パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31081: 匿名さん]

小石川２丁目のマンション買えば？

[31083: 匿名さん]

>>31082 白山通りワキ住民さん
そうやってスレッドを上げてここの宣伝効果を高めようとするあなたは何がしたいの？引き渡しが終わって新築で広告できなくなるから？

[31084: 匿名さん]

一方的に白金高輪をライバル視する小石川イッチョメ民…

坪単価も利便性も地歴も地位もブランドも民度も地盤も埋め立ても水没も地震も、
何一つ勝てるものがないというのに…


哀れナリ

[31086: 匿名さん]

まあ人気アイドルグループも推しとアンチでリプ合戦が戦わされるわけだけど、立場は異なれど、どうしても無視しては通れない物件だということは間違いない。
千代田区とか港区とか区の縛りで選ぼうとする人にとっては目からウロコの物件だったろう。

[31088: 匿名さん]

小石川2丁目物件の良さを際立たせるための存在になりそう

[31089: 検討板ユーザーさん]

天井からデカ梁が潰しにくる物件だと揶揄されていますが、そもそも文京区の人って港区や千代田区の人みたいに背が高くないし、天井低やデカ梁の圧迫感自体はあまり気にならないのでは？

[31090: 涙目イッチョメ]

TMショーン先生の見解

東京ドーム再開発は早くても着工が30年とかそういうレベルだ。神宮外苑のスケジュールを踏まえ単純に足し算をすると、東京ドーム再開発が終わるのは40～50年になる
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC132W00T10C21A6000000/


無念無念、無念至極
これで高値転売は、不可能となりました
頑張って40年、生きてくださいね
あ、でも40年経った築古コストカット物件って、誰にも見向きもされないような気がするのは、私だけでしょうか…

[31091: 匿名さん]

＞少しでもおちょくればすぐムキになって言い返してくる住民さん達が滑稽で、時々ここで遊ばせていただいている者です

＞この掲示板、皆んな見てますから、住民があまり必死になると逆効果だということを、一つアドバイスさせてもらいますよ

なるほど。

[31094: 通りがかりさん]

>>31090 涙目イッチョメさん
よく記事読まれた方がいいですよ、40年っていうのは2040年という意味ですから。
まぁ、短絡的な思考回路しかなさそうなので、この物件に限らずどの高額物件も買えなさそうですねぇ。
まずは日経新聞を購読ぐらいはしといた方が良いですよ笑

[31095: 匿名さん]

2040年に東京ドーム再開発か。

こうなると、築古パコリタワー文京小石川には、
もはや全く無関係な話だな。

転売部屋が全然売れないのは、やはりこういうことだったのか。

[31096: 匿名さん]

>>31084 匿名さん

馬鹿じゃないの？
白金高輪売って、ここ買えるの？

[31097: eマンションさん]

恥ずかしいですね。

[31098: 匿名さん]

ここ、上がってもせいぜい坪600前後ですよね

白金高輪は、そんな価格では買えません

[31099: 匿名さん]

ここ売っても買えるのは、せいぜい池袋か新宿くらい

北部物件を掴んだ時点で、今から中央線内側に住める可能性は限りなくゼロに近い

中央線超える夢はそろそろ諦めて、北で我慢しとけ

北の消耗人生に疲れたらいつでも中央線超えて、
他所の区に遊びに来ていいからさ

[31100: マンション検討中さん]

新聞レベルの文章をちゃんと読める人はどこの国でも少数派ですから。ネットで可視化されるとぎょっとしますよね

ドーム再開発、計画は練り始めてるが本格的には2030年着工とかの時間軸になる。外苑前みたいに段階的に進める連鎖的開発になるので、全て完成するのは2040年から2050年を想定。街が時間をかけて徐々に変わるという意味でしょう。本気で包括的な再開発をやる！でも具体性はまだないって感じで肩透かしを食らう記事ですね。三井読売の政治力を考えれば頓挫する可能性は低いと思いますが

[31102: 周辺住民さん]

>>31100 マンション検討中さん
三井不動産は、時間がかかっても良いものに仕上げたいと思っているはずです。各駅とバリアフリーで直結させるとか、小石川後楽園（公園）の入り口を設けるとか、各所との連携を考えていそうです。

[31103: 周辺住民さん]

