パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31242: 匿名さん]

>>31232 匿名さん
再開発計画なんて、だいたい遅れるものですよ。

[31243: 匿名さん]

再開発の計画があることが重要だと思うけどね
数年後にはおおまかな計画が明らかになるだろうから、いまのうちに仕込んでおかないと知らないよ

[31258: 匿名さん]

[No.30991～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[31259: 通りがかりさん]

隠蔽削除された中に重要な情報もあったように思いますが。

そんなに転売が苦しいなら、もっと別の方向に努力の矛先を向けた方が良いように感じますね。

[31260: 匿名さん]

明らかな誤りは削除されるみたいだよ

[31261: 匿名さん]

マンションに配備されるラーメン屋の詳細はまだでしょうか？
ニンニク山盛り豚骨キムチラーメンだったらいいなあ

[31262: 匿名さん]

皆さん、これで成約価格見れるのでチェックしてみてくださいね。
平均の成約単価は坪590。
ほぼ、元値から上がってないです。
売り住戸も見れますね。
大量に売れ残っていますが、この成約単価より大幅に相場アウトしていることが理由でしょう。

https://pinrich.com/estimate/

[31263: 匿名さん]

>>31262 匿名さん
放っておけば500くらいまで下げて安定します。
自用はその辺なら買って良いと思います。投資目的なら更に下の470くらいで買わないと出口で苦労しそうです。

[31264: 匿名さん]

見たところ低層階の実績のみだからちょっと注意が必要だけどね
地権者住戸は少し安めに出しても利益が出ている可能性がある
物件も網羅的というより少し偏っているように思える

[31265: 匿名さん]

>>31264 匿名さん
地権者住戸は少し安めどころか、かなり安めでも利益が出ますよ。

[31266: 匿名さん]

損切りってほどではないと思うけどね。

てかタワマンで低層階なんてぶっちゃけ底辺が住むわけだし、高層階特権民からしてみたらどうでもいいわｗ

[31267: 匿名さん]

>>31265 匿名さん
ここの分譲が始まるぐらいの頃から地権者が一斉に売り始めるので暴落するという主張が再三にわたって書き込まれていたけれど、案外お金に変えないで自家使用したり賃貸に出す人の方が多かったね。あんまりしつこく書くんでひところはとても気になっていたが、所有し続けた方がいいと思う人がおおかったんだね。

[31268: 匿名さん]

>>31262 匿名さん
そこまで確認しているなら、ちゃんと検証すればいいのに。
16階西向きの8800万円の64.07平米の部屋が11480万円で成約しているように見えるけど。
即転売で2680万円の利益なら、税金・経費引いても、まあまあ、いい出口だったということに見えるが、どうかね。
しかし、使い勝手がいいサイトを紹介してくれたことは感謝。ありがとう。自分の過去売買で確認したが、正しい情報だった。

[31269: 匿名さん]

低層階ほど利益が出るのがタワマンの常識ですが
ここは2000万程度の低利で頭打ちですかね

[31270: マンコミュファンさん]

>>31268 匿名さん
そうですね。8800万の部屋は元々の坪単価が低いですからね。590万になったならすごいですよ。この部屋でそれなら、他は間違いなく600オーバーです。

[31271: 匿名さん]

分譲時に自称専門家の先生まで高い高いとさわいだ物件が転売出来てるだけで凄いのでは？2000万なら大儲けということでいいよね。リスク取った人、おめでとうございます。先見の明でした。

[31272: 匿名さん]

しかし、思った通り、安い住戸しか売れてませんね

小石川は、エリアの天井価格が港区千代田区渋谷区に比べて低いので、高額住戸ほど売るのに苦労します

億ション買うなら 中央線南側＋山手線内側のセオリーは、こういう場面でも役に立ちます

[31273: 匿名さん]

なんか主張がジワジワ後退しているのが痛々しいね

[31274: 匿名さん]

文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択です。駅直好みなら湾岸で良いでしょう。なんで春日で！？が正直な感想です。

[31275: 匿名さん]

あれだけポジが息巻いてたわりに、
結局 2戸しか売れてない…ｗ

しかも 安部屋ｗ

[31276: 匿名さん]

>>31274 匿名さん
>文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択

最近話題の土砂災害警戒区域の戸建てがその半額で出ているね。買ったら？

[31277: マンコミュファンさん]

タワマンは、エレベーターに乗って、忘れ物に気づいた時の痛恨感、半端なくないですか！！

[31278: 匿名さん]

>>31276 匿名さん
土性災害警戒区域であっても土木や建築の技術的進歩でリスクを低く抑えることができれば住めるのです。このマンションの場所も低地で浸水するリスクの高い土地だけど、建築技術の進歩によるながーい杭打って地盤改良したから住めるのと同じなんです。

