パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31201: 匿名さん]

ほかのPCといいましても、ここはほかのPCと同列なのでしょうか。
実際、赤坂檜町や青山の掲示板は静かですね。

やはり土地柄、小石川の検討者層は湾岸マンションと被るから、荒れるのでは。
あるいは、当初の予定通りパークタワー春日、とかにしておけば荒れなかったのか。
どちらにしても、北部の皆さんの民度の低さも一因かなと感じます。

あと、この掲示板は多くの方々が物件を検討するときに真っ先にご覧になりますから、
ここまで毎日毎日住民が必死になって掲示板を偵察するのは、逆効果だとアドバイスしておきますよ。

[31202: 匿名さん]

事例研究対象としては、この物件は面白い。
スーモに今賃貸が94件出ているが、これが1か月後にどのくらい減っているかは興味深い。もちろん複数仲介会社登録分があるから、94戸募集されているわけではないけどね。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1000907473/

[31203: 匿名さん]

>>31202 匿名さん
ちなみに、募集賃料は総じて強気なイメージ。言い値で決まれば、まあまあの表面利回りだが、近隣含め、新築未入居の賃貸物件が大量に募集されているため、値引き余地はかなりありそう。新築好きで借りたい人は、まず値引き交渉してみることを推奨。

[31204: 匿名さん]

転売に賃貸に多すぎて実需で買った人かわいそうだな
共有部も賃貸で使えるみたいだし荒れそう

[31206: 匿名さん]

天井の半分くらいを巨大な梁が占めてて、
なんか住んでて息がつまりそう。
窓を開けようにも騒音と排ガスが飛んでくる立地。

借り手がつかないのもわかる気がしますね…

[31209: 匿名さん]

パークコートとしては、建物のグレードや仕様が低いのは事実です。建つのが10年早ければパークタワーになっていたのも事実です。

[31210: 匿名さん]

パークコート小石川タワーに 住まえる 必須資格として、年収3000万クラスのドレスコードは当たり前。

誰のおかげでマンションを建て替えてもらえたのかという事を、地権者にわからせるべきです。

[31212: 匿名さん]

>>31209 匿名さん

典型的なネガ投稿ですね。他でも多数見られます。これなんかどのパークコートでも使える書き込みなんでコピペでもしてんの？手抜きネガ

[31213: 匿名さん]

>>31210 匿名さん

あーなるほど、自分でモンペとか書き込んで、さらにかぶせて自作自演？
で、自作自演に反応して何言ってんの？とかいってくるパターン？

[31214: 匿名さん]

>>31202 匿名さん

いま、レインズ見た所では売買で３４F申し込み有。３６F申し込み有。１８F申し込み有。３７F2社から売り出し中。３４F売り出し中。サウスも2件くらい出てる。売買の部屋は順調に売れてるみたいだね。賃貸は再開発ではどこでもそうで引き渡しと同時に大量に出るからしばらくごたごたするんだろうな。

[31215: 匿名さん]

レインズは、成約価格を見るものです。
なぜかというと、申し込みあり、の表記には実はカラクリがあります。
ヒントは専任、とまで言えば売買経験者ならわかりますね。

[31216: 匿名さん]

申し込み有にしてほかの業者に客付けさせない業者もたまにいるから申し込み有が１００％成約とは限らんけどね。ただ、リハウスの申し込み有もあるから。地権者が多い割に売り出しが少ない様な気がしないでもない。これから、分譲の部屋が引き渡しになった時にどのくらい転売が出てくるかね。三井の後楽園再開発があれだけ取り上げられると簡単に転売するかどうか。

[31217: 匿名さん]

後楽園再開発は、契約者全員あてが外れましたね。

2040年に再開発したとしても、こちらのような
コストカット最盛期に建てられた築古20年のタワマンに手を出す人は、あまりいないような気がします。

[31218: 匿名さん]

地権者のひとりに納税通知書を見せていただきました。その方の部屋は60m2ほどですが、土地の持ち分は計算すると6m2ほどでした。。。分譲住戸も同じ比率ですから、この物件の価値はほぼ建物ということです。それなのに建物のグレードが低い。。。なのに分譲価格が高い。。。気付かない振りをするのが精一杯でした。

[31219: 匿名さん]

まぁまぁ皆さん落ち着いて。

ほら。
グランドエントランス併設の韓国料理屋でスンドゥブチゲでも食べて、ね？

[31220: 匿名さん]

>>31216 匿名さん

完売後の転売も順調ということで。めでたしめでたし。あとは後楽園再開発2030までのんびり待つことにしましょう。焼肉だか韓国料理だかたべながらね。

[31221: 匿名さん]

そんな事言われても、どうすれば北から抜け出せるのかわからない。
ここ売っても、芝浦くらいしか買えないし。

[31224: マンション掲示板さん]

共有部が賃貸でも使える時点でここは下の下だよ

[31226: 匿名さん]

>>31221 匿名さん
そもそも持って無いと売れないけどねWWW

[31227: 匿名さん]

>>31222 匿名さん

そんなに安く買いたいの？

[31228: 匿名さん]