白金高輪はいいところだと思いますが、南側に外れている感じがするんですよね。面的なにぎわいも乏しいですし。

[31104: 匿名さん]

予想通り、ドーム再開発は後回しにされましたね。

再開発してもドームの本質は野球場ですし、港区千代田区と違いドーム以外にこれといって魅力のないエリア。
不動産会社としては、老朽化以外に整備する必要がないのが、優先度が最下位である理由なのです。

最短で再開発されたとしても、ここはもう築20年。
コストカット時代に作られた築古老朽化タワマンは、見向きもされないと、客観的にそう思いますよ。

[31106: 匿名さん]

たしかにここで路上飲みしてるやつ多いよなｗ
死角のグリーンバレーでタムロ飲みしてる奴らもこんにゃくえんまにさそってやれよｗ

[31108: 匿名さん]

そこそこの物件だから、値上りすると良いですね。

[31109: 匿名さん]

東京ドームホテル、30泊25万円でラクーア使い放題みたいだね。
ここの賃貸よりよっぽど格上じゃん。

[31110: 匿名さん]

再開発については二社とも前向きな発言でよかった。
早くても2030年ごろ着工というタイムスケールなのも必ずしも悪いというわけではなさそうだ。築20年もするとさすがにマンションを買おうとする人も減ってくる頃ではあるが、その時に再開発という材料が出てくるのは決して悪い話ではないと思う。

区内のマンションはかなりの築古でも立地がよければ人気を集めるので、その時に再開発で盛り上がればかなり価格をした支えすることが期待できる。

[31111: 匿名さん]

10年後に元値辺りなら完全勝利
10%値下がりまでなら引き分け

[31112: 匿名さん]

まあ、リアルにこの物件は中の上、偏差値でいえば60位の物件だよね。

[31113: 匿名さん]

パークタワーにしておけばこんなに馬鹿にされずにすんだのに

[31114: 匿名さん]

大量に賃貸募集が出てますが、
全く埋まりませんね

[31115: マンコミュファンさん]

埋まらないって、貴方の心の隙間の話？

[31116: 周辺住民さん]

南棟の賃貸はどうなるんでしょうね。組合でまとまった大家さんになればよかったのに、1戸ずつ別オーナーさんなんですよね。

[31117: 匿名さん]

>>31112 匿名さん
つまるところ、このマンションのレベルはGMARCHくらいということですね。

[31118: 通りがかりさん]

賃貸も多く掲載されてるものの、ほぼほぼ決定してるらしいですね。
7月以降の入居完了したら賃貸の出物どのくらいのペースで出てくるんでしょうか？

[31119: 匿名さん]

そりゃ、格上の東京ドームホテルが25万/月で借りれることになったんだから、わざわざここを借りるやつはいないだろ

しかしここまで在庫が余ってると、さらに値下げは必至かな

実際、三井の賃貸サイト見ると、価格改定住戸だらけだし

[31120: 匿名さん]

20階が契約済み。18階16階36階が申し込み有りって、転売部屋ばんばん売れとるな。

[31121: 匿名さん]

価格改定って、要するに値下げってことでしょ？
立地に難のある物件は苦労しますねえ

[31122: 匿名さん]

今は借りるより買うというご時世ですからね、なにしろ現在は低金利ですが先行き上がるという情勢が濃厚となっているので、買える人は猫も杓子もマンション購入に動いています。おまけにインフレもヘッジせにゃならんとなればこれは買うしかないでしょう、借りている場合じゃありません。

[31123: 匿名さん]

今度のアド街～タワマンで浮かれ翔ぶ街、春日
第20位：タワマンの〇エツ
第19位：タワマンの洗濯屋
第18位：タワマンの韓豚屋
第17位：タワマンの果物屋
第16位：タワマンの揚物屋
第15位：タワマンの酒販屋
第14位：タワマンのカレー屋
　・
　・
　・
第一位：タワマン史上初のラーメン屋

[31125: 匿名さん]

そういえば、マルエツ開店予定の掲示がいつの間にかなくなってましたね。
マルエツブランドじゃないのかもしれませんね

[31126: 匿名さん]

テナントを見ると、西日暮里や大塚とターゲット層が似ていますね。

[31127: 匿名さん]