[31279: 匿名さん]

>>31277 マンコミュファンさん

忘れ物する人の気持ちは分からんが、忘れ物防止タグとかつけとけば大丈夫なんじゃない

[31280: 匿名さん]

後楽園の駅に行くとママチャリが多いですが、彼女らは1.5億の注文住宅に住んでママチャリ通勤、冷蔵庫にはゴミ出しの日のポスターが掲げられてますｗ

[31281: 匿名さん]

高層階の方が利益出るよ
同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ
小石川は、眺望がないからお見合いでなければ差でないかもね

[31282: マンコミュファンさん]

>>31275 匿名さん
先程のサイトに載っているものは一部です。レインズに載せていない部屋もありました。
実際はもっと売れてますよ。まだ内覧できない状態ですから動きはこんなもんでしょう。個人的には内覧できるようになれば坪単価も上がると思ってます。

[31283: 匿名さん]

ユーチューブで見たけど、3次元空間はたかに良くないよね
昔のパークコートタワーの住民は抵抗あるかもね
北参道も良くないけどね

[31284: 匿名さん]

>>31278 匿名さん
それ、このあいだ現地みたけどそういうレベルの話じゃないので…

[31285: 匿名さん]

転売部屋は狭い２部屋しか売れず、
高額売り出しはことごとく売れ残っている。

これがこの物件に対する、マーケットの評価です。

[31286: 匿名さん]

>>31284 匿名さん
お互いハンデを抱えた土地に住む者として相手を侮辱しないでほしい

[31287: 匿名さん]

未だに転売部屋が売れないって言ってる若葉、近くの不動産屋に友達いないのかね？

[31288: 匿名さん]

37階部屋出ましたね
内覧したい

[31289: 匿名さん]

タイムリーに1.5億の戸建てが有れば良いですね。狭小じゃないやつ。全然止めないので、どうぞ戸建て買って下さい。で、戸建て探されてる方が何でこの板をさまよってるんですか？

[31290: 匿名さん]

まぁここは本宅として住む為の物件じゃないからね

転売か賃貸で回ればネガの戯言はどうでもいい罠ｗ

[31291: 匿名さん]

>>31281 匿名さん
＞同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ

同じ割合上昇しないのよ。残念ながら。
スムログのモモレジの過去記事が分かりやすいから読んでおくと良い。

[31292: 匿名さん]

>>31288 匿名さん
西向きのこの物件のことですか？

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_105/pj_96438961/
リビングの写真見ると、設計何とか出来なかったのかと首を傾げるところはありますね。
非ワイドスパン、天カセは下がり天井部分、バルコニーは非透明手摺り、、、折角のタワーなのに勿体ないと思います。三井さんにはもう少し占有部に力を入れてほしかったな、改めてそう感じました。

[31293: 匿名さん]

この部屋が500万で買えたからいいじゃないですか、え今いくらか？700万ですクスクスｗ

[31294: 匿名さん]

>>31292 匿名さん
梁下が低い・・・なんじゃこれ

[31295: クス男]

700どころか昨年より値下がりしてますよクスクス
購入者希望者も一人しかいませんねえクスクス
住民が嘘をつき始めたらもはや手出し無用ですよクスクス

https://mansion-market.com/mansions/detail/448071

[31296: デベにお勤めさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[31297: 匿名さん]

昨日のビッグデータの不動産サイト見たけど、
坪700どころか坪600でも成約してないじゃん。
そこまでモラルに反してまで売り逃げたいのかね。

[31298: 評判気になるさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31299: 匿名さん]

>>31292 匿名さん
バルコニーはスラブにならずにシースルーになっていたらここで覗き放題とか言われるからじゃない？

それはさておき、この3Dは建築基準法的に完璧に適法かつ必要十分以上の強度を施した結果なんだろうね。東側住戸のバルコニー手すりの下半分のスラブ部分は下からの騒音や視線をカットする目的でつけられたものでしょう。目の前が運河とか海なら必要ないだろうけれど、ここは街のど真ん中だからね。

[31300: 匿名さん]

超都心の青山、赤坂檜町、浜離宮あたりは透明手すりですが、これは要するに目隠しではなく構造の違いです。笑
お金をかけてアウトフレーム構造にする必要がありますので、パークタワー文京小石川は単純にコストカットされたのでしょう。

[31301: 匿名さん]

あの写真、モデルルームと同じタイプなんではりも手すりも分譲前から分かってとことで、いまさら言うかね～って感じですね。周回遅れな情弱か方もいるんですねー。ま、＊＊＊の遠吠えと受け取って置きます。