>>31225 匿名さん

え？足立区とか？

[31229: 匿名さん]

>>31224 マンション掲示板さん
もしかしてだけど、マンションに住んだ事が無い？気の毒すぎる書き込み発見。

[31230: 匿名さん]

小石川（練馬ナンバー）から芝浦（品川ナンバー）への住み替えだと、少なくともクルマで中央線を超えても恥をかく心配は減りますね。

ただマンションのレベルで言うと、小石川と芝浦ならどちらかと言えば肌感覚では小石川が有利な気がしますが。

[31231: 匿名さん]

なんか、ここのネガってレベル低くない？ほかのパークコートのネガの方がレベル高いと思う。

[31232: 匿名さん]

>>31217 匿名さん

2030年着工なんだけどね、その前に計画発表あって凄い騒ぎになって値上がりしてるでしょ。

[31233: 匿名さん]

白山通りの通行量を知る人としては、うるさくないとしか言えない。交通量が多い時間は限られているから。

[31234: 匿名さん]

ネガさんが嘘ばっかり言うので、私も嘘をいいますよ、ここはうるさいので誰も住みたくないです。

[31235: 匿名さん]

>>31231 匿名さん

浜離宮ぐらいのネガならいいんですけどね。

[31242: 匿名さん]

>>31232 匿名さん
再開発計画なんて、だいたい遅れるものですよ。

[31243: 匿名さん]

再開発の計画があることが重要だと思うけどね
数年後にはおおまかな計画が明らかになるだろうから、いまのうちに仕込んでおかないと知らないよ

[31258: 匿名さん]

[No.30991～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[31259: 通りがかりさん]

隠蔽削除された中に重要な情報もあったように思いますが。

そんなに転売が苦しいなら、もっと別の方向に努力の矛先を向けた方が良いように感じますね。

[31260: 匿名さん]

明らかな誤りは削除されるみたいだよ

[31261: 匿名さん]

マンションに配備されるラーメン屋の詳細はまだでしょうか？
ニンニク山盛り豚骨キムチラーメンだったらいいなあ

[31262: 匿名さん]

皆さん、これで成約価格見れるのでチェックしてみてくださいね。
平均の成約単価は坪590。
ほぼ、元値から上がってないです。
売り住戸も見れますね。
大量に売れ残っていますが、この成約単価より大幅に相場アウトしていることが理由でしょう。

https://pinrich.com/estimate/

[31263: 匿名さん]

>>31262 匿名さん
放っておけば500くらいまで下げて安定します。
自用はその辺なら買って良いと思います。投資目的なら更に下の470くらいで買わないと出口で苦労しそうです。

[31264: 匿名さん]

見たところ低層階の実績のみだからちょっと注意が必要だけどね
地権者住戸は少し安めに出しても利益が出ている可能性がある
物件も網羅的というより少し偏っているように思える

[31265: 匿名さん]

>>31264 匿名さん
地権者住戸は少し安めどころか、かなり安めでも利益が出ますよ。

[31266: 匿名さん]

損切りってほどではないと思うけどね。

てかタワマンで低層階なんてぶっちゃけ底辺が住むわけだし、高層階特権民からしてみたらどうでもいいわｗ

[31267: 匿名さん]

>>31265 匿名さん
ここの分譲が始まるぐらいの頃から地権者が一斉に売り始めるので暴落するという主張が再三にわたって書き込まれていたけれど、案外お金に変えないで自家使用したり賃貸に出す人の方が多かったね。あんまりしつこく書くんでひところはとても気になっていたが、所有し続けた方がいいと思う人がおおかったんだね。

[31268: 匿名さん]

>>31262 匿名さん
そこまで確認しているなら、ちゃんと検証すればいいのに。
16階西向きの8800万円の64.07平米の部屋が11480万円で成約しているように見えるけど。
即転売で2680万円の利益なら、税金・経費引いても、まあまあ、いい出口だったということに見えるが、どうかね。
しかし、使い勝手がいいサイトを紹介してくれたことは感謝。ありがとう。自分の過去売買で確認したが、正しい情報だった。

[31269: 匿名さん]

低層階ほど利益が出るのがタワマンの常識ですが
ここは2000万程度の低利で頭打ちですかね

[31270: マンコミュファンさん]

>>31268 匿名さん
そうですね。8800万の部屋は元々の坪単価が低いですからね。590万になったならすごいですよ。この部屋でそれなら、他は間違いなく600オーバーです。

[31271: 匿名さん]

分譲時に自称専門家の先生まで高い高いとさわいだ物件が転売出来てるだけで凄いのでは？2000万なら大儲けということでいいよね。リスク取った人、おめでとうございます。先見の明でした。

[31272: 匿名さん]

しかし、思った通り、安い住戸しか売れてませんね

小石川は、エリアの天井価格が港区千代田区渋谷区に比べて低いので、高額住戸ほど売るのに苦労します

億ション買うなら 中央線南側＋山手線内側のセオリーは、こういう場面でも役に立ちます

[31273: 匿名さん]

なんか主張がジワジワ後退しているのが痛々しいね

[31274: 匿名さん]

文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択です。駅直好みなら湾岸で良いでしょう。なんで春日で！？が正直な感想です。