テナントを見ると下着屋、雑貨屋、薬局、鍼灸院、マッサージ店、靴屋、眼鏡屋、コンビニ、ペット屋、鉄板焼き屋、洋食店、喫茶店、割烹、カレー屋、寿司屋、菓子屋、居酒屋…これどーこだ（笑

[31128: 匿名さん]

>>31127 匿名さん
ウィンズ帰りを期待してのことでしょうね

[31129: 匿名さん]

>>31128 匿名さん
ざんねーん、丸ビルでした（笑

[31130: 匿名さん]

ラーメン好きなら丸ビルの赤のれんぐらい行ったことがある人もいるでしょう。サラリーマンが好きそうな店、便利な店となったらどこだって一緒ですよ。ニボラーは文京区ではあまり歓迎されないと思いますが、臭みの少ない東京風ライトとんこつなら受け入れられるかもです。

[31131: 匿名さん]

ここのテナントの難しさは理解しています。後楽園という場所は文京区の中心だけあって以前から非常に便利な場所で、ニーズがありそうな店はあらかた白山通りや千川通りの向かい側や、近隣のラクーアとかにすでに入っているので非常に新規出店の難しい場所です。24時間ジムもすぐ目の前だし、何を入れていいやら私もすぐには考えつかないです。おまけに昨今のコロナですから中の人のご苦労は大変なものでしょう。そこに塩を塗るような書き込みを平気でできる神経がわからないです。

[31132: 匿名さん]

よくまとまってる
https://mansiontrend.com/?p=1247

[31133: 匿名さん]

>>31131 匿名さん

パン屋とかあると嬉しい
食パン専門店とか

[31134: 匿名さん]

>>31133 匿名さん
それ、近隣の商店街の中にあります。行列できるレベル。
そこ以外にも何箇所か新規開業していて競争が激しいです。
それこそ野中の一軒家みたいな、周りに何もない土地の再開発のようなブルーオーシャンは多分期待できないです。それがここの難しさですね。

[31135: 匿名さん]

>>31129 匿名さん
丸ビルは狭小テナントの賃料高いですからね。収益性重視でしょう。こちらは入るテナントが決まらずに賃料を安くしただけですから、おもしろテナント入居の意味が違います。

[31136: 匿名さん]

文京ガーデン内にあるオサカナヤ、昼時は行列ができていましたね。営業職とおぼしきガタイのいいサラリーマンが並んでました。いい会社が入ってくれたと思います。

ここは大丈夫、なんとなくみすぼらしく感じられるのは今だけですよ。

[31137: 匿名さん]

数字が出てくると多分、評価は変わってくるでしょう。なにしろ文京区にはなかったオーパーツみたいな高級大規模タワーマンションかつ商業施設ですから。しばらくは試行錯誤が続くことでしょう。

[31138: 匿名さん]

テナントが儲ける為には、そのエリアで流行る商品を提供するのが常識。

つまりこれらは、マーケティングのプロの三井不動産が、何の建て前もなくシビアにターゲット層を決めた結果なのです。

あまり興奮なさらず、まずはファミマ・マルエツ・韓国料理屋・ラーメン屋などで栄養をとって、どうか落ち着いてください。

[31139: 匿名さん]

おや、ネガさんの過去の書き込みで、三井が仕切っていないという書き込みがあったようですが、三井が地権者さん達を仕切っているという証拠がどこかにあるんですか？

確かに赤字覚悟でアンテナショップ的な店を出すような立地ではないですけどね。

[31142: マンコミュファンさん]

日経新聞の広告に、毎週、昭和のキッチン間取りが大量放出されてる！！

[31143: 匿名さん]

この機会に旧耐震物件を売りさばいちゃおうっていうたくらみでしょうか

[31144: 匿名さん]

>>31139 匿名さん
三井の再開発事業の仕事を下請けでしたことあるので分かります。神様ですから。

[31145: 匿名さん]

内覧行きましたが、大型車が通ると室内まで割と聞こえますね。
眠れないというほどではなさそうでしたが。

[31146: マンコミュファンさん]

複数車線沿いのタワマンで窓を開けていたら、大型車の音はどの物件でも聞こえると思いますよ。

[31147: 匿名さん]

窓開けてたら多少聞こえるが、窓閉めたら何も聞こえんよ

[31148: 匿名さん]

室内の物音が内廊下にも割と聞こえてきました。

寝室の位置は考えものですね。

[31149: 匿名さん]