[31302: 匿名さん]

ほんとに知らなくて今頃、天井の梁とかバルコニーのネガしてるとしたら情弱にも程があるし、知っててやってるとしたらそのネガは何年か前にもありましたよ。と言いたいですね。ちなみにその時はあっさり完売してました。

[31303: マンション検討中さん]

>>31300 匿名さん
逆梁アウトフレームだからこそ、
手すりに梁が来るんですけどね。
そもそも逆梁のほうが建築コストは上。
なにも分かってないのにどや顔でディスるとか
恥ずかしくないんですかね。

[31304: 匿名さん]

>>31302 匿名さん
駅直結なら部屋や建物は質が悪くても良いという人たちばかりだからバカにされてるのでは？

[31305: 匿名さん]

ここ、逆梁インフレームですよ（^人^）クスクス

[31306: マンション掲示板さん]

エントランス出てすぐの三田線の改札から乗ると
板橋や巣鴨の方向に行っちゃうので注意です

中央線南側へ上京したい人は、
地下鉄構内を大回りして反対側にわたるか、
外に出て白山通りを渡って地下鉄入り口に入るか、
の二択になります

外から渡る方が早いですが、直結にこだわる人は
我慢して大回りした方が、精神的に良いです

[31307: 匿名さん]

今日も高値転売されると困るネガが湧いてますね、クスクスｗ
ネットサイトしか見れないのかな、不動産屋のお友達いないのかな、クスクスｗ

[31308: 周辺住民さん]

予算をかけられたら、逆梁を扁平梁にできたでしょう。であれば、上下にもワイド。

[31309: クス姉]

しかし、今日も売れませんねえ

クスクス（^人^）

[31310: 匿名さん]

>>31302 匿名さん
ネガしているつもりではないですよ。転売物件の検討のための投稿です。情報を知悉して購入されている方に対して、何か申し上げるつもりもありませんので、ご安心ください。

[31311: 匿名さん]

湾岸のタワマンとか窓が大きくて眺望の開けている物件があるからいいよね。最近はちょっと苦しい局面もあるけれど供給も多くて比較して選べる余地があるよね。

でもここは文京区だから、はっきり言って周辺の物件は小規模かつ外廊下が一般的でディスポーザーなし、梁もガンガン出ているし、アルコープも引っ込んでない昭和な香りの物件だらけだからね。それなりに質が高いタワマンとなるとここ一択、今後何十年か知らないが、当分は同じレベルのものは建たないってところが強い。

[31312: 匿名さん]

賢明な検討者の皆様は、
ポジの売り煽りにだけは注意しましょうね。
今はなんとかして高値で売り抜けたい契約者が、
跋扈暗躍している状態。
レインズを見ても坪500台の成約しかありません。
これが現時点での唯一のエビデンスです。

反論は、データを添えて根拠とともに、どうぞ。

[31313: 匿名さん]

>>31311 匿名さん
文京区にその手のタワマンは供給がない＝需要がない
からでしょう。長年の実績が都市計画を含めたいまの街を作っているわけで、文京区にタワマンは需要がないだけでだと思います。ここは駅直結という要素だけで成り立った訳ですし、ここの購入者は文京区である必要性よりも、駅直結タワマンなら湾岸意外ならどこでも良かったのでしょう。

[31314: 匿名さん]

>>31313 匿名さん
小石川パークタワーとかもありますし、ここの売れ行きとかご近所の羨望混じりの評判を聞くかぎりでは、需要はあっても建てられないって言う方がただしいんじゃないですか。

茗荷谷のレクサスの隣、残念でしたね。

[31315: 匿名さん]

質やグレードの低いマンションでも駅直結なら高値でパークコートとして売れるとデベロッパーが調子のれば、将来のマンションの質の低下をもたらし、消費者の利益を損なうので、批判される必要はあるでしょう。

[31316: 匿名さん]

>>31314 匿名さん
>ご近所の羨望混じりの評判
これが本心なのよね。

[31317: 匿名さん]

>>31313 匿名さん
駅直結だけでなく、文京区の中心である文京区役所というバス路線の結節点にして地下鉄四路線が東西南北に放射状に伸びる公共交通のまさしく要と行って良い場所に存在していて、近隣に複数のスーパーやホームセンターが存在、東京ドームシティという大人も子供も楽しめるようなレジャー施設にも至近という奇跡のような立地に立つ大規模タワーマンションという特徴があります。しかも文京区においては空前にしておそらくは絶後、同規模のタワーマンションはまず建たないと言われています。