[31275: 匿名さん]

あれだけポジが息巻いてたわりに、
結局 2戸しか売れてない…ｗ

しかも 安部屋ｗ

[31276: 匿名さん]

>>31274 匿名さん
>文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択

最近話題の土砂災害警戒区域の戸建てがその半額で出ているね。買ったら？

[31277: マンコミュファンさん]

タワマンは、エレベーターに乗って、忘れ物に気づいた時の痛恨感、半端なくないですか！！

[31278: 匿名さん]

>>31276 匿名さん
土性災害警戒区域であっても土木や建築の技術的進歩でリスクを低く抑えることができれば住めるのです。このマンションの場所も低地で浸水するリスクの高い土地だけど、建築技術の進歩によるながーい杭打って地盤改良したから住めるのと同じなんです。

[31279: 匿名さん]

>>31277 マンコミュファンさん

忘れ物する人の気持ちは分からんが、忘れ物防止タグとかつけとけば大丈夫なんじゃない

[31280: 匿名さん]

後楽園の駅に行くとママチャリが多いですが、彼女らは1.5億の注文住宅に住んでママチャリ通勤、冷蔵庫にはゴミ出しの日のポスターが掲げられてますｗ

[31281: 匿名さん]

高層階の方が利益出るよ
同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ
小石川は、眺望がないからお見合いでなければ差でないかもね

[31282: マンコミュファンさん]

>>31275 匿名さん
先程のサイトに載っているものは一部です。レインズに載せていない部屋もありました。
実際はもっと売れてますよ。まだ内覧できない状態ですから動きはこんなもんでしょう。個人的には内覧できるようになれば坪単価も上がると思ってます。

[31283: 匿名さん]

ユーチューブで見たけど、3次元空間はたかに良くないよね
昔のパークコートタワーの住民は抵抗あるかもね
北参道も良くないけどね

[31284: 匿名さん]

>>31278 匿名さん
それ、このあいだ現地みたけどそういうレベルの話じゃないので…

[31285: 匿名さん]

転売部屋は狭い２部屋しか売れず、
高額売り出しはことごとく売れ残っている。

これがこの物件に対する、マーケットの評価です。

[31286: 匿名さん]

>>31284 匿名さん
お互いハンデを抱えた土地に住む者として相手を侮辱しないでほしい

[31287: 匿名さん]

未だに転売部屋が売れないって言ってる若葉、近くの不動産屋に友達いないのかね？

[31288: 匿名さん]

37階部屋出ましたね
内覧したい

[31289: 匿名さん]

タイムリーに1.5億の戸建てが有れば良いですね。狭小じゃないやつ。全然止めないので、どうぞ戸建て買って下さい。で、戸建て探されてる方が何でこの板をさまよってるんですか？

[31290: 匿名さん]

まぁここは本宅として住む為の物件じゃないからね

転売か賃貸で回ればネガの戯言はどうでもいい罠ｗ

[31291: 匿名さん]

>>31281 匿名さん
＞同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ

同じ割合上昇しないのよ。残念ながら。
スムログのモモレジの過去記事が分かりやすいから読んでおくと良い。

[31292: 匿名さん]

>>31288 匿名さん
西向きのこの物件のことですか？

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_105/pj_96438961/
リビングの写真見ると、設計何とか出来なかったのかと首を傾げるところはありますね。
非ワイドスパン、天カセは下がり天井部分、バルコニーは非透明手摺り、、、折角のタワーなのに勿体ないと思います。三井さんにはもう少し占有部に力を入れてほしかったな、改めてそう感じました。

[31293: 匿名さん]

この部屋が500万で買えたからいいじゃないですか、え今いくらか？700万ですクスクスｗ

[31294: 匿名さん]

>>31292 匿名さん
梁下が低い・・・なんじゃこれ

[31295: クス男]

700どころか昨年より値下がりしてますよクスクス
購入者希望者も一人しかいませんねえクスクス
住民が嘘をつき始めたらもはや手出し無用ですよクスクス

https://mansion-market.com/mansions/detail/448071

[31296: デベにお勤めさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[31297: 匿名さん]

昨日のビッグデータの不動産サイト見たけど、
坪700どころか坪600でも成約してないじゃん。
そこまでモラルに反してまで売り逃げたいのかね。

[31298: 評判気になるさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31299: 匿名さん]

>>31292 匿名さん
バルコニーはスラブにならずにシースルーになっていたらここで覗き放題とか言われるからじゃない？

それはさておき、この3Dは建築基準法的に完璧に適法かつ必要十分以上の強度を施した結果なんだろうね。東側住戸のバルコニー手すりの下半分のスラブ部分は下からの騒音や視線をカットする目的でつけられたものでしょう。目の前が運河とか海なら必要ないだろうけれど、ここは街のど真ん中だからね。

[31300: 匿名さん]

超都心の青山、赤坂檜町、浜離宮あたりは透明手すりですが、これは要するに目隠しではなく構造の違いです。笑
お金をかけてアウトフレーム構造にする必要がありますので、パークタワー文京小石川は単純にコストカットされたのでしょう。