるのは、パーコーから幹線道路を渡った反対側のスイーツ屋ぐらいなか

[31379: 検討板ユーザーさん]

目の前の高台格上立地に今から建つ新築が、
パークホームズと名付けられたこちらの立地。

今回のいきさつを踏まえると、
やはり都に計画書を提出した段階では、ここは当初から言われている通り、パークタワーかパークホームズの予定だったのかもしれないね。

不動産バブルにより、北のタワマンでも高値で売れそうだと判断し、ブランドタグを後で付け替えるのは、利益を最大化する上で良いマーケティング手法。

むしろまた計画書を練り直すと、最初から全てやり直しになるからね。

ま、これはあくまで全てを客観的に見た僕の意見。
ここは検討者の為のスレだから、もし反論があるなら同じように皆さんに納得感のある理由を添えた方がいいと思うよ。

[31380: 匿名さん]

三井は高値で売れると思って坪５００でパークコート売ったら大人気すぎて今では坪７００になっちゃったってオチがあるんだけどねｗ
ところで僕ちゃんはこの値段で買えるのかなｗ

[31382: 匿名さん]

>>31354 マンコミュファンさん

百歩譲るならなんも書き込むな。今時、銀座だって空き店舗だらけなんだから。

[31383: マンコミュファンさん]

書き込むかは、俺様の自由です！！

[31384: 匿名さん]

>>31378 マンコミュファンさん
全然詳しくない（笑
あの名物親父知らないのはモグリ

[31385: 匿名さん]

>>31379 検討板ユーザーさん
>目の前の高台格上立地に今から建つ新築が
その一行目から既に客観的でないことは誰の目にも明らかだな
そういうのを贔屓目という

贔屓の引き倒しにならないようにお互いきをつけたいね

[31386: マンコミュファンさん]

今朝もテンガロンの爺さんがチャリに乗ってんの見たけど、お前さんかい！！

[31387: マンコミュファンさん]

あと、播磨坂の高台の４丁目には、24日にセブンがオープンします！！
谷底はファミマだっけ…

[31388: 匿名さん]

>>31387 マンコミュファンさん
>播磨坂の高台の４丁目には、24日にセブンがオープン

よかったね、今までは谷底の共同印刷前まで自転車でセブンに行かなければならなかったから、これでやっと便利になるね。谷底にはファミマだけでなくローソンもセブンもダイエーもクイーンズ伊勢丹もあるよ。高台ももう少し便利なったらいいよ、地価が下がる。

[31389: マンコミュファンさん]

ですです！！
品川ナンバーのスーパーカー転がしてるので誤差ですが…

[31390: 匿名さん]

アヴェンタドールでタワマン帰宅し
地下駐から店へ直行し
セメント大盛ニボラーをかっこみ
10枚一杯タダ券もらって39ペントハウスへ

タワマン史上初、ラーメン屋開店日のささやかなレーヴ･･･

[31392: クスクスイッチョメ３代目]

[No.31391と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31393: 匿名さん]

スイーツ屋工事してたけど
知らんやつはモグリ

[31394: 匿名さん]

スイーツはすぐ潰れそう。
中級リーマンと学生さんと競馬オヤジしかいないし、このへん。

[31395: 匿名さん]

最近はコロナでそういう風景はみられなくなったけれど、幼稚園お迎え帰りのマダムがこの辺の店でランチしたりお茶するのはよくみかけたよ。むしろオフィスや学校が増えることで若い女性が増えるのでこれまで以上に持ち帰りスイーツや喫茶の需要は増えるだろうね。あと、隣の駅の場外馬券売り場には、そこで遊ぶ競馬を趣味とするような人が安く楽しめるグルメがいっぱいあるので、そもそも遠いここまでこないでしょうね。お酒が好きな彼らは神田川の橋向こうにある千代田区の歓楽街に行く方が楽しいでしょう。

[31396: 匿名さん]

>>31394 匿名さん

そんなことはない
わざわざ遠くから買いに来るくらいの繁盛はしてる

[31397: 匿名さん]

文京区役所前の小石川１丁目にできた文京区初の大型マンション

それで需要があったわけで、金持ちが住んでると思えない?、とか批判してどうする？
金持ちが好きなら他の物件探したいいやろ？
それとも赤の他人がここに住むことで何か不都合があるのか？

[31398: 匿名さん]

パークホームズ文京小石川を買うために、ここをキャンセルしたくて、三井に手付金のスライドをお願いする人が続出すると思う。

[31399: 匿名さん]

>>31397 匿名さん
文京区の住宅の価格としてはここは安い方です。

[31400: 匿名さん]

>>31399 匿名さん

安くて良いとこ住めるなら最高じゃん

[31401: 匿名さん]

>>31398 匿名さん

ここは金の卵なのにそれはないでしょ

[31402: 名無しさん]

>>31399 匿名さん

税金補填分で安かった
再開発ありがたい

[31403: 通りがかりさん]

シン・東京ドーム計画　都心の強み、最大限に活用：日本経済新聞

[31404: 匿名さん]

東京ドームシティ再開発は完全に神宮の後出しジャンケン
神宮ができても10年もしないうちにお株を奪われることになりかねない

[31405: 通りがかりさん]

>>31404 匿名さん

文句は三井不動産の株主になって総会で言っておくれ
ここ書いても仕方ない