これだけでもお腹いっぱいなのに、パークコートの名を冠するにふさわしい美しいファサードと共用部をもつ高品質高性能な住宅です。品質が悪いとはとても思えないのですが。一体どのような豪邸に住んでいる方が批判する資格があるのでしょうか。

[31318: 匿名さん]

>>31315 匿名さん
ほんそれ。批判されるべきは、購入者ではなくデベロッパー。まあ、諸事情あるんだろうけど、仕様を良くしてもう少し価格上げても、売れ行き順調だったと思うんだよね。

[31319: 匿名さん]

>>31318 匿名さん
たぶん暴利をむさぼる大企業は文京区にはいらないとかいう人が涌いてくるから大変だったと思いますよ。

[31320: 匿名さん]

ネガは2年くらい検討してるよね
優柔不断すぎじゃね

[31321: 匿名さん]

>>31320 匿名さん
建築基準法違反を見つけることができなかったフラストレーションを晴らしていると思うんですが。違う？

[31322: eマンションさん]

>>31312 匿名さん
73m2の2Lの部屋が坪670マンで売れてますけど。
https://pinrich.com/estimate/sp/map?pin=sale-1544175&manipulated=1

[31323: 匿名さん]

>>31322 eマンションさん
分譲価格13600万円の部屋かな。15000万円成約だと、この部屋に関しては転売益はちと辛いね。物件特定間違えていて、分譲でなく地権者住戸だったらごめんよ。
ただし、他の物件、特に低層階は坪単価が切り上がり、楽しみが増えたね。

[31324: 匿名さん]

以前は600台で買える部屋あったけど、ネガが相場は500って言い張ってたら700の部屋ばかりになっちゃったねクスクスｗ

[31325: 匿名さん]

いつまで経っても売れない700の部屋は、マーケットではいわゆる晒しものと呼ばれてますよクスクス

[31326: eマンションさん]

>>31323 匿名さん
13050万円の部屋ですね。転勤なり事情があったんだとは思いますが、引渡し後にじっくり時間をかけた方が高く売れたでしょうね。
少なくとも購入検討者に内覧の機会を設ければいいのにと思いました。

[31327: 匿名さん]

>>31326 eマンションさん
その辺りが小石川の天井価格ですから、売り主さんは良くわかってらっしゃるのでしょう。
むしろポジにもこんなマトモな方がいらっしゃるのだと、ある意味感心いたしました。

[31328: 匿名さん]

>>31326 eマンションさん
物件特定ありがとう。

[31329: 匿名さん]

広めの部屋は、ほぼ損切り価格ｗ
ほらね、言ったとおり
エリアの天井価格を無視すると、こうなる
TMショーン先生も、言ってるおｗ

[31330: 匿名さん]

>>31329 匿名さん
TMショーン先生　笑
>31327の価格なら、利益1950万円。税引・経費後でも何とか形はついているか。まあ、転売目当てなら別の部屋を買うべきだったということかね。若しくは狭くして別マンションか。

[31331: 荒ぶるクス男 a.k.a 白山通りワキ民]

今日もクルマがうるせぇなぁ

[31332: 匿名さん]

お金の話しかしませんね、ここの契約者。

住む人いるのかな。

[31333: 匿名さん]

>>31332 匿名さん
お金の話の答え合わせが出来る貴重な機会だから、楽しむべし。実需で買った人も次の投資をするかもしれないでしょ。

[31334: 匿名さん]

手数料 3%で465万
初期費用（積み立て修繕基金100万、固定資産税不動産取得税35万）

差額 = 1950 ー 465 ー 100 ー 35 に対して50%の税
つまり利益は700万ちょいですね。

この立地この物件にしては、上出来だと感じます。
パークタワー文京小石川の上限を示す、一つの基準になるでしょう。
逆に言うと、これ以上利益を上乗せされた転売部屋を買うのは、ギャンブル性が一気に高まると言えます。

検討者の皆様の参考になれば、幸いです。

[31335: 匿名]

>>31334 匿名さん
修繕や固定資産税、不動産取得税も取得経費として計上できましたでしょうか。短期譲渡の約40%は1950-465にかかり、そこから初期費用などを引いたのが手残りのイメージでした。

[31336: 買い替え検討中さん]

3000万円特別控除
があるんじゃないの？

[31337: 匿名さん]

どちらにしても、北はショボいってこと

[31338: 匿名]

>>31336 買い替え検討中さん
一定期間住んでからなら使えますね。上のは短期譲渡の話なので別物です。

[31339: 匿名さん]

>>31336 買い替え検討中さん

長期じゃないと無いよ

[31340: 検討板ユーザーさん]

完売物件に、何故こんなに群がるのですか？？

[31341: マンション比較中さん]

3000万円特別控除に
所有期間は関係ないでしょ。