>>31131 匿名さん

ペットショップ
酒屋

[31150: 匿名さん]

>>31148 匿名さん

まだ一般契約者が全く入居してないのに
それはないやろ

[31151: 匿名さん]

>>31150 匿名さん
内覧会で他の方が同じ階の部屋にいればわかります。
一度、内廊下に出て聞いてみてください。

[31152: マンコミュファンさん]

ここの基本構造的に、どの部屋も寝室と内廊下が近いってことはない。声量によってはリビングや廊下の声が内廊下に聞こえることは多少あるだろうけど、それはどこのタワマンでも同様。

[31153: 匿名さん]

ここ、玄関ドア開ければ大体寝室じゃん

[31154: 匿名さん]

>>31145 匿名さん
地上の騒音よりはだいぶ緩和されていると思うよ。なにしろ一番下の部屋でも20メートル以上は地上から離れているはずだし、バルコニーもあるからね。もちろん無音ではないと思うので、本人の感じ方の問題にかなり依存するだろうね。

[31155: 匿名さん]

>>31153 匿名さん

どの部屋ですか？

[31156: マンコミュファンさん]

>>31153 匿名さん

みんながみんな、君みたいにトイレを寝床にはしてないのよ。

[31157: 匿名さん]

確かにここは狭い部屋しかないからトイレで寝るのもアリなんじゃないかな

[31158: マンション検討中さん]

15980万円の2LDKの部屋も売れてますね。

[31159: 匿名さん]

港区や千代田区のパークコートと比べると、さすがに格下感が否めないですね。

[31160: 匿名さん]

10年後に新築分譲で買った人で残ってるの２割くらいですかね。長くは住めないでしょう。

[31161: 匿名さん]

ネガのラストスパートですね
みんなslackいっちゃったようですね

[31162: 匿名さん]

分譲当時から売りに出てた転売住戸、１年以上売れ残ってていつの間にか消えてると思ってたら、賃貸に出てますね。
やはり北部エリアは、１億超えるとなかなか厳しいものがありますね。

[31163: 匿名さん]

港区や千代田区のパークコートと比べると、さすがに格下感が否めないですね。

[31164: 匿名さん]

>>31162 匿名さん

買った人が賃貸に出したんだよ

[31165: 職人さん]

ここのおかげで
周辺中古の相場も上がってるの？

[31166: マンション検討中]

>>31164 匿名さん
この間違いは恥ずかしいな

[31167: 周辺住民さん]

売却と賃貸と同時に出すケースは、割とメジャーかと思います。

[31168: 匿名さん]

>>31164 匿名さん
あんな低い利回りで賃貸だしても利益ないです。売却諦めて賃貸で回すのです。でも賃貸も決まらず、そのうち安く売却してきますよ。借入金の支払いがキツいでしょうから。

[31169: 匿名さん]

>>31165 職人さん

最も精度が高いとされる 沖式坪単価 をみると、
ここは 平米単価3万（坪10万）値上がりました

おめでとうございますｗ

[31170: マンコミュファンさん]

実際最近出てた転売物件は結構いい価格で売れてますからね。このマンションに魅力を感じる人は多いってことですよ。
気になる人がいれば不動産屋に行って制約事例を教えて貰えばいいと思います。ただし、レインズに掲載していなければ分かりませんが。

[31171: 買い替え検討中さん]

坪十万上がったって
２０坪で２００万？
そこから手数料等引かれるの？

[31172: 匿名さん]

少し前までの都心のパークコートで、資産価値がどうのとか細かく気にする所有者っていましたっけ？

[31173: 匿名さん]

>>31169 匿名さん

成約価格は売り出し価格より随分下がっているのですね。

[31174: 買い替え検討中さん]

２０坪で１２８００万なら
手数料３８４万円？

[31175: 匿名さん]

>>31168 匿名さん

なんとかして転売部屋を安く買いたいって事ですね。気持ちは良く分かりますよ。

[31176: 匿名さん]

>>31172 匿名さん

資産価値はどんな物件の所有者でも気にはするでしょ。

[31177: マンコミュファンさん]

>>31176 匿名さん

一番気にしてるのは誰だって話 (笑)

[31180: 匿名さん]

ネガは内覧したら欲しくなったのよ

https://www.m-standard.co.jp/rent/パークコート文京小石川ザ・タワー/articles/8155/